マンション売却 値下げのタイミング:小さく刻むか?大きく下げるか?3ヶ月・6ヶ月・急がない、期間に合わせた考え方

マンション売却 値下げ マンション査定・不動産査定
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

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マンション売却 値下げ

マンションの売却を考える際、最も気になるのは「いくらで売れるのか?」という価格の問題です。

しかし、市場の動向や物件の特性、競合する物件の状況など、多くの要因が価格に影響を与えます。

特に、希望価格での売却が難しい場合、値下げを検討することが必要となることも・・・。

マンション売却を行う場合、

  • 安ければ売れる!
  • 値下げすれば売れる!

っと思っていませんか?

買主からすれば、少しでも安く購入したいという想いがあるので、

安いほうが売れやすいというのは、間違いではありません。

しかし 、価格でソートされ、【安い方から売れていく】といえばそれは間違いです。

  • 非常にいい物件を安くしても売れないということは多々あります。
  • 事故物件であり、地域相場と変わらない金額でもスムーズに売れることも多々あります。

相場と比較して安い金額ほど、購入希望者の閲覧が多いのは間違いないのですが、

安いから売買契約を締結、値下げすれば売れるという考え、実は若干のその考え方、間違っています。

また、マンション売却時の値下げのタイミングを間違えれば、何の意味も持たなくなります。

マンション売却のオーソドックスな方法として、

  • 高めの金額設定で売り出し価格
  • 様子をみながら価格変更・値下げ

そのような流れで売却を進めていきます。

高く売却するために、市場の反応を確認しながら、落としどころを探るには非常にいい方法です。

そこで今回は、
マンション売却時の値下げ、価格変更のタイミングについて紹介します。

また、
・急ぎで売りたい
・3か月以内に売りたい
・6ヶ月以内に売りたい
など状況に合わせた値下げの方法もまとめました。

マンション売却 値下げのタイミング

マンションの売却を成功させるためには、適切なタイミングでの価格設定や市場の動向のモニタリングが不可欠です。

売却初期の価格設定の重要性や市場反応のモニタリングについて詳しく解説します。

売却初期の価格設定の重要性
マンションの売却を考える際、最初に設定する価格(初期価格)は非常に重要です。

この初期価格が市場価格と大きく乖離していると、購入希望者からの問い合わせが少なくなる可能性が高まります。

また、不動産業界では「初動反応」という言葉があり、物件が市場に出されてからの最初の数週間の反応が、その後の売却の成功を大きく左右すると言われています。

初期価格を設定する際には、近隣の同じような物件の成約価格や、不動産業者の「売出し査定価格」などを参考にすることが重要です。

また、専門家である不動産業者や司法書士との相談を積極的に行い、適切な価格設定を目指しましょう。

市場反応のモニタリング
物件を市場に出した後、購入希望者からの問い合わせの数や内覧の頻度など、市場からの反応をしっかりとモニタリングすることが必要です。

特に、物件公開後の初動反応が鈍い場合、価格設定が適切でない可能性が考えられます。

また、競合物件の動向や、市場全体の動き(例:金利の変動、経済状況など)もしっかりと把握することで、より適切な価格設定や売却戦略を立てることができます。

市場の動向を理解するためには、不動産情報サイトの利用や、不動産業者との定期的なコンタクトが有効です。

《値下げの理由》
マンションの売却を進める中で、希望価格での売却が難しい場合、値下げを検討することがあります。
しかし、無闇に値下げを行うのではなく、その背景や理由をしっかりと理解することが重要です。

市場の動向
不動産市場は、経済の動向や金利の変動、政策の影響など、さまざまな要因によって変動します。例えば、金利が上昇すると住宅ローンの利子が増え、購入意欲が低下する可能性があります。また、経済の低迷や不安定な政治状況も、購入希望者の消極的な態度を生む要因となり得ます。これらの市場全体の動向を把握し、物件の価格設定や売却戦略を適切に見直すことが求められます。
物件の特徴や立地条件
マンションの価値は、その物件自体の特徴や立地条件に大きく影響されます。例えば、築年数が古い、設備が古くなっている、駅からの距離が遠いなどの要因は、価格の下落要因となり得ます。また、近隣に新しいマンションが建設されるなどの状況変化も、価格に影響を与える可能性があります。物件の特徴や立地条件を客観的に評価し、市場価格との乖離を確認することが重要です。
競合物件との比較
同じエリアや条件のマンションが、自身の物件よりも低価格で出ている場合、それは競合物件となります。競合物件の価格や物件の特徴、販売期間などをチェックし、自身の物件の価格設定や売却戦略を見直す必要があります。特に、競合物件が多数存在する場合、適切な価格競争や物件の魅力を最大限に活かすアプローチが求められます。
参考ページ:マンション売却期間

マンション 値下げ タイミング

マンション売却 値下げのメリット・デメリット

マンションの売却を進める中で、価格の値下げを検討することは、多くの売主にとって難しい選択となるかと思います。
しかし、適切なタイミングと理由での値下げは、売却成功への道を開く重要な手段となり得ます。

【マンション売却 値下げのメリット】

  • 早期売却の可能性アップ
    不動産業界では「初動反応」が売却成功の鍵とされています。
    物件が市場に出てからの初めの数週間の反応は、その後の売却の流れを大きく左右します。
    適切なタイミングでの値下げは、購入希望者の関心を引きつけ、早期売却の可能性を高める効果があります。
  • 購入希望者の増加
    価格は、購入希望者の物件選びの大きな要因の一つです。
    適切な価格帯での出品は、より多くの購入希望者の目に留まる可能性が高まります。
    特に、物件の価格がそのエリアの相場よりも高い場合、値下げによって相場内に収めることで、購入を検討する層が広がります。
    参考ページ:マンション販売価格の決め方
  • 競合物件との差別化
    同じエリアや条件のマンションが多数出ている場合、価格による差別化は非常に有効です。
    競合物件と比較して、適切な価格設定を行うことで、自身の物件の魅力をより多くの人に伝えることができます。
    参考ページ;中古マンション売却で競合
  • 売却のモチベーション維持
    長期間売却が進まない状況は、売主のモチベーションを低下させる要因となります。
    適切なタイミングでの値下げは、新たなアプローチとしての効果はもちろん、売主自身の売却に対する意欲やモチベーションを維持する助けとなります。

【マンション売却 値下げのデメリット】
マンションの売却において、価格の値下げは一つの戦略として考えられますが、その一方でデメリットも存在します。
値下げを検討する際には、その利点だけでなく、潜在的なリスクやデメリットもしっかりと理解しておくことが重要です。

  • 売却価格の低下
    最も明白なデメリットとして、売却価格の低下が挙げられます。
    値下げを行うことで、当初の希望価格よりも低い価格での売却が現実的となり、売主の収益が減少する可能性があります。
  • 購入希望者の疑念
    価格を下げることで、購入希望者に「なぜ値下げしたのか?」という疑念を抱かせる可能性があります。
    特に、大幅な値下げを行った場合、物件に何らかの問題があるのではないかと疑われるリスクが高まります。
  • 競合物件との価格競争
    一度価格を下げると、それに続く競合物件も価格を下げる可能性があり、結果的に価格競争が激化する恐れがあります。
    これにより、さらなる値下げが必要となる場合も考えられます。
  • 売却戦略の見直し
    価格を下げることは、売却戦略の一部として考えられますが、それに伴い、他の売却戦略も見直す必要が出てきます。
    例えば、物件のPR方法や広告戦略など、全体の売却計画を再検討する手間が増える可能性があります。
  • 売主の心理的ストレス
    物件の価格を下げることは、売主にとって心理的なストレスとなることが多いです。
    特に、物件に対する思い入れが強い場合や、購入時の価格と比較して大きく下げる必要がある場合などは、心理的な負担が大きくなります。
    関連ページ:マンションが売れない?売却中のストレス

マンション売却 値下げ前・値下げ後のチェックポイント

値下げ前のチェックポイント
マンションの売却において、価格の値下げを検討する前に、いくつかの重要なチェックポイントを確認することが必要です。
これにより、より適切な価格設定や売却戦略を立てることができます。

  • 物件の強み・弱みの再評価
    物件の立地や設備、築年数など、物件の特徴を再評価しましょう。特に、近隣の新しい開発情報や、競合物件の動向など、市場の最新情報を取り入れることで、物件の相場を正確に把握することができます。
  • 売却戦略の見直し
    初動反応や購入希望者からのフィードバックを基に、売却戦略を見直すことが重要です。例えば、物件のPR方法や広告の出稿先、情報公開のタイミングなど、細かな戦略の見直しを行うことで、売却の成功確率を上げることができます。
値下げ後のアクション
価格を下げた後は、その新しい価格を効果的にアピールし、購入希望者へのアプローチを強化することが求められます。

  • 新しい価格のアピール
    価格を下げたことを、広告や物件情報サイト、不動産業者を通じて積極的にアピールしましょう。特に、大幅な値下げを行った場合は、その価格の魅力を強調することで、新たな購入希望者の関心を引きつけることができます。
  • 購入希望者へのアプローチ強化
    値下げ後は、これまでの購入希望者や物件に興味を示していた方々へのアプローチを強化しましょう。新しい価格による魅力を伝えることで、再度の物件の検討や、実際の購入へとつなげることが期待できます。

マンション売却:販売価格値下げの具体事例

マンション売却における値下げまでの流れは、

  • 一括査定で相場を確認
  • 不動産会社と打ち合わせ
  • 媒介契約と共に販売価格決定

その価格設定は、

  • 1日も早く売りたい
  • 3ヶ月で売りたい
  • 6ヶ月で極限高く売りたい
  • 時間をかけてでも高く売りたい

など、状況に応じて、価格設定・売り出し方法を決定していきます。

不動産売却は、出会いが全てです。

同じ条件の物件が1週間で売れたり、3ヶ月経っても売れなかったり、購入希望者との出会いの違いで大きく変わります。

いくら条件が良くても、

  • 購入希望者と不動産会社との距離が遠かったら・・・。
  • 不動産会社の妨害行為にあっていたら・・・。

いつまで経っても埋もれたままです。

とはいえ、早く・高く・安心して売りたいという気持ちに変わりはないでしょう。

そこで、状況に応じた値下げ・価格設定、マンション売却 値下げのタイミングを紹介します。

マンション売却 値下げのタイミング

1日も早く売りたい

  • 1か月以内に現金が必要
  • 住宅ローンが返済できない

など、時間に猶予がない場合、様子をみながら値下げなど流暢なことを言ってられません。

小さく刻むか?
大きく値下げするか?
そんは状況ではありません。

でも、早くそれなりの金額売りたい。

この場合、マンション売却における値下げのタイミングを図る余裕はなく、”とにかく早く売る” これが全てです。

よって、値下げを考えるより、時間軸をリスク管理として重視したいところです。

通常の売却に合わせて、

  • マンション買取(即現金化)
  • 買取保証(一定期間(3ヶ月)通常売却、売れなければ買取)

も検討したいところです。

買取に関しては、販売価格より買取価格は下がります。

物件によって変わりますが30%減くらいは買い叩かれます。

不動産会社に通常の査定と一緒に買取額を出してもらい、希望の金額、また、想定内の金額であれば、買取(即現金化)を選択するのもいいでしょう。

ただ、売却期間の猶予として3ヶ月以上ある場合は、買取(即現金化)ではなく、買取保証をおすすめします。

3ヶ月で売りたい(買取保証も選択肢に)

マンション売却はタイミングだけでなく判断も大事です。

3ヶ月で売りたいとなれば、買取保証を活用することで最悪の時でもきっちり3ヶ月で売却が可能となります。

大手不動産会社では、

  • 買取保証サービス
  • 売却保証サービス

などのサービスがあります。

3ヶ月間仲介の形で売却活動を行い、もし、売買が成立しなかった場合、

事前に契約している金額(査定額の90%・85%等)で買い取ってくれるというシステムです。

たとえば、査定額5000万円のマンションを例にすると
3ヶ月で売買が締結しなかった場合、4500万円(査定額の90%の場合)で不動産会社が買い取ってくれるというものです。

売り出し方としては、3ヶ月間を利用し収益最大化を目指し、

少し強気の金額から徐々に金額を下げていく・値下げしていくというもので、最終的に4500万円で買取となりますが、それ以上の金額で売買締結も難しくありません。

  • 買取価格を5500万円で販売開始
  • 1ヵ月後に4980万円に価格変更
  • 2ヵ月後に4650万円に価格変更
  • 3ヵ月後、売却が実現しない場合、不動産会社が4500万円(査定額5000万円の90%)買取

という流れになります。

専任媒介契約が必要なので、本来は一般媒介契約で複数の業者に動いてもらったほうが高く売れる可能性もあるため、その判断は個人に任されます。

マンション売却 値下げ タイミング

6ヶ月で極限高く売りたい

6ヶ月でマンション売却を考える場合の値下げのタイミングは、比較的に自由に実施できます。

一般媒介契約で複数の不動産会社に動いてもらいながら、

お問い合わせ・内覧の状況をみながら判断していくわけですが、値下げのタイミングを考える前に、”値引き交渉を活用”するといいと思います。

販売価格の値下げは、多くの購入希望者の目に着きますが、その反面、
『待っていればもっと安くなるかもしれない』
という意思も生まれます。

一度、値下げしてしまうと、価格を上げることは容易ではありません。

よって、小さく刻んでも、大きく値下げしてもいいのですが、その前に

時間を掛けて少しでも高くということであれば、内覧されたお客様に対して”値引き交渉時に応じる形”で、販売価格自体は変更しないという戦略もありだと思います。

ちなみに、値下げのタイミングは、2ヶ月間は強いの設定、様子をみながら1ヵ月ごと下げていく形がいいと思います。

ただ内覧が入らない状況では、それ自体、価格設定がミスマッチということなので、初期の価格設定は慎重に行いましょう。

時間を掛けて高く売りたい

高く売りたい、時間は問わない。

こんな場合は、値下げを頻繁に行う必要はないでしょう。

オーナーチェンジ物件は売れ残り物件なのか?の記事の中で、
1社でも多くの媒介契約を結び、他社からの紹介を待つスタンスを紹介しました。

片手取引より両手取引をするために、囲い込みが当たり前な不動産業界ですから、

媒介契約だけでも結んでおくことで、他の不動産物件経由でお客様紹介は可能となります。

急いでいないからこそ、焦ることもなく売れ残り物件とは言わせない、それが時間を掛けて物件を高く売るメンタルでもあります。

ただ、いずれ諦める時が来ます。

  • 売却をストップするか?
  • 値下げのタイミングを模索するか?

売ろうと思えば、価格変更は1つのアクションになります。

そこで、1つサンプルを。

これは、強気で売却価格を設定してたものを諦め、価格を相場並みに落としたときの不動産サイトへのアクセスの推移です。

マンション売却時の値下げ効果

筆者のマンション売却時の実際のデータです。

販売価格を****万に変更しました。

すると、今まで1週間のアクセスが2桁だったものが、3桁(10倍)になりお問い合わせの数も激増しました。

強気な金額、弱気な金額に関係なく、販売価格1つでユーザーの動きは変わりますので、値下げも1つの武器の考えるのも強気で攻めている人も頭に入れておくといいでしょう。

マンション売却時の値下げ どれくらい値下げすればいいのか

安くても売れないマンション

マンション売却において急いでいる人は、値下げをすれば早く売れるという思考に陥ります。

考えてみてください。

マンションを購入する人(購入希望者)の多くは、10回も20回も不動産売却を行っている人ではありません。

多くの人が初めて、もしくは2回目の買い替え程度です。

  • 知識に長けているわけではない
  • 購入に対しての相場・底値の把握ができわけでない
  • 物件購入に自信を持っているわけでない

要するに、素人というわけです。

そもそもマンションや一軒家・不動産の場合、テレビやパソコンとは違い、型番があるわけでありません。

既製品であれば比較は容易なので、価格でソートして安いものを購入すれば問題ないでしょう。

野菜であれば、毎回購入しているのでそれなりに相場を把握しているので、底値・買値であるか?判断も容易でしょう。

その観点から言えば、
購入者は、担当する不動産会社の営業マンの薦め・後押しに誘導される側面もあります。

そこに不動産会社ならではのブラックな現実に直面します。

【営業マン・会社の心理①】
たとえば、

  • 10万円の売値に対して3万円の利益が出る【パソコンA】
  • 10万円の売値に対して2万円の利益が出る【パソコンB】

あなたが営業マンだったらどちらの商品をお薦めしますか?

間違いなく利益率のいい【パソコンA】でしょう。

これをマンション売却に例えれば、仲介手数料3% と 1% みたいなものです。

仲介手数料を値切って安くしたからと思っても、不動産会社からすれば、天秤に掛ける材料でしかありません。

【営業マン・会社の心理②】
では、【パソコンB】にオプションがついて

  • 10万円の売値に対して3万円の利益が出る【パソコンA】
  • 10万円の売値に対して2万円の利益が出る+メーカーから1.5万円のキックバック【パソコンB】

となったら、どちらを売りますか?

間違いなく【パソコンB】を優先でしょう。

これをマンション売却に例えれば、

  • 売り手から仲介手数料
  • 買い手から仲介手数料

両手取引みたいなものです。

マンション売却は、購入希望者との接点以上に、不動産会社との接点も無視できません。

不動産賃貸の仲介では、ADという契約締結に対して一定の謝礼(家賃の1か月分)を設定するシステムがあります。

不動産業界には、担ボ(担ボー)という担当者ボーナスもあります。
仲介手数料とは別にボーナスを設定することで、人参をぶら下げる形です。
*グレーな手法です。現金の授受となると税金の申告にも関わるため、商品券等で濁す場合もあります。

別に、担ボの設定をオススメするわけではありません。

売りやすい物件は、不動産会社からすれば”紹介しやすい物件”になります。

仲介手数料を獲得しやすい物件になります。

マンション売却時の値下げのタイミングは、不動産会社へのメッセージになることも認識しておきましょう。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

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東北
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県
山形県、福島県
関東 東京都神奈川県千葉県埼玉県
茨城県、群馬県、栃木県
中部 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県
長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
中国
四国
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
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九州
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参考ページ;宅建業者が受け取れる報酬:国土交通省

≪不動産雑記≫買取保証・不動産担保ローン

マンション売却で値下げのタイミングを間違っている多くの人は、

早く売りたくて焦って、小さく刻んでいく傾向があります。

ただ、現金化の選択肢は、売却だけではありません。

買取・買取保証もそうですが、
不動産担保ローン
リーズバック
リバースモーゲージ
などもあります。

お金がない・1日も早くお金が必要という人は、他の選択肢の模索もおすすめします。

安ければ売れるとは限らない

買主は、安く購入したいと思っていますが、安心・安全に購入したいという前提の想いがあります。

よって、安すぎれば逆に疑います。

自殺や事故などの事故物件ではないか?

安いから売れるわけではありまえん。

新築の3分の1の価格で購入できる「築古マンション」という記事がありました。
https://news.yahoo.co.jp/articles/e790804006068ff111ccde8557aa958095a8bb7b

マンション売却 値下げのタイミング・・・その前に

マンション売却でなかなか売れないと焦るものです。

値下げ・価格変更で一瞬流れは変わることもあります。

一般媒介契約だと、不動産会社も値下げのタイミングで我先と告知に力をいれますが、その波に乗れないと、同じことの繰り返しになります。

そこで、マンション売却の値下げのタイミング時に計算しておきたいことを紹介します。

≪価格変更をする前に行うこと≫

それは、買取査定です。

上記でも、買取査定を紹介しました。

たとえば、一般媒介契約で5000万円の販売価格のマンションを、4700万円に変更を考えていたとします。

そのタイミングで不動産会社に買取査定お願いします。

不動産会社は、地域の相場や近隣の売買実績をから査定額を出すわけですが、現状設定されている販売価格5000万円を基準に考えるでしょう。

買取会社が仮に4500万円の買取額だったらどうですか?
ちなみに、不動産会社(宅建業者)の買取の場合は、仲介手数料はかかりません。
ここで考えることは、
5000万円から4700万円に価格を値下げした場合

  • 売れるとは限らない
  • 売れた場合、仲介手数料3%(141万円)がかかる

ということです。

結果的に手元に残る金額は、

  • 売却の場合は、仲介手数料は3%を引いた、4559万円。
  • 買取の場合は、仲介手数料は無料なので、4524万円。

大した差がないわけです。。

差額の35万円は決して誤差とはいえませんが、確実の買取が実現するわけですから、検討の余地ありではないでしょうか?

*消費税や諸経費(6万円)等は省いています

もちろん、過程の数字ですし、買取額がが4300万円、それ以下かもしれません。

いずれにしても、今の不動産市況の波、どう乗るか?

これもポイントとなります。

相場の確認の重要性

マンション価格は買主へのメッセージです。

しかし、それは高くても安くても意味がありません。

相場の確認の重要性を知っていれば、落としどころはおのずと見えてきます。

そこが分かれば、初期の価格設定を見誤ることはなくなります。

マンション売却の値下げのタイミングマンション価格を安くすれば売れるとか売れないとか関係ありません。

相場を見極めて、市場の反応を感じるながら売却を進めるのが重要という事です。

マンション価格は今後下落?売却・購入のベストなタイミングとは

マンション売却 値下げ:まとめ

マンションの売却における値下げは、売却成功のための一つの戦略として考えることができます。

しかし、無闇に値下げを行うのではなく、市場の動向や物件の特性をしっかりと分析し、適切なタイミングでのアクションが求められます。

また、値下げを行った後のアピールやアプローチの強化も重要です。最終的には、物件の魅力を最大限に活かしながら、適切な価格設定での売却を目指しましょう。