注文住宅の住宅ローン
「土地なしでも、自分だけの理想の家を建てたい！」
そう願う方は多いのではないでしょうか。
注文住宅は、間取りやデザインを自由に決められるため、自分だけの空間を実現できる魅力的な選択肢です。
しかし、土地がない状態で注文住宅を建てるには、いくつかのハードルがあります。
その一つが、住宅ローンの選び方です。
注文住宅時の大まかなお金の流れ
注文住宅のお金の流れは、土地探しから引き渡しまで、様々な段階で発生します。
土地購入と建築会社が同じ会社とは限りません。
また、手付金・着工金・中間金など、100万円単位での支払いが多々発生します。
注文住宅時の大まな゙なお金の流れ
賢い家づくり：補助金の活用方法
注文住宅は、ハウスメーカー比較 + 補助金で２００万円以上もお得に。
家づくりで、補助金・助成金が支給されることをご存じでしょうか？
| 家づくり活用できる補助金 |
|---|
| 子育てエコホーム支援事業 長期優良住宅・ZEH水準住宅 |
| LCCM住宅整備推進事業 脱炭素化 |
| 戸建住宅ネット ZEH化等支援事業 ゼロ・エネルギー・ハウス |
| 地域型住宅グリーン化事業 認定長期優良住宅 |
| 自治体の補助金・助成金 バリアフリー・防犯 ・空き家再生・移住促進など |
など、アレンジ次第で200万円、各種控除をプラスすれば500万円以上もお得に家を建てることが可能です。
そのためには、たくさんのカタログ請求によるプラン確認＋補助金の確認で、コスト面・デザイン面で納得できるハウスメーカー選択がポイントとなります。
カタログ請求”定番サイト”
各サイト共に利用は完全無料、登録作業は1分で完了します。
各社のハウスメーカー・工務店の強みが違いますので最低でも2サイトは併用しましょう。
| 各社 | 業者数 | コンシェルジュ | 間取り作成 | 資金計画書 | 土地探し |
|---|---|---|---|---|---|
| タウンライフ家づくり | 1000社以上 | △ | 〇 | 〇 | 〇 |
| LIFULL HOME’S | 700社以上 | ✖ | ✖ | ✖ | ✖ |
| 家づくりのとびら | 190社以上 | 〇 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 総合住宅展示場 | 16社 | ✖ | ✖ | ✖ | ✖ |
つなぎ融資・2本立て・一本化・分割融資
土地と建物でローンの組み方が異なり、つなぎ融資、2本立て、一本化、分割融資など、さまざまな方法があります。
そのため、それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
この記事では、土地なしで注文住宅を建てる際の住宅ローンの選び方を、つなぎ融資、2本立て、一本化（土地先行融資）、分割融資の4つのパターンに分けて詳しく解説します。
具体的には、
・各ローンの仕組み
・メリット・デメリット
・それぞれの状況に合った選び方
・注意点
などをわかりやすく解説していきます。
この記事を読むことで、
☆土地なしで注文住宅を建てる際の住宅ローンの全体像を把握できる
☆自分に合った住宅ローンの選び方ができる
☆住宅ローン選びで失敗しないための知識が得られる
住宅ローン選びは、住宅購入において非常に重要な決断です。
この記事が、あなたの住宅ローン選びの参考になれば幸いです。
注文住宅の住宅ローンの種類・組み方
注文住宅は、自分だけの理想の住まいを叶えられる夢のような家づくりですが、同時に、住宅ローン選びという大きな課題も抱えています。
土地の有無や、資金計画によって、つなぎ融資、2本立て、一本化、分割融資など、さまざまな方法があります。
1⃣建物のみ（土地所有の場合）で住宅ローンを組む
2⃣土地購入と建築費を一本化して住宅ローンを組む
3⃣土地と建物、別々に2本立てで住宅ローンを組む
それぞれの方法にはメリット・デメリットも含めて、深堀していきましょう。
土地購入と建築費を一本化して住宅ローンを組む場合
一本化とは、住宅ローンを土地購入費と建築費をまとめて一つのローンに組む方法です。
この方法では、土地購入費と建築費を一つの融資にまとめることで、手続きがシンプルになり、諸費用が抑えられます。
一本化のメリット
一本化のメリットは以下の通りです。
手続きの簡略化
土地購入費と建築費を一つのローンにまとめることで、申し込み手続きが一回になり、手間が省けます。
諸費用の削減
複数のローンを借り入れるよりも、手続きにかかる諸費用が抑えられます。
融資のシンプル化
土地購入費と建築費を一つの融資にまとめることで、融資の手続き・管理も簡単です。
参考ページ：
土地探し裏技・初めての土地購入
失敗しない選び方と裏技、理想の土地を見つける方法（不動産会社・インターネット・ハウスメーカー）
一本化のデメリット
一本化のデメリットは以下の通りです。
融資実行の遅れ
住宅ローンが融資されるのは、注文住宅が完成し引き渡されるタイミングです。
注文住宅の場合、土地取得（手付金）・注文住宅の手付金・着工金・中間金などの支払いが発生するため、支払いの目途を立てておく必要（自己資金の用意）があります。
自己資金の必要性
ローン融資前に必要な費用は自己資金で対応しなければいけないため、自己資金に余裕が必要です。
土地選びの時間的制約
土地選びから家の建築計画を決定するまでの時間が短縮されるため、急いで家のプランを完成させる必要があります。
一本化がおすすめなケース・こんな方におすすめ
★金利が低い固定金利のローンを利用したい
★手続きを簡素化したい
★ローン返済を住宅完成後からスタートしたい人
注文住宅の住宅ローン：つなぎ融資を活用した注文住宅づくり
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、一時的に資金が必要になった際に利用する短期の融資です。
主に、注文住宅を建てる際に、土地の購入費用や建築中の支払い（手付金・着工金・中間金）に充てられます。
つなぎ融資を活用した注文住宅づくり
つなぎ融資のメリット
自己資金が少ない場合でも住宅を建てられる
手持ち資金が少なくても、住宅ローン実行前に必要な資金を借り入れられるため、住宅購入のハードルが下がります。
住宅ローンの審査期間中の資金調達
住宅ローンの審査に時間がかかる場合でも、つなぎ融資を利用することで、建築スケジュールを遅らせることなく進めることができます。
つなぎ融資のデメリット
金利が高い
一般的に、住宅ローンよりも金利が高めに設定（2%程度高い）されています。
短期の借入となる
住宅ローン実行までの間、一時的に借り入れるため、返済期間が短いことが一般的です。
手続きが煩雑になる
住宅ローンの手続きに加えて、つなぎ融資の手続きも必要となるため、手続きが煩雑になる可能性があります。
住宅ローン控除（減税）対象外
つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外であり、減税控除を受けることができません。
つなぎ融資がおすすめな方
つなぎ融資は、自己資金が少ない方、住宅ローンの審査に時間がかかる方、または売却益で住宅ローンを支払いたい方に特におすすめです。
この融資を利用することで、建築スケジュールを滞りなく進めることができます。
注文住宅の住宅ローン：2本立て住宅ローン
2本立てとは、土地の購入と建物の建築をそれぞれ別のローンで組む方法です。
つまり、土地の購入に1つのローン、建物の建築に別のローンを組むことになります。
2本立てのメリット
金利の選択の幅が広がる
土地と建物で金利が異なる商品を選ぶことができるため、金利上昇リスクを抑えたり、金利の低い商品を選ぶなど、より柔軟な資金計画が可能になります。
土地代が先行融資される
自己資金等で土地代を支払うことが難しい場合、利息の高いつなぎ融資を使わずに住宅ローンを使って支払うことができます。
2本立てのデメリット
手続きが煩雑・金利交渉が複雑になる
複数のローンを組むため、複数の金融機関と交渉する必要・手続きが複雑になり、時間がかかる場合があります。
管理が煩雑になる
複数のローンを管理する必要があるため、返済管理がやや複雑になります。
融資実行の遅れ
土地代は土地取得のローンで問題ありませんが、
建物建築のローン融資が実行されるのは建物が完成してからになります。
注文住宅の手付金・着工金・中間金などの支払いのために自己資金の用意が必要です。
2本立てがおすすめな方
頭金が足りなかったり、注文住宅をじっくり検討したい方など、住宅購入の資金繰りに不安がある方は、2本立てやつなぎ融資といった融資方法がおすすめです。
分割融資：つなぎ融資が不要な住宅ローン
住宅ローンは、一本化やつなぎ融資など、さまざまな方法があります。
これまでご紹介した方法では、住宅購入の資金計画が難しいと感じた方もいるかもしれません。
「引渡しのタイミングで融資開始」という従来の方法は、手付金や中間金など、工事の進捗に合わせて柔軟に資金を使いたいという方には、少し不便だと感じることもあるでしょう。
そんな悩みを解決できる可能性のあるのが『分割融資』です。
分割融資とは、住宅ローンを一度に全額ではなく、必要なタイミングで必要な金額だけ借り入れることができる融資方法です。
一般的に、土地購入時、基礎工事完了時、上棟時、完成時など、工事の進捗に合わせて数回に分けて融資が実行されます。
分割融資のメリット
必要な資金だけを借り入れられる
全額を一括で借り入れる必要がないため、金利負担を抑えることができます。
資金計画が立てやすい
工事の進捗に合わせて融資を受けるため、資金計画が立てやすく、無理のない返済計画を立てることができます。
つなぎ融資が不要
つなぎ融資を必要としないため、その分の金利負担や手続きが不要になります。
分割融資のデメリット
手続きが煩雑になる可能性
融資実行の度に手続きが必要となるため、手続きが煩雑になる可能性があります。
すべての金融機関で取り扱っているわけではない
分割融資を取り扱っている金融機関は、すべての金融機関ではありません。
分割融資がおすすめな方
資金計画を細かく立てたい方
工事の進捗に合わせて融資を受けることができるため、資金計画を細かく立てたい方におすすめです。
つなぎ融資の手続きが面倒な方
つなぎ融資の手続きが不要なため、手続きを簡素化したい方・金利を抑えたい方におすすめです。
注文住宅の住宅ローンを選ぶ際の注意点
住宅ローンは、人生において大きな買い物であるマイホーム購入を支える重要な資金源です。
しかし、一口に住宅ローンと言っても、さまざまな種類や条件があり、選ぶ際には慎重な検討が必要です
参考ページ：土地なしで注文住宅を建てる流れ
土地購入からハウスメーカー選択、失敗しない家づくりのポイントを徹底解説
金利の種類と特徴
住宅ローンには、大きく分けて以下の3つの金利の種類があります。
変動金利
金利が定期的に変動します。
初期金利は低く設定されていることが多いですが、将来金利が上昇するリスクがあります。
固定金利
借入期間中、金利が変動しません。金利上昇のリスクはありませんが、変動金利に比べて金利は高めです。
固定金利期間選択型
一定期間は固定金利で、その後は変動金利となるタイプです。
金利上昇のリスクをある程度回避しつつ、変動金利のメリットも享受できます。
将来的に金利が上昇すると予想される場合は、固定金利が安心です。
逆に、金利が下がる可能性がある場合は、変動金利も検討できます。
収入やライフプランに合わせて、無理のない返済計画を立てましょう。
金利変動のリスクをどの程度許容できるかによって、選ぶべき金利の種類が異なります。
参考ページ：今後の変動金利
団信の保障内容
団体信用生命保険:は万が一、借主が死亡した場合に、残りのローンを免除される保険です。
団信に付帯する特約保険もあり、病気によるリスクをカバーできるが、その分の保険料が金利に上乗せされる。
注文住宅をコンシェルジュに相談（HOME4U 家づくりのとびら）
HOME4U 家づくりのとびらなら、
家づくりのプロであるコンシェルジュに相談が可能です。
住宅ローン選び・資金計画はもちろん、予算や希望に合ったハウスメーカー・工務店を紹介・アドバイスもしてくれます。
家づくりのとびらの専任コンシェルジュが、
あなたとハウスメーカーの間に入り、疑問・質問・交渉を行ってくれるため、じっくり家づくりをしたい方におすすめです。。
・住宅ローン相談
銀行選び：固定金利・変動金利
・各ハウスメーカーへの要望を取りまとめ
専任コンシェルジュ経由で行えるので、忙しい毎日の中でも、効率的に理想を叶えるメーカー選びがサクサクすすみます。
＼家づくりのとびらへ相談／
注文住宅の住宅ローン：記事まとめ
土地なしで注文住宅を建てる際の住宅ローンには、つなぎ融資、2本立て融資、一本化融資、また分割融資のオプションがあります。
各オプションはそれぞれ異なるメリットとデメリットを持ち、建設の進行、資金の流れ、そして将来の計画に応じて選択することが重要です。
自分の状況に最も適したローンを選ぶことで、理想の家を賢く実現することができます。
最適な住宅ローン選択を通じて、安心して理想の住まいを築きましょう。
参考ページ
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