マンション総会
多くのマンションで3月～6月足りにマンション総会の資料・開催のお知らせが届きます。
私も、複数のマンションの通常総会開催のお知らせが届きます。
今回は、このマンション通常総会について、
- そもそも何をするの？
- 出席したほうがいいの？
- その時の心構えは？
- どれくらいの時間がかかる？
など、初めてマンション総会に出る人にまとめてみました。
初めての方は緊張すると思いますし、別に議事録見ればいいんじゃん？
と思う方もいるかもしれませんが、是非、出席してください。
マンションは住民の質でその行く末が変わります。
議事録には書けない世間話（マンショントラブル）が入手できるチャンスです。
[よくある話
・競合！同じマンションに複数の売り物件
・変動金利の今後の動向
マンション総会って何をするの？
マンション総会は、分譲マンションの共有部分の管理や運営に関する重要な事項を住民同士で話し合い、決定する場です。
具体的には、管理組合が主催し、所有者全員が参加することが原則となっています。
《総会の種類》
総会の種類には、
- 定期総会
定期総会は、その名の通り定期的に開催される総会です。多くのマンションでは、管理組合規約に基づき、年に1回開催されることが定められています。この総会では、年間の予算や計画、役員の選出など、様々な重要事項が議決されます。 - 臨時総会
臨時総会は、特定の事項や緊急の問題について議論・決定するために、定期総会以外のタイミングで開催される総会です。例えば、大規模修繕の必要性や、予期せぬ出費が発生した場合など、特別な事情が生じたときに臨時総会が招集されることがあります。
が存在します。
そのマンション総会では主に
- 理事の選任・役員の選出
- マンション規約について
- 共有部分に関わる事項・利用ルール
- 管理会社の変更・選定
- 管理費等、滞納者の存在の有無
が報告・話し合われます。
新築マンションで第1回目の通常総会の場合、
議題などは、ほぼないため理事の選任と管理会社からの説明事項だけですが、
2回目以降は、
マンション 総会に向けて理事会で審議する内容を決定し、あらかじめ通知された議案が審議されます。
事前告知・お知らせ
マンション総会の2週間ほど前に、
- 通常総会の開催のお知らせ
- 議案説明書
- 事業計画予定表
- 収支報告書
などが各部屋（オーナー）の送付され、
マンション管理総会への参加・決議に関して、
- 出席通知書（出席）
- 委任状（代理人が出席）
- 議決権行使書（本人も代理人も欠席）
の返信を求められます。
議案の内容
議案の内容は幅広く
- 共有部の電気会社の選定や節電の提案
- 共有部の補修の決議
- 管理費や修繕費の運用方法
- 事業計画・予算案承認
など、
細かいところだと
植栽剪定（せんてい）、防犯カメラの設置、インターネットサービス会社の変更・承認などまで及びます。
いずれにしても、
マンション総会では、その時々のマンション管理・保全における必要事項を組合員で判断していくわけです。
- 開会の宣言：理事長が総会を開始します。
- 出席者の確認：出席者数や持ち票数を確認します。
- 議事進行：各議題についての説明や質疑応答が行われます。
- 議決：投票により、各議題についての決議が行われます。
- 閉会の宣言：全ての議題が終了した後、理事長が総会を閉じます。
マンションの総会、どれくらいの時間がかかるの？
マンション総会の時間ですが、議案の数と複雑さによりますが、1時間位が一般的です。
- 議案も賛成多数
- 理事会の役員決めも当番制
などの時は、スムーズに総会は進みますので早く終わりますが、
- 修繕積立金不足で徴収に関わる決議
- 管理費・修繕積立金滞納者に対しての法的処置
- 住民問題
など、一筋縄でいきそうもない議案の場合、
お互いの意見がぶつかりあいますので、最終的には議決数で決定とはなりますが、そこまでの質疑にかなり時間が取られます。
修繕積立金不足から、大規模修繕のスケジュールに支障が生じそうな場合、修繕積立金の値上げが必須なのですが、
その徴収に関して、
- 修繕積立金の値上げ
- 数年後に一括徴収
また、値上げに関しても、
- 一気に大幅値上げ
- 3年ごと見直し
など複雑になるため、その説明と質疑に時間が割かれます。
マンション管理総会、出席したほうがいい？
では、マンションの通常総会に
- 出席したほうがいいのか？
- 代理人を出席させた方がいいのか？
- 欠席でもいいのか？
絶対に出席したほうがいいのでしょうか？
基本的に可能な限り、出席したほうがいいです。
マンション住民と接する少ない期間ですし、
所有しているマンションの将来像を作っていく会でもあります。
ただ、ムリに時間を作って出席しなくてはいけないか？
っというと状況によると思います。
確認事項レベルであれば、欠席でもいいでしょう。
逆に
- 難しい議案
- 決議までの経緯を確認したい
- 議案にはないけど、提議したい
という時は、出席はしたほうがいいでしょう。
別に夫婦で出席する必要はありませんが・・・
マンション総会の心構え
マンションの通常総会への心構えとして、総会だからと言って硬くなる必要はありません。
服装も普段着で問題ありません。
同じマンションの知り合いを作りにいく、顔見知りを作りに行くくらいの気持ちでいいでしょう。
- クセがある人
- 人を見下す人
- 場の流れを乱す人
全てが良い人・いい住人であるとは限りません。
マンションは
- 下層階の人、最上階の人、それなりにライフスタイルが違います。
- 年齢も若い人からお年を召された人まで様々です。
世代が違えば考え方が違いますし、思想も生活習慣も違います。
- 節約したいという人
- それを貧乏くさいと思う人
が1つのマンションの下に生活していることを頭に入れておかなくてはなりません。
参考ページ：タマワンカーストとは
マンションの行く末は、住民で作られるため、
雰囲気が悪い場合、早めに、買い替え等を検討した方がいい場合もあります。
タワマンカーストやママカーストがはびこっている場合、それが口コミサイト等に書かれると、長期保有のリスクになりかねません。
不動産会社の営業マンの中で、有名なマンションになるとさらに厄介です。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
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販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
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北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
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よくある質問
マンション総会は、マンションのオーナーや住民が集まり、管理組合の運営やマンションの管理に関連した重要な事項について議論し、決定を行う会議です。
多くのマンションでは、定期総会は決算期の終了後に開催されます。これは、前年度の収支報告や次年度の予算案を承認するためのタイミングとして最適であるためです。具体的には、多くのマンションで決算期が3月31日の場合、4月から6月にかけて定期総会が開催されることが一般的です。
出席は義務ではありませんが、総会では重要な決定が行われるため、可能な限り出席することが推奨されます。
通常、総会の議題は事前に通知されます。これには、議事日程、開催場所、開催時間などが含まれます。
総会で取り上げられる一般的な議題には、管理組合の運営、修繕計画、予算、管理費の徴収、共用部分の利用ルールなどが含まれます。
投票は、通常、出席者の手を挙げることによって行われます。ただし、重要な事項については、書面による投票が行われる場合もあります。
総会の決定事項に異議を唱えることは可能ですが、その方法や手続きは管理組合の規約によって異なります。
総会の議事録は、通常、管理組合の役員や専門の事務局によって取られ、後日、参加者に配布されます。
通常、総会に出席できない場合、他のオーナーや住民に代理権を委任することができます。
総会の開催場所と時間は、通常、管理組合の役員によって決定され、事前に通知されます。
マンションの管理組合や会社の株主総会など、多くの組織や団体での意思決定には「普通決議」と「特別決議」という二つの主要な決議方法が存在します。
これらの決議方法は、それぞれ異なる要件や影響を持ち、重要な意思決定を行う際の基盤となります。
普通決議とは？
普通決議は、名称の通り「普通」の決議方法であり、出席者の過半数の賛成によって成立する決議を指します。
多くの組織や団体では、日常的な運営に関わる決定事項に対してこの普通決議が採用されます。
特別決議とは？
特別決議は、組織や団体の基本的な方針や重要な事項に関する決定を行う際に採用される決議方法です。
この決議は、出席者の3/4以上の賛成が必要とされることが一般的です。
普通決議と特別決議の違い
- 成立要件
普通決議は出席者の過半数の賛成が必要ですが、特別決議は出席者の3/4以上の賛成が必要となります。 - 適用事項
普通決議は日常的な運営に関する事項に、特別決議は組織の基本的な方針や重要な事項に適用されます。 - 重要性
特別決議は、その名の通り「特別」な決議であり、組織や団体の将来に大きな影響を与える可能性があります。
普通決議と特別決議は、組織や団体の意思決定において中心的な役割を果たします。
これらの決議方法を正しく理解し、適切に活用することで、組織や団体の運営を円滑に進めることができます。
初めてのマンション総会：まとめ
今回は、年に一度のマンション総会について、ちょうど時期なので紹介しました。
総会に出席の義務はありませんが、
マンションの行く末を判断するものでもあります。
管理の悪いマンションは、10年後、20年後、手の付けられないマンションになってしまうかもしれません。
マンション管理は、小さなうちに解決しておくことで大事故を防ぐことができます。
ひび割れが大きくなっていき、雨水が入るようになり鉄骨の腐食につながります。
結果的に大規模な修繕を余儀なくされる原因となるなど、その最良の判断を議論する場が総会です。
面倒だと思わず、10年後、20年後のためにも、マンション総会に参加してみるといいと思います。
総会の雰囲気がなんとなく怪しいと思ったら、
終の棲家（ついのすみか）とは考えず、売却も考えるのも１つの考え方です。
不動産投資をしている区分マンション、自分が住んでおらず貸している場合でも、総会に顔を出した方がいいと思います。
住んでいないため、多少交通費もかかるかもしれませんが、所有している資産に支障がないか？
マンション総会で確認してください。
マンション総会に行く前に行っておくこと
マンション内で何となく挨拶するレベルの居住者ですが、
マンション内の人間関係や傍から見たマンションのこと気になりませんか？
初めてのマンション総会だからこそ、事前調査をしておくといいと思います。
と言っても、そんな難しいことではありません。
マンションの事なら不動産屋に聞くのが一番です。
修繕積立は特に注意
参考ページ
ザ・パークハウス東戸塚レジデンス・修繕積立金
ザ・パークハウス東戸塚レジデンス（横浜市）
それ以上に、大規模修繕工事の費用不足などのが表に出てきそうな時は、告知事項になる前に売却をオススメします。
ザ・パークハウス東戸塚レジデンスニュース知っていますか？
概要を説明すると、
以前から大規模修繕に備えた積立金不足が危惧されていたザ・パークハウス東戸塚レジデンス。
組合設立からわずか約3年で
「来年から毎月の積立金は現在の約3.5倍に引き上げます」
が可決しました。
ザ・パークハウスは、三菱地所レジデンスのマンションブランドです。
今まで、修繕積立金が15,000円であれば、それが45,000円になる計算です。
そもそも、全員が3万円アップに耐えられるでしょうか？
今後、金利もアップしたら返済額と併せて圧迫されます。
可決した以上、完全に告知義務になります。
賢い人は数年前に、積立金不足が怪しまれた段階で売却を済ませたとでしょう。
マンションの総会は、
そんな情報収集の場でもありますし、最悪の場合を見越した準備を重要です。
もし、総会でそんな匂いがしたら、
現状の相場（家の査定）の確認をしておくといいと思います。
≪マンション決議において、特別決議を必要とするもの≫
マンションの管理組合における総会での決議は、多くの場合、普通決議と特別決議の2つのカテゴリに分けられます。特別決議は、その名称の通り、特別な事項に関する決議であり、多くの場合、出席者の3/4以上の賛成が必要とされます。以下は、マンションの管理組合において特別決議を必要とする一般的な事項の例です。
管理組合の基本的な運営ルールや方針を定める定款の変更や追加には、特別決議が必要です。
マンションの大規模な修繕や改修工事の実施に関する決定には、特別決議が求められることが多いです。
管理組合自体の解散や合併を決定する際には、特別決議が必要とされます。
管理組合が契約する管理会社の変更や更新に関する決定に、特別決議が求められることがあります。
マンションの共用部分の売却や新たな共用部分の購入に関する決定には、特別決議が必要とされることが多いです。
通常の運営費とは異なる、特別な目的での積立金の使用に関する決定には、特別決議が求められることがあります。
これらの事項は、マンションの住民やオーナー全体に大きな影響を及ぼす可能性があるため、特別決議として高い合意が必要とされるのです。ただし、具体的な決議内容や必要な賛成比率は、管理組合の定款やマンションの管理規約によって異なる場合がありますので、実際の運用に関してはそれらの文書を参照することが必要です。