あなたのマンション、管理費・修繕積立金の滞納はありませんか?廃墟化の道に向かっていませんか?

管理費・修繕積立金滞納 修繕積立金滞納
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

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修繕積立金 滞納

マンションの修繕積立金は、建物の維持・修繕のために非常に重要な役割を果たしています。

しかし、近年、多くのマンションでこの修繕積立金の滞納が問題となっています。

滞納が増えると、マンションの維持や大規模修繕の計画が乱れ、住民全体の生活環境が低下する恐れがあります

そもそも、マンションは住人みんなで管理・保持していくものです。

よって、

  • 管理費で日々の管理(掃除・管理人の配置)
  • 修繕積立金で、後の大規模修繕のための用意

資産価値を維持する必要経費の扱いですが、この徴収が滞ると・・・。

今回は、管理費・修繕積立金の滞納問題について紹介したいと思います。

《修繕積立金滞納の現状》

近年、経済の停滞や生活費の上昇などの影響で、多くのマンションで修繕積立金の滞納が増加しています。

特に都市部の高額なマンションや、一定の収入を持たない高齢者が多く住むマンションでは、滞納の傾向が顕著に見られます。

国土交通省の調査によれば、滞納が3ヶ月以上続いているマンションは全体の約24.8%に上るとされています。
参考ページ:平成30年度マンション総合調査結果 (国土交通省)

国土交通省の最新の調査によれば、全国のマンションの約24.8%で管理費・修繕積立金の滞納が3ヶ月以上続いているとのこと。

特に、都市部ではこの数字がさらに高く、

併せて築年数が古いマンションでは滞納の割合が高いことが指摘されています。

古いマンションの修繕費用が高額になることや、古いマンションに住む住民の平均年齢が高く、固定収入に頼る高齢者が多いためと考えられます。

修繕積立金の滞納が続くと、マンションの計画的な管理や大規模修繕が難しくなるだけでなく、管理組合の財政状況が悪化します。

これにより、必要な修繕が適切に行われないリスクが高まり、結果的にマンションの資産価値の低下や住民の生活環境の悪化を招く可能性があります。

滞納の背景

修繕積立金滞納の背景はいくつか考えられます。

  • 経済の長期的な低迷
  • コロナ禍の影響
  • 平均寿命の長期化
  • 親族間の関係の希薄化

経済の長期的な低迷
2000年代初頭からの日本の経済は、デフレーションや少子高齢化、グローバルな経済の変動などの影響で、長期的な低迷を続けています。

これにより、多くの世帯が収入の減少や雇用の不安を感じており、固定的な出費である修繕積立金の支払いが困難になるケースが増えています。

コロナ禍の影響
新型コロナウイルスの影響で、経済的な困難を抱える人が増え、滞納が増加する可能性が指摘されています。

2020年に発生した新型コロナウイルスの影響で、多くの企業が業績を悪化させ、一時的な休業やリストラが行われました。

これにより、多くの人々が収入を失い、生活費の捻出が難しくなったことが、修繕積立金の滞納の一因となっています。

平均寿命による高齢化
老後資産の不足や築年数の古いマンションの滞納増加との関連が考えられます。

近年、日本の平均寿命は世界でもトップクラスとなり、高齢者の増加が続いています。

この結果、高齢者が多く住むマンションでは、固定収入に頼る住民が増え、修繕積立金の支払いが難しくなるケースが増えています。

親族間の関係の希薄化
親族間のコミュニケーションの減少が、滞納の背景として影響している可能性があります。

現代社会では、核家族化や都市部への人口集中が進む中で、親族間の関係が希薄化しています。

これにより、家族間での経済的な支援が難しくなり、特に高齢者や単身者が経済的困難に陥りやすくなっています。

このような背景が、修繕積立金の滞納の背景として影響していると考えられます。

滞納の問題点

修繕積立金の滞納が続くと、マンションの修繕計画に支障が出るリスクが高まります。

修繕積立金は、マンションの大規模修繕や設備の更新など、長期的な維持管理を行うための資金として積み立てられます。

滞納が続くと、必要な資金が確保できず、修繕計画が適切に進められなくなります。

これにより、建物の老朽化が進行し、住民の生活環境が悪化する恐れがあります。

《マンション内の人間関係の悪化にも》
滞納者の存在により、住民間の不公平感や不信感が生じることが考えられます。

修繕積立金の滞納者が存在すると、他の住民との間に不公平感や不信感が生じることがあります。

特に、滞納者が明らかになる場合、その住民との間にトラブルが発生する可能性が高まります。

また、滞納問題を巡る理事会や総会での議論が激化することで、住民間の関係がさらに悪化する恐れがあります。

ちなみに、修繕積立金の請求には、法律上の時効が存在します。
滞納が続くと、一定の期間が経過すると請求権が消滅する恐れがあります。

このため、滞納が発生した場合、時効が成立しないように早急な対応が求められます。

修繕積立金滞納による廃墟化の可能性

最近問題になりつつあるのが、管理費・修繕積立金滞納から大規模修繕がままならず廃墟マンション化の流れです。

昨今の修繕積立金問題は、多岐に渡ります。

修繕積立金の滞納だけでなく、修繕積立金の設定ミスから大規模修繕工事に必要な費用が集まらない。

1回目の大規模修繕工事はできても、その先の予定が組めない。

健全なマンション管理・メンテナンスの観点から、修繕積立金の見直しを行うも住民からの同意が得られない。

など、リゾート地の廃墟化リゾートマンション予備軍と言える物件が徐々に増え始めました。

廃墟化までのストーリー

最近、よくニュースにもなるリゾート地の廃墟化リゾートマンション、完全に負動産です。

別荘を持つことは、お金持ちのステータスとして今でも変わらないかもしれません。

そもそも、リゾート地に大規模マンションが立ち並んだ昭和50年代。

経済成長も伴い、小金持ちも増え、リゾート地のタワーマンションを持つ人が増えました。

バブル期には、さらに拍車がかかり、リゾートマンション建設ラッシュとなりました。

しかし 、そんな好景気は長く続くわけもなく、
発端はバブル崩壊。

  • 手放さざるを得ない人
  • 購入者の激減
  • 資産価値の低下

リゾートマンションには空室が目立つようになりました。

修繕積立金 滞納

リゾートマンションの場合、
管理費・修繕積立金滞納者が増えると、まず、日々の管理が杜撰ずさんになります。

  • エントランスが汚く
  • 掃除が行き届かなくなり
  • ゴミ置き場は無法地帯

イメージの悪くなったマンションは、人が近づかなくなり売却も難しくなります。

さらに、ここまでくると管理組合は機能せず、管理会社も管理費未払いから滞納者への対応などの業務にも影響を与えます。

滞納者への対応を怠ると滞納者の所在確認する難しくなり、捜索にかかる費用問題もあり、諦めざるを得ない状態に陥ります。

修繕計画が立てられず

滞納者が続出すれば、予定通り大規模修繕の計画はとん挫し安全面だけなく景観も損なわれます。

外壁塗装、1つ施すだけでマンションのイメージは変わります。

リゾートマンションであれば、”ウリ”であった共有施設の温泉も、このころは稼働していないでしょう。

となると、これが廃墟マンションのはじまりと言っていいでしょう。

修繕積立金の滞納:管理も修繕計画もままならないとなると、そこに住む住人も徐々にその地を離れます。

《都心のマンションでも同じ動きが》

親が亡くなり、息子に相続も息子の所在が分からないというケース。

この場合、息子の所在を確認し催促すればいいのですが、もっと厄介なのが海外(特に中国)オーナーのパターン。

国内に住んでいればまだいいものの、海外ということで音信不通という場合も・・。

さらに厄介なのが、

  • 滞納した金額を請求するために訴訟としても
  • 強制執行(給料差し押さえ)するにしても

それに関わる費用・経費(弁護士)の方が高くつくため動きずらいのも実情です。

一般的には、差し押さえを匂わせる内容証明郵便でどうにかなるものですが、猛者はその程度では動じません。

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修繕積立金の未払い・滞納

早めの対処・対応がすべて

一般的に滞納者には

  1. ポストに催促の書面を投函
  2. 管理会社が口頭で督促
  3. 内容証明郵便・裁判の準備
  4. 請求訴訟

の流れです。
駐車場や駐輪場の契約がある場合、強制的に解約など外堀から固めていく形も可能です。

多くの人は管理会社任せのマンション管理だとおもいますが、管理状況を把握だけはしておいたほうがいいと思います。

特に、理事会の役員人事が毎年、順番制の場合、滞納者の取り扱いを軽視しがちです。

総会で滞納者について言及したくても、責任者にされるのは面倒ということで見て見ぬふりをしてしまったり・・・。

こんな時は、役員に矛先を当てるのではなく、管理会社に厳しく対処をお願いは重要でしょう。

みんなの0円物件

以前、みんなの0円物件を紹介しました。

  • 売れない不動産の無償譲渡
  • 売れない、貸せない空き家を0円で譲渡

不動産は、管理が行き届かなくなると終焉を迎えます。

  • 売りたいけど全然売れない家
  • 放ったらかしている土地
  • 自治体から「特定空き家」された家

などは、手放し方も考えた方がいいでしょう。

1戸300万円不足も

1戸300万円不足も マンションに相次ぐ“修繕費滞納”の闇というニュースを目にしました。

築古マンションが年々増加し、住民の高齢化も進む現在、その管理体制が問題視。

業者に建物の状態を見てもらったところ、壁のひび割れや外壁のタイルの浮きなどが進み、地震が起きると危険な状態だと指摘された。
Aさん宅で水回りの不具合が出てきているように、給水管の更新や給水方式の変更など、給水設備の工事も速やかに行うべき項目として挙げられていた。
Aさんは、それらの修繕に必要な不足金額を見て愕然とした。
試算すると、1住戸およそ300万円にも上るのだ。
https://news.yahoo.co.jp/articles/a0b54e8c91aa0e99e432440012d3ae994f121dc8

修繕積立金の滞納マンションは売却時の障壁に

マンションを売却する場合、
不動産会社は、管理費・修繕積立金等の金額などを管理会社に確認します。

ただ、管理費・修繕積立金の滞納に関してまでは確認しないのが現状です。

聞いてしまう・知ってしまうと告知の義務が発生するからかもしれません。

とはいえ、総会では滞納の状況や対応など報告(総会資料)があれば、それは無視できません。

”負”動産の判断は管理状態

管理組合がしっかりし管理費・修繕積立金滞納のないマンションは、住民の質の高いマンションとも言えます。

その意味では、長期保有してもいいマンションとも言えます。

築年数が経った時に、質の高い住民の多いマンションの場合、建て替えの話もスムーズに進むでしょう。

建て替えによって、

  • 売却を選択する人
  • 一時退去を選択する人

明確な判断ができることは、その後のマンションの方向性を決めるのが容易になります。

そのようなマンションは、デベロッパーは探しているでしょうし、もう動いているでしょう。

同様に、管理の行き届いたマンションは、マンション売却の負担軽減になります。

マンション売却の時のために、
あなたのマンションの管理費・修繕積立金の滞納はあるか、負動産になる前に知っておきましょう。

修繕積立金 滞納:まとめ納

修繕積立金不足・滞納は、今に始まったことではありません。

よって、

  • マンション売却時
  • マンション購入時

各々を修繕積立金の所在はしっかり確認しましょう。