不動産売却中のストレス、なかなか売れない・内覧がない

家が売れないストレス

家が売れない悩みはいろいろりますね。

  • お問い合わせすらない
  • 内見の予約が入らない
  • 内見はあるけど申込みまで進まない
  • 値引き交渉がまとまらない
  • 営業マンが信用できない

それ以外にも、、

  • 住宅ローンが払えず早く家を売りたい
  • 家が売れないので引っ越せない
  • 買い替えなのに家が売れない

別荘が売れない 再建築不可・旗竿地が売れない・・・。
などなど・・・・。

家が売れない時の打開策

そういえば、
編集長もマンションを売るのに1年以上かかったんでしたよね?

 

そうですね。
初めてマンションを売却した時は、右も左も分からず、すごく時間がかかりました。
 
強気の金額を推し続けただけなので、時間軸は無視していたとはいえ、
 
トータル”1年半”かかりました。

 

やっぱり、家を売るのは難しいんですね?
 
相当、悩んだんでしょうね?

 

初めてのことは、大概、苦労するけど、
 
何度か売買をやってると思考とかノウハウができるから、
 
直近(令和元年)に売った不動産は、2カ月で売却完了しました。

すご~い!
 
何か、売却のテクニックとかあるんですか?

  • 不動産会社選び?
  • やっぱり、価格?

 

私見ですが、
不動産売却で失敗・損をする人は、

  • 不動産屋任せにしている人
  • 不動産会社を変えれば売れると考えている人
  • 価格変更のことばかり考えている人

だと思います。
*これから売却を検討している人も参考にするといいと思います。

 

ふむふむ・・・・。

 

売れない

ちょっと価格を下げる

一瞬、内見が増える

でも売れない

ちょっと価格を下げる




 
悪魔の連鎖になって、
業者間でも有名物件になってしまうんですよ。

 

それでは、
今、売却中でなかなか売れない場合、どうすればいいですか?

 

まず、やることは
販売価格の見直しではなく
 
今までの流れを変えること!!
です。

 

???
今までの流れを変えること?

不動産売却は、偶然の出会いで成り立っています。
 
買主との接点がズレていれば
 
出会いの確率は低くなります。

なかなか家が売れないということは、
 
現状、そのズレが生じているということですか?
 
具体的に、どうすればいいですか?

【今できる流れを変えること】

  • ネットに出ている写真を見直す
  • マイソク(物件のチラシ)を変える
  • 室内にポイントとなる箇所(玄関とキッチン)を1つ作る
  • 周辺環境のディープな再確認

この辺りは、即実行したいところです。

 

ネットに出ている写真を見直す

買主との最初の接点は、インターネット(不動産サイト)での物件情報です。
 
写真がイマイチでは、箸にも棒にも掛かりません。
 
お問い合わせに発展しません。

↓↓ 画像処理だけでもOK ↓↓

マイソク(物件のチラシ)を変える

マイソクは、買主が内見の後、家に帰って再確認する重要アイテムです。
 
強味をしっかり強調し印象に残るマイソク、少なくとも現状よりバージョンアップさせたいところです。

玄関とキッチンの印象を良くする

玄関

第一印象となるのが玄関です。
オシャレで機能的な玄関に見せるため、

  • 電球を明るくする
  • 広く見える演出をする

ここがカチっと決まると内見のイメージが一気に上がります。
 

キッチン

特に女性がこだわるキッチン
キッチンを清潔でおしゃれにするだけで、申し込み率が上がります。
ちょっと、手を入れるだけでイメージが変わるのがキッチンです。
↓↓ 筆者が、直近で売却した時の写真です。ホームステージング キッチン

言われてみれば、納得ですね。
 
買い手の気持ちを考えるのは重要ですね。

 

そうですね。

あと、もう1つ。
今後の売却の進め方にもつながる
 
現状の周辺環境の再確認です。
 
これ、テストに出るくらい重要です。

———- 以下、有料コンテンツ ———-
2021.03.02解除

新しく売りに出てる物件とか
 
値下げされてる物件とかの確認ですか?

 

  • 近所や同じマンション内等の売却物件の確認
  • ライバル物件のマイソクの確認
  • 販売価格を値下げした近隣の物件
  • 直近の売買実績

などを調べるだけで、
自分の家の立ち位置とか価値が見えてくると思います。

 

それを見て、
 
改めて、販売価格を決めればいいですか?

 

いやいや、
もっと重要なのが更なる深堀りです。

  • 表向きの販売価格からイクラ値下げして売買締結されたのか
  • ライバルのマンションの管理費・修繕費の値上げ
  • 大規模修繕工事の計画
  • オープンルームを行った物件
  • ホームステージングを取り入れた物件

などの確認です。

いろいろありますね。

 

  • 管理費・修繕費の値上げの理由はなんなのか?
  • 値下げ交渉の末、値下げ額は、どれくらいだったのか?

このあたりまでシビアに考えます

最近、
管理組合が機能していないマンションとかもあるみたいですね。
 
修繕計画が立たない状況で管理費とか修繕積立金を値上げしたり・・・。

 

そこですね。
 
ライバルとなる物件のネガティブ要素を探すのも大事だし、
 
それとともに

  • オープンルームが有効だったのか?
  • ホームステージングでの成約率はどうか?

なども、知ることで今後の選択肢が広がります。

 

なんとなくわかります。
 
エリアによって、反応がいい売り方とか見えてくるかもしれませんね。

知っておいて欲しいこととして、
 
ライバル物件のオーナーも少なからず悩んでいて、
 
試行錯誤・いろいろなことを試していることを・・・。
 
だからこそ、
その反応・結果を確認することで、何が有効なのか見えてくると思います。

 

分析って大事ですね。
 
何でも、不動産に詳しい営業マン任せでいいと思っていました。

不動産営業マンは残念ながら、

  • 周辺のマンションの動向を積極的に調べることはありません。
  • 都合のいいことは言いますが、ネガティブなことは伝えません。

例えば、
保育所がすごく増えて、ファミリー層向けのマイソクに変えた方がよくても、1回作ってそのまんまってことがザラです。
 
これらを知らない人が、
営業マン任せで失敗する人の典型事例になってしまうんです。

 

なんとなく、わかります。

 

そもそも国内に不動産会社は12万業者以上あるんだから、
 
3か月に1度程度、査定依頼をしながら新しい意見を聞くもの大事です。

12万業者以上??

 

そこ?
・・・・・www。

素朴な質問ですが、
 
別の不動産会社に、査定依頼してもいいんですか?

 

そもそも、

  • 売れなくて困っている
  • 今すぐ売りたい

ということであれば、現状を打破することは必要です。
 
私なら、
大手、中堅、地元の不動産会社、すべてに査定を依頼します。
 
理由として、
各社独自のお客様を持ってるからです。

どうゆうことですか?

営業マンもノルマがあったりビジネスだから、
一番儲かるところに人を紹介するのが基本です。
 
媒介契約がなく、仲介手数料も片手しか取れない物件は、
お客様の意向があっても紹介しないってのが不動産業界の悪しき仕来りだったりもします。
 
このタイミングで、
複数の不動産会社とコンタクトを取ること自体が、
販路拡大(お客の紹介)にもつながる可能性があるのです。

そうですね。

  • 地元に強い地場の不動産会社
  • 海外の顧客を多く持つ不動産会社
  • アッパー層の顧客を多く持つ不動産会社

新しい血を入れるタイミングかもしれませんね。

査定したからと言って、媒介契約を結ぶ必要もないですし、
 
机上査定なら、メールや郵送で情報を得られます。
 
不動産会社は各々、独自の見解を持っています。
コロナにおける今後の不動産市況の考え方も様々です。

となれば、
早速、一括査定サイトを活用して、情報収集ですね。

状況改善のために、毛色の異なる3サイトを紹介します。
 
この機会を無駄にして、
不動産売却で損をする人の典型例の仲間入りは避けてください。
 

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