不動産投資の初期費用はいくら?頭金0円でも大丈夫?初期投資を抑えるには?(シミュレーション:物件価格・手数料・税金面)

不動産投資の初期費用はいくら?頭金0円でも大丈夫?初期投資を抑えるには?(物件価格・手数料・税金面) マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資 初期費用

不動産投資は、資産運用の一つの手段として広く認識されています。

その魅力は、安定した家賃収入を得られることや、物件の価格上昇による資産価値の増加などが挙げられます。

しかし、不動産投資を始めるためには、
物件の購入や融資の利用など、初期費用が必要となります。

これらの初期費用は、物件の価格や立地、金融機関の融資条件などにより大きく変動します。

この記事では、
不動産投資の初期費用について、

  • 具体的な金額や節約方法
  • 初期費用のシミュレーション例

などを詳しく解説します。

不動産投資を始める前の参考にしていただければ幸いです。

不動産投資の初期費用:頭金・物件価格

不動産投資の初期費用の大部分を占めるのが物件価格と頭金です。

物件価格は物件の種類や立地、築年数などにより異なります。

頭金は物件価格の一部を自己資金で支払う金額で、金融機関によりますが一般的には物件価格の10%~20%程度が求められます。

《不動産投資における主な初期費用》

  • 融資と金利
    物件価格の残りの部分は、不動産投資ローンを利用して借り入れます。
    金利は金融機関や借入金額、借入期間により異なります。
    ちなみに、頭金0円、10万円などでも可能の場合もあります
  • 取得税と固定資産税
    物件を購入すると取得税が発生します。
    また、所有している物件に対して毎年固定資産税が課税されます。
  • その他の諸費用
    物件購入には、仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬などの諸費用が必要です。
    これらの費用は物件価格や契約内容により異なります。

不動産投資の初期費用のシミュレーション

一般的なケースのシミュレーションは、

  • 物件価格
  • 頭金
  • 融資金利
  • 借入期間

初期費用と月々の返済額を計算します。

例えば、
物件価格が5000万円のマンションを購入する場合を考えてみましょう。

  • 頭金として物件価格の20%、1000万円を用意
  • 残りの4000万円を金融機関から融資
  • 金利は年1%
  • 返済期間は30年

この場合、月々の返済額は約134,000円となります。

初期費用としては、頭金の1000万円の他に、仲介手数料(物件価格の3%+6万円)や登録免許税、司法書士報酬などが必要となります。
これらを合計すると、初期費用は約1300万円程度となります。

参考ページ:不動産投資と物件価格の関係

不動産投資 初期費用

フルローンを利用したケースのシミュレーション

フルローンを利用した場合の初期費用と月々の返済額を計算します。
フルローンを利用すると、頭金が不要になりますが、月々の返済額が増えます。

同じく、物件価格が5000万円のマンションを購入する場合を考えてみましょう。

  • 頭金なし
  • 全額を金融機関から融資
  • 金利は年1%
  • 返済期間は30年

この場合、月々の返済額は約167,000円となります。

初期費用としては、頭金は不要ですが、仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬などが必要となります。
これらを合計すると、初期費用は約300万円程度となります。

自己資金を多く用意したケースのシミュレーション

自己資金を多く用意した場合の初期費用と月々の返済額を計算します。
自己資金を多く用意すると、月々の返済額を抑えることができます。

物件価格が5000万円のマンションを購入する場合、

  • 頭金として物件価格の50%、つまり2500万円を用意
  • 残りの2500万円を金融機関から融資
  • 金利は年1%
  • 返済期間は30年

この場合、月々の返済額は約83,000円となります。

初期費用としては、頭金の2500万円の他に、仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬などが必要となります。
これらを合計すると、初期費用は約2800万円程度となります。
関連ページ:頭金なしの住宅ローン融資

《初期費用の考え方》

不動産投資物件(収益物件)とマイホームの購入は似て非なるものです。

  • 収益物件はお金を生みます。
  • マイホームはお金を生みません。

その差を理解しながら、初期費用を検討するわけですが、決して初期費用は安ければいいわけでも、頭金をたくさん入れればいいものでもありません。

不動産投資は、1度投資してオシマイという訳ではありません。

1つ目の不動産を担保に2つ目の物件に・・・。
資産を増やしていくものです。

よって、資金管理・将来設計をベースに、初期費用を算出していく必要があります。

物件価格や利回りによっても、その考え方は変わりますし、

そもそも、現状、不動産価格が高値推移しているため、
投資物件の種類・不動産投資会社選びが非常に重要です。

おすすめの不動産投資会社・マンション投資相談

不動産投資は、誰でも行えるものではありません。

初期費用・頭金があれば、プレーヤーになれるわけではありません。

金融機関から融資を受けて投資物件を購入するため、

  • ある程度の年収(500万円以上、1000万円以上)
  • 会社規模(一流企業・上場企業)
  • 勤務年数(3年以上)

が求められます。

また、物件選びが利回りを大きく左右するため、不動産投資会社選びも大きなポイントとなります。

不動産投資会社は独自ルートで物件を仕入れ、会員向けに情報共有するため、収益物件情報は表に出ないことも多々あります。

そこで、おすすめの不動産投資会社を紹介します。

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2013年創業し、2018年07月東証マザーズ市場に新規上場、増収増益の急成長企業です。

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アパート投資をシビアに考えると、

  • 安くいい物件をどう仕入れることができるのか?
  • 入居率100%を計算できる物件をどう考えるか?

 
武蔵コーポレーションのアパート投資の基本は、新築×中古のハイブリッド不動産投資です。
不動産投資 初期費用 いくら

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などの物件を安く仕入れ、
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不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資の最大のメリットは、安定した家賃収入を得られることです。

これは、サラリーマンや自営業者など、主な収入源以外にもう一つの収入源を持つことができるという大きな利点です。

また、物件の価格上昇により、資産価値が増加する可能性もあります。

物件を売却した際に大きな利益(キャピタルゲイン)を得られる可能性があるということを意味します。

さらに、不動産投資は節税対策としても有効で、家賃収入から経費を差し引いた利益に対して税金が課税されるため、適切な経費計上により節税が可能です。

【老後のための私的年金】

不動産投資は昔からあります。
資産家・富裕層が節税や相続対策の観点からアパートやビルなどの投資を行ってきましたが、今、流行っているのはサラリーマンや公務員のマンション投資です。

  • 年金の不安
  • 老後の生活費の補填

から、現役中に区分マンション投資を行い、老後までに家賃収入でローン返済を済ますというビジネスモデルです。
決して、儲かる投資ではありませんが、金融機関から融資をベースに頭金も最小限、またリスクを少なく老後のための資産形成という側面があります。

参考ページ:
おすすめの不動産投資会社:サラリーマンのマンション投資セミナー相談比較
公務員の不動産投資のメリット・デメリット

《不動産投資のデメリット》
一方で、不動産投資にはデメリットも存在します。

物件の空室リスクはその一つで、入居者がいない期間は家賃収入が得られないため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

また、物件の価格下落リスクもあります。
不動産市場の状況や物件の立地、築年数などにより物件価格が下落すると、資産価値が減少し、売却時に損をする可能性があります。

さらに、不動産投資には大きな初期費用が必要で、その資金調達や返済計画が重要となります。

また、物件の管理や修繕、税金の計算など、不動産投資には専門的な知識と時間が必要となります。

そのため、不動産投資のリスクを理解し、適切なリスク管理を行うことが重要です。
具体的には、物件選びや融資の利用、税金対策などが必要となります。

不動産投資の成功例
適切な物件選びと資金計画、税金対策により、初期費用を抑えつつも安定した収入を得ています。

不動産投資の初期費用を抑える方法

【物件選びのポイント】
物件選びは初期費用を抑えるための重要なポイントです。
物件の価格や立地、築年数などを考慮し、適切な物件を選ぶことが求められます。

  • 物件の価格
    物件価格は初期費用の大部分を占めます。
    物件価格が高いほど、融資を多く利用する必要があり、その分、返済負担が増えます。
  • 立地条件
    物件の立地は家賃収入や物件価格、空室リスクに大きな影響を与えます。
    交通の便が良く、生活施設が近くにあるなどの利便性が高い場所は、入居者にとって魅力的であり、家賃収入を安定させることができます。
  • 物件の種類
    アパートやマンション、一戸建てなど、物件の種類によっても初期費用や運用の難易度が変わります。
    例えば、一戸建ては管理が比較的容易ですが、アパートやマンションは管理会社に依頼することが一般的です。
  • 築年数
    新築物件は価格が高いですが、修繕費用が少なく、入居者にとって魅力的です。
    一方、中古物件は価格が低いですが、修繕費用がかかる可能性があります。

融資の活用方法

不動産投資は、金融機関からの融資なしには語れません。

よって、適切な融資の活用方法を知ることも初期費用を抑えるためには重要です。
金融機関の選び方や融資の条件、金利などを理解し、最適な融資プランを選びましょう。

金融機関の選び方
金融機関によって、融資の条件や金利が異なります。
融資の条件や金利を比較し、自身の資金計画に最適な金融機関を選びましょう。
融資の条件
融資の条件には、借入金額の上限や借入期間、返済方法などがあります。
これらの条件を理解し、自身の資金計画に合わせて適切な融資プランを選びましょう。
金利の理解
金利は融資のコストであり、返済額に大きな影響を与えます。
金利の種類や計算方法を理解し、金利が低い融資を選ぶことで、返済負担を軽減することが可能です。

税金の節税対策

取得税や固定資産税などの税金は、節税対策を行うことで抑えることが可能です。

特に、節税効果は、不動産投資1年目になります。

  • 経費の適切な計上
    家賃収入から経費を差し引いた利益に対して税金が課税されます。
    したがって、修繕費や管理費、金利などの経費を適切に計上することで、課税所得を減らし、節税することが可能です。
  • 固定資産税の軽減措置
    固定資産税は物件の価格や築年数などによって計算されますが、一定の条件を満たすと軽減措置が適用されることがあります。
    具体的な条件は地方自治体により異なるため、詳細は各地方自治体に問い合わせることが必要です。

参考ページ:不動産投資は節税対策になる?

また、仲介手数料の交渉や自己資金の活用などがあります。
物件の修繕計画を立てることで、将来的な修繕費用を抑えることも可能です。

具体的な節税対策については税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

《関連公式サイト》
地方税制度|不動産取得税:総務省

よくある質問・Q&A

初期費用はどれくらい必要?

初期費用は物件価格や頭金、融資の条件などにより異なります。具体的な金額を知るためには、物件の選定と融資の計画が必要です。

頭金はどれくらい必要?

頭金は一般的に物件価格の10%~20%が求められます。しかし、金融機関や借入条件により異なるため、具体的な金額を知るためには金融機関に相談することが必要です。

初期費用を抑える方法は?

初期費用を抑える方法としては、適切な物件選びや融資の活用、税金の節税対策などがあります。

初期費用の計算方法は?

初期費用の計算方法は、物件価格と頭金、融資の条件、取得税や固定資産税、その他の諸費用を合計することで求めることができます。

不動産投資の初期費用:まとめ

不動産投資の初期費用は、物件価格や頭金、融資の条件、税金など多くの要素から成り立っています。

これらの要素を理解し、適切な計画を立てることで、初期費用を抑えつつも安定した不動産投資を行うことが可能です。

不動産投資を始める前には、十分な知識と準備が必要です。

本記事があなたの不動産投資の一助となれば幸いです。