東京都で不動産査定をするなら？相場や高く売るコツ・おすすめの査定方法を解説

東京都で不動産の売却を検討している方の中には、

「今のマンションはいくらで売れるのだろう？」
「23区と多摩エリアでは査定額に違いがあるの？」
「どこの不動産会社に査定を依頼すればいいの？」

このような疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

東京都は全国でも特に不動産取引が活発なエリアですが、一口に東京都といっても、市場の特徴は地域ごとに大きく異なります。

例えば、千代田区・港区・中央区などの都心部と、世田谷区・杉並区・練馬区などの住宅地、多摩市・八王子市・立川市などの多摩エリアでは、購入希望者の層や需要、価格相場が大きく変わります。

そのため、適正価格で売却するためには、東京都全体の相場だけではなく、自分の物件があるエリアの市場動向を把握したうえで査定を受けることが重要です。

この記事では、東京都で不動産査定を依頼する前に知っておきたいポイントや、不動産市場の特徴について詳しく解説します。

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東京都で不動産査定をする前に知っておきたいポイント

東京都は全国でも不動産価格が高い地域として知られていますが、エリアによって価格や需要には大きな差があります。

査定価格だけを見て判断すると、売却のタイミングや不動産会社選びで損をしてしまう可能性もあります。

まずは、査定前に知っておきたいポイントを確認しておきましょう。

査定価格と実際の売却価格は異なる

不動産会社が提示する査定価格は、「この価格で売れる可能性が高い」と予測した金額です。

実際の売却価格ではありません。

例えば、港区や渋谷区など人気エリアでは査定価格を上回る価格で成約するケースもありますが、競合物件が多い地域では価格交渉が入り、査定額より低い価格で売却されることもあります。

また、

• 築年数
• 最寄り駅からの距離
• 管理状況
• 周辺の売出し物件数
• 売却時期

などによっても価格は変動します。

査定価格だけを鵜呑みにせず、周辺の成約事例や市場動向もあわせて確認することが大切です。

23区・多摩エリアなど地域によって査定額が大きく異なる

東京都では、同じ築年数・広さの物件でも、所在地によって査定価格が大きく変わります。

例えば、

• 港区・千代田区・中央区は全国でもトップクラスの価格帯
• 渋谷区・新宿区・目黒区・文京区は高い住宅需要が続く人気エリア
• 世田谷区・杉並区・練馬区・板橋区はファミリー層から安定した需要がある住宅地
• 立川市・国分寺市・調布市・府中市は利便性と住みやすさから人気が高い
• 八王子市・青梅市・あきる野市などでは土地面積が広く価格帯も比較的落ち着いている

というように、市場環境は大きく異なります。

そのため、東京都全体の平均相場ではなく、自分のエリアに精通した不動産会社へ査定を依頼することが重要です。

複数の不動産会社へ査定を依頼することが重要

東京都には大手不動産会社から地域密着型の会社まで、多くの不動産会社があります。

会社によって得意なエリアや販売ルートが異なるため、査定価格にも差が出ることは珍しくありません。

例えば、

• 都心の高額マンションに強い会社
• 城西・城南エリアの戸建て売却が得意な会社
• 多摩エリアの土地や中古住宅に強い会社
• 投資用マンションの売却実績が豊富な会社

など、それぞれ特徴があります。

1社だけで判断せず、複数社の査定を比較することで、自分の物件の適正価格や売却戦略が見えてきます。

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東京都の不動産市場の特徴

東京都は日本最大の不動産市場であり、住宅・投資用不動産ともに高い需要があります。

一方で、地域によって価格帯や購入層が異なるため、それぞれの市場特性を理解することが売却成功への近道です。

全国トップクラスの不動産需要を誇る市場

東京都は人口・企業・商業施設が集中しており、全国でも最も不動産取引が活発なエリアです。

転勤や住み替え、投資目的など購入ニーズが幅広く、売却しやすい市場が形成されています。

特に、

• 東京駅周辺
• 品川駅周辺
• 渋谷駅周辺
• 新宿駅周辺
• 豊洲・勝どきエリア

などは再開発が進み、高い需要が続いています。

そのため、立地条件の良い物件は比較的短期間で売却できるケースも少なくありません。

都心・城南・城西・城東・多摩エリアなど地域ごとに需要が異なる

東京都はエリアによって購入希望者の特徴が異なります。

都心3区（千代田区・中央区・港区）は資産価値を重視する富裕層や海外投資家から人気があります。

城南エリア（品川区・目黒区・大田区・世田谷区）は交通利便性と住環境のバランスが良く、ファミリー層や共働き世帯から高い支持を集めています。

城西エリア（杉並区・中野区・練馬区）は落ち着いた住宅街として需要が安定しています。

城東エリア（江東区・墨田区・葛飾区・江戸川区）は再開発が進み、マンション需要が伸びています。

一方、多摩エリアでは立川市・武蔵野市・三鷹市・調布市など交通アクセスの良い地域が人気を集めています。

エリアごとの特徴を理解した販売戦略を立てることで、より高値での売却につながります。

中古マンション市場が活発で資産価値を維持しやすい

東京都では新築マンション価格の上昇が続いている影響もあり、中古マンション市場が非常に活発です。

特に、

• 港区
• 中央区
• 渋谷区
• 文京区
• 豊島区
• 江東区

などでは中古マンションへの需要も高く、築年数が経過していても条件次第で高値が期待できます。

駅から徒歩圏内で管理状態の良い物件は、資産価値を維持しやすい傾向があります。

戸建てや土地もエリアによって安定した需要がある

マンションだけでなく、戸建てや土地にも安定した需要があります。

特に世田谷区・練馬区・杉並区・三鷹市・武蔵野市・調布市などでは、子育て世帯から戸建て需要が根強くあります。

また、八王子市や町田市では比較的広い土地を求める購入希望者も多く、住宅用地としての需要が安定しています。

一方で、駅から離れたエリアや郊外では売却期間が長くなるケースもあるため、地域特性に合わせた価格設定や販売活動が重要になります。

東京都で不動産を高く売るためのコツ

東京都は全国でも不動産需要が高い市場ですが、何もしなくても高く売れるとは限りません。

エリアや物件種別、市場のタイミングによって売却価格は大きく変わります。

少しでも高く、そして納得できる条件で売却するためには、次のポイントを意識しましょう。

一括査定サイトを活用する

東京都には数多くの不動産会社があり、それぞれ査定価格や販売方法が異なります。

そのため、1社だけに相談するのではなく、一括査定サイトを利用して複数社の査定を比較することが重要です。

例えば、

• 港区・中央区など都心マンションに強い会社
• 世田谷区・杉並区など戸建て売却が得意な会社
• 八王子市・町田市など多摩エリアに精通した会社
• 投資用マンション専門の会社

など、得意分野はさまざまです。

複数社を比較することで、

• 適正な査定価格
• 売却までの見込み期間
• 販売戦略
• 担当者の対応

などを総合的に判断できるため、高値売却につながりやすくなります。

東京都での売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

東京都はエリアごとに市場の特徴が大きく異なります。

そのため、全国対応というだけではなく、東京都で豊富な売却実績を持つ会社を選ぶことが重要です。

例えば、

• 港区・渋谷区・千代田区など高額マンションの売却実績
• 江東区・墨田区など再開発エリアでの販売実績
• 世田谷区・杉並区など住宅地での戸建て売却実績
• 立川市・調布市・府中市など多摩地域での取引実績

が豊富な会社であれば、地域特性を踏まえた販売活動が期待できます。

過去の成約実績や地域密着度も確認しながら依頼先を選びましょう。

マンション・戸建て・土地など物件種別に強い会社へ依頼する

同じ東京都でも、マンションと戸建て、土地では売却ノウハウが異なります。

例えば中古マンションでは、

• 管理状況
• 修繕積立金
• 管理組合の運営状況
• 投資用か居住用か

などが価格に影響します。

一方、戸建てや土地では、

• 接道条件
• 建築条件
• 土地形状
• 建ぺい率・容積率

などを考慮した提案力が重要になります。

自分の物件と同じ種別の売却実績が豊富な会社へ依頼することで、より適切な査定と販売戦略を期待できます。

市場動向や再開発計画を踏まえて売却時期を検討する

東京都では、再開発や交通インフラ整備によって不動産価格が変動することがあります。

例えば、

• 品川駅周辺
• 高輪ゲートウェイ駅周辺
• 豊洲・晴海エリア
• 虎ノ門エリア
• 中野駅周辺

などでは、大規模再開発に伴い需要が高まるケースがあります。

また、春先は住み替え需要が増えやすく、秋口も転勤シーズンに向けた動きが活発になる傾向があります。

市場動向や地域の将来性を踏まえながら売却時期を検討することで、高値売却につながる可能性があります。

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東京都で不動産査定を依頼する流れ

不動産査定から売却までには、いくつかのステップがあります。

あらかじめ流れを理解しておくことで、スムーズに売却を進めることができます。

査定を申し込む

まずは不動産会社へ査定を依頼します。

最近では、一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社へ査定依頼が可能です。

物件所在地や築年数、面積などを入力すると、東京都内の対応会社から査定を受けられます。

特に23区と多摩エリアでは得意とする会社が異なるため、地域に強い会社も含めて依頼するのがおすすめです。

机上査定・訪問査定を受ける

査定には主に2種類あります。

机上査定は、周辺の取引事例や公示価格などをもとに概算価格を算出する方法です。

短時間で結果が分かるため、相場を把握したい方に向いています。

一方の訪問査定では、担当者が実際に物件を確認し、

• 建物の状態
• 日当たり
• 室内の管理状況
• リフォーム履歴
• 周辺環境

なども踏まえて、より精度の高い査定価格を提示します。

売却を本格的に進める場合は、訪問査定まで受けることをおすすめします。

査定価格や販売戦略を比較して依頼先を決める

査定結果が届いたら、価格だけではなく販売戦略も比較しましょう。

確認したいポイントとしては、

• 査定価格の根拠
• 想定される売却期間
• 広告掲載方法
• 購入希望者への提案力
• 過去の成約実績

などがあります。

「査定額が高いから」という理由だけで決めるのではなく、納得できる説明をしてくれる会社を選ぶことが大切です。

媒介契約を締結して売却活動を始める

依頼先が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

の3種類があります。

契約後は、

• SUUMOなど不動産ポータルサイトへの掲載
• 自社顧客への紹介
• レインズへの登録
• 現地案内や内覧対応

などを行いながら売却活動が進められます。

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東京都で不動産査定を依頼する際の注意点

査定を受ける際には、価格だけでは分からないポイントも確認しておくことが重要です。

後悔しない売却のために、次の点を意識しましょう。

査定額だけで不動産会社を選ばない

査定価格が最も高い会社が、必ずしも高く売ってくれるとは限りません。

契約を獲得するために高めの査定価格を提示し、後から値下げを提案するケースもあります。

大切なのは、

• なぜその価格になったのか
• どのような根拠があるのか
• どのくらいの期間で売却できる見込みなのか

を具体的に説明してくれる会社を選ぶことです。

囲い込みを防ぐため販売方法を確認する

囲い込みとは、不動産会社が他社からの購入希望者を紹介せず、自社だけで取引を成立させようとする行為です。

囲い込みが行われると、購入希望者が減り、売却期間が長引いたり価格が下がったりする可能性があります。

査定時には、

• レインズへ適切に登録するか
• 他社からの紹介も積極的に受け付けるか
• インターネット広告をどのように行うか

など、販売方法についても確認しておくと安心です。

仲介手数料や売却時の諸費用も確認しておく

不動産売却では、売却価格だけではなく諸費用も発生します。

主な費用には、

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 司法書士費用
• 譲渡所得税（条件による）

などがあります。

また、マンションでは管理費や修繕積立金の精算、戸建てでは測量費用が必要になるケースもあります。

事前に売却後の手取り金額までシミュレーションしておくことで、資金計画も立てやすくなります。

東京都の不動産査定でよくある質問

ここでは、東京都で不動産査定を検討している方からよく寄せられる質問にお答えします。

東京都で不動産査定を行うなら：まとめ

東京都は全国でもトップクラスの不動産需要を誇る市場ですが、エリアによって価格相場や購入ニーズは大きく異なります。

港区・千代田区・中央区などの都心エリア、世田谷区・杉並区などの住宅地、多摩エリアでは、それぞれ市場の特徴や売却戦略が変わるため、地域に精通した不動産会社へ査定を依頼することが重要です。

また、不動産を少しでも高く売却するためには、1社だけではなく複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく販売実績や販売戦略、担当者の対応まで比較することが成功へのポイントになります。

一括査定サイトを活用すれば、東京都で実績のある複数の不動産会社を効率よく比較できるため、自分の物件に合った売却方法を見つけやすくなります。

まずは無料査定を利用し、現在の資産価値を把握することから始めてみましょう。

東京都の施設・企業

《東京の主な区・市》
東京都の主要な町は以下になります。

足立区	荒川区	板橋区	江戸川区	大田区
葛飾区	北区	江東区	品川区	渋谷区
新宿区	杉並区	墨田区	世田谷区	台東区
中央区	千代田区	豊島区	中野区	練馬区
文京区	港区	目黒区	昭島市	あきる野市
稲城市	青梅市	清瀬市	国立市	小金井市
国分寺市	小平市	狛江市	立川市	多摩市
調布市	西東京市	八王子市	羽村市	東久留米市
東村山市	東大和市	日野市	府中市	福生市
町田市	三鷹市	武蔵野市	武蔵村山市	奥多摩町
日の出町	瑞穂町	檜原村	大島町	利島村
新島村	神津島村	三宅村	御蔵島村	八丈町
青ヶ島村	小笠原村

主なスポット

東京スカイツリー	東京都美術館	両国国技館	日本武道館	浅草演芸ホール
恩賜上野動物園	東京国際展示場	かっぱ橋道具街	アメヤ横丁	天王洲アイル
豊洲市場	浅草花やしき	雷門	浅草寺	柴又帝釈天
築地本願寺	お台場海浜公園	舎人公園	国会議事堂	世界貿易センタービル
国立劇場	帝国劇場	東京国際フォーラム	レインボーブリッジ	皇居
靖国神社	神田明神	増上寺	日比谷公園	など

主なホテル

帝国ホテル東京	ホテルオークラ東京	ホテルニューオータニ	パークハイアット東京	ウェスティンホテル東京
ホテル椿山荘東京	マンダリンオリエンタル東京	コンラッド東京	ザ・ペニンシュラ東京	ザ・リッツ・カールトン東京
グランドハイアット東京	フォーシーズンズホテル	ハイアット セントリック 銀座 東京	セルリアンタワー東急ホテル	ヒルトン東京
ハイアット リージェンシー 東京	シャングリ・ラ ホテル東京	フォーシーズンズホテル丸の内東京	ザ・キャピトルホテル東急	ANAインターコンチネンタルホテル東京
ザ・プリンス パークタワー東京	アンダーズ東京	アマン東京	星のや東京	ザ・プリンスギャラリー 東京紀尾井町