離婚時の財産分与の対象になる資産・ならない資産：離婚で家はどうする？財産分与で失敗しないために

「もう、お金なんて要らないから、とにかく早く離婚したい！」

もしあなたが今、そう考えているなら、そのお気持ち、痛いほどよく分かります。

離婚は、精神的に大きな負担を伴うもの。

私の周りでも、メンタルが追い詰められ、

• 「連絡も取りたくない」
• 「煩わしいことから早く逃れたい」

と、後先考えずに財産分与を諦めてしまう友人を何人も見てきました。

切羽詰まった状況では、冷静な判断が難しいのは当然のことです。

しかし、離婚後の生活が落ち着いた時、
「なぜあの時、もっと冷静になれなかったんだろう…」
と、財産分与時の家の売却で失敗したことや、財産分与の時効（※離婚から2年です）を逃してしまったことを後悔する人が少なくありません。

あなたは今、こんな不安や疑問を抱えていませんか？

• 「離婚することになったけど、家やマンションをどう分ければいいんだろう？」
• 「財産分与で不動産を売却するって聞いたけど、本当にそれが一番お得なの？」
• 「家の査定って、どうやって確認すればいいの？」
• 「もし不動産を売却せずに、どちらかが住み続ける場合はどうなるの？」
• 「後で後悔しないために、今、何をすべきなんだろう…」

本記事では、離婚という大変な状況の中でも、財産分与時の不動産売却で後悔しないための具体的な方法を解説します。 

あなたが抱える心の負担を少しでも減らし、冷静な判断ができるよう、不動産売却の理由、査定確認の基本、そして「売却」と「共有」どちらがお得なのかを徹底的に比較していきます。

この解説を読んで、あなたの未来にとって最適な選択をするためのヒントを見つけてください。

離婚時の不動産売却について
離婚前と離婚後、タイミングで税制が若干変わります。

離婚成立前の場合、収益を分け合ったとみなされ贈与に場合も。
そのため、売却活動は離婚前に進めても問題ないですが、売買締結は、離婚成立後の日程調整がおすすめです。
財産分与、贈与税は原則としてかかりません

— 不動産の口コミ評判堂 (@mansionbuysell) February 5, 2025

まず確認！離婚時の財産分与とは？夫婦で話し合いが必要な理由について

離婚時の財産分与に考えることは多岐にわたります。

財産分与の種類には、

1. 清算的財産分与
   よく言われる財産分与（清算）
2. 扶養的財産分与
   ②離婚後の生活資金、片方が生活に困窮しない等の取り決め
3. 慰謝料的財産分与
   ③慰謝料

があります。

清算的財産分与

財産分与の主な要素で、夫婦が婚姻中に共有していた財産を清算し、公平に分配することです。
基本的に、財産分与の割合は2分の1であり、夫婦の収入差による分配割合の変更はありません。

扶養的財産分与

離婚により一方の生活が困窮する場合、生活費の援助など経済的に補助する目的で行われる財産分与です。
特に、専業主婦や子育て中の者、病気や高齢などの場合に適用されます。

慰謝料的財産分与

不倫やDVなどの離婚原因を作った方が、慰謝料の意味を含めておこなう財産分与方法です。
慰謝料とは、相手の有責行為によって被る精神的苦痛に対して相手に請求できるお金を指します。

財産分与の方法：分配方法は原則共有財産の”2分の1”

不動産売却として財産分与を考える時、
多くのケースで、家の名義は夫（旦那さん）になっていると思います。

離婚の場合の財産分与はどのような割合で分割されるのか心配かもしれませんが、

婚姻期間中・婚姻生活中の共同生活において、
新居を購入（新築物件・中古物件問わず）した場合、夫婦で協力して築いた共有財産と考えます。

よって、婚姻中に購入したマイホームは、
財産分与で共有財産の売却を行い売ったお金を2人で分配が基本です。

家の権利・財産分与は”折半”

参考公式サイト：財産分与（法務省）

• 離婚（財産分与）を機に不動産を売却
• 離婚しても今の家に住み続ける

夫婦で頑張って購入した、人生で1番高い家（不動産）だけに、その判断に関してはお互い思う所があると思います。

そこで、今回の記事は、離婚時の財産分与として、

• 財産分与時の不動産の売却・どう分ける？
• 財産分与後も家を売らず住み続ける方法
• 家の売却とリースバックの比較・メリット・デメリット
• 浮気で離婚する場合の財産分与ステップ

を、口コミや体験談を含めて徹底解説します。

離婚時の財産分与の対象になる資産

対象になるものは

• 現金・預貯金
  夫の口座・妻の口座で管理されていた金銭も夫婦共有の財産として考えます。
• 生命保険
  終身保険・学資保険なども対象に
• 株・有価証券
• 不動産
  婚姻後、取得した不動産（マンション・戸建て）、リノベーション等も
• 住宅ローン
• 退職金
  貢献に応じて分配が基本
• 家具・家電・車等
  お金になるものは共有財産として試算します

などになります。

現金・預貯金、生命保険や学資保険

現金や預貯金は、離婚時の財産分与において最も簡単に分割できる財産です。

同様に、途中で解約すると解約返戻金が発生する生命保険や学資保険も、財産分与の対象となります。

夫婦間で共有財産として扱われ、銀行口座にあるお金や現金は、婚姻期間中に得たものは基本的に半分に分けられます。

特に婚姻前からの貯金は「特有財産」として分与対象外ですが、婚姻期間中に給与や収入が振り込まれた口座は、共有財産として扱われることが多いです。

不動産（自宅・別荘・投資物件など）

多くの場合、夫婦の財産の中で最も高額なのが不動産です。

自宅はもちろん、結婚期間中に購入した別荘や投資用不動産もすべて財産分与の対象となります。

分与の対象額は、売却した際の価格から、残っている住宅ローンや売却にかかる費用を差し引いた純資産価値（時価）で判断されます。

特に、家の名義が一方にしかない場合でも、双方の協力によって築かれた財産として扱われます。

家具・家電・車等

家具や家電、車などの動産も財産分与の対象に含まれます。

これらは共有財産と見なされることが多いですが、評価額を基に分割されることが一般的です。

特に車については、購入時期や名義を確認し、婚姻中に購入された場合は共有財産として分けられることが多いです。

株式や投資信託などの有価証券

株式や有価証券も財産分与の対象となります。

これらの財産は日々の市場評価によって価値が変動するため、離婚時の価値を基準に分けられます。

上場株式や国債は市場価格を基に評価され、非上場株式の場合は、企業の評価額や類似企業の市場価値を参考にすることが一般的です。

住宅ローンや借金などの「負債」

財産分与の対象となるのは資産だけではありません。

夫婦の生活のために築かれた「負債」も分与の対象となります。

代表的なのが住宅ローンです。

家の価値からローンの残額を差し引いて純資産を計算するように、負債も財産分与の計算に含める必要があります。

ただし、個人的な趣味のための借金などは対象にならないことが多いです。

退職金

退職金は、婚姻期間中に得た分は共有財産として扱われます。

退職金の額は、婚姻期間に対応する部分が分与対象となり、退職金を受け取る時点でその分を半分ずつ分ける方法が一般的です。

退職金の分与に関しては、勤務年数や婚姻期間の長さなどが考慮されます。

離婚時の財産分与の対象にならない資産

離婚時の財産分与において、すべての財産が分けられるわけではありません。

離婚時の財産分与では、夫婦が協力して築いた財産（共有財産）が対象となりますが、個人の努力や家族からの援助によって得た財産は対象外となります。

これらを「特有財産（とくゆうざいさん）」と呼び、原則として分ける必要はありません。

財産分与の対象とならない財産には、特有財産と言われ、以下のようなものが含まれます

結婚前に持っていた財産：個人資産の扱い

結婚する前に、それぞれが貯めていた預貯金や、購入していた株式、不動産などは、個人の財産である特有財産にあたります。

これらは夫婦の協力とは関係なく築かれたものなので、財産分与の対象にはなりません。

• 具体例
  結婚前から持っている銀行口座の預金、独身時代に購入した自動車など。

注意点: 結婚前の預金を結婚後の生活費口座に移し、夫婦のお金と混ざってしまうと、どれが特有財産か区別が難しくなり、分与の対象と見なされる可能性があります。

相続や贈与された財産：分けるべきでないケース

結婚期間中であっても、親からの相続や、親族からの贈与によって得た財産は、夫婦の協力とは無関係と見なされ、受け取った個人の特有財産となります。

• 具体例
  親が亡くなって相続した実家や預貯金、親から家の購入資金として贈与されたお金など。

注意点: 相続した不動産の価値が、夫婦の協力（例：もう一方がリフォーム費用を負担したなど）によって増加した場合、その増加分については財産分与の対象となることがあります。

生活必需品や個人所有物：除外される財産

日常生活で使う衣類やアクセサリー、個人的な趣味の道具など、明らかに一方の配偶者だけが使用する物は、財産分与の対象から除外されるのが一般的です。これらは財産的価値が低いか、極めて個人的なものと判断されるためです。

• 具体例
  洋服、バッグ、化粧品、趣味の道具（釣り竿、ゴルフ用品など）。

注意点: 同じ個人所有物でも、結婚後に夫婦のお金で購入した高級腕時計や高価な宝飾品、美術品などは、個人の趣味の範囲を超えた「資産」と見なされ、財産分与の対象となる可能性が高いです。

離婚時の財産分与：家はどうする？自宅の取り扱い

離婚の際、最も大きな課題となるのが、夫婦で築いた「家」をどうするかです。

預貯金のように単純に半分に分けることができず、住宅ローンや子どもの環境など、感情的にも金銭的にも複雑な問題が絡み合います。

しかし、選択肢を正しく理解すれば、冷静な話し合いが可能です。

ここでは、持ち家の財産分与における主な2つのパターンを分かりやすく解説します。

【方法1】家を売却し、現金で公平に分ける（アンダーローン）

最も公平でトラブルが少ない方法は、家を売却して現金化し、その利益を夫婦で分けることです。

これは、家の売却価格が住宅ローンの残高を上回る「アンダーローン」の場合に可能な、最も一般的な選択肢です。

手順

1. 家を市場で売却します。
2. 売却で得たお金で、残っている住宅ローンを完済します。
3. 諸経費を差し引いて手元に残った利益を、財産分与のルール（通常は折半）に従って分け合います。

この方法は、後のトラブルを防ぎ、お互いが新しい生活をスタートさせやすいという大きなメリットがあります。

注意点：住宅ローンが家の価値を上回る「オーバーローン」の場合

売却を考える上で最も注意が必要なのが、家の価値が住宅ローンの残高を下回る「オーバーローン」の状態です。

この場合、家を売却してもローンを完済できず、借金だけが残ってしまいます。

売却するには、残った借金を自己資金で一括返済する必要があり、それができなければ原則として金融機関の許可なく家を売ることはできません。

この場合、任意売却を検討するか、そのまま住み続けるなどの選択肢を考える必要があります。

【方法2】一方が住み続け、相手に「代償金」を支払う

「子どもの学校を変えたくない」などの理由で、どちらか一方が家に住み続けることを希望する場合、出ていく側に対して公平性を保つための現金（代償金）を支払うことで解決します。

手順

1. まず不動産査定を行い、家の現在の価値を確定させます。
2. 家の価値から、残っている住宅ローンの額を差し引きます。（例：家の価値3,000万円 – ローン残高2,000万円 = 純資産価値1,000万円）
3. この純資産価値の半分（例では500万円）を、出ていく側の取り分（代償金）として、住み続ける側が現金で支払います。

この方法を選ぶには、住み続ける側に住宅ローンを支払い続ける能力と、代償金を一括で支払う資力が必要となるため、ハードルは比較的高くなります。

関連記事

⇒離婚における財産分与の種類って？(藤垣法律事務所)
⇒離婚時の不動産査定で弁護士は必要？【離婚時に不動産がある方向け】方法や相場、その他の財産分与の対象は？
⇒カケコム（事業対象：法律 事務所：東京都品川区西五反田8丁目2-12

なぜ不動産査定が不可欠なのか？

離婚時の財産分与で最も重要なポイントの一つが、自宅や不動産の価値を正確に把握することです。

不動産はしばしば高額な資産であり、これをどのように分けるかでトラブルが発生することも少なくありません。

そのため、不動産査定は公平な分与を実現し、円滑に手続きを進めるために欠かせない手段となります。

公正な「分与額」を算出する唯一の根拠となるから

財産分与の公平性は、正確な金額を根拠にしています。

不動産査定は、その公正な金額を算出する唯一の客観的な根拠となります。

例えば、家を売却する場合、査定額は現実的な売却価格の目安となり、売却後の利益を正しく計算できます。

また、一方が家に住み続ける場合、査定額が代償金（出ていく側へ支払うお金）を計算するための基準となります。

当事者の一方が「この家は〇〇円の価値がある」と主観的な金額を主張しても、査定額という専門的な根拠がなければ、話し合いは感情的な対立に陥りやすくなります。

協議や調停の場で「客観的な証拠」となるから

離婚協議や家庭裁判所の調停・審判では、「客観的な証拠」が非常に重要となります。

不動産査定書は、専門家が市場の動向や周辺環境、建物の状態などを総合的に判断して作成する公的な書類です。

そのため、査定書は「この家の現在の価値はいくらである」という強力な証明となり、話し合いをスムーズに進めることができます。

もし相手が査定額に異議を唱える場合でも、複数の不動産会社に依頼した査定結果を提示することで、より説得力のある客観的な根拠を示すことが可能となり、無用なトラブルを防ぐことができます。

費用をかけずに、正確な「相場」を把握できるから

「査定には費用がかかるのでは？」と不安に思う方も多いですが、ほとんどの不動産会社が提供する「簡易査定」は無料です。

インターネットの一括査定サービスなどを利用すれば、複数の会社に同時に査定を依頼することも可能です。

これにより、費用を一切かけずに、ご自宅の正確な市場価格（相場）を把握することができます。

また、複数の会社に依頼することで、査定額のバラつきを確認し、より信頼性の高い価格を見極めることができます。

この手軽さが、離婚という精神的にも金銭的にも負担が大きい時期において、行動へのハードルを下げてくれます。

離婚にともなう財産分与・不動産売却する方法：記事まとめ

• 自宅を売りたくない
• 高く売却して、現金をしっかりもらいたい
• 養育費が心配

など、さまざまな悩みがありますが、

今のご時世は、離婚率から考えれば、離婚は人生のイベントの1つになりつつあります。

だからこそ、賢い財産分与、特に不動産売却は真剣に考えたいですね。