ウルアパ
人生で一番大きな買い物である不動産。
これは、自宅用・居住用だけでなく、賃貸用・収益物件であっても同じです。
そのため、買っておしまいではなく出口戦略・売却益を求める選択肢も１つです。
今回紹介するウルアパは、
青陽通商株式会社が運営する一棟賃貸アパート・マンション売却価格査定サイトです。
『ウルアパ』とは
- 一軒家を売却する
- 区分マンションを売却する
- 一棟マンション
- 一棟アパート
すべて同じ不動産売却ですが、
- 一棟マンション
- 一棟アパート
となると、少し様相が変わります。
一棟マンション・一棟アパートは、居住用の物件ではなく収益物件になります。
よって、購入者希望者は不動産投資家になります。
ウルアパの収益物件売却査定は、
累計400棟の売買実績を持つプロが一棟マンション・一棟アパートの売却査定を行っています。
【不動産査定の基本の3要素】
一棟マンション・一棟アパートの売却査定の場合、
区分マンションとは違い、査定額の算出も複雑化し、基本的に3つの要素から算出します。
- 取引事例(周辺相場）
近隣の相場はどれくらいか？で価格を判断する方法です。
景気の動向などで上がったり、下がったりします。
大半の不動産会社は同業者からの情報などをベースに相場価格を推定します。 - 積算価格
土地と建物を再調達するのに必要な価格から、その不動産の価値を算出する計算方法です。
多くの金融機関ではこの手法をベースに不動産担保融資を行います。
実際の取引価格は、都心部はこれより高く、反対に地方では安くなるケースが多いです。
ウルアパは、土地は相続性路線価、建物の法定耐用年数をSRC・RCは47年、S造を34年、木造を25年、再調達単価はSRC・RCを190,000円/㎡、S造を160,000円/㎡、木造を130,000円/㎡で計算しています。 - 収益還元価格
その物件がどれだけの収益力を持っているのか？から不動産の価値を算出する方法です。
都心部の物件などはこちらを重視する金融機関が多いです。
建物のメンテナンス状態や、立地などで評価は変わってきます。
ウルアパは、想定収入を入居率80％、経費率20％で、返済金額を融資金額は法定耐用年数の残存年数（最低10年、最長30年）、金利を4％で計算しています。
収益物件に限らず、戸建てもマンションも上記をベースに査定額を算出しますが、
収益物件の場合、アレンジの仕方次第で査定額アップが期待できます。
収益物件の査定なら”ウルアパ”
収益物件を売却する場合、利回りが見られます。
売買価格と家賃収入の2つから算出する想定利回り。
- 5000万円の販売価格
- 30万円/月の家賃収入（年間360万円）
の場合、表面利回りは7.2%になります。
しかし、この利回りの計算は状況によって変わります。
全て空室の場合、想定利回りとして
- 想定家賃
- 販売価格
- 空室率
の3つを自由に設定できます。
逆に、賃借人がいる状況で売却する場合、
- 毎月の家賃収入
- 空室率
は確定しています。
そのため売主の希望とする販売価格によって、利回りが決まります。
よって、
- 査定のタイミング
- 売却のタイミング
また、借主の退去・入居でも、利回りをコントロールすることが可能です。
高額売却を実現するためのノウハウの提供を含め、最大限の収益化を提案しています。
例えば、
長年、安い家賃で賃貸し続けている人が多ければ、近隣相場より利回りは低くなります。
賃貸価格の推移が上がっていても、借地借家法によって家賃の値上げすることが難しいため、査定額が低くなります。
そのため、安い賃料で借りていた住民の退去によって、家賃は相場の家賃に値上げできるため、
家賃収入はアップし、利回りも改善します。
一棟物件の場合、
高額売却のタイミングは不動産市況だけでなく、
オーナーのコントロール・舵取りによっても資産価値を上げることができるという訳です。
高額査定・高く売るための準備
一棟アパート・マンションは、オーナー権限で物件のイニシアティブをとることができます。
区分マンションの場合、
- 設備の交換
- 修繕工事
などは、管理組合の同意のもとにすすめられます。
逆に、一棟アパート・マンションはオーナーの意思決定で変更が可能です。
ウルアパの公式サイトにも高額売却査定のテクニックが紹介されています。
- 建物のメンテナンス状態
築年数がたってるのに、大規模修繕などのメンテナンスがきちんとされているか？いないか？
購入者は、その修繕費・修理費も織り込む形で試算するため、査定額はもちろん、値引き材料にもなります。
また、清掃などが行き届いていない、薄暗くて雰囲気が良くないなども、印象が悪く、査定額にも大きく響きます。 - 入居率
基本的に、満室が一番です。
空室が多いほど、競争力の低い物件と判断されるため、査定額は下がります。
また空室改善のために、部屋のリフォームが必要と考えれば、リフォーム代を加味した形の査定額になります。 - 収益性
先ほど説明した逆のパターンで、どんどん家賃が下がっている中、古くからの入居者で高い家賃を払っている場合もあり、その場合、家賃を最新の家賃に引き直して計算する場合もあります。
建物のメンテナンスにお金を投資し、高い家賃で満室で運営する
のが一番ベスト。
ウルアパの口コミ・評判
ウルアパについて、一番気になるのは、口コミや評判だと思います。
インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。
ウルアパを運営している清陽通商通商株式会社ホームページ公式サイトに推薦の声（大家業・不動産賃貸業界の著名な方から推薦のお言葉）が掲載されていたので紹介します。
傍島 啓介さん
私が清陽通商さんとお知り合いになるきっかけはセミナー講師のご依頼を頂いたからです。
セミナー前の打合せやお会いして話をお伺いしても、「昨今の入居者や地域のことなんてどうでもよく、自分さえ儲かったら良いんだという「不動産投資ブーム」の風潮とは決別し、入居者と地域のために貢献し感謝されながら大家業を楽しむ大家さんをサポートしていきたい」という強い信念をお持ちになられ、実際に行動されている栗本社長を始め清陽通商のスタッフの皆様に大変胸を打たれました。
自社の利益優先ではなく、「四方よしの賃貸経営」をされるのに心強いパートナーとなって頂けるのが清陽通商さんだと思います。
古田 佳奈美さん
清陽通商の栗本さんと一番最初にお会いしたのは、数年前、栗本さんが講師のセミナーを受講させて頂いた時でした。以前より大変信頼出来る業者さんだと、大家さん間の口コミでご高名は伺っておりましたが、セミナーをお聞きして非常に真っ当で正直な業者さんだなと言うのが第一印象です。
脇田 雄太さん
現在、長崎エリアを中心に、いわゆるボロ物件投資を実践している脇田雄太です。脇田といえばボロ物件というイメージをお持ちの方も少なくないと思いますが、実は私の不動産投資は清陽通商さんとの出会いから始まりました。 「大阪府下で条件の良い物件がありますよ」
そんなご連絡を頂戴したのは2007年の春ごろでした。約1億円の鉄筋コンクリート造の一棟マンションの情報をご紹介いただいた翌日には現地を見学させていただき、即日買付を入れさせていただきました。清陽さんの営業スタイルは一言でいえば、
「良い点も悪い点も、包み隠さずちゃんと教えてくれる」
ということです。
吉原 勝己さん
今回、清陽通商セミナーにお招きいただき、お客様たちと栗本社長の関係を見て、これだ！と思いました。気軽に相談できる関係。お互い本音で話ができる関係。そして、信頼のうえで任せ任される関係。
業界に多い、成功体験で結論づける人ではなく、情報を的確に分析し考察し答えを導くタイプの、私たちが必要としていたプロに遣いないと直感します。
加藤 隆さん
大阪は関東・東海・東北に比べれば、地震はさほど頻繁にはありませんし、台風もそんなには来ません。歴史的にも、商業の町として栄えてきました。港町神戸、古都京都・奈良、城下町姫路等にも近く、観光にも便利です。将来、リニアモーターカーが開通すれば、東京・名古屋・大阪と、世界最大の一大経済圏ともなります。
日本全体では少子高齢化で人口減ですが、東京・大阪・名古屋等では、人口は増えています。インフラ集中投資構想もあって、大都市には伸びる余地があります。私も、不動産経営においては、東京・博多・札幌・名古屋・京都と買い進めてきています。２０１３年は、名古屋駅近・東京（永福町）・京都駅近と購入しましたが、大阪も探しております。
清陽通商株式会社代表取締役社長の栗本唯先生ですが、ビジネス書だけでなく、「不動産売却のプロが明かす！[売却・転売・出口戦略]収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法〜不動産屋に騙されるな！投資物件の選び方から賢い売却まで」等の本も書かれており、私も拝見させていただいておりました。私も、その後、同じぱる出版株式会社で、「不動産投資で地獄を見た人の怖い話［リスク回避と収益アップ策］〜大家歴25年、数々の修羅場を乗り切った現役サラリーマン投資家が教える」を出版させていただいているので、共感を覚えております。
参考ページ：不動産投資 途中で売却
清陽通商ニュース
ウルアパを運営している清陽通商株式会社。
世の中にもっと｢清」と｢陽｣の部分を増やしていきたいという思いから、社名を「清陽」とされたようです。
マスコットキャラクターは、ツバメです。
名前は「つばめん」、男の子です。
堺筋線・京阪本線「北浜駅」から徒歩1分
- 全国賃貸住宅新聞
- リフォーム産業新聞
- 週刊・全国賃貸住宅新聞
などのメディアにも紹介されています。
https://www.shizen-net.co.jp/idea
ウルアパの不動産査定
ウルアパの一棟賃貸アパート・一棟マンション売却査定は非常に簡単です。
ウルアパ公式ホームページのお問い合わせフォームから
- 満室時年収
- 土地面積
- 建物面積（延べ床面積）
- 所在地
- 築年月
- 構造
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)・鉄筋コンクリート造(RC)・鉄骨造(S)・木造(W) - 申込者情報
を記述・選択して送信するだけです。
《参考サイト》
- 清陽通商株式会社Seiyo Trading Co.,Ltd.
- 〒541-0041
大阪市中央区北浜2-3-10 VIP関西センター704号室 - 事業内容
不動産の売買の仲介業務
賃貸マンション・アパートの運営管理業務
賃貸マンション・アパートの買取再生業務 - 宅地建物取引業免許：大阪府知事(4)第52945号
- 所属団体
一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会
公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 - 公式サイト：https://www.shizen-net.co.jp/