立ち退き料の相場：不動産売却を理由に賃貸中の借主に立ち退き交渉は可能か？賃貸物件・賃貸アパートの退去・立ち退き料

立ち退き料　相場

都市の発展や地域の再生に伴い、古い建物や施設の再開発が進められることが増えてきました。

このような背景の中で、多くの人々が「立ち退き」という言葉を耳にすることが増えています。

しかし、「立ち退き」と一言で言っても、それには多くの背景や複雑な手続き、そしてそれに伴う「立ち退き料」という経済的な側面が存在します。

立ち退き料とは、具体的にはどのようなものなのでしょうか。

これらの疑問を持つ人は少なくありません。

この記事では、立ち退きとその背後にある経済的な側面、立ち退き料の相場について詳しく解説していきます。

また、不動産売却を理由に賃貸中の借主に立ち退き交渉は可能か？

その難しさについて紹介します。

立ち退きとは、文字通り「立って退く」ことを意味しますが、実際の意味合いはもう少し複雑です。

バブル時代、都市部や再開発では、強引な立ち退き（立ち退き交渉）で耳にした人・悪いイメージがある人もいるかもしれません。

立ち退きを具体的に説明すると
土地や建物の所有者、またはそれを管理・開発する主体が、現在その場所を使用・居住している人々に対して、一定の理由（再開発、建て替え、新しい事業計画など）でその場所から退去するよう要求する行為を指します。

収益物件（一棟アパート投資・区分マンション投資）を所有している人にとって、
オーナーチェンジ物件は足元を見られるため、
賃借人に退去してもらい、空室の状態で不動産を売却するシチュエーションを考える人も少なくないと思います。

立ち退きの背景
立ち退きを大きな括りで見ると、都市の発展や人口の増加、インフラの老朽化など、さまざまな要因により、土地の有効活用や新しい開発が求められることが増えてきました。
このような背景から、特定の土地や建物に対して立ち退きが要求されるケースが増えています。

最近では、
東京駅周辺・中央区京橋の大規模再開発
東京ミッドタウン八重洲・Torch Towerをはじめ、一帯の開発が行われています。
大規模な立ち退き交渉が行われました。

《立ち退きのプロセス》

• 通知: 立ち退きを求める主体から、対象となる住民に対して正式な通知が行われます。
• 交渉: 立ち退き料や移転先、移転のタイミングなどについての交渉が始まります。
• 合意: 双方が合意に達した場合、立ち退きが実施されます。合意が取れない場合、法的手段を取ることもあります。
• 立ち退きの実施: 合意が得られた後、指定された期日までに立ち退きが行われます。

法的側面:立ち退きには、土地建物取引業法や都市再生法、土地収用法など、多くの法律が関わってきます。

売却を理由に賃貸中の借主に立ち退き要求

今、不動産相場が上昇している現状から

• アパート・マンションを売却したい！
• 相場だけでも確認してみたい！

不動産投資オーナーからすれば、不動産のニュースが耳に入ってくるたびに、少しは考えるかもしれません。

そこで、

• 賃貸中でも不動産売却は可能か？
• 不動産売却を理由に、賃貸中の借主に立退き要求してもいいのか？
• 不動産売却時の立ち退き料はいくら？

いろいろな選択肢を考えると思います。

答えは、可能です。

オーナーチェンジ物件売却とも言われます。

その場合、不動産購入者は、

• 家賃収入はどれくらいか？
• 管理費・修繕積立金はどれくらいか？

表面利回り・実質利回り・返済後利回りを確認します。

更に、利回りに合わせて、管理費・修繕積立金、空室リスクを考えます。
併せて税金的な部分（確定申告・納税・還付金）も考えます。

利回りが高額売却のネックに

ただ、高額売却を考えれば考えるほど、その分、利回りが下がってしまいます。

最近では、年金・保険の用途して不動産を持つ人もいますが、そこにはうま味は必要です。

一昔前は、表面利回りで10%は欲しい・・・。

という時期もありました。

現状、不動産価格が上がっている都内では、表面利回り3%という物件も多々目にします。

売却に際して、利回りという数字が大きなウエイトを占めるだけに

家賃設定を容易に変更できない収益物件のオーナーチェンジは慎重に進める必要があるでしょう。

よって、
利回りを意識されない、空室での売却、

• 借主に退去を求める立ち退き交渉
• 立ち退きに必要な立ち退き料

を考える訳です。

立ち退きを前提に不動産売却

家賃設定が相場より低い場合、
借主を退去させた状態（空室）での不動産売却（アパート・マンション）の方がメリットが多いことに疑う余地はありません。

しかし 、賃貸中の住人を退去させるのは容易ではありません。

”立ち退き”は、
簡単にできるものではありませんし、立ち退き料を払えばいいという問題ではないのが現実です。

貸主と借主の関係

賃貸契約において、貸主と借主の関係を簡単に説明すると、

借地借家法は、賃借人に有利な形になっていますので、完全に借主が強い形となっています。

• 立ち退き交渉
• 家賃交渉

ともに、貸主の要望を簡単に通すことはできません。

入居者を保護する権利として”居住権”というものが、それを阻んでいます。

立ち退きは、単に物理的な移転だけでなく、多くの複雑な要素を含むプロセスです。

立ち退き交渉の費用・相場

そこで、気になる立ち退き料：立ち退き交渉にかかる費用。

立ち退き料は、立ち退きを求められる側が受け取る補償金のことを指します。

ただ、不動産売却時の立ち退き料に関して、入居者の同意がベースなので、法的に決まった金額・ルールはありません。

一般的に以下が、立ち退き料の考え方と相場に関する詳細です。

[立ち退き料の基本的な考え方]
立ち退き料は、立ち退きに伴う損失や不便、精神的なダメージなど、さまざまな要因を考慮して計算されます。

• 賃料・物件の価値
  立ち退き料の計算の基礎となるのは、物件の現在の市場価格や賃料です。
  特に、借主が長期間住んでいて、現在の市場価格よりも低い賃料で住んでいる場合、その差額を考慮します。
• 引越し・移住に伴うコスト:
  立ち退きによって、借主は新しい住居を探し、移転する必要があります。
  これに伴うコスト（引越し費用、新しい住居の初期費用など）も立ち退き料の計算に考慮します。
• 事業の中断や営業損失
  賃貸物件が事業用の場合、立ち退きによって事業が中断される可能性があります。
  このような場合、営業損失や再開のためのコストも立ち退き料の計算に取り入れる必要があります。
• 精神的なストレスや不便
  立ち退きは、借主にとって大きなストレスや不便をもたらすことが一般的です。
  このような精神的なダメージや不便を補償するための料金も、立ち退き料に含まれることがあります。

賃料ベースの計算
一般的には、2〜6ヶ月分の賃料が立ち退き料として設定します。
この場合、物件の賃料や立ち退きの理由、通知期間などによって具体的な月数が変動します。

移転コストの補償
引越し費用や新しい住居の初期費用など、立ち退きに伴う実際のコストを全額または一部補償を設定します。

長期間の居住に基づく計算
長期間同じ物件に住んでいる場合、現在の市場価格との賃料の差額を考慮して、その差額を補償する形で立ち退き料が計算されることがあります。

特別な事情を考慮した計算
特別な事情や状況（例: 突然の立ち退き要求、長期間の交渉など）によって、精神的なダメージを補償するための追加料金も考えます。

立ち退きを進める準備・テクニック

以前、家賃を上げる方法の記事でも紹介しましたが、ここに１つのテクニックが隠れています。

賃貸借契約書では、半年前にオーナーからの意向を伝えることはなんら問題ありません。

そこで、立ち退きをお願いするのではなく、家賃交渉を打診するのです。

もちろん、この家賃交渉にも拘束力はありません。

大したことないと思うかもしれませんが、意外と効果的です。

借主は、
これに対して、反応する必要があります。

• これを機会に新しい物件を探すかもしれません。
• 会社から住宅手当をもらっているのであれば、キャッシュの流れを検討するかもしれません。

うまくいけば、立ち退きの【”た”の字】を出すことなく、また、立ち退き料を払うことなく、退去させることが可能となります。

やっぱり立ち退きは不可能？

立ち退きがうまくいけば、売却もスムーズに進むでしょう。

入居者が退去したら

• 原状回復
• クリーニング
• 壁の張替え
• 破損箇所の修理
• リフォーム

などで、室内を売却しやすくあしらいます。

しかし 、先ほどの説明したように、
”居住権”をたてに、立ち退きを拒否、立ち退きがスムーズに進まないのが一般的です。

不動産売却を理由に立ち退き料を積むのはそう簡単ではないと思った方がいいでしょう。

その時は潔く、オーナーチェンジ物件として売却を進めたほうがいいでしょう。

一括査定サイトで相場を確認するのもいいですし、買取サイトに金額を提示してもらうのもありです。