不動産投資の損切のタイミング:不動産投資で赤字、損切りの重要性、不動産投資の失敗の原因を検証!?

マンション投資 損切 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資 損切り

不動産投資は、資産の増加や収益の獲得を目的として行われる活動です。

多くの投資家が不動産を選ぶ理由は、安定したキャッシュフローや資産価値の上昇を期待するからです。

しかし、すべての投資が成功するわけではありません。

市場の変動、物件の問題、経済の動向など、多くの外部要因が影響を及ぼします。

このような状況下で、投資家は「損切り」という選択を迫られることがあります。

損切りとは、損失を最小限に抑えるために、物件を売却することを指します。

不動産投資について、バラ色の世界を描いている人、いませんか?

最近、私の周りでも不動産投資・ワンルームマンション投資を考える人が増えてきました。

でも、そこに疑問が生まれます。

こんなに不動産価格が上がっている都心で不動産投資を今から始めるのは正解か?

正直、メリットにばかり目が行き過ぎてデメリットをもっと考えるべきだと感じています。

そこで、今回は不動産投資のリスクと損切のタイミングについて紹介します。

不動産投資の基本

不動産投資は、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

その最大のメリットは、安定した家賃収入を得ることができる点です。

特に、都心や人口が集まるエリアの物件は、高い入居率を維持しやすく、持続的な収益を期待することができます。

また、長期的に見れば、資産価値の上昇も期待できる。

特に、開発計画や交通インフラの整備が進むエリアでは、物件の価格が上昇する傾向にあります。

しかし、不動産投資で損切り・赤字のリスクは無視できません。

[リスクとの向き合い方]
不動産投資には、もちろんリスクも伴います。
そのリスクを最小限に抑えるための方法として、まず物件選びが挙げられます。

物件の立地や築年数、設備の状態などをしっかりと確認し、将来的な価値が見込める物件を選定することが重要です。

また、ローンの選定も大切なポイント。
金利や返済期間、融資の条件などをしっかりと比較検討し、自身の経済状況に合ったローンを選ぶことが求められます。

さらに、エリア選びもリスクを管理する上でのキーポイント。
将来的な発展が期待されるエリアや、既に人口が集まっているエリアなど、入居率が高まるエリアを選定することで、安定した家賃収入を得ることができます。

購入時のポイント

物件を購入する際には、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

まず、予算の設定。
自己資金の額やローンの組み方、将来的な収益見込みなどを考慮し、適切な予算を設定することが大切です。
次に、相場の確認。購入を検討しているエリアの物件価格の動向や、同じような物件の取引価格などを調査し、適正な価格での購入を目指します。
さらに、査定の依頼も重要なステップ。信頼できる不動産会社や専門家に査定を依頼し、物件の適正価格を確認することで、適切な価格での取引を進めることができます。

不動産投資 損切りのタイミング

不動産投資における損切りとは、投資物件が期待した収益を上げることが難しくなった場合、その物件を売却し、損失を最小限にとどめる行為を指します。

具体的には、物件の価格が大幅に下落したり、家賃収入が減少したりするなど、赤字が継続する見込みの場合に、その物件を手放す選択をします。
赤字の継続と比較して、より経済的な損失を少なくするための戦略となります。

株式投資ではロスカットとも言われます。

損切りをマンション投資で言えば、

  • 空室の状態で家賃が入らない
  • クリーニングやリフォーム費用がかかりお金がカツカツ状態

など、即回復が望めない状況下で、諦めて一回リセットすること・売却することを損切りと言います。

都心のワンルームマンション投資では、

  • 表面利回り4パーセント
  • 実質利回り、2%台
    最近は1%も、いやいや持ち出し(毎月赤字)というものも少なくありません。

も多々あります。

  • 物件の価値の大幅な下落: 地域の経済状況や大規模な自然災害など、様々な要因により物件の価値が大幅に下落する可能性があります。
  • 維持費用の増加: 物件の老朽化や設備の故障など、維持費用が予想以上に増加する場合があります。
  • 賃料の下落: 周辺環境の悪化や競合物件の増加など、賃料が下落するリスクも考慮する必要があります。

具体的に数字を出してみましょう。

  • 物件価格:3500万円
  • 家賃:13万円
  • ローン返済:10万円(120万円)
  • 修繕積立金・管理費:2.0万円/月(24万円)
  • 年間の経費(保険・固定資産税等):15万円/年
表面利回り:4.4%:(13万円×12か月)÷ 3500万円
実質利回り:3.3%:{(13万円×12か月)- 24万円- 15万円} ÷ 3500万円

ただ、経費にはアパートローン(不動産投資ローン)は入りませんので、実際のところは1万円程度、毎月出費が発生。

サラリーマンの場合、

  • 確定申告の還付金で相殺
  • 団体信用生命保険(団信)があるので保険的な考え

老後の資産を現役時に確保など、メリットがあるため、それでも人気があるわけですが、決しておいしいビジネスではありません。

不動産投資の損切りを紹介するにあたって
ワンルームマンション投資は、一番紹介しやすい題材と言えます。

マンション投資 損切

損切りのメリット

損切りには、デメリットだけではありません。

いくつかのメリットがあります。
まず、新しい投資のチャンスを得ることができます。
赤字物件を手放すことで、新たな投資先への資金を確保することができ、より有望な物件への投資を進めることができます。
また、資産の組み替えの機会も得られます。損切りを機に、全体の資産バランスを見直し、より効果的な資産運用を目指すことができます。

不動産投資の損切りの要因

必ずしも良いと言えないワンルームマンション投資。

  • 人口が増加傾向の都心
  • ファミリータイプよりも割合の多いワンルームマンション

など、物件選びを緻密に行うことで、空室率を抑える不動産投資運用は可能です。

マンション投資のリスクは
空室なので、その点はある程度軽減できるかもしれません。

しかし 、不動産も諸行無常「形あるものは必ず壊れます」

  • 水漏れ
  • エアコンの誤作動
  • 給湯器の故障
  • 壁の穴

は付き物です。

要するに、
不動産投資で損切りを考える多くの人は、急な出費によるものです。

毎月の家賃をローン返済でまかなう不動産投資の場合、急な出費は自身の財布に影響を与えます。

  • キッチンやトイレの水漏れの修理
    規模によってはその額は変わりますが、数万円~10数万円
  • 給湯器・エアコンの故障の修理
    修理で済むか?買い替えか?
  • 壁の穴
    居住者負担とは言え、建て替えはオーナー
  • 退去後のクリーニングや壁紙の張替え
    負担割合が居住年数によって変わりますが、長ければ長いほど対応年数の残存割合が減るのでオーナー負担が増えます。

一時的とは言え、予定外の出費ですから、その対応にキャッシュが回らない人もいるかもしれません。

ただ、是非、活用してほしいのが火災保険!!

火災保険には水回りの故障に対しての保障も入っています。
槽や洗面台、ガス台、調理台などの故障や不備なども含まれます。

申請方法次第で、その額も変わりますし、
さらに申請が通ったところで全額で口座に入金、先払いです。

火災保険の申請は【一般社団法人 全国建物診断サービス】
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不動産投資 損切のタイミング

不動産投資、本当に損切がいいのか?

不動産投資、特にワンルームマンション投資をしたけど、一時的にキャッシュが回らない。

では、損切りという名の売却でいいのか?

まず、考えてください。

都心のワンルームマンション投資は、立派な資産です。

  • エリア選定
  • 購入価格決定
  • 家賃設定

正直、この3つをしっかりしておけば失敗はしません。

ワンルームマンション投資に関しては、即家賃収入を期待し、FIREを実現するものではありません。

老後のため、私的年金のための資産運用です。

自殺や殺人などの事故物件となれば、諦めざるを得ませんが、超リスク管理をした上での投資スキームになっています。

そこで資産という部分に目を向けると、担保価値ありの物件であることは間違いありません。

要するに、マンションを担保にお金を借りることが可能です。

不動産担保ローンがそれです。

キャッシングの金利は年利”18%”に対して、不動産担保ローンは6%程度です。

不動産を担保にするため、融資額も100万円以上も可能です。

関連ページ:不動産担保ローンの口コミ・評判
不動産担保ローンは怪しい?メリット・デメリット、マンションを担保にお金を借りる!

不動産投資の損切りという名の売却

不動産投資を始めたばかりで担保価値がないということであれば、売却(損切)という選択になります。

不動産投資は、計画通り進まないのが常です。

キャッシュが回らなく、一時的にキャッシング等で賄っていても、状況が一転しない限り自転車操業は続きます。

  • 我慢をし続けることが決していいことなのか?
  • 損切りという名の売却を選択するのか?

個人的には、雰囲気が悪くなったら即損切りの判断をおすすめします。

理由は、早い段階での判断であれば、相場を眺めながら、次のタイミングを決断できるからです。

3500万円の不動産投資・融資を、早めに判断すれば、トントンで終えることができます。

一定の収入があれば、また、銀行からの融資が下りますから、不動産投資は一度諦めたとしても、また、チャレンジできます。

失敗した場合

  • 現金を活用し、すぐに損切りする。
  • 現金購入でもう1軒購入し信用・担保価値を作る(株式投資で言うナンピン的な)
  • 株式・投資信託など金融商品で分散投資・ポートフォリオを形成

破産してしまった

新築ワンルームマンションを購入し失敗
家賃収入が毎月10万円
ローンの返済が毎月約13万円
固定資産税・都市計画税の請求が約10万円
火災保険・地震保険料が毎年2万円
年間48万円の赤字

「リスク分散」の罠に。

「リスク分散」の罠に。
アパートを2棟保有も毎月の家賃収入よりも返済額のほうがはるかに大きい状態。
修繕費もプラスされ年間では数百万円単位でキャッシュフローがマイナス
結果的に弁護士を介入させて債務整理、最終的に自己破産を選択。

売り時を意識

不動産投資の場合、ローンを返済することに主眼がいってしまうため、損切りについても事前に自分で損切りのラインを決めている人は不動産投資ではあまりいません。
しかし、損切りも重要な考え方です。

ランニングコストの考え方

  1. 管理費:廊下やロビー・エレベーターなどの共有部分の清掃や光熱費など。
  2. 管理委託手数料:入居者募集・契約手続き・集金・滞納への対処・空室対策などを管理会社へ委託する場合の手数料。
  3. 修繕積立金:将来の大規模修繕に向けた積立金。築年数が進むほど値上がりする。
  4. ローン返済:不動産投資用ローンを利用して物件を購入した場合に、家賃収入から返済していく。
  5. 固定資産税・都市計画税:1月1日に所有している物件に対して課せられる地方税。

不動産投資はすべき? 始める前に知っておきたい「4つのデメリット」
https://news.yahoo.co.jp/articles/30ff1fd3acbe9f0a75ecf5a08c54e4882f82c9dc

不動産投資 損切りのメリット・デメリット

メリット

損失の最小化
損切りの最大のメリットは、損失の最小化です。市場の変動や物件の問題、キャッシュフローの悪化など、不利な状況が続く場合、早期に損切りを行うことで、さらなる損失を防ぐことができます。特に、キャピタルゲインを期待しての投資であった場合、資産価値の下落を早期に察知し、適切なタイミングでの損切りが求められます。
資金の回収
損切りにより、投資していた資金を一部回収することができます。これにより、他の投資機会への資金移動や、資金の再配分が可能となります。リキッドな状態にすることで、ポートフォリオの再構築や、新たなアセットクラスへの投資も視野に入れられます。
再投資の機会
損切りを行うことで、新たな投資機会を追求することができます。市場の動向や自身の投資戦略、リスク許容度を見直し、より良い投資先を探求することが可能となります。ダイバーシフィケーションの観点からも、損切りは有効な手段となることがあります。

デメリット

損失の確定
損切りを行うと、それまでの損失が確定します。これは、投資家の精神的な負担となることが多いです。特に、ロングポジションでの投資を行っていた場合、期待していたリターンが得られないことになります。
売却に伴う手数料の発生
物件の売却には、不動産業者への手数料や税金が発生します。これらのコストは、損切りの際の損失として計上されることが多いです。特に、取引コストや仲介手数料は、売却価格に大きく影響を及ぼすことがあります。
税金の問題
損切りによる売却益は、税金の対象となる場合があります。このため、所得税や譲渡所得税の問題をしっかりと理解し、適切な対応が求められます。税務アドバイザーや税理士との相談も必要となる場合があります。

疑問・質問

何を基準に損切りを検討すべきですか?

物件の価値の大幅な下落、維持費用の増加、賃料の下落、地域の経済状況の悪化など、投資の収益性が低下する要因が見られる場合に損切りを検討すべきです。

損切りを決断する最適なタイミングはいつですか?

早期に損失が確定する兆候を感じた場合や、将来的なリスクが高まると判断したときが最適なタイミングとなります。

損切り後の税金の取り扱いはどのようになりますか?

損切りによる売却益は譲渡所得として税金がかかる可能性があります。詳細は税務アドバイザーや税理士に相談することを推奨します。

物件の価値が下がっても、賃料収入が安定している場合は損切りすべきですか?

賃料収入が安定している場合、即座に損切りする必要はありません。しかし、将来的な価値下落のリスクや維持費の増加を考慮して、継続的に状況をモニタリングすることが重要です。

損切りを避けるための最も効果的なリスク管理方法は何ですか?

市場の動向の分析、物件の定期的なメンテナンス、適切な資金管理、ダイバーシフィケーションの導入などがリスク管理の方法として挙げられます。

損切りを行った後、再投資をすぐに行うべきですか?それとも一時的に投資を控えるべきですか?

市場の状況や自身の資金状況、投資戦略に応じて判断する必要があります。焦らず、適切な投資先を見つけるまで待つことも一つの方法です。

損切りの際、不動産業者や税理士との相談は必要ですか?

はい、物件の売却や税金の取り扱いに関する専門的な知識が必要なため、専門家との相談を推奨します。

損切りを行うことで、将来的に不動産投資の信用に影響はありますか?

直接的な信用への影響は少ないですが、頻繁な損切りは投資戦略の見直しを要するサインと捉えられることがあります。

損切りを行った物件の情報は、次回の不動産投資の際にどのように活用すべきですか?

損切りの原因や経緯を分析し、次回の投資の際の参考として活用することで、同じミスを繰り返さないようにすることが重要です。

不動産投資の損切り:まとめ

今回は、不動産投資のリスク面を紹介しながら損切りのタイミングを紹介しました。

損切りは決して、悪いことではありません。

ただ、売却・キャピタルゲインを得るだけです。

立地選びが間違っていなければ、相場が大きく下がることはありませんし、売却の仲介する不動産屋選びをしっかりすることで、傷口は大きくなる前に売却が可能です。

投資用マンションも、居住用マンションの売却と同じです。

オーナーチェンジ物件という扱いにはなりますので利回りも見れますが、ワンルームマンション需要からすれば、大きなハードルにはなりません。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

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関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
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