離婚における財産分与全集:売却・住続ける・オーバーローン・ペアローン

財産分与 離婚離婚による財産分与

財産分与:失敗事例

財産分与における
よくある”失敗事例”

  • 離婚後も住宅ローンが残ってしまった
  • 不動産会社とパートナーが結託し、財産分与額をチョロまかされた
  • 家が売れず、値下げ・値下げにより安く買い叩かれ、慰謝料・養育費に影響がでた
  • 家がなかなか売れず、離婚後も夫と頻繁に連絡を取らざるを得ないwww
  • 離婚後もマイホームに住み続けたい願望が強く、価値のない家とローンを背負わされた

離婚の不動産の取り扱いは、最低限の知識で失敗しません。

今回は、
最悪な財産分与を避ける下準備の紹介はもちろん、

筆者が目にした
最悪な財産分与まで紹介
していますので、
大きなお金の動く不動産の財産分与大きな失敗は避けられると思います。

夫名義の不動産・財産分与

多くの場合、家の名義は夫になっていると思います。

財産分与はどのような割合で分割されるのか心配かもしれませんが、

婚姻生活中に家を購入した場合、夫婦で協力して築いた共有財産と考えます。

家の権利は”折半”

家の名義・ローン返済が夫であったとしても、その割合は、
半分ずつ(50%・50%)

再婚の場合:婚姻前の旦那の家

先日、行われた宅建の試験問題には、昨今の婚姻の形が反映されるような問題が主題されました。
ちなみに、連れ子の相続

実際に、結婚する4組に1組以上の割合が再婚のカップルが含まれるというデータもあります。

となると、その場合の財産分与も考えなくてはいけません。

それが、再婚時にもう夫名義の家があった場合

この場合、財産分与(民法)の観点から、夫婦で協力して築いた共有財産ではない家は100%夫名義の財産となってしまいます。

ただ、家をリフォームしたり・修理したり、旦那さんのお金で行ったとしても、婚姻後に発生したものは、すべて共有財産です。

更に、財産分与の規定はあくまでも”原則”です。

2分の1でなくても、3分の1や4分の1など主張することは可能です。

慰謝料もお互いの合意が基本です。

  • きっちり取るなら少額になりますが専門家を入れる
  • 言い値で多めの慰謝料を取るなら当人同士で合意する

など、選択肢はあります。

その部分で、仮に婚姻前の夫名義の家であっても、資産価値を確認しどれくらいなら取れそうか?

検討する必要があります。

住宅ローンが残ってしまう場合

家の価値 マイナス 住宅ローン = ?

家を売っても住宅ローンが残ってしまいそうな場合をオーバーローンと言います。

この場合、
借金の押し付け合いに発展します。

夫婦間で借金の擦り合いなすりあいに発展しないためにも、
 
オーバーローンにならない家の売却は必須です。

夫側には、少し耳の痛いかもしれない話ですが、

法的に、住宅ローンは名義人の借金という見方で取られます。

名義人が夫の場合、妻は財産分与を放棄という形で借金を回避される場合があります。
*ペアローン・連帯保証人の場合は別

財産分与において、

  • 夫は若干不利なポジション
  • 妻は若干有利なポジション

もし名義人が自分である場合、
真剣に対処しなくてはいけません。

コロナで財産分与に異変

コロナ前は、険悪な雰囲気でも家が高く売れることで、

お金の面では円満離婚の形でした。

しかし、
コロナによって、雰囲気が少し変わりつつあります。

高く売れにくい
早く売れにくい
値下げ交渉が激しい

  • これでは、住宅ローンが残ってしまう
  • これでは、離婚もできない

想定していた金額で家が売れない!

なんとなくイメージが付くと思います。

厄介なのが、
離婚後も、
どちらか一方が、今の家に住み続けるという選択
をする場合。

家に住み続けるということは、
単純にどちらかが家の買い取る(代償金)わけですが、

不動産市況が不透明化したことで、

  • 2000万円で見積もるか?
  • 3000万円で見積もるか?

お互いのポジショントークが繰り広げられるようになりました。

例えば、
・夫婦の現預金(1500万円)
・妻が今の家の住み続ける場合、

①家の価値を2000万で見積もれば、

  • 妻:2000万円の家
  • 夫:1500万円の現預金

妻は、夫へ500万円分を補填で帳尻を合わせます。

②家の価値は3000万円で見積もれば、

  • 妻:3000万円の家
  • 夫:1500万円の現預金

妻は、夫へ1,500万円分を補填で帳尻を合わせる形になるわけです。

実際に家を売るわけではないので、
この金額設定がコロナによって不透明、複雑化し、相手任せにして財産分与トラブルの原因にもなりつつあります。

最悪の場合、1000万円以上乗せさせられることも・・・。

財産分与時の確認事項

財産分与の目的は、

  • 離婚後の生活のお金の準備
  • 縁の切れ目は、やっぱりお金

相手任せず、
また、騙されないための下準備が少し重要
となってきました。

財産分与”前”の下準備

離婚後の計画が崩れないために、

  1. 家がイクラで売れるか?
    *最高でいくら?最低でもいくら?
  2. 近隣で売買された物件の価格
    *売却にかかった期間
  3. 販売中の物件の価格
    *売れ残り物件数の推移(供給過多?)
  4. 近隣の今後の開発情報

家の簡単査定で、
相手より優位に立つ必要があります

確認は
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家を売る

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財産分で失敗したくない人はコチラ

*会員登録なしなので、2.3分で確認可能です。
*実際に家を売る必要もありませんし、内緒で確認可能です。

【補足】査定を行った方へ

毎日、多くの方が、不動産査定を活用し、財産分与に備えていますが、

本日、査定された方へ補足情報を。

査定額の開きにビックリしたと思います。

各社の数字はマチマチ

”棒グラフ”を作ると下のようになると思います。

不動産比較

別に、一喜一憂する必要はありません。

重要なのは、

  • パートナー任せにしないこと
  • 財産分与額の想定
  • 売却の判断・タイミング
  • 離婚後も住み続けられるか?
  • 賃貸として人に貸すか?

リスク管理を徹底させることで失敗は避けられます。
*賃貸を考える場合、想定の家賃(家賃収入)だけでなく、税金(確定申告)も考える必要があります

また、営業マンの方に、
弁護士や司法書士などの紹介をお願いし、本格的に財産分与に勝ちいくのもいいと思います。

不動産に強い弁護士は、不動産会社に紹介してもらうのが一番です。

参考サイト:イエウール

離婚時のペアローン問題

愛着のあるマイホームの行く末を決める離婚時の財産分与ですが、
 
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。
 
離婚ということで、急いで売りたいところですが、
ペアローンだからこそ、お互いの歩調を合わせ・感情的にならず、資産の有効活用を離婚に関係なく探りたいところです。

ペアローン 離婚

離婚時のオーバーローン対策

愛着のあるマイホームの行く末を決める財産分与ですが、

オーバーローンであろうとなかろうと選択肢とその対処法は決まっています。

売る?住み続ける?貸す?その判断

家の価値は、

  • 地価上昇・経済状況で値上がりしたり・・・
  • 景気悪化で値下がりしたり・・・

要するに
仮に今、オーバーローンの状態であったとしても、1年後・5年後は状況が変わっている場合もあります。
離婚 = 家を売る
という選択肢以外をまず探ることです。

  • どちらか一方が、今の家に住み続ける
  • 賃貸運用:住宅ローンを返済しながら売り時を探る

離婚時は感情的になりがちですが、冷静に選択肢を見定めたいところです。

そこで、

  • 離婚後も今の家に続ける場合
  • 家の売却で失敗しない方法
  • 自分の共有持分のみを売却する場合

について、詳しく紹介したいと思います。

離婚時は家を売るのが難しい?

  • 家を売ったお金で住宅ローンを返済し残ったお金を2人で分配

マイホームを売却して現金化すれば、

夫婦で二等分するだけなのでシンプルな財産分与です。

ただ、離婚を機に家を売却する場合、手法を間違えると

  • なかなか売れなくなります。
  • 安く叩かれます。

売却時、絶対してはいけないことは1つです。

それは売却理由を安易に不動産屋に伝えないことです。

離婚による家の売却ということを。

離婚よる売却
不動産売買は、
買主 と 売主
で成り立っていることを考えてください。

  • 売主は高く売りたい
  • 買主は安く買いたい

間を取り持つ不動産屋の仕事は、
早く売買を成立させ・仲介手数料を取ること、ただそれだけです。

営業マンは、必ずしもあなたの味方ではないことを承知してください。

離婚が理由の売却 = 早く売りたい

  • 足元を見られたら、不動産屋にハメこまれる可能性があります。
  • 買主側に付かれたら、値下げ交渉に持ち込まれます。
筆者自身、以前都心のマンションを物色していた時、
不動産屋から、
「****のマンションは、離婚による売却で急いでいるため、ある程度なら値引きが可能ですよ!」
っと情報が来ました。
結果的に、縁起が悪いというイメージを不動産屋に付けられ、相場より25%くらい値切られ売買締結となったようです。

マンション売却するなら トピックス今後の不動産市況は無視できない

2021年(令和3年)10月になりました。
コロナウイルスの影響は、不動産業界に大きな打撃を与えました。

緊急事態宣言の解除のたびに徐々に不動産業界も動きだしたとはいえ、
景気への影響は計り知れません。
オリンピック開催は無観客となりドンヨリした雰囲気は、不動産市況の行方にも影響を与えかねません。

不動産市況は経済より遅れてきます。

  • 経済下火
  • 業績悪化
  • 給料減額/ボーナスストップ(現状
  • ローン返済不能
  • 売り物件過多
  • 不動産市況悪化

徐々に”給料減額/ボーナスストップ”の影響が出始めましたが、まだまだ初期の段階です。
繁華街では、空きテナントを目にすることが多くなってきました。
 

コロナの影響は、各種指標にも表れてきました。

令和3年地価公示に基づく地価の動向・変動率

(令和3年3月公表)
令和2年1月以降の1年間の地価を全国平均で見ると、全用途平均は平成27年以来、6年ぶりに下落に転じました。
用途別では、住宅地は平成28年以来5年ぶりに、商業地は平成26年以来、7年ぶりに下落に転じました。

三大都市圏平均では、
住宅地はマイナス0.6%、商業地はマイナス1.3%であり、住宅地・商業地のいずれも8年ぶりの下落となりました。

建築着工統計

令和2年の新設住宅着工戸数は、約81万5千戸(815,340戸)で、前年比では9.9%減となり、4年連続の減少となりました。

持家

令和2年の持家は261,088戸(前年比9.6%減、昨年の増加から再びの減少)でした。

貸家

令和2年の貸家は306,753戸(前年比10.4%減、3年連続の減少)でした。

分譲住宅

令和2年の分譲住宅は240,268戸(前年比10.2%減、6年ぶりの減少)でした。

  • マンションは107,884戸(同8.4%減、昨年の増加から再びの減少)
  • 一戸建住宅は130,753戸(同 11.4%減、5年ぶりの減少)

法人企業統計

売上高

 約45兆円(453,835億円)、前年度比2.5%の減収

経常利益

 約4兆6千億円(46,117億円)、前年度比10.6%の減益

減少が並びます。

困窮世帯への給付金という言葉を聞きますが、
これは決して低所得者層だけではありません。
今まで世帯年収が1000万円だった家計が700万円になれば、ローン返済は滞り・確実に困窮します。

不動産業者選びがすべて

離婚時の不動産売却は、業者選びがすべてといえます。

  • コンプライアンス重視で大手を選ぶ
  • 高く売るために多めに”相場情報”を入手する

財産分与で多くのお金をゲットするために、実績がある一括査定サイトの活用は必須です。

一度に複数社からの見積もりが取れるので、

相場を知ると同時に、

競合させることで高く売却できると共に好条件(仲介手数料3%→2%・買取保障等)を得ることが可能となります!!

そこで、
高額査定・高額売却の実績のある大手が運営している一括査定サイトを紹介します。
*メールでのやり取り、査定員が家に来ることなく査定は可能です。

①イエウール②マンションnavi③すまいValueの3サイト全てに登録で、最高額を競わせて高く売却が可能となるでしょう。

大手に多く一括査定サイトなら
イエウール公式サイト
一軒家だけでなくマンション売却にも強い
マンションnavi公式サイト
三菱・三井・住友・野村など最大手にお願いするなら
すまいValue公式サイト
*首都圏限定

家を売らず、今の家に住み続けるのは可能?

  • 子供が卒業するまでの2,3年だけ今の場所に住み続けたい
  • ゆっくり引っ越し先を探したい
  • 会社までのアクセスがいいから、引っ越したくない
  • 実家に戻りたくない

離婚後も今の家に住み続けたいという人も少なくないでしょう。
 
手続き的には、

  • パートナーの住宅ローン分を引き受ける(代償金)
  • 所有持分の移転(司法書士・弁護士)

が基本であることは間違いありません。
 

ただ、そんなに甘くないのが現実です。

例えば、
新築マンションをペアローンで購入、10年後に離婚となった場合

  • 新築マンションを3,000万円で購入(1,500万円×妻・夫)
  • 10年後、住宅ローン残は2,000万円(1,000万円×妻・夫)

この場合、
パートナーの住宅ローン残の1,000万円を新たにローンを組んで用意すればいいというものでもありません。

家の価値は、
買った時の金額 = 今の家の価値ではありません。

地価が値上がりしていたら?

もし10年経った今、近隣の都市開発が進み、家の価値が大きく値上がりしていたらどうですか?
 
不動産屋から4,000万円の査定額を提示されたら?!
住宅ローン(2,000万円)を返済しても、2,000万円残る計算になります。
 
*家を売らない代わりに、3000万円で買った家が4000万円になったということで、差額の1000万円の半分:500万円を現金で欲しいという交渉に発展になる場合もあります。

地価が値下がりしていたら?

逆も考えられます。
もし10年経った今、隣町の都市開発が進み人口移動等で、家の価値は大きく下がっているかもしれません。

不動産屋から1,800万円の査定額を提示されたら?!

マイホームを自分の1人の権利にするために、1,800万円の価値しかない家に、2,000万円(1,000万円+1,000万円)のローンを背負いたいですか?

離婚 家売却

家の権利を賢く自分のものにするなら

家の査定を行ったことありますか?
 
面白いことに、
各社独自の査定方法で査定金額を提示されるため、

  • 厳しい査定を行う不動産会社
  • 売主を喜ばせるために高く査定額を提示する不動産会社
  • 丁寧に妥当額・チャレンジ額を提示してくれる不動産会社

色々あります。

 

同じ家であっても、

  • 査定額:3000万円
  • 査定額:4000万円

と査定額に開きが出るのが普通です。
*1億を超える物件の場合、3000万円位変わることもあります。

では、どの査定額を基準にするか?

ここが、お互いのポジショントークになるのです。

  • 安い査定額を見せて、安く自分の持ち物にしたい
  • 高い査定額を見せて、家を譲る代わりに多めに現金が欲しい

 
離婚後、今の家に住み続けるということは、
家の査定額を自分の有利な形にアレンジできるか?

ココが大きなポイントとなります。
 

最悪な財産分与:パターン①

旦那さんから、

  • 家の査定をしたら、2000万円くらいだったよ!
  • 買った時と同じくらいの金額だね~。
でも、待って!!
そもそも家の価値が2000万円というのは本当なの?

もし、1500万円なのに500万円上乗せ、旦那さんに騙されていたら・・・。

2000万円だと思ったその家1500万円の価値しかなかったらどうですか?

最悪な財産分与:パターン②

旦那さんから、

  • 家の査定をしたら、3000万円くらいだったよ!
  • 買った時よりかなり値上がりしてるね~。

旦那さん側が、マイホームを3000万円相当と見積れば、
その場合、旦那さん側の弁護士から

バランスを取るために、
家に住む権利は差し上げますが、現金で500万円用意してください。
毎月分割で払ってもらっても構いません。

  • 妻:マイホーム(3000万円相当) -500万円
  • 夫:現預金・家財・車等(2000万円相当) +500万円

財産分与は、等分に分かるとは言え、そもそも家の価値が3000万円相当なのか?

リースバックも選択の1つ?

  • 家を売りたくない
  • 職場までの通勤
  • 子供の学校

などのことから
どちらか一方が、離婚後も今の家に住み続けたいという場合、財産分与・金銭問題はより複雑化します。

リースバックを検討

そこで、選択肢の1つとして考えたいのがリースバックです。

リースバックとは?
簡単に説明すると、
家を売却しますが、その後は、その家に家賃を払う形で住み続けるというものです。

  • 家を売ったお金で住宅ローンの返済・財産分与ができます。
  • 引っ越しの必要がないため、近所の人にバレません。
  • いつ引っ越しでもOK!

デメリットを挙げると

  • 安く買いたたかれる(ちょっと厄介)
  • 近隣より家賃が高くなることもある

等があります。

そもそも、売却する+賃貸するというセットが前提なので、
ある意味、不動産会社に足元を見られているという側面があることを忘れないほうがいいでしょう。

リースバックで失敗しないためには、
安く買い叩かれるものと把握した上で

  • リースバックの査定
  • 家の売却査定

の2つの査定を行い、
リースバック額に納得した場合のみ進めていきましょう。

不動産(リースバック)に詳しくない人は”↓ コチラ ↓”で確認するといいと思います。
*エリアによって、得意な不動産会社が変わるため、

 

自分の共有持分だけを売却(ペアローンの場合)

自分の共有持分のみだけを売却、家の権利の半分を売却ということですが、基本的におすすめしません。

買主のメリットも少なく、高く売ることができないため、不動産屋からも辞めた方がいいと説得される場合もあります。

ただ、パートナーが一切協議に応じない、話し合いのテーブルにつかない場合は別の話です。

離婚協議にパートナーが乗らないということであれば、自分の共有持分(半分の権利)の売却を相談してもいいかもしれません。
複雑な権利問題、共有財産や任意売却なので、
専門知識のない仲介会社には絶対もっていかないでください。
買取会社に、相談するといいと思いますが、即売却という判断はやめたほうがいいかもしれません。
 
2000万円の価値の家でも、共有持分のみの売却の場合、下手したら500万円程度にしかなりません。
 
それであれば、パートナーを説得してもらい、2000万円で売却してもらうお手伝いをしてもらった方が得策だと思います。

弁護士の選び方・考え方

お金がかかるので無理に弁護士をつける必要はありませんが、
問題の泥沼化が考えれる場合は、弁護士などの専門家も考えておいた方がいいでしょう。
もちろん、不動産に強い弁護士でないと意味がありません。
弁護士選びを間違ってしまうと

  • 有利な財産分与が実現できない
  • あなたの見方にもならない

最悪な結果になります。

もう1つ、知っておかなければならないのは、
弁護士の仕事は、貴方の有利な結末を探ることではないということです。
早く、双方の折り合いをつけ問題を解決することだからです。

泥沼化なんてナンセンス・お互いの弁護士同士が結託することもあります。
そのため、弁護士・それもその道の猛者を味方つける方法として、
自分で見つけるのではなく大手不動産会社に査定ついでに弁護士を紹介してもらうのが近道です。

相手の浮気で離婚をする場合

浮気の疑惑は、ずっと持っていました。

  • 「仕事で遅くなるから・・・」
  • 「同僚と飲んでくるから・・・」

先に、寝ててOKだから・・・。

浮気 離婚の財産
 
 
「物わかりの良いできた妻」を演じ・・・・

離婚 財産
 
 
付き合いも大事だと帰宅が遅くなっても気にしていませんでした・・・
 
 

夫の浮気 家
 
 
何か、おかしくない?(不安)
 
 

夫の浮気 離婚
 
 
週に2度・3度、午前様。

放置した、私が悪いんでしょうか?

怪しい行動:浮気チェック項目

  • 会社からの帰宅時間が遅くなった
  • 飲み会が多くなった
  • 休日出勤が増えた
  • 帰ってきてすぐ風呂に入る
  • メールのやり取りを見られまいと妙に意識して隠す
  • コンビニなど、ちょっとした外出が多くなった
  • 携帯が通じないことがよくある
  • 金遣いが荒くなった
  • 寝言で女性の名前を呼ぶ
  • 考え事をしている
  • 言った言わないの口喧嘩が増えた

思いあたるところが
2つあったら浮気の可能性あり!
3つ以上ある場合は、浮気の可能性大!

コロナで浮気が減ったのか?

コロナウイルスによるステイホーム(Stay home)。

仕事は在宅ワークが増え、浮気がしづらい環境になったようには一般的に思えます。

実際は、それほど変わりません。

浮気の質・新たな浮気方法が増えたにすぎません。

  • 家だと集中できないから、ホテルで仕事をするから・・・
  • ZOOMの打ち合わせだから、別の場所借りたから・・・

浮気は続いています。

書斎でZOOMの打ち合わせと称して、愛人とオンラインデートをしていることも。

芸能人の浮気はニュースになりますが、男と女の切っても切れない仲は、そう簡単に切れないということでしょう。

離婚という言葉が頭にチラつく・・・

無理に離婚することはないと思うけど、夫婦関係はないし・・・。

この人と30年・50年、一緒にいることは幸せなのか?

ただ、離婚後の生活が心配!!

少なくとも慰謝料として今の家(マイホーム)くらいはほしい!

慰謝料は期待できない?

浮気などによる離婚の慰謝料は、正直、期待できません。

浮気の証拠を不貞行為と言いますが、

  • 本人の自白
  • 女と手をつないで歩いているところを目撃

不貞行為の証拠になりません。

ホテルに2人で入っていく姿の写真など、肉体関係を証明するものだけになります。

そのため、
探偵や弁護士に依頼すれば、お金がかかりますし、

それでいて、
取れても、200万円程度です。

意外ともらえないのが現実です。

体験談:家を売って慰謝料をしっかりもらえるか?

当初、離婚するつもりはなかったけど、この先50年・70年、この人と一緒にいたくないと考えるようになり、流れで離婚の形となりました。
老後のお金の心配もあったので、マイホームをどうするか?考えるために、大手不動産会社で家の査定を行ったところ、
住宅ローンを返済しても2000万位は残りそうだったので売却することにしました。
売却までには半年位かかりましたが、希望額近辺で売れたので満足です。
こちらで家の査定しました
旦那(元)の浮気で離婚する形なったものの慰謝料はそれほど取れないことがわかりました。
ただ、家の査定を行ったところ、ビックリしたことに購入時の1.5~1.7倍に値上がっていることがわかりました。
私自身は、別のところでやり直したい思っていたので、高めの査定結果をベースに、旦那購入してもらう形でガッポリ現金でもらう形にしました。
一括査定サイトで家の査定を行ったところ、どう考えてもオーバーローンは確実でした。
旦那からは売ってみないとわからないから・・・とは言われましたが、自分で家の査定を行っていたので、1000万以上は借金が残るのは明白でした。
財産らしい財産はないし、家の名義は旦那なので、分与は拒否しました。
その代わり、慰謝料はしっかりもらいました。
私が活用した一括査定サイトはこちら

 

離婚の場合、

親権・養育費や慰謝料、また今後の人生のことで気持ちが乗らなかったり・メンタルでやられます。

ただ、お金のことを考えると、マイホームが一番重要な資産です。

離婚後の明るい未来は、家の価値の確認からはじまります。

財産分与で”まず”すること

離婚が頭によぎったら、

財産分与のために、
まず家の価値を事前確認しましょう。

家の価値を知ること

  • 【財産】利益は出るのか?
  • 【負の遺産】住宅ローンが残るか?

は、事前にチェックする必要があります。

旦那さん任せにして、

財産分与で
損をする人の典型例の仲間入りは避けてください。

初めて家の査定をする方、
LINE風に会話形式で査定依頼ができるイエウールがおすすめです。


実際に家を売る必要もありませんし、
旦那さん名義でも内緒で確認可能です。

不動産に詳しくない人は
”こちら”で確認
するといいと思います。
会員登録なしなので、2.3分で確認可能です。

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