不動産投資は、資産運用の一つの手段として広く認識されています。
その魅力は、安定した家賃収入を得られることや、物件の価格上昇による資産価値の増加などが挙げられます。
しかし、不動産投資を始めるためには、
物件の購入や融資の利用など、初期費用が必要となります。
これらの初期費用は、物件の価格や立地、金融機関の融資条件などにより大きく変動します。
この記事では、
不動産投資の初期費用について、
- 具体的な金額や節約方法
- 初期費用のシミュレーション例
などを詳しく解説します。
不動産投資を始める前の参考にしていただければ幸いです。
マンション投資に思うことは、初期段階をしっかりと構築しておけば、あとは年に一度の確定申告をする程度で、ほとんど手間がかからない投資だと考えます。
空室リスクを懸念される方もいますが、都心部では賃貸需要が高く、内見なしで入居申し込みが入ることも珍しくありません。
場合によっては、礼金がキャッシュフローのプラス要因となることもあります。
不動産投資で成功する人のどんなタイプだと思いますか？
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意外かもしれませんが、セコイ人がそのタイプです。
不動産投資は、即儲かるビジネスではありません。
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ワンルームマンション投資ってネットでは悪い印象しかない。
けど20代独身の俺は資産性高いタワマンなんて買えるわけないし、不動産投資するならワンルームマンション投資は選択肢に入る。
もちろん値下がりしにくい地域を選び、年間収支が最低でもプラスになるように頭金を準備するつもり。
— りーうぇい@ゆとり世代 (@leeway_ch) March 25, 2024
不動産投資にかかる初期費用：主な4項目
不動産投資を始める際にかかる初期費用は、物件の購入価格だけでなく、多くの関連費用が発生します。
これらの費用を事前に把握しておかないと、予算オーバーや投資計画の見直しが必要になる場合もあります。
物件購入を計画している場合、どのような費用が発生するのか、各項目をしっかりと理解しておくことが重要です。
1. 物件取得費（仲介手数料・印紙税・不動産取得税・登録免許税等）
物件取得費は、不動産投資の最も大きな費用であり、物件価格を中心に構成されます。
物件価格は市場価格や物件の条件により大きく異なりますが、これが投資の基本となります。
物件を購入する際には、仲介手数料、印紙税、不動産取得税、登録免許税、そして登記手続きにかかる司法書士報酬が必要です。
仲介手数料は物件価格の3%＋6万円が上限となり、印紙税や不動産取得税は契約金額や土地の評価額に基づいて計算されます。
さらに、名義変更にかかる登録免許税や登記手続きのための司法書士報酬も必要になります。
これらの費用を事前に把握し、投資計画に組み込むことが重要です。
| 費用項目 | 説明 |
|---|---|
| 物件価格 | 不動産投資の中心となる物件の購入費用です。 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料で、物件価格の3% + 6万円 + 消費税が上限と定められています。 |
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼る印紙代です。契約金額に応じて金額が異なります。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課税される税金です。 |
| 登録免許税 | 不動産の名義を変更する際に必要な税金です。 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する司法書士への報酬です。 |
2.ローン関連費用（頭金・融資手数料・融資保証料等）
不動産投資の多くは、自己資金だけではなく融資を受けることで行います。
融資を受ける場合、頭金が必要となり、通常物件価格の10～20%が目安です。
頭金の額は融資条件や金融機関によって異なるため、事前にシミュレーションを行い、適切な額を準備することが求められます。
また、融資を受けるためには融資手数料や融資保証料が発生、融資手数料は金融機関によって異なりますが、通常は数万円から十数万円程度です。
ローン保証会社に支払う保証料も必要となり、これも融資額に応じて金額が変動します。
火災保険料もローン契約時に加入が求められることが一般的で、これも予算に含めておく必要があります。
| 費用項目 | 説明 |
|---|---|
| 頭金 | 物件価格の一部を自己資金で支払う場合、必要な自己資金です。 |
| 融資手数料 | 金融機関に支払う融資事務手数料です。 |
| 融資保証料 | ローン保証会社に支払う保証料です。 |
| 火災保険料 | 火災や地震などのリスクに備えるために支払う保険料です。 |
3.その他費用（修繕積立金と管理費）
物件の購入後には、毎年一定の固定費が発生します。
固定資産税と都市計画税が含まれます。
固定資産税は所有している不動産に対して課される税金で、都市計画税は都市計画区域内の不動産に課されます。
これらの税金は物件の評価額や立地によって異なり、定期的に支払わなければならない費用です。
また、マンションなどの共同住宅の場合、修繕積立金や管理費もかかります。
修繕積立金は建物の老朽化に備えた費用であり、管理費は共用部分の維持管理費用です。
| 費用項目 | 説明 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産を所有している間、毎年かかる税金です。 |
| 修繕積立金 | 将来的な修繕に備えて積み立てる費用です。 |
| 管理費 | マンションなどの場合、共用部分の維持管理にかかる費用です。 |
不動産投資の初期費用のシミュレーション
一般的なケースのシミュレーションは、
- 物件価格
- 頭金
- 融資金利
- 借入期間
初期費用と月々の返済額を計算します。
例えば、
物件価格が5000万円のマンションを購入する場合を考えてみましょう。
- 頭金として物件価格の20%、1000万円を用意
- 残りの4000万円を金融機関から融資
- 金利は年1%
- 返済期間は30年
この場合、月々の返済額は約134,000円となります。
初期費用としては、頭金の1000万円の他に、仲介手数料（物件価格の3%+6万円）や登録免許税、司法書士報酬などが必要となります。
これらを合計すると、初期費用は約1300万円程度となります。
参考ページ：不動産投資と物件価格の関係
フルローンを利用したケースの初期費用
フルローンを利用した場合の初期費用と月々の返済額を計算します。
頭金が不要になりますが、月々の返済額が増えます。
同じく、物件価格が5000万円のマンションを購入する場合を考えてみましょう。
- 頭金なし
- 全額を金融機関から融資
- 金利は年1%
- 返済期間は30年
この場合、月々の返済額は約167,000円となります。
初期費用としては、頭金は不要ですが、仲介手数料や登録免許税、司法書士報酬などが必要となります。
これらを合計すると、初期費用は約300万円程度となります。
自己資金を多く用意したケースの初期費用
自己資金を多く用意した場合の初期費用と月々の返済額を計算します。
物件価格が5000万円のマンションを購入する場合、
- 頭金として物件価格の50%、つまり2500万円を用意
- 残りの2500万円を金融機関から融資
- 金利は年1%
- 返済期間は30年
この場合、月々の返済額は約83,000円となります。
ちなみに、初期費用は、頭金の2500万円の他に、
・仲介手数料
・登録免許税
・司法書士報酬
などが必要となります。
これらを合計すると、初期費用は約2800万円程度となります。
関連ページ：頭金なしの住宅ローン融資
不動産投資物件（収益物件）とマイホームの購入は似て非なるものです。
- 収益物件はお金を生みます。
- マイホームはお金を生みません。
その差を理解しながら、初期費用を検討するわけですが、決して初期費用は安ければいいわけでも、頭金をたくさん入れればいいものでもありません。
不動産投資は、１度投資してオシマイという訳ではありません。
１つ目の不動産を担保に２つ目の物件に・・・。
資産を増やしていくものです。
資金管理・将来設計をベースに、初期費用を算出していく必要があります。
物件価格や利回りによっても、その考え方は変わりますし、
そもそも、現状、不動産価格が高値推移しているため、
投資物件の種類・不動産投資会社選びが非常に重要です。
不動産投資の初期費用を抑える4つ方法
不動産投資は長期的な利益を目指すための有力な手段ですが、初期費用が大きな障壁となることもあります。
しかし、さまざまな方法で初期費用を抑えることが可能です。
初期費用を抑える方法：1.頭金を少なくする
不動産投資における初期費用の中で大きな割合を占めるのが頭金です。
しかし、頭金を少なくすることで、自己資金の負担を大幅に減らすことができます。
最近では、頭金を物件価格の10程度以下に設定できる融資も多くあります。
特に銀行や金融機関が提供する「フルローン」や「低頭金ローン」を利用すれば、資金を抑えて投資を始めることが可能です。
ただし、ローンの返済負担が大きくなるため、キャッシュフローを慎重に計算する必要があります。
初期費用を抑える方法：2.仲介手数料の交渉
仲介手数料は物件価格に対して3%＋6万円＋消費税が上限とされていますが、これを交渉することが可能な場合もあります。
不動産会社によっては、手数料の一部を値引きしてくれることもありますし、仲介業者との関係が長い場合や複数物件を一度に依頼する場合は、割引してもらえる可能性があります。
また、不動産購入の際、直接売主と交渉して仲介業者を通さずに購入する「直接取引」を行う方法もあります。
これにより、仲介手数料を大きく節約できます。
初期費用を抑える方法：3.融資条件を見直す
融資を利用する場合、その条件を見直して初期費用を軽減することができます。
例えば、ローンの金利が低い金融機関を選ぶことで、融資にかかる総額を抑えることが可能です。
また、融資額が多い場合、自己資金の負担を抑えつつ投資を進めることができます。
さらに、融資保証料や融資手数料が低い金融機関を選択することでも初期費用を抑えることができます。
金融機関によって、融資の条件や金利が異なります。
融資の条件や金利を比較し、自身の資金計画に最適な金融機関を選びましょう。
融資の条件には、
☆借入金額の上限
☆借入期間
☆返済方法
などがあります。
条件を理解し、自身の資金計画に合わせて適切な融資プランを選びましょう。
初期費用を抑える方法：4.中古物件を選ぶ
新築物件よりも中古物件を選ぶことで、初期費用を大幅に抑えることができます。
中古物件は、一般的に新築物件よりも購入価格が低いため、購入時にかかる費用を減らすことが可能です。
また、物件によっては、リフォームや修繕が必要な場合もありますが、その分、購入価格が割安になることがあります。
リフォーム費用を含めたシミュレーションを行い、リスクを抑えた上で購入することがポイントです。
不動産投資の初期費用：記事まとめ
不動産投資は昔からあります。
資産家・富裕層が節税や相続対策の観点からアパートやビルなどの投資を行ってきましたが、今、流行っているのはサラリーマンや公務員のマンション投資です。
- 年金の不安
- 老後の生活費の補填
などから、老後までに家賃収入でローン返済を済ますというビジネスモデルです。
決して、儲かる投資ではありませんが、金融機関から融資をベースに頭金も最小限、またリスクを少なく老後のための資産形成という側面があります。
不動産投資の初期費用は、物件価格や頭金、融資の条件、税金など多くの要素から成り立っています。
これらの要素を理解し、適切な計画を立てることで、初期費用を抑えつつも安定した不動産投資をおこなうことが可能です。
不動産投資を始める前には、十分な知識と準備が必要です。
本記事があなたの不動産投資の一助となれば幸いです。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。