【土地なし注文住宅の住宅ローン】つなぎ融資・2本立て・一本化・分割融資のメリット・デメリット

「土地を持っていないけれど、注文住宅を建てたい」

「土地代と建物代は同じ住宅ローンで借りられる？」

「つなぎ融資・土地先行融資・分割融資の違いが分からない」

土地なしで注文住宅を建てる場合、このような疑問を持つ方は少なくありません。

建売住宅やマンションであれば、基本的には物件の引き渡し時に住宅ローンを実行します。

しかし注文住宅では、完成前に、

• 土地代
• 建築会社への契約金
• 着工金
• 中間金
• 上棟金

など、まとまった支払いが何度も発生することがあります。

一般的な住宅ローンは建物が完成した引き渡し時に融資されるため、**「住宅ローンが実行される前の支払いをどうするか」**が、土地なしで注文住宅を建てるときの重要なポイントです。

そこで利用されるのが、

つなぎ融資・土地先行融資（2本立て）・分割融資

などの資金調達方法です。

また、「土地と建物を一本化して借りたい」と考える方も多いですが、審査を土地・建物の総額で行うことと、必要なタイミングで資金を受け取れることは別問題です。

この記事では、土地なしで注文住宅を建てる場合の住宅ローンについて、それぞれの仕組みやメリット・デメリット、どのような人に向いているのかまで分かりやすく解説します。

土地なしで注文住宅を建てる住宅ローンが複雑な理由

注文住宅の住宅ローンが建売住宅より複雑になる理由は、家が完成する前から大きなお金が必要になるためです。

まずは、注文住宅ならではのお金の流れを理解しておきましょう。

土地購入から建物完成まで複数回の支払いがある

土地を持っていない場合、一般的には、

土地探し
↓
土地購入
↓
建築会社決定
↓
建築工事
↓
建物完成・引き渡し

という流れで家づくりが進みます。

この間に、土地代だけでなく、建築会社へ複数回に分けて工事代金を支払う場合があります。

例えば、

• 土地購入時：土地代金
• 工事契約時：契約金
• 着工時：着工金
• 上棟時：中間金・上棟金
• 完成時：残代金

といった形です。

支払い時期や割合は建築会社によって異なるため、契約前に支払いスケジュールを確認しておく必要があります。

一般的な住宅ローンは建物完成時に融資される

通常の住宅ローンは、購入する住宅を担保に設定して融資されます。

そのため、基本的には建物が完成し、引き渡されるタイミングで融資が実行されます。

しかし、土地なしの注文住宅では、それより前に土地代や着工金などが必要です。

実際に金融機関でも、注文住宅では建物完成前に土地代や建築費の支払いが発生することを前提に、土地先行融資や分割融資といった商品を用意しています。

自己資金だけでは足りない場合に別の融資方法が必要になる

例えば、

土地代2,000万円
建物代3,000万円

で合計5,000万円の家づくりをするとします。

住宅ローンとして5,000万円の審査に通ったとしても、5,000万円が最初に一括で振り込まれるとは限りません。

完成前に必要になる土地代や着工金を自己資金で用意できなければ、

「いつ、いくら借りられる住宅ローンなのか」

まで考える必要があります。

土地なし注文住宅で使われる4つの住宅ローンの組み方

土地なしで注文住宅を建てる際には、主に4つの考え方があります。

仕組みを混同しないことが大切です。

一本化して住宅ローンを組む

ここでいう一本化とは、土地代と建物代を合わせた総額を一つの住宅ローンとして審査してもらう考え方です。

例えば、

土地2,000万円＋建物3,000万円＝5,000万円

として住宅ローンを申し込みます。

ただし、住宅ローンを一本化したからといって、土地購入時に5,000万円すべてを受け取れるわけではありません。

通常の住宅ローンが建物完成時に実行される商品であれば、完成前の土地代や着工金などは自己資金やつなぎ融資などで用意する必要があります。

つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの期間だけ一時的に利用する融資です。

土地代や着工金、中間金などをつなぎ融資で支払い、住宅完成後に実行された住宅ローンでつなぎ融資を返済します。

土地先行融資・2本立て住宅ローンを利用する

土地先行融資とは、先に土地代を住宅ローンとして借り、その後、建物資金を別契約で借りる方法です。

土地と建物で契約が分かれるため、「2本立て住宅ローン」と呼ばれることもあります。

実際に土地資金を先に融資し、建物資金を別契約とする住宅ローンを提供している金融機関があります。

分割融資を利用する

分割融資とは、住宅ローンの融資額を一度に受け取るのではなく、支払い時期に合わせて複数回に分けて受け取る方法です。

例えば、

土地購入時
↓
着工時
↓
中間金支払時
↓
完成時

といった形で融資されます。

金融機関によっては、土地先行融資と建物の分割融資を組み合わせることもできます。

土地・建物を一本化して住宅ローンを組むメリット・デメリット

土地代と建物代の総額を一つの住宅ローンとして申し込む方法は、資金計画をまとめやすい点がメリットです。

ただし、融資実行のタイミングには注意が必要です。

一本化のメリット

土地と建物を合わせた総額で審査するため、家づくり全体の借入額と返済額を把握しやすくなります。

また、ローン管理を一本にまとめられる商品であれば、返済管理もシンプルです。

複数のローンを長期間管理したくない人には分かりやすい方法といえます。

一本化のデメリット

最大の問題は、完成前に必要な資金をどう用意するかです。

住宅ローンが建物完成時にしか実行されない場合、

• 土地代
• 着工金
• 中間金
• 上棟金

などを自己資金で支払わなければなりません。

自己資金が不足する場合は、一本化した住宅ローンだけでは家づくりを進められず、つなぎ融資などが必要になる可能性があります。

一本化が向いている人

一本化を検討しやすいのは、

• 土地代などを自己資金で用意できる
• 完成前の支払いが少ない建築会社を利用する
• ローンをできるだけシンプルに管理したい
• つなぎ融資を使って完成後に一本化したい

といった方です。

つなぎ融資とは？メリット・デメリット

注文住宅の資金計画でよく登場するのが「つなぎ融資」です。

完成前の支払いを一時的に補うために利用します。

つなぎ融資の仕組み

例えば、

土地購入時に2,000万円
着工時に500万円
中間金として1,000万円

が必要だとします。

住宅ローン5,000万円が完成時にしか実行されない場合、完成前に必要な3,500万円をつなぎ融資で用意します。

そして建物完成後、住宅ローンが実行された時点でつなぎ融資を返済します。

その名のとおり、住宅ローン実行までの期間を「つなぐ」ための融資です。

つなぎ融資のメリット

大きなメリットは、自己資金が少なくても注文住宅の支払いスケジュールに対応しやすいことです。

土地購入時や工事途中に多額の自己資金を用意できない場合でも、資金を確保できます。

また、完成時実行型の住宅ローンでも利用しやすいため、住宅ローンそのものの選択肢を広げられる場合があります。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資は、一般的な住宅ローンより金利が高い傾向があります。

現在も、一般的なつなぎ融資について年1.5％～4％程度を例示している金融機関があります。

さらに、

• 融資手数料
• 印紙代
• 事務手数料
• 利息

などが発生する場合があります。

住宅ローンとは別に契約手続きが必要になるため、手間が増える点もデメリットです。

つなぎ融資と住宅ローン控除の関係

「つなぎ融資は住宅ローン控除を受けられない」と単純に考えるのは正確ではありません。

住宅ローン控除の対象となる借入金には、原則として返済期間10年以上などの条件があります。

短期間で完済する一般的なつなぎ融資そのものは通常この条件を満たしません。

一方、つなぎ融資をその後10年以上の住宅ローンへ借り換え、その住宅ローンが控除要件を満たしている場合には、住宅ローン控除の対象となり得ることが国税庁から示されています。

つなぎ融資が向いている人

次のような人は検討しやすいでしょう。

• 土地購入費を自己資金で用意できない
• 着工金や中間金が大きい
• 利用したい住宅ローンが完成時実行型
• 完成まで一時的に資金不足になる
• 分割融資を扱っていない金融機関を利用したい

ただし、つなぎ融資を利用する期間が長くなるほど利息負担も増えます。

2本立て住宅ローン・土地先行融資とは？

土地なしで注文住宅を建てる場合、土地代を先に住宅ローンで借りられる「土地先行融資」という方法があります。

土地と建物で契約が分かれることから、2本立て住宅ローンとも呼ばれます。

土地先行融資の仕組み

まず土地購入時に、

土地用住宅ローン

を実行します。

その後、建物の建築に合わせて、

建物用住宅ローン

を契約します。

土地代を住宅ローン金利で借りられるため、土地代につなぎ融資を使わずに済む可能性があります。

実際に現在も、土地資金のみを先に融資し、建物資金を別に契約できる土地先行融資があります。

2本立て・土地先行融資のメリット

大きなメリットは、土地購入時から住宅ローンを利用できることです。

一般的につなぎ融資より低い住宅ローン金利を利用できるため、土地代が大きい場合には金利負担を抑えられる可能性があります。

また、土地を先に確保してから建築プランを進められるため、土地なしから注文住宅を建てる場合と相性のよい方法です。

2本立て・土地先行融資のデメリット

土地と建物で契約が分かれるため、手続きが増えます。

金融機関によっては、それぞれの契約時に手数料や登記関連費用などがかかる場合があります。

また、土地代を借りた時点から返済が始まる商品では、現在の家賃と住宅ローン返済が重なる可能性があります。

さらに、土地先行融資だけでは建物の着工金・中間金まで対応できない場合があります。

その場合は、建物部分で分割融資やつなぎ融資が必要です。

土地先行融資でも住宅ローン控除を受けられる？

一定の要件を満たせば、建物とともに取得した土地に関する借入金も住宅ローン控除の対象になり得ます。

ただし、土地だけ住宅ローンを組み、建物は住宅ローンを使わず自己資金で建築した場合などには、土地部分が住宅ローン控除の対象にならないケースがあります。

税制については個別条件があるため、金融機関や税務署などへ確認しましょう。

2本立て住宅ローンがおすすめな人

土地先行融資は、

• 土地代を住宅ローン金利で借りたい
• 土地購入費を自己資金で用意できない
• つなぎ融資の利用額を抑えたい
• 土地を先に購入して家づくりを進めたい

という方に向いています。

分割融資とは？つなぎ融資が不要になる場合も

注文住宅と相性がよい住宅ローンの一つが分割融資です。

最近では、注文住宅向けに分割融資を案内している金融機関もあります。

分割融資の仕組み

分割融資とは、住宅ローンとして承認された金額を複数回に分けて受け取る方法です。

例えば、

土地購入時：2,000万円
着工時：500万円
中間金：1,000万円
完成時：1,500万円

というように、支払い時期に合わせて融資します。

住宅完成までの支払いに住宅ローンそのものを使えるため、別途つなぎ融資を利用しなくて済む場合があります。

みずほ銀行でも、住宅ローン総額を複数回に分けて受け取る分割融資を提供しており、完成前の土地代や建築費への利用を案内しています。

分割融資のメリット

最大のメリットは、つなぎ融資の利用額を減らしたり、不要にできたりする可能性があることです。

住宅ローンとして融資を受けられるため、つなぎ融資より金利を抑えられる可能性があります。

また、土地代・着工金・中間金など、実際の支払いタイミングに合わせやすいのもメリットです。

分割融資のデメリット

すべての金融機関が分割融資を扱っているわけではありません。

また、

• 融資できる回数
• 融資できるタイミング
• 手数料
• 必要書類
• 建築期限

などは金融機関によって異なります。

例えば、現在の三井住友銀行では、支払い時期に合わせた分割融資について「初回融資から1年以内、3回まで」といった条件が案内されています。

分割融資がおすすめな人

分割融資は、

• 土地代・着工金・中間金を住宅ローンで賄いたい
• つなぎ融資の金利負担を抑えたい
• 自己資金をできるだけ手元に残したい
• 工事の支払いスケジュールが複数回ある

という方に向いています。

つなぎ融資・2本立て・一本化・分割融資を比較

4つの方法を簡単に整理すると、次のようになります。

方法	完成前の資金	特徴	注意点
一本化・完成時一括	基本的に自己資金などが必要	ローン管理がシンプル	土地代・着工金の準備が必要
つなぎ融資	つなぎ融資で対応	利用できる住宅ローンの選択肢が広い	金利・手数料が高め
土地先行融資・2本立て	土地代を先に住宅ローンで調達	土地代につなぎ融資を使わずに済む	土地と建物で契約が分かれる
分割融資	住宅ローンを複数回実行	つなぎ融資を減らせる可能性	対応金融機関・回数に制限あり

どの方法が必ず一番よいというわけではありません。

土地代・自己資金・建築会社への支払い時期・利用する金融機関

によって適した方法は変わります。

土地なし注文住宅の住宅ローンを選ぶ5つのポイント

金利だけを見て住宅ローンを選ぶと、注文住宅では資金が足りなくなる可能性があります。

次のポイントを確認しましょう。

自己資金をいくら使えるか確認する

まず確認したいのが自己資金です。

住宅ローンの実行前に、

• 土地の手付金
• 建築会社への契約金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン手数料

などが必要になることがあります。

住宅ローンで借りられる総額だけでなく、いつ自己資金が必要になるのかまで確認しましょう。

土地代をいつ支払うのか確認する

土地購入では契約時に手付金を支払い、その後の決済時に残代金を支払うのが一般的です。

土地決済時点では当然まだ家は完成していません。

そのため、

「土地代を先に融資してもらえるか」

は金融機関選びの重要なポイントです。

建築会社への支払い回数を確認する

同じ3,000万円の建物でも、

完成時に大部分を支払う会社と、

着工時・上棟時・完成時に分けて支払う会社では、必要な資金調達方法が変わります。

住宅ローンを決める前に、建築会社の支払い条件を確認しておきましょう。

金利だけでなく手数料まで比較する

つなぎ融資や土地先行融資、分割融資では、

• 融資手数料
• 契約手数料
• 印紙代
• 抵当権設定費用
• 司法書士費用
• つなぎ融資利息

などが発生する場合があります。

住宅ローンの表面金利だけでなく、家が完成するまでにかかる総コストで比較しましょう。

土地と建物を合わせた総予算で審査を考える

土地を先に買う場合でも、

「土地はいくらまで買えるか」

だけで判断するのは危険です。

高い土地を購入した結果、住宅ローンの借入余力が減り、希望する家を建てられなくなる可能性があります。

土地を購入する前から、

土地＋建物＋諸費用

を合わせた家づくり全体の予算を決めておきましょう。

注文住宅の住宅ローンは金利タイプも確認

資金をどのタイミングで借りるかだけでなく、住宅ローンそのものの金利タイプも重要です。

変動金利

市場金利などに応じて適用金利が見直されるタイプです。

固定金利より当初金利が低く設定されるケースが多い一方、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

全期間固定金利

借入期間中の適用金利が固定されるタイプです。

将来金利が上昇しても返済額への影響を受けにくく、長期的な返済計画を立てやすい点がメリットです。

一方、借入当初の金利は変動金利より高くなる傾向があります。

固定金利期間選択型

「10年間固定」など一定期間の金利を固定する住宅ローンです。

固定期間終了後に、変動金利または再び固定金利を選択する商品があります。

金利タイプだけで決めるのではなく、今後の収入や教育費、老後資金なども含めて返済可能額を考えましょう。

注文住宅では団信の保障内容も比較する

住宅ローンを選ぶ際には、団体信用生命保険の保障内容も重要です。

団信は、住宅ローンの契約者に万一のことがあった場合などに、一定条件のもとで住宅ローン残高が保険金で返済される仕組みです。

一般団信だけでなく疾病保障も確認する

金融機関によっては、

• がん保障
• 3大疾病保障
• 8大疾病保障
• 全疾病保障

などを付けられる場合があります。

保障を充実させる代わりに金利が上乗せされる商品もあるため、

住宅ローン金利＋団信保障

をセットで比較しましょう。

注文住宅の資金計画に迷ったら家づくり全体から相談する

土地なしから注文住宅を建てる場合、

「住宅ローンだけ」

を先に決めるのはおすすめできません。

土地代や建物価格、建築会社への支払いスケジュールによって、必要な融資方法が変わるためです。

HOME4U 家づくりのとびらなら資金計画から相談できる

HOME4U 家づくりのとびらでは、注文住宅について知識のあるアドバイザーへオンラインで無料相談できます。

相談できる内容には、

• 家づくりの予算
• 土地探し
• 住宅ローン
• ハウスメーカー選び
• 建築会社の比較
• 間取りや希望条件

などがあります。

現在も、希望や予算に合ったハウスメーカーの紹介や、予算の立て方について無料で相談できるサービスとして案内されています。

土地購入前から相談するのがおすすめ

特に土地なしの場合、

土地を決める前

から資金計画を考えることが重要です。

土地へ予算を使いすぎると建物の選択肢が狭くなります。

反対に、建物へ予算をかけすぎれば、希望エリアの土地を購入できなくなる可能性があります。

そのため、

土地・建物・住宅ローンを別々に考えず、総予算から逆算する

ことが失敗を防ぐポイントです。

土地なし注文住宅の住宅ローンに関するFAQ

住宅ローンを検討するときに迷いやすいポイントをまとめます。

土地なし注文住宅の住宅ローンまとめ

土地なしで注文住宅を建てるときに最も重要なのは、

「いくら借りられるか」だけでなく「いつ借りられるか」まで確認することです。

土地購入から建物完成までには、土地代、契約金、着工金、中間金、完成金など複数回の支払いが発生する場合があります。

自己資金が十分なら一本化しやすい

完成前の土地代や着工金などを自己資金で対応できる場合は、完成時に住宅ローンを実行する比較的シンプルな方法を選びやすくなります。

完成前の資金が不足するならつなぎ融資

利用したい住宅ローンが完成時実行型で、土地代や着工金などの自己資金が不足する場合には、つなぎ融資が選択肢になります。

ただし、金利や手数料を含めた負担額を確認しましょう。

土地代を住宅ローンで借りたいなら土地先行融資

土地購入費を住宅ローンとして先に借りたい場合は、土地先行融資・2本立て住宅ローンが選択肢になります。

つなぎ融資より低い住宅ローン金利を利用できる可能性がある一方、契約が複数になる点には注意が必要です。

着工金や中間金まで住宅ローンで賄うなら分割融資

土地代だけでなく、建築会社への着工金や中間金にも対応したい場合には分割融資が便利です。

ただし、対応している金融機関や融資回数には限りがあります。

土地なしで注文住宅を建てる場合は、

土地探し → ハウスメーカー選び → 住宅ローン

と順番に決めるのではなく、

土地・建物・諸費用・住宅ローンを同時に考える

ことが重要です。

土地を契約してから資金不足に気づくことがないよう、土地探しの段階から家づくり全体の予算と住宅ローンの実行時期を確認しておきましょう。