不動産投資は、資産の増加や収益の獲得を目的として行われる活動です。
多くの投資家が不動産を選ぶ理由は、安定したキャッシュフローや資産価値の上昇を期待するからです。
しかし、すべての投資が成功するわけではありません。
市場の変動、物件の問題、経済の動向など、多くの外部要因が影響を及ぼします。
このような状況下で、投資家は「損切り」という選択を迫られることがあります。
最近、私の周りでも不動産投資・ワンルームマンション投資を考える人が増えてきました。
でも、そこに疑問が生まれます。
こんなに不動産価格が上がっている都心で不動産投資を今から始めるのは正解か？
正直、メリットにばかり目が行き過ぎてデメリットをもっと考えるべきだと感じています。
そこで、今回は不動産投資のリスクと損切のタイミングについて紹介します。
マンション投資に思うことは、初期段階をしっかりと構築しておけば、あとは年に一度の確定申告をする程度で、ほとんど手間がかからない投資だと考えます。
空室リスクを懸念される方もいますが、都心部では賃貸需要が高く、内見なしで入居申し込みが入ることも珍しくありません。
場合によっては、礼金がキャッシュフローのプラス要因となることもあります。
不動産投資で成功する人のどんなタイプだと思いますか？
- 融資枠を多く持っている人？
- リスク管理がしっかり出来ている人？
意外かもしれませんが、セコイ人がそのタイプです。
不動産投資は、即儲かるビジネスではありません。
安定的な家賃収入と計画的な返済、そして無駄を省いた管理をベースに、10年・20年単位でじっくり育てていくものです。
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不動産投資における損切りとは？
損切りとは、投資において損失が拡大する前に、意図的に損失を確定させる行為を指します。
物件の価値が購入価格を下回り、将来的な価値上昇が見込めない場合や維持費が収益を上回るような状況で、投資家がさらなる損失を防ぐためにその物件を売却することを意味します。
たとえば、市場の変動により地域の不動産価格が下落したり、物件に予想以上の修繕費が必要になったりした場合、投資家は損失を小さく抑えるために物件を売却することを決断します。
不動産投資における損切りのタイミングとは？
不動産投資における損切りとは、投資物件が期待した収益を上げることが難しくなった場合、その物件を売却し、損失を最小限にとどめる行為を指します。
株式投資ではロスカットとも言われます。
- 空室の状態で家賃が入らない
- クリーニングやリフォーム費用がかかりお金がカツカツ状態
など、即回復が望めない状況下で、諦めて一回リセットすること・売却することを損切りと言います。
- 表面利回り43パーセント台
- 実質利回り、2％台
最近は1%も、いやいや持ち出し（毎月赤字）というものも少なくありません。
も多々あります。
具体的に数字を出してみましょう。
- 物件価格：3500万円
- 家賃：13万円
- ローン返済：10万円（120万円）
- 修繕積立金・管理費：2.0万円/月（24万円）
- 年間の経費（保険・固定資産税等）：15万円/年
実質利回り：3.3％：{（13万円×12か月）- 24万円- 15万円} ÷ 3500万円
ただ、経費にはアパートローン（不動産投資ローン）は入りませんので、実際のところは1万円程度、毎月出費が発生。
- 確定申告の還付金で相殺
- 団体信用生命保険（団信）があるので保険的な考え
老後の資産を現役時に確保など、メリットがあるため、それでも人気があるわけですが、決しておいしいビジネスではありません。
不動産投資の損切りを紹介するにあたって
ワンルームマンション投資は、1番紹介しやすい題材と言えます。
損切りのタイミング：入居率の低下
入居率が大幅に低下し、空室期間が長期化すると、家賃収入の減少が続き、ローンの返済負担が増大します。
持続的な空室が見込まれる場合、物件の収益性が低下し続けるため、損切りを検討するタイミングとなります。
この状況が改善の見込みがない場合、資産価値の更なる損失を避けるために売却を決断するのが賢明です。
損切りのタイミング：家賃滞納の増加
家賃滞納が増加し、不動産からの収入が不安定になる場合、キャッシュフローが悪化します。
このような状況は、投資物件の持続可能性に重大な疑問を投げかけ、管理負担や財務的なストレスが増加するため、損切りを考えるべきです。
損切りのタイミング：修繕費の増大
築年数の経過により、修繕費が急増することがあります。
特に老朽化が進んでいる物件では、修繕に必要な投資が収益を圧迫し、もはや持続可能ではない場合があります。
投資の回収が難しくなった時が、損切りを考える適切なタイミングです。
損切りのタイミング：不動産価格の下落
市況が低迷し、物件価格が購入時より低下した場合、売却してもローン残高をカバーできない可能性があります。
価格がさらに下落する前に損切りを実行することで、損失を最小限に抑えることが可能です。
損切りのタイミング：金利上昇
金利が上昇し、それによってローン返済の負担が増加する場合、キャッシュフローの悪化が見込まれます。
このような金融環境の変化は、物件を維持するコストを再評価し、必要に応じて損切りを行うタイミングとなります。
損切りのタイミング：個人的な状況の変化
病気やケガにより収入が減少したり、医療費が増加した場合、または離婚による財産分与が必要になった場合、資金の即時確保が必要になることがあります。
損切りのタイミング：急な出費・トラブル
「形あるものは必ず壊れます」
- 水漏れ
- エアコンの誤作動
- 給湯器の故障
- 壁の穴
は付き物です。
要するに、
不動産投資で損切りを考える多くの人は、急な出費によるものです。
毎月の家賃をローン返済で賄う不動産投資の場合、急な出費は自身の財布に影響を与えます。
- キッチンやトイレの水漏れの修理
規模によってはその額は変わりますが、数万円～10数万円 - 給湯器・エアコンの故障の修理
修理で済むか？買い替えか？ - 壁の穴
居住者負担とは言え、建て替えはオーナー - 退去後のクリーニングや壁紙の張替え
負担割合が居住年数によって変わりますが、長ければ長いほど対応年数の残存割合が減るのでオーナー負担が増えます。
一時的とは言え、予定外の出費ですから、その対応にキャッシュが回らない人もいるかもしれません。
不動産投資で損切をするメリット
不動産投資における損切りは、一見すると損失を確定させるように思えますが、実は多くのメリットを提供します。
主なメリットは、潜在的な更大の損失を防ぐことです。
市場状況や物件の状態が悪化した場合、早期に損切りを行うことで、さらなる価値の低下から逃れ、資金をより有望な他の投資に再配分できます。
損切のメリット：損失の制限
損切りによって投資家は現在の損失を把握し、未来の不確実性から解放されます。
特に市場が不安定で予測が困難な時に重要です。
早期に損切りを実行することで、未来のさらなる損失に先んじて対応でき、財務的なリスク管理を効果的に行うことができます。
損切のメリット：資金の再配分
損切りを行うことで解放される資金を、新たな投資機会に振り向けることが可能です。
市場環境が変わり、他に有望な投資が現れた時、資金を束縛している非効率な投資から解放されることは、資産の成長と資金の有効利用につながります。
損切のメリット：精神的な負担の軽減
不動産の維持管理や市場価格の変動によるストレスから解放されることも、損切りの大きなメリットです。
物件に関連する問題が継続している場合、それに伴う精神的なストレスは投資家の判断力を鈍らせることがあります。
損切りによってこれらのストレス源を取り除くことで、より冷静な投資判断が可能になります。
不動産投資で損切をするデメリット
不動産投資において損切りを行うことは、短期的な損失の確定という明確なデメリットを持っています。
この行動は、元々の投資額に対して回収できない損失を生じさせるため、資産の減少が確定的となります。
損切のデメリット：損失の確定
損切りを行うことで、未回収の投資額が損失として確定します。
特に資金回収が可能な限り待つべきだった場合に、後悔の原因となることもあります。
市場が回復する可能性を見極めきれずに売却を進めると、将来的に価値が回復したときの利益を逃すリスクがあります。
損切のデメリット：投資機会の損失
損切りによって資金を回収することは、その資金を他の投資機会に再投資するためのリソースを削減します。
資金を早期に引き揚げることで、他の有望な投資チャンスを逃すことがあるため、損切りは潜在的な成長機会の喪失を意味することもあります。
損切のデメリット：マーケットタイミングの誤り
正確な市場タイミングを計ることは非常に困難であり、早急な損切りが後に誤りであったと判明することがあります。
市場価格が一時的に下落しているだけであれば、回復を待つことで損失を回避または最小化できた可能性がありますが、
損切りによってそのチャンスを自ら放棄することになります。
損切のデメリット：精神的な影響
不動産投資での損切りは、投資家の心理にも影響を及ぼします。
一度損切りを経験すると、将来的な投資判断に過度の慎重さをもたらすことがあり、それが原因で良い投資機会に躊躇することも考えられます。
このような心理的な影響は、投資家の行動パターンを消極的にする可能性があり、全体的な投資成績に悪影響を与えることがあります。
不動産投資、本当に損切がいいのか？
不動産投資、特にワンルームマンション投資をしたけど、一時的にキャッシュが回らない。
まず、考えてください。
都心のワンルームマンション投資は、立派な資産です。
- エリア選定
- 購入価格決定
- 家賃設定
正直、この3つをしっかりしておけば失敗を最小限に抑えることができます。
ワンルームマンション投資に関しては、即家賃収入を期待し、FIREを実現するものではありません。
老後のため、私的年金のための資産運用です。
自殺や殺人などの事故物件となれば、諦めざるを得ませんが、超リスク管理をした上での投資スキームになっています。
そこで資産という部分に目を向けると、担保価値ありの物件であることは間違いありません。
損切せずに、不動産を担保に資金調達することも可能
要するに、マンションを担保にお金を借りることが可能です。
不動産担保ローンがそれです。
キャッシングの金利は年利”18%”に対して、不動産担保ローンは1%～台です。
不動産を担保にするため、融資額も100万円単位で可能です。
不動産投資の損切に関する疑問・質問
不動産投資の損切について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問詳細はコチラ不動産投資の損切り：記事まとめ
今回は、不動産投資のリスク面を紹介しながら損切りのタイミングを紹介しました。
損切りは決して、悪いことではありません。
ただ、売却・キャピタルゲインを得るだけです。
立地選びが間違っていなければ、相場が大きく下がることはありませんし、売却の仲介する不動産屋選びをしっかりすることで、傷口は大きくなる前に売却が可能です。
投資用マンションも、居住用マンションの売却と同じです。
オーナーチェンジ物件という扱いにはなりますので利回りも見れますが、ワンルームマンション需要からすれば、大きなハードルにはなりません。
「不動産担保ローンは怪しい」
「不動産を取られる」
もしかしたら、そう思っている方がいるかもしれません。
確かに、不動産担保ローンという言葉には、何となく怖いイメージがあるかもしれません。
しかし、それは少し誤解かもしれません。
不動産担保ローンは、文字通り不動産を担保にお金を借りる仕組みです。
融資を行う会社は、
貸金業法や出資法などの法律に則って業務を行っています。
- 東京都知事（・）・・・・・号
- 日本貸金業協会会員第・・・号
もし法律に違反するようなことがあれば、業務停止、営業自体が成り立ちません。
決して、違法な業務を前提としているわけではありません。
「不動産を取られる」というイメージも、実は少し違います。
不動産担保ローン会社にとって、担保不動産を競売や任意売却にかけることは、手間と時間のかかる作業です。
本当に望んでいるのは、融資を行い、毎月きちんと返済してもらうことなのです。
取り立て・催促・裁判、競売は、10円安い玉子を買うために駅2つ先のスーパーに自転車を走られるくらいの手間なのです。
そのため、融資会社は担保価値だけでなく、返済能力があるかどうかを厳しく審査します。
年収や信用情報などを確認するのは、返済が滞るリスクを減らすためです。
不動産担保ローンは、決して怪しいものではないとわかると思います。
その意味で、不動産担保ローンを利用する時は、リスクを抑えた借り方が重要となります。
- 担保価値を少しでも高めながら、ローン金利を最小限にする
- 毎月の返済の支障にならない借入額
上記の2点を前提に、
少しでも有利な借り入れを検討するために、1社でも多くの会社に相談することがポイントです。
参考：新築マンション平均価格」
新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
数十年ぶりに担保価値を高く、融資を引っ張れる絶好のタイミングです。
ただ、住宅ローン金利上昇、インフレ・物価上昇・資源高・中東情勢・ウクライナ戦争・台湾有事・・
さらに、トランプ大統領による貿易戦争で、株価大暴落を記録しました。
その意味では、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません。
【不動産担保ローンのポイント】
不動産担保ローン会社は、リスク回避をベースに融資額を決定します。
このような状況のため、担保価値評価は各社マチマチです。
そのため、一番高く評価してくれる（融資額が高い）会社選びがポイントです。
しかし、3つ注意する点があります。
①全ての企業が、個人・法人を対象にしているわけではありません。
②表示してある利率で融資とは限りません、逆に、交渉も可能です。
③ローン実施前に売却査定で資産の把握も交渉の上で欠かせない事前準備です
*最低”4社”、選択肢を増やすことで有利に融資を受けることが可能です
《不動産担保ローン一覧》
| サービス名 | 法人・個人 | 金利 | 会社名 | 住所 |
|---|---|---|---|---|
| マテリアライズ | 個人・法人 | 4.8％～9.8％ | 株式会社マテリアライズ | 東京都千代田区神田和泉町1−7−2 S-Glanz AKIHABARA 5階(旧 百瀬ビル) |
| セゾンファンデックス | 法人 | 2.90％～9.90％ | 株式会社セゾンファンデックス | 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 37階 |
| 丸の内AMS（エーエムエス） | 個人・法人 | 3.8%～ 15.0％ | 丸の内AMS株式会社 | 東京都千代田区丸の内1-4-1 丸の内永楽ビルディング 18階 |
| MIRAIアセットファイナンス | 個人・法人 | 4.0％～9.5％ | 株式会社MIRAIアセットファイナンス | 東京都千代田区九段北1-7-3 九段岡澤ビル5階 |
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