擁壁とは？
土地の売却は、多くの要素が価格や売却可能性に影響を与える複雑なプロセスです。
その中でも、土地に擁壁が存在するか否かは、売却価格や売却の難易度に大きな影響を及ぼします。
擁壁は土地の形状を保つために設置される構造物で、その状態や安全性、法律や規制への対応などが売却に影響を及ぼします。
この記事では、
- 擁壁付き土地の売却について
- 擁壁付き土地の売却のリスクと対策
について詳しく解説します。
売却を考えている方、またはこれから考える方の参考になれば幸いです。
擁壁（ようへき）とは、土砂や岩石などの地盤を支えるために設けられる壁のことを指します。
主に傾斜地や切り立った地形において、土砂崩れや地滑りを防ぐため、または土地を平らにするために建設されます。
擁壁は、コンクリート、鉄筋コンクリート、石、木材など様々な材料で作られ、その形状や構造も多種多様です。
擁壁の設計や施工には専門的な知識が必要であり、その安全性や耐久性は定期的な点検やメンテナンスが必要となります。
擁壁付き土地の売却
擁壁付きの土地は、傾斜地に建築するために必要な工作物で、その安全性や耐用年数が売却価格に影響を与えます。
擁壁は、土地の傾斜を補正し、土砂の崩壊を防ぐ役割を果たします。
そのため、擁壁の状態や安全性は、土地の価値を大きく左右します。
また、擁壁の高さや種類（コンクリート擁壁、鉄筋コンクリート擁壁、石積み擁壁など）も、土地の利用可能性や安全性に影響を与え、それが売却時の価格に反映されます。
《擁壁の種類》
擁壁は、その構造や材料により、さまざまな種類に分けられます。
- コンクリート擁壁
コンクリート擁壁は、その名の通り、コンクリートで作られた擁壁です。
強度が高く、耐久性に優れています。
しかし、製造コストが高いため、大規模な工事に多く用いられます。 - 鉄筋コンクリート擁壁
鉄筋コンクリート擁壁は、コンクリートの中に鉄筋を組み込んだ擁壁です。
コンクリート擁壁よりも強度が高く、大きな荷重に耐えることができます。
しかし、製造コストが高く、施工には専門的な技術が必要です。 - 石積み擁壁
石積み擁壁は、石を積み上げて作られた擁壁です。
自然な見た目が特徴で、景観を損なわないために用いられることが多いです。
しかし、施工には手間がかかり、また、強度が低いため、小規模な工事に限られます。 - 木製擁壁
木製擁壁は、木材を用いて作られた擁壁です。
自然な見た目と、比較的低いコストが特徴です。
しかし、耐久性に劣り、定期的なメンテナンスが必要です。
《擁壁の問題点》
擁壁が現行の法律基準に適していない、建築基準法違反、老朽化しているなどの問題がある場合、売却に影響を及ぼす可能性があります。
擁壁付き土地の売却リスク
擁壁に欠陥があった場合、売り主は瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負う可能性があります。
売却後に欠陥が見つかった場合、売り主がその修理費用を負担しなければならないという責任です。
そのため、売却前に擁壁の状態をしっかりと確認し、必要なら補修を行うことが重要です。
オススメの不動産会社
擁壁付きの土地は、基本的に違法な土地でも事故物件でもありません。
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ただ上記ののように擁壁付きの土地は条件によっは、売却のハードルが高くなります。
・擁壁付き土地は売りにくい
・擁壁はやめた方が良い
ネガティブなコメントも良く見かけます。
そのため、擁壁付き土地・不動産の売却時は不動産会社選びから慎重に考える必要があります。
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売却前に擁壁の状態を確認し、必要なら補修や建て直しを行うことが重要です。
売却価格の下落を防ぐことができます。
- 専門家による評価
擁壁の状態確認は専門的な知識を必要とするため、不動産会社や建築士などの専門家に依頼することをおすすめします。 - 法律・規制への対応
擁壁が法律・規制に適合しているかを確認し、必要なら対応を行うことが重要です。
売却後のトラブルを防ぐことができます。 - 瑕疵担保責任の理解
売却前に瑕疵担保責任について理解し、擁壁の欠陥がある時はその対応を行うことが重要です。
売却後のトラブルを防ぐことができます。
擁壁付き土地の売却体験談・口コミ
擁壁付き土地の売却を検討している方について、一番気になるのは、口コミや体験談だと思います。
インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・体験談などを探しました。
擁壁付きの土地を売却において
擁壁の状態が良くなく、補修費用がかかることを知りました。
そのため、売却価格を下げることを決定しました。
結果的に、擁壁の状態を考慮した適正な価格で土地を売却することができました。
渡しの擁壁付きの土地を売却では、
擁壁が建築基準法に適合していないことが判明しました。
そのため、法律・規制に対応するための費用を見積もり、その費用を考慮した価格で土地を売却しました。
擁壁付きの土地を売却しようと考えました。
ただ、擁壁の安全性に問題があり、その修理費用がかかることを知りました。
擁壁の安全性を確保するための費用を見積もり、その費用を考慮した価格で土地を売却しました。
よくある質問・Q&A
擁壁の状態や安全性、補修・建て直し費用などによりますが、大きく下がる可能性があります。
擁壁の状態や規模によりますが、数百万円から数千万円かかることもあります。
自分で確認する方法と専門家に依頼する方法があります。どちらの方法を選択するにせよ、擁壁の状態をしっかりと確認することが重要です。
専門家に依頼して対応を行うことをおすすめします。また、売却前に法律・規制に適合しているかを確認し、必要なら対応を行うことが重要です。
擁壁付き土地の売却の注意点
擁壁の安全性は、売却価格に直接影響を与えます。そのため、売却前に擁壁の安全性を確認することが重要です。擁壁のひび割れ、亀裂、崩壊などの症状が見られる時は、専門家による評価を受けることをおすすめします。
擁壁の耐用年数は、その状態や安全性に影響を与えます。そのため、売却前に擁壁の耐用年数を確認することが重要です。耐用年数が短い、または既に耐用年数を超えている擁壁は、補修や改善が必要となる可能性があります。
擁壁の補修や建て直しには多額の費用がかかる可能性があります。そのため、売却前にこれらの費用を見積もることが重要です。また、補修・建て直し費用は、売却価格に直接影響を与えるため、その点を明確に伝えることが重要です。
擁壁は宅地造成等規制法や建築基準法など、さまざまな法律・規制の対象となります。これらの法律・規制に適合しているかを確認し、必要なら対応を行うことが重要です。法律・規制に適合していない擁壁は、売却後のトラブルの原因となる可能性があります。
[参考公式サイト]
宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル：国土交通省
盛土・宅地防災：宅地擁壁について
擁壁付き土地の売却：まとめ
擁壁付き土地の売却は、様々な要素を考慮する必要があります。
擁壁の状態や安全性、法律や規制への対応など、これら全てが売却価格や売却の成功に影響を及ぼします。
しかし、適切な対策を行い、専門家の助けを借りることで、これらのリスクを最小限に抑えることが可能です。
また、擁壁の状態をしっかりと確認し、必要な補修や改善を行うことで、適正な価格での売却が可能となります。
今回は、擁壁付き土地のメリット・デメリット・売却リスク・対応策を紹介しました。
擁壁付きの土地を購入する買主も、擁壁の状態やリスクを理解していることが多いです。
そのため、擁壁の問題が明らかになると、売却価格の交渉や売却自体が難しくなる可能性があります。
売却前に擁壁の状態を詳しく説明し、買主に理解してもらうことが重要です。