不動産投資と損益通算:節税効果の最大化と給与所得からの赤字相殺

不動産投資と損益通算:節税効果を最大化する方法と注意点、赤字部分を給与所得から相殺 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

総額40万円分以上のポイ活に

初めての方も、ご検討中の方も/
マンション投資コンサルタントに無料オンライン相談

  • 会社員に人気の投資
  • 効率的な資産形成
  • 不労所得を確保
  • 生命保険効果(団信)
  • 仲介手数料0円の売主物件


Amazonギフトカードがもらえるセミナー16選

不動産投資 損益通算

不動産投資は、多くの人々にとって魅力的な選択肢となっています。

不動産は安定した家賃収入と現物資産、将来的に価値が上昇・キャピタルゲインなども考えられ、多くの投資家が不動産投資に興味を持っています。

しかし、不動産投資には多くのリスクが伴います。

その1つが税金対策・節税です。
不動産の損益通算について理解していない場合、節税効果を最大限に活用することができません。

この記事では、
不動産投資における損益通算として

  • 不動産投資の損益通算の仕組み
  • 損益通算の計算方法
  • 不動産投資における損益通算の注意点

また節税効果などについて、具体的な例を交えながら解説していきます。

損益通算とは?

損益通算とは、不動産投資によって得られた所得が赤字の場合、他の所得(例:給与所得)からその赤字分を差し引くことです。

これにより、課税所得が減少し、支払う税金が少なくなる可能性があります。

具体的には、不動産投資で得た家賃収入から、経費(例:管理費、修繕費、借入金利子)を引いた金額が不動産所得です。

この不動産所得が赤字の場合、その赤字分を他の所得(例:給与所得、事業所得)から差し引くことができます。

《損益通算のメリット》
損益通算の最大のメリットは、節税効果です。

不動産投資によって得られた所得が赤字の場合、その赤字分を他の所得から差し引くことで、課税所得が減少し、支払う税金が少なくなります。

これにより、不動産投資の初期段階でのリスクを軽減することができます。

また、損益通算を行うことで、不動産投資による赤字を他の所得で補うことができ、キャッシュフローの安定にも寄与します。

《損益通算のデメリット》
一方、損益通算にはデメリットもあります。

そもそも、不動産投資で赤字というシチュエーションは、良いことではありません。

例えば、不動産所得が赤字の場合、金融機関からの融資評価が下がる可能性があります。

また、所得が少なすぎると、他の控除(例:住宅ローン控除)の恩恵を受けにくくなる可能性もあります。

不動産投資 損益通算

損益通算の計算方法

損益通算の計算は、以下の手順で行います。

  1. 不動産投資によって得られた所得を計算します。
    これは、家賃収入から経費(例:管理費、修繕費、借入金利子)を引いた金額です。
  2. その所得が赤字の場合、他の所得(例:給与所得、事業所得)からその赤字分を差し引きます。

ある年の家賃収入が500万円、経費が700万円の場合、不動産所得は-200万円(赤字)となります。
この場合、他の所得(例:給与所得)から200万円を差し引くことができます。

例えば、ある会社員の場合、
給与所得が1,000万円、不動産所得が-200万円(赤字)の場合、損益通算を行うと以下のようになります。

給与所得:1,000万円
不動産所得:-200万円
——————
損益通算後の所得:800万円

この場合、損益通算によって課税所得が800万円になり、節税効果が得られます。

また、青色申告を選択している場合、赤字を翌年以後3年間繰り越すことが可能です。
例えば、ある年の不動産所得が-200万円の場合、その赤字を翌年以後3年間、他の所得から差し引くことができます。

不動産投資における損益通算の注意点

借入金利子の取扱い
不動産投資では、物件購入のために借入れを行うことが一般的です。
通常、借入金にかかる利子は経費として計上することができます。
しかし、不動産所得が赤字の場合、土地取得のための借入金利子は損益通算の対象外となります。

海外不動産投資;国外中古不動産の取扱い
海外不動産投資(国外の中古不動産投資ビジネス)からの不動産所得が赤字の場合、国内の不動産所得や他の所得と損益通算することはできません。

具体的には、国外の中古物件から得られた家賃収入から経費を引いた金額が不動産所得です。
この不動産所得が赤字の場合、その赤字分を国内の不動産所得や他の所得(例:給与所得、事業所得)から差し引くことはできません。

損益通算 不動産

関連ページ

《最新:高額アマギフ情報》

  • JPリターンズえらべるデジタルギフト50,000円分
    ・Amazonギフトカード・PayPayポイント・楽天ポイント
    節税・出口戦略まで不動産投資の基礎が詰まったオススメ相談
  • 勝つための不動産投資ドットコム50,000円分
    *優良企業・不動産投資企業の紹介
  • ミラップ50,000円分
    *資料請求だけで1000円分プレゼント中
  • アセットジャパン:30,000円分
    *資料請求から無料カウンセリングで

Amazonギフト券がもらえる不動産投資

不動産投資・不動産売却に対しての損益通算

損益通算は、赤字をほかの黒字から補填する。

ある意味、普通のことだと思うかもしれません。

しかし、海外不動産投資の赤字が損益通算できない等、すべてに適用できるものではありません。

不動産売却時の損益通算にもいくつかの条件があります。

居住用財産(マイホーム)を売却した場合(譲渡)、

物件の売却によって得られた利益は、譲渡所得として課税されます。
しかし、売却によって生じた損失(譲渡損失)の損益通算は適用できるか?

普通に考えれば、
5000万円でマンションを購入
3000万円でマンションを売却
——————
マイナス2000万円が対象となりそうなものです。

しかし、不動産売却時の損益通算は少し違います。

  • 売却の場合
    特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 買い替えの場合
    居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

がそれになります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは?

自宅は売却し、賃貸等に引っ越す、買い替えがない場合の特例がこれになります。

主な条件として

  • 譲渡損失が発生した場合
  • オーバーローンでの売却
    *住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る代金で売却

の条件になります。

・5000万円でマンションを購入
・3500万円の住宅ローン残
・3000万円でマンションを売却
の場合、

  • 譲渡損失:-2000万円
  • オーバーローン:-500万円

となりますが、
このいずれか少ない方が適用されるので、
オーバーローン:-500万円が、譲渡損失に適用されます。

要するに、
買った時より安く売れたら譲渡損失というイメージとは異なります。
住宅ローン残をベースに、損益通算を考えます。

【条件】
所有期間5年以上
敷地面積500㎡以下の不動産譲渡
所得金額:3,000万円以下

居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは?

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例に対して、居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン残は考えません。

・5000万円でマンションを購入
・3000万円でマンションを売却
マイナス2000万円の場合、

損益通算で税金を減らすことが可能です。
また3年にわたってその損失を繰越控除することが可能です。
確定申告をすることで、還付されます。

【条件】
所有期間5年以上
敷地面積500㎡以下の不動産譲渡
買い替え期間は、売却の前後1年の購入し、買った年の翌年までに入居(入居予定)
また10年以上の住宅ローンで購入

参考ページ:不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合(国土交通省)
海外不動産 損益通算

補足:複数の不動産を売却した場合の損益通算

ちなみに、複数の不動産を売却し、
プラス・マイナスが出た場合、その不動産同士で損益通算が可能です。

 

不動産投資と損益通算体験談

不動産投資と損益通算について、一番気になるのは、体験談や口コミだと思います。

クチコミサイト、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などを確認しました。

サラリーマンとして働きながら、不動産投資を始めました。
最初は、不動産投資のリスクを理解せず、物件の選び方やローンの組み方に失敗し、不動産所得が赤字になってしまいました。
しかし、損益通算の仕組みを知り、赤字分を他の所得から差し引くことで、節税効果を得ることができました。

不動産投資を行っている会社員です。
不動産投資における損益通算の仕組みを知っていましたが、国外中古不動産の取扱いについて知らなかったため、国外の中古物件を購入し、赤字が出た際に国内の所得と損益通算することができず、節税効果を得ることができませんでした。

不動産投資を行っているフリーランスのデザイナーです。
不動産投資における損益通算の仕組みを知っていましたが、借入金利子の取扱いについて知らなかったため、土地取得のための借入金利子を損益通算の対象として計算してしまい、節税効果を得ることができませんでした。

不動産投資のリスクと節税の関係

不動産投資も経済状況や政策の方向性に応じて、時代とともに変化してきました。

  • 経済政策の変動
    日本の経済状況、特にバブル崩壊後のデフレーションを背景に、不動産市場の活性化を目的とした税制改正が行われました。これにより、不動産投資のハードルが下がり、多くの個人投資家が市場に参入するようになりました。
  • 都市再開発の推進
    都市部の過密化や老朽化した建物の問題を解決するため、都市再開発を促進する税制が導入されました。これにより、再開発プロジェクトへの投資が増加しました。
  • 地方創生の取り組み
    地方の人口減少や経済の停滞を解消するための政策として、地方の不動産投資を促進する税制が考えられました。これにより、地方都市でも不動産投資の機会が増えてきました。

不動産投資は、安定した収益を期待する一方で、多くのリスクが伴います。
税金対策としての節税効果を最大化するためには、これらのリスクを適切に管理することが不可欠です。

≪節税効果を最大化するためのリスク管理≫

空室リスク
物件が長期間空室となることで、家賃収入が途絶えるリスク。このリスクを低減するためには、立地や物件の設備、家賃設定などを適切に行うことが重要です。
また、固定資産税や管理費などの固定費用が継続して発生するため、これらのコストを最小限に抑える工夫も必要です。
価格下落リスク
不動産市場の変動により、物件価格が下落するリスク。
物件の選定や購入時期、またはヘッジの活用などで、このリスクを管理することができます。
金利リスク
住宅ローンの金利が上昇することで、返済負担が増加するリスク。
固定金利型のローンを選択することで、このリスクを回避することが可能です。
税金対策と物件選びのポイント
節税効果の最大化
不動産投資における損益通算や減価償却費の活用は、節税効果を最大化するための重要な手段です。
特に、新築物件やリノベーション物件は、減価償却費の節税効果が大きいため、物件選びの際のポイントとなります。
物件の立地選定
立地が良好な物件は、空室リスクを低減するだけでなく、将来的な価格上昇の可能性も高まります。
また、交通機関のアクセスや周辺の生活環境も、家賃収入の安定に寄与します。
物件の価格交渉
購入価格を適切に交渉することで、初期投資を抑えることができます。
これにより、投資回収期間を短縮し、リスクを低減することが可能となります。
適切な融資計画
住宅ローンの金利や返済計画を適切に設定することで、金利リスクを回避し、節税効果を最大化することができます。

不動産投資には多くのリスクが伴いますが、適切なリスク管理と税金対策を行うことで、節税効果を最大化し、安定した収益を得ることが可能です。
物件選びや融資計画、税制の最新情報を常にチェックし、賢い投資判断を下すことが求められます。

不動産投資と他の投資手段との比較

不動産投資は、長期的な資産形成や収益の安定性を求める投資家に人気のある投資手段です。しかし、他の投資手段と比較して、どのような特徴やメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下では、株や仮想通貨との比較を中心に、リスク・リターンや税制面での違いを解説します。

株や仮想通貨とのリスク・リターンの比較

≪リスクの違い≫
★不動産: 地価の変動や空室リスク、災害リスクなどが考えられます。しかし、物件の選定や管理によって、これらのリスクをある程度コントロールすることが可能です。
★株: 企業の業績や経済状況による価格の変動リスクがあります。また、株式市場の全体的な動きや外部要因による急激な価格変動も考えられます。
★仮想通貨: 価格の変動が激しく、短期間での大きな利益・損失が発生する可能性があります。規制の変更や技術的な問題もリスクとして挙げられます。

≪リターンの違い≫
☆不動産: 家賃収入や物件の価格上昇によるキャピタルゲインが主なリターンとなります。長期的な視点での安定した収益を期待することができます。
☆株: 配当収入や株価の上昇によるキャピタルゲインがリターンとなります。企業の業績や市場の動向によって、リターンが大きく変動することがあります。
☆仮想通貨: 価格の上昇によるキャピタルゲインが主なリターンです。高いリターンを期待することができますが、同時に高いリスクも伴います。

税制面でのメリット・デメリット

不動産
  • メリット
    減価償却費の控除や損益通算による節税効果があります。また、一定の条件下での固定資産税の軽減措置も利用できます。
  • デメリット
    物件の売却時に発生する譲渡所得に対する税金や、固定資産税の支払いが必要です。
  • メリット
    配当収入に対する税率が一定の範囲で低く設定されています。
  • デメリット
    株の売却益に対する譲渡所得税の支払いが必要です。
仮想通貨
  • メリット
    一定の条件下での税率が低く設定されている場合があります。
  • デメリット
    仮想通貨の売却益に対する譲渡所得税の支払いが必要です。また、税制の変更や新たな規制の導入のリスクも考慮する必要があります。

不動産投資、株、仮想通貨ともに、それぞれの特徴やリスク・リターンがあります。税制面でのメリット・デメリットも異なるため、投資を行う際には、これらの要因を総合的に考慮し、適切な投資判断を下すことが重要です。

よくある質問・Q&A

損益通算は自動で行われるのか?

損益通算は、確定申告を行う際に自分で計算し、申告する必要があります。

損益通算は何年間行えるのか?

損益通算は、その年の所得に対して行うものです。ただし、青色申告を選択している場合、赤字を翌年以後3年間繰り越すことが可能です。

損益通算には制限があるのか?

損益通算には、一定の制限があります。例えば、不動産所得が赤字の場合、土地取得のための借入金利子は損益通算の対象外となります。

国外の不動産投資でも損益通算は可能か?

令和3年以後、国外中古不動産からの不動産所得が赤字の場合、国内の不動産所得や他の所得と損益通算することはできません。

損益通算を行うと、他の控除の恩恵を受けにくくなるのか?

損益通算を行うことで、他の所得が減少するため、他の控除(例:住宅ローン控除)の恩恵を受けにくくなる可能性があります。

損益通算は、どの所得と通算することができるのか?

不動産所得の赤字は、他の所得(例:給与所得、事業所得)と通算することができます。

損益通算を行う際、必要な書類は何か?

損益通算を行う際には、家賃収入や経費を証明する書類(例:領収書、契約書)が必要です。

不動産投資の損益通算:まとめ

不動産投資における損益通算は、節税効果を得るための重要な手段です。

ただし、損益通算には一定の制限があり、注意が必要です。

【税制改正の可能性】
・固定資産税の見直し: 地方自治体の財政状況や都市計画の変更を背景に、固定資産税の税率や評価基準の見直しが行われる可能性があります。これにより、不動産投資の収益性やコスト構造に変動が生じることが考えられます。
・譲渡所得税の改正: 不動産の売却益に対する税率や、非課税措置の条件などが見直される可能性があります。特に、短期間での売却を目的とするフリップ投資に対する税制の厳格化が検討されることも予想されます。
・損益通算の制度変更: 現在、不動産投資における損益通算は、節税効果を得るための重要な手段となっていますが、税収の確保や公平性の観点から、この制度の見直しが行われる可能性があります。

不動産投資を行う際は、損益通算の仕組みや計算方法、注意点をしっかりと理解しておくことが大切です。

また、国外中古不動産の取扱いや借入金利子の取扱いにも注意が必要です。

最後に、損益通算は自動で行われるわけではなく、確定申告を行う際に自分で計算し、申告する必要があります。

青色申告を選択している場合、赤字を翌年以後3年間繰り越すことが可能ですが、それにも一定の制限があります。