東京都内の不動産・マンション市況は、オリンピックを前から上昇傾向にありました。
商業地を中心に大幅に値を上げ、連れて住宅地も右肩上がりのチャートを見せていました。
しかし、新型コロナウイルス発症によって、経済だけでなく生活習慣も変わりました。
このサイトでは、東京23区を個別の不動産市況を紹介していますが、
今回は
- 東京都のマンション売却査定
- 東京都内にマンション売却時に考えること
- マンション市況や売り時・買い時
などを考えてみました。
直近、2025年2月の住みたい街ランキングで東京駅は5位でした。
- 2025年：5位 東京（JR山手線線）
- 2024年：9位 東京（JR山手線線）
- 2023年：9位 東京（JR山手線線）
- 2022年：13位 東京（JR山手線線）
- 2021年：13位 東京（JR山手線線）
- 2020年：12位 東京（JR山手線線）
- 2019年：15位 東京（JR山手線線）
不動産価格高騰は、
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
参考：新築マンション平均価格」
不動産を所有している方にとって、
数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。
ただ、近年稀に見るリスク
- 物価高騰：家計圧迫（食費・電気・ガソリン）
- 住宅ローン金利上昇傾向
- カントリーリスク：インド・パキスタンの対立・中東情勢・ウクライナ戦争・台湾有事
- 政府の判断：増税傾向の流れ
- トランプ大統領の貿易戦争
等も気になるところです。
そのため、
・住宅ローン返済の心配がある
・高く売却できるタイミングを知りたい
・売る気はないけど、家の価値を知っておきたい
など、家の価値に目を向けている人が増えています。
そこで、定期的な家の価値の確認方法として、
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買い替えを検討している方以外は、老後を見越して保有も1つの選択肢です。
東京都内のマンション査定
まず、東京都のマンションを売る時に限らず、不動産売却において、知っておきたいことは
- マンション相場の確認方法
- 売却のタイミングはいつが良いのか？
- マンション売却体験談
の3つでしょう。
東京都と基準地価を見てみると、
2025年（令和7年）は、+3.63％上昇となりました。
これまでに動きを確認すると
2024年（令和6年）は、2%を越える上昇となりました。
2023年（令和5年）、1%を越える上昇となりました。
しかしながら、日本全国個別に見ると、
- 下落傾向にある地域
- 今売却を考えるべき地域
- 上昇している地域でも今後下落が考えられる地域
などが見えています。
東京都も広いですから
千代田区・港区・中央区などの都心もあれば、八丈島などの離島・過疎化が進んでいる東京郊外もあります。
そのためマンション査定は、指標に頼ることなく小まめに相場を確認しておくことが重要です。
過去の動き
《東京都を確認》
今回紹介する東京都は、東京23区、多摩地域（26市と西多摩郡3町1村）、東京都島嶼部（大島・三宅・八丈・小笠原）の4支庁(2町7村)から成っています。
不動産市況・公示価格のニュースとなると
東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店」や東京都中央区銀座5の「鳩居堂」、また、住宅地では赤坂や番町、麹町、平河町、南青山など23区の中心部が取り上げられます。
ニュースだけを見ると、
地価上昇も納得と見られがちですが、実際のところ下落傾向の地域もあります。
東京都内のマンション査定 市況と人口の増減
東京に限らず、不動産市況を左右する要因の１つが人口の増減です。
人口が増えている地域と減少している地域に関しては、
人口が増えることで商圏として街の価値が上がり、逆に人口現象は地域経済にマイナスをもたらします。
【東京都市町村人口増減率分布図】
東京都の人口の増減ですが、
- 増加している地域
- 減少している地域
で不動産市況とリンクしている傾向とも言えます。
参照；wikipedia
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
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| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県 大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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実際のところバブルなのか？
不動産バブル問題は、不動産市況・地価が上がるとたびたび言われます。
一貫して、不動産バブルなどではない！とのスタンスですが、
90年不動産バブルはみんな浮かれました。
- 不動産を買えばどこでも上がる！
- 不動産を持てばなんでも上がる！
- 借金しでも不動産を持て！
正直、狂っていました。
その結果、二束三文の土地が転売されるごとに金額があがり、都心だろうと田舎だろうと、買えば上がるという神話が生まれたからです。
評価されるべき土地が評価
今は完全に違います。
- 評価されるべき土地はところん上がる
- 評価されない土地はところん下がる
不動産価値の二極分化です。
90年バブルの時のような、みんなが盛り上がる風潮ではなく、冷静に価値を見出せる人のみが不動産の勝者になる時期とも言えます。
株式と一緒
日経平均（NK）は20000円の節目の攻防、今、米中貿易戦争で株価が落ちています。
ではすべてが落ちているのか？というとそうではありません。
需給関係がすべてなので、売り圧力が強いのは当たり前ですが、その中でも上がっている企業もあります。
【リネットジャパングループ】
リユース品売買会社だが、業績は底を打ち、今期業績は大幅増収を見込む。
直近の1112を超えると、上場来高値1470（分割）も見えてくる状況。
あくまでも一例ですが、ここで言いたいのは、上がっている株だからもうおしまいではなく、上がっている株が今後どう推移するか？
株はあくまでも、1企業ということで、ちょっとしたIRで上下するので、需給関係は都度変わりますが、節目を抜ければ、さらに上の思惑も湧くということ。
安心できない地域もあり！下落の可能性も
それでは、現状、上昇している地域は今後どうなるのか？
これに関しては、23区中心に考えても必ずしてもすべてが高値推移で進むとは限りません。
以前、東京のお隣、千葉県柏市を紹介したときの冒頭で、柏ビレジを紹介しました。
以前の地価公示で下落率が全国ワーストだった地域です。
別に柏市の相場が落ちた訳ではありません。
柏駅は、
- 北千住まで16分
- 上野まで26分
- 東京まで32分
- 池袋まで35分
- 新宿まで38分
とアクセスもよく、ベットタウンとして人気なのは納得です。
お隣、流山市は、全国でも屈指の住みやすいエリアとして注目されています。
ではなぜ柏ビレジが・・・。
その柏ビレジですが、庭付き戸建てが並ぶなど高級住宅街として認知される時期もありました。
しかし 、問題は交通アクセス。
駅からバス利用という立地もあり、下落の一途をたどりました。
その意味で、以前、世田谷区のマンション相場でも紹介しました。
世田谷区も徐々に二極分化の様相が見え隠れしています。
世田谷区に限らず、
主要駅から徒歩圏内ではなくバス利用、さらに築年数が古いマンションなどは、今年はまだ下落傾向でなかったとしても、近隣の相場を含め随時、その動きを確認しておきたいところです。
東京都内のマンション査定と世界の投資家
小さい国の小さい街”東京都”は、
日本人のみならず、世界中の投資家が注目しているのも事実です。
その観点から、不動産価値は2極分化の傾向はあるものの、価値を見出されるところの評価が崩壊的に下がることは考えられません。
実際には欲している人が多いのも事実
東京オリンピック前にピークを迎え、そこから下落していくと予想している人もいました。
コロナ前は、日本を訪れた外国人の数が初めて3,000万人を突破しました。
2020年には4000万人を超えるという予想も出ていました。
以前紹介した、東京オリンピックをロンドンオリンピック後のロンドンの地価で少しふれましたが、
オリンピックで東京に来た外国人観光客は、日本に来てどう感じるでしょうか？
- 治安の良さ
- アクセスの良さ
- 食環境
- 人の良さ
すべての人とはいいませんが、東京の価値・日本の価値を押し上げてくれるでしょう。
ロシアW杯で、試合後、掃除をする日本人が世界で取り上げられました、
今回は日本の地。
いくつの日本の良さが世界に紹介されることでしょうか？！
こんな当たりも含め、必然的に海外投資家が日本の不動産に今まで以上に価値を見出すことを考えられます。
日本人は、景気が良くなるとバブル崩壊を持ち出す習性があります。
バブルはみんなが浮かれ、地に足がついていない状況であって、まだまだ、日本は企業も経済も成長しなくてはなりません。
それのポテンシャルを俯瞰で見ることができる投資家になれるか？
また、今所有している不動産（一軒家・マンション）の価値・動向を把握しているのか？
このあたりが、東京都内での不動産の考え方と言えるのはないでしょうか？
気になり所有している不動産の価値
潜在的に今住んでいる家に高い価値がついてたらなぁ～
っという気持ちを持っているのではないでしょうか？
- 高い査定金額だったら単純にうれしいでしょう。
- 逆に、資産価値が落ちていれば、ちょっと焦るし、ローン残高との兼ね合いを考えたり・・・。
- 借入するときの”担保としての価値の把握”にもなります。
現状、東京都内の多くの個所は上昇傾向ですが、過剰に上がりすぎているとなれば、下落のリスクを頭の片隅にいれておくことを必要でしょう。
そこで、売るつもりがない人でも、東京のマンション査定方法を紹介します。
マンション・家を査定してみませんか？
不動産市況がそれほど悪くない現状ですが、”マンション”や”一軒家”ごとにその査定額には開きが出ます。
事故が起きた物件は大きく下がりますし、売り物件の多いマンションは査定額が消極的になることもあります。
これに関しては、全体の市況ではなく、個別に査定してみないと分かりません。
今、売るつもりがない人こそ、
- 所有の物件の現在の価値
- 近隣の動向
- 売買実績
を確認しておくことをおすすめします。
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東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
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東京都（各自治体）の補助金情報
東京都内では、区市町村ごとに住宅リフォームや省エネ設備導入、子育て支援、防災対策など、さまざまな分野で独自の補助金制度が設けられています。
補助内容や対象条件、申請方法は自治体によって異なるため、自分の住んでいる地域の最新情報を把握することが大切です。
家庭における蓄電池導入促進事業：クール・ネット東京
災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業
家庭における蓄電池導入促進事業
災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業
東京都は、家庭における太陽光発電による電気の自家消費の増大及び非常時のエネルギー自立性の向上を目的として、蓄電池システムの設置にかかる費用に対して助成を行っています。
参考ページ
東京がお得！補助金解説：ECODA・エコダの家庭用蓄電池
東京都の施設・企業：マンション査定の基本
《東京の主な区・市》
東京都の主要な町は以下になります。
| 足立区 | 荒川区 | 板橋区 | 江戸川区 | 大田区 |
|---|---|---|---|---|
| 葛飾区 | 北区 | 江東区 | 品川区 | 渋谷区 |
| 新宿区 | 杉並区 | 墨田区 | 世田谷区 | 台東区 |
| 中央区 | 千代田区 | 豊島区 | 中野区 | 練馬区 |
| 文京区 | 港区 | 目黒区 | 昭島市 | あきる野市 |
| 稲城市 | 青梅市 | 清瀬市 | 国立市 | 小金井市 |
| 国分寺市 | 小平市 | 狛江市 | 立川市 | 多摩市 |
| 調布市 | 西東京市 | 八王子市 | 羽村市 | 東久留米市 |
| 東村山市 | 東大和市 | 日野市 | 府中市 | 福生市 |
| 町田市 | 三鷹市 | 武蔵野市 | 武蔵村山市 | 奥多摩町 |
| 日の出町 | 瑞穂町 | 檜原村 | 大島町 | 利島村 |
| 新島村 | 神津島村 | 三宅村 | 御蔵島村 | 八丈町 |
| 青ヶ島村 | 小笠原村 | |||
主なスポット
| 東京スカイツリー | 東京都美術館 | 両国国技館 | 日本武道館 | 浅草演芸ホール |
|---|---|---|---|---|
| 恩賜上野動物園 | 東京国際展示場 | かっぱ橋道具街 | アメヤ横丁 | 天王洲アイル |
| 豊洲市場 | 浅草花やしき | 雷門 | 浅草寺 | 柴又帝釈天 |
| 築地本願寺 | お台場海浜公園 | 舎人公園 | 国会議事堂 | 世界貿易センタービル |
| 国立劇場 | 帝国劇場 | 東京国際フォーラム | レインボーブリッジ | 皇居 |
| 靖国神社 | 神田明神 | 増上寺 | 日比谷公園 | など |
主なホテル
| 帝国ホテル東京 | ホテルオークラ東京 | ホテルニューオータニ | パークハイアット東京 | ウェスティンホテル東京 |
| ホテル椿山荘東京 | マンダリンオリエンタル東京 | コンラッド東京 | ザ・ペニンシュラ東京 | ザ・リッツ・カールトン東京 |
| グランドハイアット東京 | フォーシーズンズホテル | ハイアット セントリック 銀座 東京 | セルリアンタワー東急ホテル | ヒルトン東京 |
| ハイアット リージェンシー 東京 | シャングリ・ラ ホテル東京 | フォーシーズンズホテル丸の内東京 | ザ・キャピトルホテル東急 | ANAインターコンチネンタルホテル東京 |
| ザ・プリンス パークタワー東京 | アンダーズ東京 | アマン東京 | 星のや東京 | ザ・プリンスギャラリー 東京紀尾井町 |
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。