農地転用：田んぼ・畑を売るなら
かつて日本の農業を支えてきた田んぼや畑。
しかし、近年は耕作放棄地も増え、所有者にとっても悩みが尽きません。
そんな時、選択肢の一つとなるのが「売却」です。
売却を検討中の田んぼや畑の土地所有者にとって、そのまま売却するか、農地転用や宅地化してから売るかは大きな選択です。
田んぼ・畑の売買は日常的に行われています。
ただ、
・農地として売るか？
・宅地として売るか？
・農地のまま売った方がいい場合
・農地転用して宅地してから売った方がいい場合
状況によって異なります。
☆実家を相続したけど、固定資産税が重荷に・・・。
☆兼業農家にもそろそろ限界、跡継ぎもおらず・・・。
実際に、なかなか売れなく悩んでいる方もいるかもしれません。
そもそも、
★田んぼを勝手に埋め立てることはできません。
★農地・宅地では、土地の価値が大きく変わります。
また、宅地と違い特殊な不動産であるため、簡単に売却ができません。
そこで、今回は、
・農地売却をイチから徹底解説
・耕作放棄地でも大丈夫！売却までのプロセス
・農地のまま売った方がいい場合
・農地転用して宅地してから売った方がいい場合
土地の現状、市場の需要、法的な規制など、複数の要素を考慮した上で、最も適切な土地活用プランと売却方法・流れについて紹介します。
さまざまな状況に応じて、土地を価値ある資産へと変える戦略を掘り下げていきます。
農地の売却が難しい理由
農地の売却には様々な課題があります。
具体的には、「地目が農地のまま購入できるのは、農業委員会の許可を受けた農家」に限定されています。
つまり、農業を始めたい人が農地を購入する場合でも、すぐに売却できるわけではありません。
農地法の規定を守りながら売却を進める必要があります。
- 第3条
農地を別の農家に売却する場合
農地法第3条の許可が必要 - 第5条
農地を宅地にし、一般的な形で売却する場合
農地法第5条の許可が必要
近年、農業従事者の減少と高齢化が進んでいます。
農業を継ぐ人がいないため、農地を必要とする農家が減少し、需要が低下しています。
また高齢化により、新規に農を始められる人が減少し、既存の農家が耕作を続けられなくなるケースも増えています。
そのため、田んぼや畑などの農地の価格が低下しています。
農地を欲しがる人が減り、売却が難しくなっています。
耕作放棄地は増加傾向にあり、売却の難しさが耕作放棄地の増加にも繋がっています。
ちなみに、放置された農地（耕作放棄地）に関して”約1.8倍”の固定資産税が課せられます。
耕作放棄地となれば、売却時に、買主に負担を押し付けるようなもので更に売却価格が下がります。
使わない農地を持っている場合は、早めに売却を検討しておくべきです。
農地売買における売却・転用：2つの判断
農地をそのまま売却する場合、手続きは比較的シンプルで、農地の現状を維持したまま販売が可能です。
時間とコストを節約できる選択肢であり、急いで現金化したい場合や市場が既に農業用途の土地を求めている場合に適しています。
一方、農地を転用してから売却する方法では、土地の用途変更を行い、通常は宅地化することで土地の価値を高めます。
これには更なる許可や手続きが必要で、時間と費用がかかりますが、土地の市場価値を最大化できる可能性があります。
最終的な選択は、土地所有者の目的、時間枠、および市場の状況によって異なります。
| 項目 | 宅地転用して売る場合 | 農地として売る場合 |
|---|---|---|
| 利益の可能性 | 転用方法によって高い可能性も （更地・駐車場・太陽光・建物等） |
限定的 |
| 価格 | 農地より高い収益が見込める | 低い |
| 手続きの複雑さ | 複雑 （転用許可、開発計画の承認等） |
シンプル |
| 売却時間 | 長い （転用の許可取得に時間がかかる） |
即売却活動をはじめられる |
| 環境への影響 | 大きい （生態系に影響を与える可能性） |
少ない |
| 法的な制約 | 宅地転用に伴う法的な制約がある （3条・5条許可） |
農地としての制約がある |
| 長期的な土地価値の保持 | 開発後の市場状況によって変わる | 農地としての価値が保持 |
| 判断・確認方法 | 土地活用プランの確認 | 不動産売却査定 |
《補足》
農地転用には、都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。
申請地が
- 市街化調整区域の場合は農地転用”許可申請”が必要
- 市街化区域内である場合は農地転用”届出”が必要
となります。
そのまま・宅地転用の判断ポイント
ただ、農地転用して売却する判断で重要なことはここからです。
そもそも農地(田んぼ・畑）ですから、
・地盤の確認、地盤強化の必要性
・インフラの整備（水道や電気）
・接道義務
また、宅地に転用後のプランまで事前にチェックする必要があります。
地盤改良費用を売却価格に上乗せできるか？
農地転用後の選択肢がどれだけあるか？
宅地転用後の選択肢の少ない農地（エリア・周辺環境）の場合、転用自体が無駄な出費になる場合があります。
農地のそのまま売却か宅地転用後の売却を判断する際の主なポイントは以下の通りです。
まず、市場の需要を考慮することが重要です。
農地が位置する地域で農地の需要が高い場合は、そのまま売却することが有効です。
一方、宅地としての需要が高い場合は、転用を行い価値を増加させる選択肢が望ましいでしょう。
次に、法的な規制や手続きの複雑さを評価することです。
宅地転用には時間とコストがかかるため、速やかな売却を希望する場合はそのまま売却が適しています。
最後に、将来的な利益を見込めるかどうかも重要な判断基準です。
宅地転用は初期投資が必要ですが、長期的にはより高いリターンが期待できる可能性があります。
情報収集はこの形が”一番”
農林水産省の公式データをみると
令和3年の農地転用の許可件数は、
73,132件でした。
全ての申請に許可がおりているわけではないため、施工会社選びで失敗できません。
そもそも、農地売却であっても、実績のある不動産会社は、限定されます。
宅地は行っても農地はNGという仲介会社も少なくありません。
そこに、農地転用まで含めると更に絞られます。
なかなか意見もまとまらない・・
不動産の価値は、
- 不動産としての需給関係
- 近隣の売買実績
- エリアの今後の発展性
等から、算出されます。
農地（畑・田んぼ）も不動産ですので、不動産の価値を確認することが可能です。
ただ、いざ、お問い合わせしてみると田んぼ・畑・山林は”NG”ということも少なくありません。
農地の売買を仲介する業者は少なく、
農地売却に強みのない不動産会社の場合、
片手間に処理され、なかなか売れず残念な結果になりかねません。
《実際にいくらで売れるか？》
農地の査定においては、
- 農地のままで売却する場合の査定
- 農地転用・宅地転用して売却する場合の査定
両方を確認することが可能です。
ただ、上で伝えた通り、農地売却に強みがある不動産会社は限定されます。
よって、査定の段階で農地売却に実績のある不動産会社に査定をお願いする必要があります。
不動産査定サイトの多くは、
マンション・戸建ての一括査定が中心で、農地や山林の査定は”NG”なところが大半です。
そのため、一社でも多くの会社に査定依頼が基本です。
農地に限らず、不動産売却の基本は、高額査定・高額売却です。
農地という特殊案件の場合、
業者によって見方がぜんぜん違うからです。
- 農地転用に強みある会社は、宅地に転用して高値で売却を提案できます。
- 農地をリスクと考える不動産会社は、二束三文の売却額になってしまいます。
不動産会社・施工会社ごとに、各々の実績・強みが変わりますし、さらに転用・活用に幅のある農地だからこそ、売却査定だけみても100万円単位で査定額がかわるわけです。
10社に査定を出せば、10社なりの考え方があります。
1社・2社、少ない情報で判断するのは、後で後悔を招くこと間違いありません。
そこで、農地査定が可能な一括サイトを2サイト見つけました。
イエウール
おすすめ一括不動産査定サイトならイエウール
- 登録不動産会社：2300社
- 月間2万8000人の査定実績
- 全国47都道府県対応
ライン：Line感覚で登録が簡単な一括不動産査定サイト：イエウール。
査定物件：マンション（一室）・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・区分所有ビル・一棟アパート・店舗・工場・農地・その他
*東京証券取引所スタンダード市場上場（株式会社Speee）が運営
リビンマッチ不動産売却
上場企業運営の不動産査定サイト：リビンマッチ不動産売却
日本全国約1700社の不動産会社登録。
大手だけでなく信頼のおける地場の不動産会社も多く、優良企業からの査定価格の提示が受けられます。
*東京証券取引所グロース市場上場（リビン・テクノロジーズ株式会社）が運営
査定物件：マンション（一室）・投資ﾏﾝｼｮﾝ(1R･1K)・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・区分所有ﾋﾞﾙ(ﾋﾞﾙ1室)・一棟アパート・店舗・工場・倉庫・農地・その他
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農地は早めに売らないと損
農業をするのは辞めたい。
もう、農業はしていない。
そんな方は、売却を長引かせないでください！
デメリットが増えるだけです。
★放置すれば、耕作放棄地として固定資産税が1.8倍に
★ご近所トラブルになれば、更に売却が難しくなる
★不動産市況が悪くなれば、農地売却に影響が出る
固定資産税だけでも、毎年十数万円の垂れ流しになる計算です。
固定資産税の垂れ流しに・・
不動産市況が良い間は、今まで見向きもされていなかった農地（田んぼ・畑）にも触手が伸びます。
都心 ⇒ 地方都市 ⇒ 田舎 ⇒ 農地
逆に、冷え込むと真っ先に影響が出来るのが農地です。
現状の不動産市況を確認すると、ここ10年で急激に上昇傾向ですので、不動産売却のタイミングであることは間違いありません。
農地が高騰というワケではありませんが、全体的な雰囲気が良い状況だけに後押ししてくれることは間違いありません。
農地は、太陽光発電や物流倉庫等、企業や外資からの需要も上がってきました。
また、別の売却の方法として、農業委員会の斡旋により譲渡した場合、特別控除を受けられる可能性もあります。
農地の譲渡に係る特例措置
特別控除制度として、
- 800万円の特別控除
- 1500万円の特別控除
- 2000万円の特別控除
があります。
農地を売った際の譲渡益に対しては所得税又は法人税がかかりますが、農業委員会のあっせんなどにより農用地区域内の農地を地域の農業者や農地中間管理機構に売った場合には、その譲渡益から一定額が控除（特別控除）されます。
＊ 長期譲渡所得（取得後5年超での売却）の場合。
＊ 短期譲渡所得（取得後5年以内の売却）の場合の税率は、30％、9％
800万円の特別控除
以下の条件
・農地中間管理事業の推進に関する法律に基づく農用地利用集積等促進計画、農業委員会のあっせん等により農用地区域内の農地を譲渡した場合
・農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合
1500万円の特別控除
・農業経営基盤強化促進法に基づき市町村長が通知する農地中間管理機構との買入協議により、農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合
2000万円の特別控除
・農業経営基盤強化促進法に基づく地域農業経営基盤強化促進計画の特例により農用地区域内の農地を農地中間管理機構に譲渡した場合
参考ページ：農地の譲渡に係る特例措置（農林水産省）
| 北海道 ・東北 |
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農家を辞めて宅地：農地転用の手続き 事業計画書、必要書類
農地転用の手続きの流れ
- 農地転用の事業計画書の作成
- 必要書類の揃え
- 都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請
- 許可または届出の許可を受ける
農地転用の事業計画書の作成
農地転用計画とは、農地を宅地に転用する際に、どのように造成を行うのか、どのような建物を建てるのかなどを記載した計画書です。
農地転用計画には、以下の内容を記載する必要があります。
☆農地の現況
☆転用後の用途
☆造成工事の内容
☆建物の種類、規模、用途
☆周辺環境への配慮
農地転用計画は、土地家屋調査士に依頼して作成することもできます。
必要書類の揃え
農地転用計画のほか、以下の書類を揃えます。
☆土地所有権の証明書
☆登記事項証明書
☆地形図
☆境界標の明示図
☆申請地の現況写真
など、詳細は各自治体へお問い合わせください。
都道府県知事または市町村長への届出または許可の申請
農地転用計画と必要書類を添えて、都道府県知事または市町村長に届出または許可を申請します。
届出の場合は、1か月程度で許可の可否が通知されます。許可の場合は、2か月～6か月程度で許可が下りる場合があります。
許可または届出の許可を受ける
届出の場合は、許可の可否の通知を受けます。許可の場合は、許可書を交付されます。
許可または届出の許可を受けた後、造成改良や建物の建築などの手続きを行うことができます。
試して良かった！：記事まとめ
転用・活用に幅のある農地ですが、
- 農地転用に強みある会社は、宅地に転用して高値で売却を提案できます。
- 農地をリスクと考える不動産会社は、二束三文の売却額になってしまいます。
不動産会社・施工会社ごとに、強み・弱み・提案内容が変わってきます。
売却査定だけみても100万単位で査定額がかわるのが農地の売却です。
今回の記事が、農地売却のサポートとなればと思います。
関連ページ：農地転用：宅地造成にかかる費用
譲渡所得金額 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額
税額 ＝ 譲渡所得金額 × （ 15％：所得税 ＋ 5％：住民税 ）