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J.P.Returns株式会社 | 東京都千代田区丸の内2-6-1 丸の内パークビルディング6階 |
非上場 | 区分マンション投資 |
| リノシー | PayPayポイント ：50,000円分 |
株式会社GA technologies | 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 40F |
東証グロース | 区分マンション投資 |
| 勝つための 不動産投資ドットコム |
Amazonギフト券 ：50,000円分 |
株式会社イード | 東京都中野区本町一丁目32番2号 ハーモニータワー17階 |
東証グロース | 区分マンション投資 |
| ミラップ | Amazonギフト券 ：50,000円分 |
株式会社 SURE INNOVATION | 大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9 ブリーゼタワー2F SYNTH×Business-Airport |
非上場 | 区分マンション投資 |
入居者からの値下げ交渉・家賃交渉
私の知り合いで不動産投資において完全に負のスパイラルに入ってしまった友人がいます。
- 新築マンション投資を行い
- キャッシュフローが回らず
- 止む無く手放すことになったが
- 思った金額で売れず・・
その原因の１つが、家賃を下げてしまったことでした。
実はこのようなケースの人は少なくありません。
そこで、今回は、
家賃は下げるデメリットについて、賃貸運営においての家賃を考えるとともに改めて不動産投資について考えたいと思います。
入居者からの値下げ交渉に応じるメリット
不動産投資は、家賃交渉あってのものです。
入居者からの値下げ交渉や入居者募集時の家賃の値下げは一定のメリットがあります。
家賃交渉・値下げ交渉に応じるデメリット
では、入居者からの家賃交渉・家賃値下げ交渉に応じるデメリットはなんでしょうか？
家賃収入が減るだけでしょうか？
家賃の値下げ交渉に頻繁に応じることは、現金収入の変動性を高めるリスクがあります。
安定した家賃収入は不動産投資の魅力の一つであり、その不安定化・物件価値の低下を招く可能性があります。
また、他の物件との競争力低下は、市場での競争力を維持するためには、物件の独自性や付加価値を強化することが重要です。
資産価値への影響
物件の家賃が地域の「ベンチマーク」となる家賃相場から大きく乖離すると、物件の市場価値に影響を及ぼす可能性があります。
特に、家賃が相場よりも低い場合、投資家や銀行からの評価が低くなり、利回りが低下するリスクが考えられます。
- 物件の評価額の変動
家賃の変動は、物件の鑑定価値に直接的な影響を与える要因となります。
家賃収入が減少すると、DCF法や「インカムアプローチ」（収益還元法）に基づく評価額が低下する可能性が高まります。
これは、資金調達や再投資の際のハードルを高める要因となり得ます。 - 長期的な資産価値の低下
家賃の継続的な下落は、物件の長期的な資産価値を低下させるリスクを持ちます。
特に、物件の「キャピタルゲイン」の期待が薄れると、再投資や売却の際の損失リスクが増大します。
また、物件の維持・管理コストが家賃収入を上回る状態が続くと、投資家の資産全体のパフォーマンスにも悪影響を及ぼす可能性があります。
家賃収入（インカムゲイン）と物件売却益（キャピタルゲイン）の違い
不動産投資において、収益は大きく二つに分類されます。
一つは「インカムゲイン」、つまり物件から得られる家賃収入や運営収入です。
これは定期的に得られる収益で、物件の「キャッシュフロー」を形成します。
一方、物件の売却時に得られる利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。
これは物件の購入価格と売却価格の差額によって生じる一時的な収益です。
インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらを重視すべきかは、投資家の目的や市場状況によって異なります。
キャッシュフローを重視する投資家は、安定したインカムゲインを求める傾向があります。
一方、中長期的な物件価格の上昇を見込む投資家は、キャピタルゲインを重視することが多いです。
また、経済状況や物件のロケーション、物件の種類などによっても、どちらを重視すべきかの判断が変わることがあります。
家賃設定は、インカムゲインを最大化するための重要な要素です。
市場の利回りを参考にしつつ、物件の特性や競合物件との比較を行い、適切な家賃を設定することが求められます。
また、家賃収入と物件の運営・維持コストとのバランスを考慮・最適化することも重要です。
実例：不動産投資における家賃の値下げの失敗事例
具体的に彼が陥ってしまったマンション投資失敗談、家賃値下げが起こす大きな問題を紹介しましょう。
彼は、2年前に新築マンション投資をはじめました。
- 都心のワンルーム。
- 3000万円の融資を30年ローンで購入。
- 収入・12万円/月：家賃
- 支出・12万円/月：借入金返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等
なので、家賃ですべての費用を賄える計算でした。
今流行の老後の資金作り、サラリーマンの不動産投資の形です。
- 賃貸需要が高い
- 利回りが低くても空室率が低い
- 金利が安い
- 多少の持ち出しがあっても確定申告で還付される
- 団信で生命保険代わりになる
など、サラリーマンに人気の投資スタイルです。
空室対策
借主が退去すれば、空室期間が生じます。
即入居者が見つかれば、敷金・礼金が家賃代わりになりますが、2ヵ月・3か月空けば持ち出しが多くなります。
都心の場合、賃貸需要は高いため退去の告知があった段階から入居者募集を告知を行いますが、退去前に複数の申し込みが期待できるため、心配・リスクは少ないでしょう。
*設備故障も新築マンションなので設備の故障などのトラブルのリスクも少ないでしょう。
《不動産投資も何が起きるか分からない》
ただ、あくまでも順調にいった場合の話。
話を彼に戻すと彼のマンション投資も順調に借主が見つかり何のトラブルをなく進んでいました。
問題が起きたのは、
彼が分散投資として、第2の投資として株式投資をはじめてから。
しかし 、落とし穴は急に来るもの。
入居者から退去の連絡が届きました。
退去は10月、人が動く時期を過ぎていたため、若干不安になったようです。
マンションの賃貸管理をしている不動産屋から、家賃はどうしましょうか？
というやり取りの中で、値上げという選択肢もある中、無理をせず同値の家賃に設定しました。
当初は退去前に申し込みが入る予定で見込んでいましたが反応が悪く、焦りを感じ始めた退去直前に申込みが入りました。
その際、家賃交渉があり、家賃の2000円値引きを了承しました。
当時の気持ちを考えると焦りより株でも儲かってるから、2000円くらい持ち出してもいいだろうという気持ちだったと思います。
しかし 、これによって毎月のキャッシュフローはマイナス2000円（年回24,000円）になったわけですが、彼はこれを甘く見ていました。
一撃退場
そして来るべき日が来るのです。
株で調子に乗っていた彼は、現物から信用、それもレバレッジをかけイケイケの状態でした。
しかし、1回の失敗で一撃退場をくらいました。
信用取引で追証をくらい、貯金もすべて溶けてなくなり、若干キャッシングで穴埋めすることになりました。
彼は、不動産投資の借金と併せてキャッシングでも借金を背負ってしまいました。
キャッシングの借り入れは少額だったので首をくくるまではいきませんが、気持ち的にネガティブになると借金から逃れたくなり、不動産投資のマンションの売却を決断しました。
家賃の値下げがネガティブ要素に
市場に出ているマンション売却情報には、
居住用だけでなく、不動産投資用の売却であるオーナーチェンジ物件があります。
不動産投資用として入居者・借主が居住している物件売却なのですが、その際に注目されるのが利回りです。
家賃収入：11万7000円の物件を売却というわけですから、140万4000円/年間。
仮に購入時の3000万円で売却した場合、表面利回り4.68％。
良くはないですが悪くない表面利回りでしょう。
一括査定で相場を確認すると居住用であれば、3400万円くらいが相場だったようです。
- オーナーチェンジ物件とはいえ、相場の3400万円を販売価格で売却を始めました。
ちなみに、3400万円の場合の表面利回りは4.13%。 - 市場の反応は厳しく2ヵ月経ってから、3100万円に下げました。
ちなみに、3100万円の場合の表面利回りは4.53%。
しかし ながら、
徐々に反応は出てきましたが、そこでネックだったのが家賃を下げたことでした。
家賃を下げるというのは利回りが低くなるだけのデメリット・ネガティブ要素ではありません。
- 市場として下降傾向ではないか？
- 何か不安要素のある物件ではないか？
というイメージを持たれてしまいます。
値引き交渉は、この辺りを指摘されるのが定番です。
結果的に3050万で売却することになりました。
《不動産投資における家賃と売却の関係》
彼の場合、投資に関して初期の段階では慎重な投資でした。
不動産投資も株式投資も、リスクを意識しながらもギャンブル的な攻め方ではありませんでした。
しかし 、
- 株式投資で、素人でありながらリスクを取りすぎた
- 不動産投資で、売却を意識していなかった
この意思決定がすべてのプランを崩してしまいました。
株式投資も堅実に行っていれば、追証になることはなかったでしょう。
不動産投資に関しても、市場からすれば家賃値上げも可能だったかもしれません。
それを、値下げする選択をしてしまいました。
不動産投資・マンション投資は、
基本的に管理会社任せなので、意思決定のタイミングはそれほどありません。
- 入居時の借主の判断や家賃設定
- 退去時の原状回復費の算出の確認
- トラブルが起きた時の不動産会社の判断の承認
くらいです。
少ない判断ポイントだからこそ、家賃設定には気を遣いたいところです。
売却（キャピタルゲイン）を考えた家賃設定、家賃は容易に下げないことをベースに考えましょう。
その他、家賃値下げのデメリット
マンション投資における家賃の値下げのデメリットは、利回り悪化による売却時だけではありません。
家賃が安いことによる居住者（借主）の質が問われる場合もあります。
全ての場合とは言いませんし、1,000円単位の値下げでガラッと居住者の質が下がるわけではありませんが、
地方のアパート投資では、生活保護受給者と一般の人が同居しているアパートも少なくありません。
やはりクレームや滞納のリスクが、そのまま不動産管理のデメリットに繋がる場合もあります。
インカムゲイン・キャピタルゲイン
不動産投資は、家賃収入のインカムゲインだけでなく、売却におけるキャピタルゲインもあります。
貸して善し・売って善し・住んで善しの物件をしっかり確保し、お財布の管理も含めてオーナーとして運営することが重要です。
家賃を下げるデメリットは不動産投資では自分の首を絞めるだけです。
- 家賃を下げるデメリット
- 入居者から家賃の値下げ交渉を受けた時
- 大家が陥りやすい失敗
- 賃料減額交渉をするメリットとデメリット
不動産投資で失敗しない方法
不動産投資は、金融機関の融資から始まり、物件購入、客付け、管理、退去、再募集のサイクルから最終的な売却（キャピタルゲイン）まで、重要なポイントは多々あります。
入居者からの家賃値下げ交渉も重要な局面であることは間違いありません。
入居者からの値下げ交渉・家賃値下げと不動産投資：まとめ
彼は、この2年間で
・3000万円のマンションを購入し3050万円で売却。
・株式投資でも退場・借金。
マンション売却時の仲介手数料などを差し引きすると若干のマイナスとなりました。
都心のマンションは上昇しているため、
本来はもっと高く売却することも、そもそもマンション投資を諦める必要もなかったでしょう。
キャッシュに余裕のある人は、資産形成としてのリスクは低いですが、ローンが下りたからといって資金がカツカツな人にとっては安全な投資とは言い切れません。
ワンルームマンション投資では、
毎月持ち出しが発生する場合もありますが、設備のトラブル、10年後・15年後に室内のリフォームなどの急な出費は計算されていません。
彼のように、株で自滅というシチュエーションだけでなく、急な出費によってキャッシュフローが崩れることは考えられます。
そんな彼は、かなり濃い2年になった。
いい勉強をしたということを語り、今また、視点を変えた不動産投資を検討しています。
賃貸物件に関しては、継続していても良かったかもしれません。
しかし 、メンタルでかなりヤラレテいると環境を変えたいと思うのも常です。
とはいえ、大やけどしなかったという意味では良かったと言えるかもしれません。
家賃設定の値下げや入居者からの値下げ交渉は、極力避けることをオススメします。
家賃の値下げ交渉に応じることは、短期的・長期的な「キャッシュフロー」の低下を招く可能性があります。
特に「キャッシュオンキャッシュリターン」（投資した現金に対する現金収入の割合）が低下すると、投資効率が悪化し、投資家の収益性が損なわれるリスクが高まります。