不動産売却 円安
不動産市場は、国内外の経済状況や為替の動きに大きく影響を受ける分野の一つです。
特に、日本の為替レートが円安に振れると、その影響は不動産市場にも及びます。
円安が進行すると、外国からの投資が増加し、不動産の需要が高まる傾向にあります。
しかし、それに伴うリスクも存在します。
令和になり、日本だけでなく世界的に雰囲気が一転しました。
- 新型コロナウイルス
- ウクライナ戦争
- インフレ・物価上昇傾向
- 歴史的（？）な円安（為替）
別に円安が悪いわけでもなく、インフレ傾向が危機という訳ではありませんが、少なからず指標が変われば、そこにメリットやデメリット・リスク管理が必要となります。
- 円安は不動産売却にプラスとなるのか？
- 円安を利した海外投資家の海外マネーを期待できるのか？
- リスクやデメリットはないのか？
など、家の売却・マンション売却について考えてみました。
円安とは、日本円の外貨に対する価値が低下することを指します。
この現象は、国際的な通貨の需給バランスや経済の健全性、日銀の金融政策など、さまざまな要因によって引き起こされます。
通貨価値の変動の原因
通貨の価値は、為替レートによって示されます。
この為替レートは、国際的な金融市場での通貨の需給バランスによって決まります。
日本は、輸出大国として知られています。
そのため、円の価値が低下すると、輸出が増加し、経済が活性化するというメリットがあります。
しかし、円安は輸入コストの上昇や原材料価格の高騰を引き起こすため、経済全体に対する影響は一概には言えません。
以上のように、円安は日本経済にさまざまな影響を与えます。
そのため、円の価値の変動を正確に予測し、適切な経済政策を採用することが求められます。
不動産売却に限らず円安で得する人
USドル/円の為替レートの動きを見ると
- 2021年1月：103円台 でした。
- 2022年1月に115円に突入した時、輸入依存が高い企業への影響がニュースで流れました。
- そして2022年3月になると円が対ドルに対して大幅反発、125円の攻防となりました。
- そこからは円安加速、4月に130円突入、そして現在2022年10月、150円を前後する動きまで円安は進んでいます。
現在の円ドルチャート（楽天証券）
単純に、2年前から45円以上、今年に入って35円以上の円安が進行していることとなります。
輸入依存度の高い企業は、値上げに踏み切り、またレートを見直し業績予測の修正を行いました。
『円安メリットを受ける人』
この円安によって、円安メリットを受けるのが海外の人というのは誰でも想像がつくと思います。
新型コロナウイルスに伴う水際対策に関し、
- 1日当たりの入国者数5万人の上限撤廃
- 個人旅行の解禁
- ビザなし渡航の解禁
などによって、街での訪日外国人観光客を目にするにようなりました。
日本の文化・食などの魅力と併せて、円安はかなり魅力で
日本を訪れる外国人観光客にとって
- 1ドル：105円（昨年）
- 1ドル：145円（今）
購買力アップにつながるのは間違いないでしょう。
1万円の商品を購入する場合、
- 1ドル：100円の場合、100ドルで購入できる。
- 1ドル：145円の場合、69ドルで購入できる。
バーゲン状態であることは間違いありません。
この流れは、不動産も同様です。
円安による海外投資家の不動産購入に加速というニュースを流れてきました。
Yahooニュースのタイトルだけでピックアップしても
- 「日本の不動産はバーゲンセール」 中国人投資家が“爆買い”
- 長引く円安…景気先行き不透明も海外投資家が「日本の不動産」に注目
- 円安はインバウンド投資の追い風
- 円安で海外投資マネーが流入して値上がり期待
- 日本の不動産“円安バーゲンセール”は本当か？
- 「外国資本にとってバーゲンセール」築100年以上の京町家も
などなど。
単純に1億円のマンションを購入した場合、
- 1ドル：100円の場合、1,000,000ドルで購入可能
- 1ドル：145円の場合、689,655ドルで購入可能
これだけでのメリットがあります。
海外投資家として、日本の不動産価格は安く、利回りも安定。
さらに為替が、また、1ドル：100円に戻れば、為替差益だけで大きな利益となります。
となれば、
非常に気になる所だと思います。
円安時の不動産売却のメリット・デメリット
円安だからこそ、外国人投資家へのアプローチは非常にメリットに働くのは間違いありません。
- 円安時の不動産売却はメリットだらけなのか？
- 高額売却を実現できるのか？
実は、それほど甘く考えられるものではありません。
- 円安で外国人投資家の不動産購入意欲は確実に高まっているでしょう。
- 円安を利して外国人投資家向けに売却をしたいと思うのも事実でしょう。
しかし、過剰な期待は禁物です。
- 海外投資家も市場を読みます。
円安が150円が天辺なのか？
少なからず、160円の攻防まで考えている投資家は少なくないでしょう。 - 海外投資家は闇雲に不動産を購入しません。
日本ならどこでもいいわけではありません。
不動産投資が前提ですので、エリア・空室リスク・資産価値を熟考します。
エリアも東京、大阪、名古屋、地方都市中心がまずはターゲットとなります。 - 海外投資家に限らず、不動産売却時は足元を見てきます。
値引き交渉は必ずにあります。
資金力がある投資家だからこそ、強気の価格提示も考えます。 - そもそも、円安による不動産売却に期待していいのか？
不動産を購入するターゲットの基本は日本人です。
海外投資家の箸にもかからず、日本人の購入希望者にも目にとめてもらえなければ売れ残り物件になりかねません。
少なからず、リスク管理くらいは考えておく必要はあるでしょう。
《不動産売却の基本》
不動産売却・マンション売却は、
- 高く売却
- 早く売却
- 安心して売却
を誰もが考えることですが、その前提として、売却の意図をしっかり持つことが基本です。
マイホーム（家）の売却には、各々売却理由があります。
- 転勤による売却
- 住み替え・買い替えによる売却
- 離婚による財産分与
- 相続による資産売却
- 子供の教育による引っ越し
- 老後資金のための売却（リースバック）
- 住宅ローン返済苦からのやむなしの売却
- 不動産価格高騰による利益確定売り
挙げたらきりがありません。
もちろん、円安による海外投資家狙いの不動産売却もその1つです。
売却の意図がはっきりすれば、売却方法も明確になります。
- 相場の見極め
- 売却価格
- 時間軸
- 不動産会社選び
が見えてくれば、迷いなく不動産売却の第一歩を踏み出せるでしょう。
円安の今、不動産売却を行うなら
幸い今の不動産市況は、
円安を機に不動産売却を考える以前に、新型コロナウイルスの影響を大きく受けることなく高値で推移しています。
マンションを買った値段以上で売れるタイミングという記事も以前、紹介しました。
そこで、質問です。
不動産売却を行う前に、まず、確認するのが相場です。
2・3社に確認を取ることで、雰囲気として相場が分かります。
相場の確認には、
過去の売買実績・不動産市況などのビックデータをもとに査定額を算出する”AI査定”がおすすめです。
AI査定は、不動産屋や査定員が家に来ることなく、その場で査定額の確認が可能なので重宝されています。
『AI査定の特徴』
- 今すぐ査定額を確認できる
- 営業マンが家に来ることはない
- 日程を調整をする必要がない
- 内緒で不動産査定ができる
《AI査定ならその場で確認可能》
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大まかな相場を確認できると思います。
《ステップ②》納得できる査定額であれば
査定を行うと、
- 思ったより高く売れないかもしれない
- 想像以上に高く売れそう
一喜一憂するものです。
現状の都心の不動産価格からすれば、想像以上に高く売れるかもしれない。
- もし、納得できる査定額であれば・・・
- 売却を本気で進めようと決心したならば・・・
不動産会社選びを重視した、円安を最大限利用した不動産売却を進めることになります。
マンション売却や家の売却において、闇雲に不動産会社を選んでは意味がありません。
不動産会社には、強み弱みがあります。
- 賃貸の仲介に強い
- 都心のマンションに強い
- 地方の戸建てに強い
- 競売案件に強い
などなど・・・。
民事に強い・刑事が強い・債務整理・離婚・海外案件（渉外法務）に強いなど弁護士によっても強み弱みがあるのと同様です。
円安を活用し高額不動産売却を前提するのであれば、海外投資家との接点を一番に考える必要があります。
よって、
- 外国人投資家との仲介に強い不動産会社
- 外国人投資家に人気のある不動産
- 外国人向けの不動産投資案件を持つ不動産
- 顧客に富裕層・外国人投資家を保有する不動産
との接点を持つことがポイントとなります。
そこで、
- 最大手の不動産会社
- 幅広い不動産会社との接点
少し面倒ですが、個別にコンタクトを取り、要望が実現できるか？確認する必要があります。
*一括査定サイトを併用することで、幅広く不動産会社とコンタクトを取ることが可能です。
家がいくらで売れるか？
調べたことありますか？
査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定（机上査定）が可能なので、上手に活用してみてください。
大手不動産会社
日本人購入者層はもちろん、外国人投資家との接点を持つことで、今回のチャンスを逃さず不動産売却を有利に進めることができるでしょう。
円安時の不動産売却戦略
円安が進行する中、不動産の売却を検討するオーナーや投資家は、その影響を最大限に活用するための戦略を練る必要があります。
円安時には特有の市場の動きや投資家の行動が見られるため、これを踏まえた売却戦略を立てることで、より高い利益を追求することが可能となります。
売却タイミングの最適化
円安の進行は、短期的なものから長期的なものまでさまざまです。このため、売却タイミングを最適化することが重要となります。
- 為替レートの分析
為替の動きを日常的にチェックし、円安が進行しているタイミングや、それが持続する可能性が高い時期を見極めることが必要です。 - 市場の動向の把握
不動産市場の動向、特に外国人投資家の動きや物件の需要の変動をリアルタイムで把握し、市場が活況を呈している時期を狙って売却を行うことが望ましいです。
円安時には、外国人投資家の日本の不動産への関心が高まる傾向にあります。
このため、外国人投資家への適切なアプローチ方法を採用することで、成功確率を高めることができます。
情報提供の最適化
外国人投資家は、日本の不動産市場や物件の詳細情報に不慣れな場合が多いです。
このため、物件情報や市場の動向、法律や税制に関する情報をわかりやすく提供することが重要です。
通訳・翻訳の活用
言語の壁は、外国人投資家との取引において大きな障壁となり得ます。
通訳や翻訳を活用し、スムーズなコミュニケーションを図ることで、取引の成功確率を高めることができます。
信頼関係の構築
外国人投資家との取引においては、信頼関係の構築が非常に重要です。
過去の取引実績や推薦状、第三者機関による認証など、信頼性を高めるための取り組みを積極的に行うことが求められます。
不動産売却 円安：まとめ
円安時における不動産売却は、多くの機会とリスクを孕んでいます。
外国人投資家の増加や資本流入の拡大は、不動産価格の上昇や売却のチャンスをもたらす一方で、資材コストの上昇や金利の変動リスクも考慮しなければなりません。
成功するためには、市場の動向をしっかりと把握し、適切な売却タイミングを見極めることが重要です。
また、外国人投資家との取引をスムーズに進めるためのコミュニケーション手段や信頼関係の構築も欠かせません。
今の円高の原因は、日本と欧米の基本方針がこの差を生んでいます。
米国は雇用が安定しているものの物価上層に歯止めがききません。
そのため、消費者物価上昇率を抑えるため、株価が下がっても、多少雇用が悪化しても、量的引き締め加速・政策金利を引き上げで物価上昇の対策を行っています。
対して、日本は金融緩和を継続・低金利政策を基本としています。
インフレ傾向といっても海外に比べて小さいレベルですし、そもそもここで緊縮を行うこと自体、経済の低迷、給料アップにつながらないインフレを更に助長しかねません。
本来は、景気が良くインフレ傾向が理想ですが、現状、給料が増えない状況でのインフレ傾向ですから、この相反する状況改善が日銀の方針です。
そもそも、少し前までは、日本経済の低迷は円高が問題の１つだ！と言われ続けていたのも事実です。
円高には円高のメリットがあり、円安には円安のメリットがあるため、アメリカと歩調を合わせる必要はないですし、状況に合わせて国益を最大化するのが政府の政策でもあります。
円安の今だからこそ、国内回帰を促し円安で輸出強化を後押しするタイミングでしょう。
プラザ合意が発端で円高が進んだバブル時、日本はアメリカの不動産・米国資産の買い漁ったように、
円安の今、不動産売却においては、海外投資家からすれば無視できない状況でしょう。
少なからず、現状、家の売却・都心のマンション売却を検討している人は、円安を意識した海外投資家への売却も1つの選択肢として考えておくといいですね。
円安になると、輸出される商品の価格が外国の通貨で安くなります。
外国からの需要が増加し、輸出産業の利益が増加します。