ちょっと心配なコロナウイルス影響
今後のコロナウイルスによる景気後退を考えると、
今のタイミングを逃したら不動産市況の関係から売れ残りになりかねません。
築古の物件、都心であれば駅から遠い物件、別荘地の物件は特に条件が悪くなります。
そこで
- 初めてマンション売却を行った時の失敗体験談
- 今ならこれが一番手っ取り早い解決法
を紹介します。
家が売れないストレス
- お問い合わせがない
- 内覧が入らない
- 申込みが入らない
- 値引き交渉がまとまらない
要するに、売れる気配がない！（不安）
このページは、
今まで家が売れずに悩んでいる人に、３か月で不動産の売却を実現するための実践ページです。
今回のことを行い、180度環境が変わった人が何人もいます。
【追記】
2020.02.07：禁断とも言える”担ボ”について
2020.03.03：即現金化・リースバックの検討
誰もが通る家が売れない不安
筆者も初めてマンションを売った時は、無知の上、なかなか売れず悩みました。
- 内覧数は妥当なのか？
- また、内覧空振りかぁ～😭
- 本当に売れるのか？
不安な日々を過ごしました。
マンション・一軒家・別荘が売れない場合、まず、考えることは販売価格です。
販売価格
最初に言います。
闇雲に”販売価格を下げる”のはやめてください。
私も最初は、
- 販売価格が高いから売れないのだろう
- 金額を下げれば売れるだろう
と思っていました。
しかし、実際は違いました。
下げても反応は一瞬、6ヶ月くらい無駄な時間を過ごしてしまいました・・・ｗｗｗ
それでも、見直しを繰り返し、結果的に相場より1000万程度高く売却できました。
昨年も区分マンションを売却しましたが、相場より2割程度高く売却しました。
価格に縛られず、思考を変えることの重要さに気付いたことでした。
一度下げると上げることができないだけでなく、まだまだ、下がるだろうと市場に意識されてしまいます。
売れないなら一度、リセット
家が売れない悩みは借金問題と同じで、引きずれば引きずることは深みにはまります。
それは、業界の性質にあります。
一番下で説明していますが、この業界は、決してキレイなものではありません。
”囲い込み”や”両手取引”、”担ぼ”・・・・数々の悪しきしきたりが残っています。
日本に不動産屋は何軒・何社あるかご存じですか？
実は１２０，０００社以上あります。
エリアごとに担当者を持ち、
会社は違えど営業マン同士、何となく顔見知りで、意識しあって戦っています。
そこには、多少の妨害行為すらあるのが現実です。
半年間、専任媒介契約で進めていました。
しかし、なかなか売れず、すごくいい営業マン（いいと思っていた）でしたが、
モヤモヤを打開する意味で一般媒介契約に変えたことで高額売却につながりました。
ただ、ここでのポイントは”一般媒介契約に変えればいい”というわけではありません。
簡単に言えば
エリア内の少しでも優秀な営業マンにチェンジしたのです。
方法は簡単でした。
私の場合、一括査定サイトを活用して大小不動産会社関係なく５サイト：３０社弱に査定依頼を行いました。
各不動産会社にメールで査定金額を出してもらい、その後、営業マン１５人程度と話をしました。
お見合い感覚で楽しんでいると、自然と営業マンの善し悪しもなんとなくわかってきます。
今の売れない状況を打開するには、
このまま半年、1年、売れずに不安を抱いているより、たくさんの人の相談しましょう。
《不動産査定の考え方》
実は、それ大間違いです。
不動産査定は、相場を把握する簡単ツールなのですから、幅広い情報を収集してこそです。
多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
引用：マンションナビ
- 不動産屋の仲介してもらって売却する場合の相場
- 不動産屋に直接、買取・購入してもらった時の金額
- 売却した後も同じ場所で住み続ける”リースバック”の金額
最低、この３つの確認はしたいところです。
- 高く売るためには、不動産屋に仲介してもらい売却する形です。
- 早く売るのであれば、不動産屋に買取りをお願いすることです。
- 近所の人の目が気になる人は、売却してキャッシュを手にしながらも、同じところに住み続けるリースバックも注目されています。
この３つの金額を確認してこそ、
一括査定サイトを活用する意味があるのです。
![マンション売却するなら トピックス]()
査定は素早く、売却は慎重に
査定は素早く、売却は慎重に早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。
不動産市況は経済より遅れてきます。
（経済下火 → 業績悪化 → 給料減額 → ローン返済不能 → 売り物件過多 → 不動産市況悪化）
そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか？確認しておくことといいと思います。
また、
今、行うべきことは、家の補修・メンテナンスです。
特に一軒家の方は無料リフォーム実現するチャンスです。
自宅を所有していれば、火災保険に入っていると思います。
火災保険は、火災以外に台風・落雷はもちろん、盗難、給排水設備・水漏れなどの補償もついています。
- 一軒家の人は、壁のヒビ、外壁塗装や屋根の修理
が可能です。
3年以内に起きた自然災害による保険なので、
一軒家の方は、昨年、台風が多発したので台風による被害という申請が可能ですし、
マンションの場合でも、水回りのトラブルは少なからずあるでしょう。
＊特に築年数5年以上の一軒家・マンションは、無料診断で気付かなかった欠陥の発見・無料補修できるので要チェックです。
リフォーム前に現金を受け取ることができるシステムなので
コロナウイルスの自粛の今、診断の予約だけ行っておくことで、解除後即動き出すことが可能です。
裏技もいろいろありますし、
保険金受給で200・300万円くらいが即入金されます。
用途に合わせた不動産査定サイト
＊もちろん、無料です
最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。
【注意】
昨日、査定の相談を行った方、メアドが間違っていたようです。
連絡手段が断たれてしまうため、登録時はご注意を。
一般的な不動産査定・仲介
【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。
＞＞”イエウール”で査定をする
買取・リースバックなど
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
＊弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ
＞＞”いえカツLIFE”査定をする
本当に売れなくて困っている方のために、１日１，２人になりますが、メールで無料相談を始めました。
今の状況を打開するためのアドバイス、あまり表に出せないテクニックなど個別に対応が変わるため、2，3日要する場合もあります。
＊匿名でも構いません。
不安の解消、相談することでスッキリしてもらえればと思います。詳細はこちら
貪欲に進めるなら
私のように、たくさんのサイトに登録し、
高額売却・早期売却を目指すのであれば、TOPページで不動産一括査定サイトを紹介していますので、是非、活用ください。
最短48時間で即現金化が可能！！
不動産業界の実情
大きなお金が動く不動産売却なので、営業マンは、
営業成績を意識して働かざるを得ません。
それもあり、不動産業界は今でもブラックな世界です。
表向き、売主の味方のフリをしますが、実際は手数料をどれだけ多く取れるか？
その1例が”囲い込み”になるのですが、
- 他社からお問い合わせがあっても、仲介手数料が半分になるので適当にあしらう。
- 自分で買主を見つけて、買主・売主両方から仲介手数料取り、営業成績を上げる。
当たり前に行われています。。
大手だから安心という固定観念は捨ててください。
”担ボ”知ってますか？
このページに一番重要なポイントでもあります。
売れない悩みを解決するために、他のサイトでは紹介しない担ボ（担ボー）についても踏み込みます。
担ボということを聞いたことがありますか？
担当者ボーナスの略です。
「物件の売却が決まったら、＊＊万円ボーナス払います」
これが暗黙のうちに設定されている物件は、積極的に営業マンはその物件の売却を中心にプランを立てます。
逆のパターンもあります。
最悪の場合、買主から”担ボ”を確約されている場合もあります。
「＊＊＊＊万円以下で買えたら、担ボ出します。」
こうなったら、値切りに値切られまくる悪循環になります。
要するに、その道の猛者達を味方にするも・敵にするも”お金次第”、”あなた次第”というわけです。
*担ボは基本的に禁止されていますが、その線引きは曖昧です。
担ボを受けてくれる営業マンもいますし、きっぱり断る営業マンもいます。
【質問】これくらいやっていますか？
私の場合、毎回、お歳暮・お中元を営業所に送っていましたし、お土産を持って事務所に顔を出していました。
これは担ボにはならないと思いますし、営業所の人に顔を覚えられるのは上司の人を巻き込んで応援してくれます。
10万円、販売価格を値下げするのであれば、お歳暮・お中元・お土産に1万円使ったほうがいい場合、タイミングもあります。
お金はもちろんですが、人との付き合い方だけでも、売却環境は変わります。
売れない理由は、営業マンとの付き合い方です。
だからこそ、営業マンを一新し、付き合い方を変える・ニンジンをぶら下げるというのも1つの方法と考えます。
ちなみに、今付き合っている営業マンにニンジンをぶら下げても効果はありません、逆に足元見られるだけなのでご注意を。
【追記】今すぐ家が売れないと困る
＊緊急を要していない人は飛ばして、今、見直すべき箇所・売却テクニックにお進みください＊
不動産が売れずに悩んでいる人の状況の中で緊急を要している人も思います。
- すぐに現金（キャッシュ）が必要
- 住宅ローンが払えない
- 2か月以内にお金が底をつく
など、そこで、緊急でお金が必要な方に2つの方法をまず、紹介したいと思います。
注目されているリースバック
ひと昔前にはなかったシステムがリースバックです。
簡単に説明すると、住み続けることを前提に売却し、売却後は家賃を払うというものです。
家自体を売り現金化が可能、家賃を払う形で住み続けるものです。
＊引っ越しをする必要がないので、近所の目が気になる人にもおすすめです。
引用：いえカツLIFEは
ただ１つ気にしなくてはいけないのは、オーバーローンになってしまう場合です。
＊オーバーローン：不動産価格(2000万円)＜住宅ローン(2500万円)
そのため、オーバーローンにならないリースバック会社を見つけることが1つのポイントです。
とは言え、リースバックを扱っている不動産会社は多くないのと一括査定サイトではリースバック会社かどうかが不透明です。
下でも紹介していますが、いえカツLIFEは、リースバック比較な可能な一括査定サイトです。
妻の登録でも、また平米数や築年数が曖昧でも、住所から調べられるので査定サイトが行ってくれます。
仲介ではなく、買取も選択肢に
仲介売買は時間がかかりますが、買取は即現金化が可能、仲介手数料がかかりません。
価格を下げ続けるのであれば、買取価格を確認も１つの方法です。
参考ページ
《買取サイト》
・いえカツ：買取以外にもリースバックも
・オープンハウス：最短48時間買取