修繕積立金不足のマンション：大規模修繕工事に暗雲、修繕積立金不足に陥るマンションの特徴、告知義務が発生？売却にも影響？

修繕積立金不足

みんながみんな裕福でお金に困っていないわけではないため、安く済ませたいと思う人の方が多いでしょう。

ただ、修繕積立金に関しては、安いことが本当に良い事なのか？

筆者は、逆に安いマンションは危ないとも思っています。

そこで、今回は、
修繕積立金不足に焦点をあて、
修繕積立金が安いマンションは危ないかも？というタイトルで、修繕積立金に関して深堀したいと思います。

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、
12年、15年、20年ごとなど各マンションによって違いますが、
外壁や屋上、エントランスなど共用部分の修繕や取り換えなど、大規模修繕工事を行うための積み立て金です。

その修繕積立金ですが、、
計画的に修繕を行うことで、

• 外壁塗装で、ヒビから水が浸水を防ぎます。
• 新しい設備を導入することで住みやすいマンションにもなります。
• 経年劣化する箇所、給水管、排水管工事は必要です。

などマンションの価値を落とさないために重要な要素です。

修繕積立金の相場

よく、うちのマンションは修繕積立金が高いと思うんだけど・・・。
というQ&Aを見かけます。

これに関しては、平米数と戸数（延床面積）によって
国土交通省から平均値が出ていますので、それをもとにざっくり修繕積立金の相場を紹介すると

• 60平米の低層マンション：13000円/月
• 60平米の高層マンション：12000円/月
• 60平米の高層大規模マンション：10000円/月
• 60平米のタワーマンション：12000円/月

あくまでも、平均なので上下5000円以上ある場合もありますし、タワーマンションの1階と上階ではまた変わってくるので、比較は難しいですが大規模マンションであれば、戸数が多いので若干割安と言えることはできるでしょう。

ただ、大規模修繕工事の費用見積もりは素人には分からないため、
管理会社もキックバックをもらっているでしょうが、
計画・見積りの資料がしっかりできているため、

• 比較が難しい
• 安易に高いと言えない
• 工事個所の必要性が分からない

など、どうしても、管理会社に丸投げになります。

それが、修繕積立金の差になっていることもあります。

修繕積立金：安くて大丈夫？

マンションのメンテナンスに欠かせない修繕積立金。

大規模修繕工事にその積立金は当てられマンションの補修を行うわけですが、
この修繕積立金に関しては、安い・高いだけでなく、多角的に判断する必要があります。

修繕積立金不足の大きな原因は、
そもそもの徴収額が安かった・適切でなかったということになります。

最近、特に新築マンションは
土地の取得費用、人件費、資材の高騰によりマンション価格自体が上がっています。

そのことから、購入者の負担を下げるために意図的に修繕積立金を低く・安く設定している傾向があります。

販売会社としては、修繕積立金不足・見直しは意識していても、

マンションの管理組合が立ち上がり、理事会で再検討すればいいだろうという見立てがあるのかもしれません。

しかし 、購入者としては、そんな意図を購入前から把握はできないでしょう。

をベースに購入を検討します。

• 毎月の住宅ローン返済
• 管理費・修繕積立金

合計金額が、家賃的な位置づけになるわけなので少しでも安ければ嬉しいはずです。

ただ、当初の見込み違いで、修繕積立金が大幅アップになることは想定外とも言えるでしょう。

この修繕積立金不足による見直し・値上がりは、

多くのマンションで議論し始めていることですが、早期発見であれば、解決策・選択肢も広がります。

前提として、修繕積立金が安すぎたことが問題だったので、

時間的に余裕があれば、

• 計画的に値上げ
• 家計の負担を最小限に

その舵取り自体が、リスク回避、将来的にプラスに働くことになります。

修繕積立金：安い・高いは関係ない

修繕積立金に関しては、

• 安いから悪い
• 高いから良い

とひとくくりで言うことはできません。

極端な話、
エレベーターがなければ管理にも修繕にも費用が割かれることはありません。
機械式駐車場がなければ、管理や修繕の必要もありません。

その意味で
あくまでも計画通りものごとが進むか？

これに尽きます。

大規模マンションの修繕積立金

大規模マンションの場合、
修繕規模に対して世帯数が多いため、修繕積立金が若干割安というのもそれが要因です。

古いマンションでは、
修繕積立金不足で、見直しどころではなく

• 計画自体を先送り
• 工事個所を限定化

なども珍しくありません。

廃墟化したリゾートマンションなどは滞納者急増・行方不明ということも少なからずあるようです。

修繕積立金不足の確認は事前に確認を

そこで、
修繕積立金不足に陥る可能性はあるのか？

もし修繕積立金が安かったりなど気になる時は

• 修繕積立金
• 修繕計画

を確認することをオススメします。

大規模修繕工事の見積がいつ作られたものなのか？
大規模修繕工事のために借り入れする予定があるのか？
など。

管理会社に連絡を取り、世間話程度で聞くのもいいでしょう。

修繕計画は基本的に完璧に計画できるものではありません。

ただ、早い段階で計画に暗雲が立ち込めている場合も少なくありません。

健全なうちであれば、
マンション売却に支障が起きることはありません。

ちなみに、理事会にも上がっていない情報であれば、告知の義務もありません。
不動産会社も知り得ない情報なので、告知義務なしに売却を進めることが可能です。

修繕積立金が安いうちに売却を考える

マンションは管理がすべてです。

• 管理（景観・掃除等）がおろそか
• 修繕積立金不足：修繕の計画が立たないマンション
• 修繕計画に疑問が残るマンション

であれば、
即売却することで、早めのリスク回避にもなります。

修繕積立金不足問題が浮き上がるマンションは今以上の増えていくでしょう。

ザ・パークハウス東戸塚レジデンスにように、
修繕積立金の値上げによって対処できるマンションであればいいですが、

手が付けられないレベルの修繕計画ミスが発覚すれば、
少なからず、近隣のマンションとの比較で優位性は失われることは間違いないでしょう。
*販売価格を安く設定しても、修繕積立金が重くのしかかる・・・誰でも気づくことです。

修繕積立金不足の問題点

マンションという文化は、まだまだ月日が浅く、

さらにタワーマンションともなれば、30年後・50年後の在り方すら予想がついていないものです。

1度に何億円もかかる大規模修繕工事ですから、
一度歯車が崩れれば、負動産化していくのは見えています。

計画ミスによる修繕積立金不足になると

• 修繕積立金の大幅値上げ
• 100万単位での一時金の徴収

の足音が近づきます。

ただ、現状、コロナウイルスという大きな問題が立ちはだかっています。

• 売りたくても売れない（市況衰退）
• 希望の金額で売れない（値切られる）

現状、経済や株価に連動していませんので、無理に急いで売り逃げる必要はないかもしれません。

少なくとも、コロナで不動産市況が下がっても、準備次第で状況を打開できます。
*現状、大きく下がっていませんが・・・

もし、修繕積立金の見直しの話が出たら・・・

国土交通省は2024年2月、修繕積立金の徴収額を段階的に引き上げる場合、最大約1.8倍とする方針を示しましたが、現状の修繕積立金が1.8倍以内になるという意味とは少し違います。

今回の方針をざっくり説明すると、新築マンションをベースに考えられています。

長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。

その上で、引き上げ幅の上限は基準の1.1倍としました。

新築マンション売却時の基準額を0.6倍以上徴収するよう下限を設定ということで購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約1.8倍となるというものです。

要するに、
今後、新築マンションの修繕積立金は、健全化を図るために、著しく安い修繕積立金の設定が出来なるということです。

引用：国土交通省

そこで、既存のマンションの注意点ですが、まず長期修繕計画をしっかり確認する必要があります。

長期修繕計画では、修繕工事の計画、修繕積立金の見直し・値上げのタイミング・値上げ額が想定されています。

この計画と実際の数字の乖離が激しければ激しいほど、厄介なマンションと言えます。

そのため、管理組合は定期的に長期修繕計画を見直すわけですが、少なからず「基準額」の相当する平均金額の算出が必要でしょう。

ざっくり言えば、この「基準額」に相当するものが、修繕積立金であるべき金額です。

現状、資材費高騰・人件費高騰・円安・・・。

大規模修繕工事にかかる費用は、大幅に上がっています。

修繕積立金の設定が著しく低いマンションにおいては、この「基準額」が今の数倍の額になるでしょう。

管理組合は、その現状に対して値上げや一時金の徴収等、判断していくわけですが、出来れば、告知義務にならない総会の議事録に載る前に判断がおすすめです。

不動産会社の人にお願いすれば、長期修繕計画を確認し今の状況・今後の見通しを説明してくれるので、不動産査定等を活用するのもおすすめです。

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

• 家を高く売る方法はあるのか？
• 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？

先に結論を言えば、

1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この２つです。

・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

• 不動産の価値を確認・市場調査
• 売却プラン・戦略の策定
• 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

• 買主までフォロー、徹底した売却戦略
• 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

1分程度の簡単登録です。

売却したい不動産のある都道府県は？

《まずは家の価値の確認をお願いする》
今申し込めば、早いところでは当日(時間によっては翌日)に、売却プランの提案がもらえます。

↓↓ AI査定が可能なお住いのエリア

*対象エリア拡大中
*ソニーグループの安心感と高精度AI

昨日もたくさんの方が相場の確認に活用されました。
[↓ 簡単60秒入力から登録するだけ ↓]

今すぐ”家の価値を確認”する

 

大規模修繕と管理組合

理事会や総会に出ている人は、マンションの管理状態が何となくわかると思います。

• 管理費や修繕積立金の未納者がいる
• 大規模修繕工事のスケジュール・計画

把握できていない人は、理事会や総会の議事録を確認しておきたいところです。

マンションを購入した時の

• 住宅ローンの返済
• 管理費
• 修繕積立金

の3セットの見直しのタイミングも必要です。

人によっては、
住宅ローンの返済・毎月の生活が難しくなる人もいるでしょう。

新型コロナウイルスによって、給料が減って
住宅ローンの返済自体難しいという人もいるかもしれません。
【参考ページ】住宅ローンが払えない
住宅ローンのボーナス返済圧力・住宅ローン返済特例とは？

修繕積立金不足が管理組合で議題に

どのマンション組合も、
人件費・資材費コストが高騰している現状から、大規模修繕工事費用自体を再見積もり・見直し、それに対して議論から始めていると思います。

とはいえ、
修繕積立金不足・見直しを管理組合がいつ議題に挙げるか？

それは、マンション組合事に判断は変わります。

仮に、修繕積立金不足から、
大規模修繕工事の費用負担に関して議題に挙がると、

1. 修繕積立金を一気に上げて管理状態を改善する
2. 修繕積立金を一旦上げ、以後5年ごと値上げ・見直す
3. 大規模修繕工事時に一時金として徴収するか？

など、費用負担に関してのアンケートが取られます。

このアンケートをもとに費用負担の決議材料にします。

不動産オーナーは死活問題に：賃貸運用

基本的に
修繕積立金は、数年ごとに値上がりしていくものです。

ただ、修繕積立金不足による見直し値上げが1回始まると2回・3回と大幅値上がりのリスクが上がります。
小さく刻んで値上げする場合などマンションごとに違いはありますが・・・

特に不動産オーナーの場合、
賃貸運用（収益物件化）時の利回りの大幅下落は死活問題でしょう。

家賃が15万円取れたとしても、
修繕積立金：1万円から一気に3万円になったら・・・。

利回りに一気に影響します。

売却するにしても、

• 4000万円の物件で14万円の場合、利回り4.2%
• 4000万円の物件で12万円の場合、利回り3.6%

さらに厄介なのが、
今後の修繕積立金不足・計画の甘さを心配されたり、今後の値上げの可能性を突っ込まれます。

虚偽は後々の賠償責任・最悪の場合、訴えられかねません。

売るにしても、そのタイミングが重要となってきます。

20年後を想像したいところ

区分所有者全員が腹をくくり、終の棲家ついのすみを考えれば、
そのリスクを負うでしょうが、逃げたいと考える区分所有者は、その場限りの見直しを要求します。

多くの場合、
次の大規模修繕工事の帳尻合わせになるでしょう。

次回以降（2回目以降）の大規模修繕工事、長期的な計画までは前提にしにくいものです。

管理組合（理事長）も永久に責任義務を負うものではないため、その場しのぎの決定に逃げたくなるのもわかります。

場合によっては、
これが廃墟化を迎えるマンションの始めり・・・・とも言えます。

当たり前ですが、修繕を怠れば、
雨漏り・水漏れなどマンションの基幹に影響を与えます。

10年後・30年後のマンションをイメージするといいと思います。

立体駐車場やエレベーターなど

設備は、劣化します・故障します・メンテナンスが必要です。

例えば、エレベーター。

定期点検が行われていると思います。
1基・2基・3基・・・・・　増えれば増えれるだけメンテナンス費用が掛かります。

立体駐車場があれば、駐車場として契約していなくても、メンテナンス費用が掛かります。

これらメンテナンスは管理費の中から捻出されますが、10年・20年・30年経ては、中規模修繕工事として交換というが迫られることもあるでしょう。

充電器設置（EV車）

また、今後、増えてくるだろうEV車（電気自動車）用の充電器設置。

電気自動車の歴史はまだまだ浅く、
・車載用バッテリー：蓄電池の技術革新は日進月歩
・充電器に関しても、充電スピードは30分まで短縮してきています。
*以前は、8時間とか一般的でした

ガソリンの給油が2，3分なので、
最終的に5分以内になる時代が来ると思いますが、そのたびに修繕費を使って充電器設備を交換するのか？

周りのマンションが、
EV車の急速充電5分なのに、自分のマンションだけ1時間の充電設備であれば、それだけでイメージが悪くなります。

この辺りも、区分マンションオーナーとしては考えておかなくてはなりませんね。

修繕積立金不足：状況を打破するには？

もし、修繕積立金不足の気配を感じたら買い替えをオススメします。

• 売却時、売り叩かれるのであれば、売り叩いて買えばいいだけのです。
• 不動産会社に相談すれば、仲介手数料も安くなります。
• 同等の物件を選択することで、住宅ローンの心配も無くなりますし金利の見直しチャンスでもあります。

よくある質問

マンションを売却しても修繕積立金は戻ってきません。

修繕積立金は、
大規模修繕工事だけでなく、何かあった時のためにスピーディに対応するためにプールしておくためのものでもあります。

何も起こらなかったから使われていないだけで、そのプールしたお金があるからこそ、大規模修繕工事の予定が立つものでもあります。

また、毎月徴収されるものに管理費もあります。

• 共有部分の清掃（内廊下・ロビー・ゴミ置き場）
• エレベーターの定期点検
• 庭の手入れ・エントランスの装飾

なので

• 管理費は日々の管理費用
• 修繕積立金は、長期的な管理費用

という形で考えておくといいと思います。

修繕積立金滞納時のマンション売却

修繕積立金は、マンションを売却しても戻ってこないのは紹介しました。

では、修繕積立金に滞納がある状態で売却した時はどうなるのでしょうか？

修繕積立金に限らず、管理費の滞納の状態でマンション売却は可能です。

購入者は滞納分を引き継ぐ形になっていますが、事前に告知の有無を説明することになっています。
売買金額から差し引きするなど、滞納している金額の取り扱いを行います。

修繕積立金不足 マンション：まとめ

あなたの財産を負の財産から有益な資産に変えられるか？

まずは、家の査定・現在の価値を確認してみるといいと思います。

また、買い替えの相談もありだと思います。
＊査定も相談も無料なので。

家がいくらで売れるか？
調べたことありますか？

査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定（机上査定）が可能なので、上手に活用してみてください。