マンション売却のタイミング:築年数・季節・ベストな売り時期とそのポイント、不動産売却に適した時期とは?

マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

お住いのエリアは上がってる?

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マンション売却 タイミング

マンションを売却しようと思った時、そのタイミングが気になると思います。

マンション売却のタイミングとして、

  • 季節/時期
  • 築年数
  • 修繕見通し
  • 景気
  • 税金(納税)

などのタイミングが考えられます。

このページは、売り出すタイミングと共にその判断ポイント、筆者の考える売却方法・タイミングまで深堀しています。

人それぞれ、マンションを売却するシチュエーションは変わってきます。

  • 転勤によって売ることになった
  • 家族が増えて部屋が手狭になった
  • 駅近・周辺環境を変えたくなった
  • 今が売り時だと思った
  • 古くなった
  • 結婚した・離婚した
  • 子供の学校・教育(進学・入学)のため
  • 親の介護や実家に戻るため
  • 子供が独立した
  • ローンが払えない・借金などお金が必要となった
  • 近隣トラブル
  • 事件・事故が起き、引越ししたくなった

などマンション売却を考えるタイミング・シチュエーションがいろいろあります。

絶好のタイミングを計って売却できる人を中心に話を進めますが、
マンション売却は良いタイミングに越したことはありませんが、必ず高く・早く売れるような簡単なものではありません。

人生で一番大きな買い物でもある不動産ですから、

売主だけでなく、買主もその経験値は低く、

そのマンション売却のタイミングを合わせるだけでなく、周到な準備も必要となります。

年末・年明けから3月まで:購入意欲が高い時期

まず、マンション売却のタイミングとしての時期を考えると2月・3月は、成約の多い時期になります。

何となく想像がつくと思いますが、引越しシーズンです。

この時期は、
入学や卒業、転職や転勤のタイミングに合わせて、人が動き、需給関係が活発になります。

  • 売主は卒業や転勤など
  • 買主は入学や社内移動など

新年度に合わせて売却・購入を急ぎますので、賃貸物件でも転出・転入の繁忙期となります。

不動産売買の場合、内覧・申し込み・ローン審査・契約・引き渡しの流れで、
申し込み・ローン審査・契約・引き渡しまで、一般的に2.3か月ほどかかりますので、売買契約の時期は、年末から年始にかけてが一般的になります。

マンション売却 タイミング

この時期は、

  • 3月中に引越しまで済ませたい。
  • 3月中に引渡しまで終えたい。

など、売主・買主の多くは期限が決まっていることが多いため、
タイミングを計ってマンション売却が可能な人は強気で物事を進められます。

値引き交渉に関しても、
買主の状況を見ながら、最低限の値引きに抑えることができますし、場合によっては値引きなしで引渡し時期の調整だけで済ませることも可能です。

問題は、売却活動として動き出す時期。

2月から始めては正直遅いと言えるでしょう。

買主は、3月あたりには引き渡しと引越しを済ませたいわけですから、遅くとも1月から、一般的には年末から物件を物色し始めます。

そのことから秋口から準備を進め、年末にはマンション売却を始めるくらいのタイミングは必須です。

新着物件情報として、正月休みが明けたあたりから公開のイメージです。

お受験の場合

小学受験・中学受験の場合、2月頭が本番ですので、合格発表が出てから動き出す人も少なくありません。

時間が短いため、多くの人は賃貸物件を物色するわけですが、いい物件があれば購入も考えたいという人もいますので、そのタイミングでしっかり告知ができる形を準備しておくといいと思います。
***学校徒歩5分など

*春と秋の不動産市場:4月同様、転勤などで引越しが多くなる9月も同じようなことが言えるでしょう。

マンション:ライフスタイルの変化による売却のタイミング

《個人の状況を考慮する》

不動産の取引は、単に経済的な要因だけでなく、個人や家族のライフスタイルの変化に大きく影響されます。
これらの変化は、住宅のニーズや価値観を変える要因となり、マンションの売却や購入のタイミングを大きく左右します。

家族構成の変化
家族の成長や変化は、住まいのニーズを大きく変える要因となります。

  • 子供の成長
    子供が生まれると、部屋数や収納スペースのニーズが増加します。
    また、子供が成長するにつれて、学区や教育環境、遊び場の近さなど、住環境に対する要望が変わることが考えられます。
    これらの変化に合わせて、より大きな物件や学区内の物件への移住を検討する家庭も多いです。
  • 親の高齢化
    親の高齢化に伴い、バリアフリー設計や生活支援施設の近さなど、高齢者に適した住環境を求めるニーズが増加します。
    また、同居や近居を検討する家庭も増えるため、これに合わせた物件選びや売却が必要となることが考えられます。
  • 転職や転居の計画
    職場や生活環境の変化も、住まいのニーズを大きく変える要因となります。
    転職や昇進に伴い、職場が変わることは少なくありません。
    特に、都市部と地方部、または国内と海外といった大きな地域の変動が伴う場合、住まいを変える必要が出てきます。
    このような場合、通勤時間の短縮や生活環境の向上を目的として、マンションの売却を検討することが考えられます。
  • 生活環境の変化
    新しい趣味やライフスタイルの変化、健康状態など、様々な要因で生活環境のニーズが変わることがあります。
    例えば、自然環境を求めて郊外や地方への移住を検討する人や、都市部の利便性を求めて中心部への移住を検討する人など、様々なニーズに応じて、マンションの売却や購入を検討することが考えられます。
ライフスタイルの変化は、個人や家族の価値観やニーズを大きく変える要因となります。
これらの変化をしっかりと捉え、将来的なライフプランを考慮しながら、マンションの売却や購入のタイミングを見極めることが重要です。
専門家の意見や最新の市場情報を参考にしながら、賢明な判断を下しましょう。

リフォームや修繕によるマンション売却のタイミング

マンションの価値は、その状態や設備の新しさ、機能性に大きく影響されます。
売却を検討する際、リフォームや大規模修繕のタイミングは、物件の価値を最大化するための重要な要素となります。

価値を高めるリフォームのポイント
リフォームは、マンションの価値を向上させるための最も効果的な手段の一つです。
特に、以下のポイントを重視することで、売却価格を大きく上げることが可能です。

  • キッチンのリフォーム
    キッチンは、家の中でも特に使用頻度が高い場所です。
    システムキッチンの導入や、収納スペースの増設、最新の家電を組み込むことで、機能性とデザイン性を向上させることができます。
    また、オープンキッチンの設計にすることで、リビングとの一体感を出し、広々とした空間を演出することも可能です。
  • バスルームのリフォーム
    バスルームは、リラックスの場としての機能が求められるため、最新の設備や機能を取り入れることで、快適性を大きく向上させることができます。
    例えば、浴室乾燥機や追い焚き機能、ミストサウナなどの設備を導入することで、高級感を出すことができます。
  • フローリングの張替え
    フローリングの傷や色褪せは、物件の古さを感じさせる要因となります。
    フローリングの張替えを行うことで、部屋の雰囲気を一新し、清潔感を出すことができます。
  • エコリフォーム
    環境に配慮したエコリフォームは、省エネ性や快適性を向上させるだけでなく、長期的なランニングコストの削減にも繋がります。
    例えば、高断熱窓の取り付けや、太陽光発電システムの導入など、エコリフォームは物件の価値を大きく上げる要因となります。
  • 修繕積立金の状況
    マンションの管理組合では、将来的な大規模修繕のための資金を積み立てる「修繕積立金」が設けられています。
    この積立金の状況や、大規模修繕のタイミングは、マンションの価値や売却タイミングに大きな影響を与えます。
  • 大規模修繕の前後
    大規模修繕が行われる前後は、マンションの外観や共用部分が新しくなるため、物件の価値が一時的に上昇することが考えられます。
    しかし、修繕に伴う騒音や工事の不便を考慮すると、修繕完了後の売却を検討する方が良いでしょう。
マンションの状態やリフォーム、修繕のタイミングを適切に考慮することで、最大の価値を引き出し、売却価格を最適化することができます。
専門家の意見や最新の市場情報を参考にしながら、賢明な判断を下しましょう。

大規模修繕・築年数

マンション購入者は、予算の範囲内で

  • 少しでも新しく
  • 少しでも広く
  • 少しでもキレイ

などの物件を探します。

その中の少しでも新しく・・・・。
これが築年数になります。

基本的な節目として

  • 築5年
  • 築10年
  • 築15年
  • 築20年
  • 築30年
  • それ以上

という括りで見られることが多いのが現状です。

マンション売却 タイミング 築年数

SUUMOでは上記のような刻みになっていますが、
15年以上の物件となれば、20年、30年の10年ごとが節目になると言っていいでしょう。

この築年数とリンクするのが大規模・中規模・小規模修繕工事のタイミングです。

マンション売却のタイミング 大規模修繕

大規模修繕・中規模修繕工事

屋上、外壁、タイル、エントランス、エレベーターなどがマンション修繕箇所になりますが、

大規模修繕の時期は、マンション(管理組合・管理会社)によって若干そのタイミングに差があるにしろ10年、12年、15年に一度の周期が一般的です。

大規模修繕に関しては、修繕のスケジュールが組まれる段階(数年前)で、修繕積立金との兼ね合いが問題になります。

最近の新築マンションの場合、購入者のハードルを低くするために修繕積立金を少額に設定する傾向があります。

ただ、その金額だけでは大規模修繕の費用(計画:修繕積立金不足)がまかなえず、修繕積立金の増額、一時金の徴収が発生する場合が増えています。

となると理事会で、修繕積立金の増額が検討される前がマンション売却のタイミングとも言えます。

修繕積立金不足のマンション:大規模修繕工事に暗雲、修繕積立金不足に陥るマンションの特徴、告知義務が発生?売却にも影響?
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マンション売却 経済的な要因によるタイミング

不動産市場は、マクロ経済の動向や金融政策、地域の開発計画など、多岐にわたる要因に影響を受けます。
特に、住宅ローンの金利動向や地域の不動産市場の状況は、マンションの売却タイミングを考える上で重要な要素となります。

  • 住宅ローンの金利動向
    金利は、資金を借りる際の無視できない要素です。
    金利が低いということは、借り手にとって返済負担が軽くなるということを意味します。
    特に、住宅ローンは長期間にわたる大きな借入れとなるため、金利の変動は大きな影響を持ちます。
  • 金利が低い時期
    日銀の金融緩和政策や経済の低迷などが原因で金利は、これまで超低金利を推移しています。
    住宅ローンの返済負担が軽くなるため、新規の購入者が増える可能性が高まります。
    これにより、不動産市場は活況を呈し、売却に適したタイミングとなることが考えられます。
  • 金利が上昇する時期
    経済が回復し、インフレを抑制するための金融引き締め政策や、国際的な金利上昇の影響を受けることで、金利が上昇することがあります。
    この場合、住宅ローンの返済負担が増加し、購入意欲が減少する可能性が高まります。
    このような状況では、売却を急ぐ必要はないか、または売却価格を適切に設定することが求められます。
  • 地域の不動産市場の状況
    不動産市場は、その地域の経済状況や開発計画、交通の便の向上など、多くの要因に影響を受けます。
  • 開発計画
    新しい商業施設や公共施設の建設、都市再開発などの大規模な開発計画が進行中の地域では、将来的な価値上昇が期待されるため、不動産価格が上昇することが考えられます。
    このような地域では、開発が完了する前後で売却を検討すると良いでしょう。
  • 交通の便の向上
    新しい鉄道路線の開通や駅の新設、道路の整備など、交通の便が向上すると、その地域へのアクセスが容易になり、住みやすさが増します。
    これにより、不動産価格が上昇する可能性が高まります。
  • 地域の経済状況
    地域の産業が盛んであったり、観光地としての魅力が増すなど、経済的な活況が続く地域では、人口が増加し、不動産の需要が高まることが考えられます。
    継続的な価値上昇が期待されるため、売却タイミングを見極めることが重要です。
経済的な要因を理解し、市場の動向をしっかりと把握することで、マンションの売却における最適なタイミングを見極めることができます。
専門家の意見や最新の市場情報を参考にしながら、賢明な判断を下しましょう。
2020年にオリンピックを控える東京。
首都圏、特に都心の不動産価格は上昇しています。

東京オリンピックは、新型コロナウイルスの影響で1年延期、無観客で開催されました。

日本代表選手の活躍で一様に盛り上がりましたが、海外からの観光客や経済に関しては不透明な雰囲気になっているのも実情です。

現状、都内では大きく下落はしていませんので、売却のタイミングとして悪くはないと思います。

特に都心の駅に近いマンションの需要は高く、築10年以上の物件であっても購入時より高い金額で売却できるのが現状です。

問題は、今後の不動産の動き。

これに関しては、正確な答えはありません。

当サイトではバブルの崩壊ということは起こらず、
評価されるべき場所は今後も評価され、逆に評価され過ぎている場所は下落の可能性もあるということで格差が広がるのではないか?
という見解ですので、マンション売却のタイミングは物件の評価や立地によって判断は必要となると思います。

マンション売却、税金・納税のタイミング

マンション売却に関して、税制(所得税)を考えたタイミングも1つの検討要素です。

5年以下、5年超、10年超など、所有期間によって譲渡所得税(所得税・復興所得税・住民税)が変わってきます。
*長期譲渡所得・中期譲渡所得

ただ、居住用で売却を行った場合、「3,000万円の特別控除」が活用できるため、所得税が発生するパターンは少ないともいえます。

よって、マンション売却時の譲渡所得と所得税は事前にどれだけかかるのか?

確認しておくといいですね。

マンション売却 税金のタイミング

専門家との相談:不動産業者の選び方

不動産の売却を成功させるためには、信頼できる専門家との連携が不可欠です。
特に、不動産業者の選び方や、その専門家とのコミュニケーションは、売却の成果に大きく影響します。

専門家の意見
不動産業者や鑑定士は、長年の経験や知識を持っています。
その意見やアドバイスを取り入れることで、市場価格に即した適切な評価額を設定することができます。
売却戦略の立て方
売却を成功させるための戦略は、物件の特性や市場の動向、売主の要望など、多岐にわたる要因を考慮して立てられます。
以下は、売却戦略の立て方に関するポイントと、専門家の役割についての説明です。

  • ターゲットの絞り込み
    物件の特性や立地、設備などを考慮して、主な購入希望者を絞り込むことが重要です。例えば、ファミリータイプの物件であれば、子育て世代をターゲットとするなど、専門家と共に適切なターゲットを設定します。
  • プロモーション戦略
    物件の魅力を最大限に伝えるための広告や宣伝活動は、売却の成果に大きく影響します。専門家は、物件の特性やターゲットに合わせた広告媒体の選定や、効果的な広告文の作成など、プロモーション戦略の立案をサポートします。
  • 価格交渉のサポート
    購入希望者との価格交渉は、売却価格を最大化するための重要なステップです。専門家は、市場の動向や物件の評価額を基に、適切な価格交渉をサポートします。

不動産の売却は、多くの要因や判断が求められる複雑なプロセスです。
信頼できる専門家との連携を通じて、適切な評価額の設定や効果的な売却戦略を立てることで、最大の成果を得ることができます。
専門家の意見や最新の市場情報を参考にしながら、賢明な判断を下しましょう。

マンション売却のタイミングの考え方

マンション売却に関して、理想的なタイミングを見出すのは基本的に難しいと思います。

1年後の日本は、東京オリンピック前で盛り上がっているということは想像できますが、それ以降はどうなっているのかわかりません。

2016年あたりから、来年は、来年は・・・・。
っと毎年、不動産相場が崩れると言い続けている人もいました。

オリンピックを頂点にそこから下降傾向をたどると言っている人もいますが、それを狙って仕込みたいと考えている人がいるのも事実です。

オリンピックによって日本の良さを世界にアピールできれば、今まで以上に世界から日本の不動産への投資が向くかもしれません。

評価額の算出方法
物件の適切な評価額を算出することは、売却の基盤となる要素です。以下は、評価額の算出に関するポイントと、専門家の役割についての説明です。

  • 比較対照法
    この方法は、同じような条件の物件の売却価格を比較し、その基準に基づいて評価額を算出する方法です。専門家は、最新の市場情報やデータベースを活用して、適切な比較物件を選定し、精緻な評価を行います。
  • 収益還元法
    特に投資物件の場合、将来の収益を基に評価額を算出する方法です。専門家は、賃料収入や運営コスト、資本化率などの専門用語を駆使して、適切な評価を行います。
実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

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よくある質問

マンションの売却に最適な季節や月はありますか?

春と秋は新生活のスタートとともに不動産の動きが活発になるため、売却に適しています。しかし、物件の状態や市場の動向も考慮する必要があります。

大規模修繕後のマンションは売却しやすいですか?

大規模修繕後はマンションの外観や共用部が新しくなるため、物件の価値が上昇し、売却しやすくなります。
関連ページ:修繕積立金不足のマンション

新しいマンションや住宅が近隣に建設される場合、売却を急ぐべきですか?

新しい物件が増えると競争が激しくなる可能性がありますが、エリアの人気や需要によっては価値が上昇することも。状況をよく分析する必要があります。

金利の変動時にマンションの売却を考えるのは適切ですか?

金利が低い時期は購入者が増える可能性が高まるため、売却に適しています。金利の動向をチェックすることは重要です。
参考ページ:住宅ローンは変動金利・固定金利どっちがいいの?

子供の進学や転職などのライフイベント時に売却を考えるのは良いタイミングですか?

ライフイベントは住まいのニーズを変える大きな要因です。それに合わせて売却を検討するのは自然な流れと言えます。

マンションの築年数や経過年数によって、売却のタイミングを変えるべきですか?

一般的に築10年を超えると価値が下がりやすいと言われますが、維持管理の状況やエリアの人気によっては長く価値を保つことも。
関連ページ:築10年のマンション売却築20年のマンション売却

近隣の不動産価格の上昇や下落時に、売却のタイミングを見直すべきですか?

はい、近隣の不動産価格の動向は売却価格に直接影響するため、定期的に市場の動向をチェックすることが重要です。

マンションの管理組合の状況や問題が発生した場合、売却を早めるべきですか?

管理組合の問題は物件価値に影響する可能性があるため、状況に応じて売却のタイミングを検討することが推奨されます。

地域の再開発や大きな開発計画が進行中の場合、売却のタイミングはどう考えるべきですか?

再開発や大きな開発計画はエリアの価値を上昇させる要因となるため、計画の進行状況や完成時期を考慮して売却のタイミングを決めると良いでしょう。

経済的な不安定性やリセッション時に、マンションの売却を検討するのは適切ですか?

経済的な不安定性は不動産価格や需要に影響を与えるため、状況をしっかり分析し、長期的な視点での判断が必要です。

マンション売却タイミング:まとめ

不動産市況は、常に変わります。

バブル前までの日本不動産市況は右肩上がり・大きく下落したことがありませんでした。

バブル崩壊によって、不動産神話が崩れ、それ以降、日本の成長力の衰退によって、15年程度の周期で上昇・下落の動きを見せています。

今回は、マンション売却のタイミングを紹介しましたが、

高く売れる時期に限らず購入希望者はいるため、仲介する不動産会社との付き合い方も重要となります。

幸い不動産市況はコロナの影響を受けず、高値を維持していますので長いスパンで見ると、今はマンション売却のタイミング、少なからず失敗する時期ではないと考えます。