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売却前提でマンション購入
これからマンション購入を考えている人に、
- 売却前提でマンション購入とはどうゆう物なのか？
- どのような物件を選べばいいのか？
マンション売却を前提とした物件選びについて紹介したいと思います。
現状マンションを売却している人・これから買い替えで売る人にも活用できることが多々あると思います。
売る人がいれば、買う人がいますので。
人生で何度も不動産を購入する人・売却する人は稀です。
大きな買い物なので、5回、10回、不動産を購入する人は業者や不動産投資を行っている人などに限られます。
となると、
- 購入のタイミング
- 物件選び
- 立地の選定
- 資産価値の見立て
などの目が養われてるわけがありません。
ぶっちゃけていえば、不動産のプロである不動産会社の社員ですら見誤ったりもするレベルですので。
人生で大きな買い物だからこそ、資産としてとマイホームを考える必要があります。
- 急な転勤で家の売却を迫られることもあるでしょう。
- リストラに合って、ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。
- 家族が増えて、買い替えを検討する時が来るかもしれません。
資産価値を維持、崩れにくい物件選びが事前にできていれば、売却時に苦労することがなくなります。
それが、売却を前提としたマンション購入の本当の意味です。
時間軸による需給関係
- 結婚して夫婦2人暮らしなので1LKDのマンション
- 子供ができて3人となり2LDKのマンション
- もう1人子供ができて3LDKのマンション
- 2人の子供が結婚して家を出たので1LDKのマンションで老後の生活
- マンションを売却して有料老人ホーム暮らし
人生において、その時々で家に求める広さや機能性が変わってきます。
さらにマンションに求める立地・条件もその時々で変わってきます。
- 電車通学・電車通勤であれば、乗換えが少ない駅・沿線
- 子供が小さいうちは小学校の近く・行きたい学校の学区内
- 老後の生活には、駅・スーパー・病院の近く
時間軸によって求めるものがこれだけ変わるわけですが、
今欲しい条件の物件だけではなく、先を見越した物件選定も考慮することがポイントとなります。
需給関係を意識した物件選定を行うことで売却時に困らない！
それが、売却前提のマンション購入の所以なのです。
購入時のマーケットトレンド
不動産市場は、経済の動向や社会的な背景、さらには地域の開発状況など多岐にわたる要因に影響される複雑なものです。
特に、マンションの購入を考える際には、現在のマーケットトレンドをしっかりと把握することが、将来的な売却価格を最大化するための鍵となります。
市場の動向を常にチェックし、専門家の意見やアドバイスも参考にしながら、賢い投資判断を下していきましょう。
売却前提のマンション購入：”どこ”にこだわるか？
不動産にもファッション同様にトレンドみたいなものがあります。
時代・時代で新しいものが生まれては消え、またそれが定番となり・・・・。
今後、定番化されるであろう設備・条件をしっかり今のうちから抑えておくことが非常に重要です。
そこで、過去・現在・未来を確認したいと思います。
- 賃貸アパートのバストイレ共有のユニットバスが平成のはじめころ流行ました。
- 高度成長期にはベットタウンに家を持つことが流行りました。
しかし 、これらは、
苦肉の策から生まれた打開策みたいなもので、
- 部屋を広くを確保するために、バストイレ共有のユニットバス
- 都市部の土地がないために、図られた都市計画
売却を前提とした不動産選びとは真逆の方向性でした。
定番化・譲れないもの
売却を前提としてマンション購入・選びとは、
- 定番化されるもの
- 譲れないもの
この2つの要素を満たすものです。
たとえば、分譲・賃貸両者において定番化されるものとして
- エアコン
- エレベーター
- オートロック
- ウォシュレット
- ドアフォン
30年前・50年前になかったもの（少なかったもの）が今では当たり前となっています。
もちろん、これから購入する新築・築浅のマンションであれば揃っていますが、
- セキュリティ面
- 防犯（災害・地震）面
に関しては、少しでも上をいく設備・機能が好まれます。
譲れない条件
マンション選びとして当たり前のことですが、機能的な部分以外にも譲れない条件もあります。
- 駅から近い
- 南向き
- 2階以上
- 施工会社
- 床の構造（上階の音）
などがあります。
これらは、リフォームや追加オプションなどで対応できないものです。
駅からの距離は、地下の開発で新しい出口ができない限り近くなることはありえませんし、南向き、階数、施工会社、構造も手を入れることができません。
売却前提でマンションを購入するのであれば、
今後、今以上に定番化される・今以上に譲れなくなるであろう条件を予想することも重要です。
その一例として
- 駅近
- セキュリティ
- オール電化
- 免震構造
などが考えられます。
駅近
売りやすいマンション、第1位は駅近です。
現状では10分以内というのが1つの指標となっていますが、個人的には、5分以内だと考えます。
- 築10年の駅近3分のマンション
- 新築の駅から9分のマンション
売却前提でマンションを選定、私なら前者のマンションを購入します。
価格を考えても、20%くらい築10年の方が安いと思います。
築20年（駅3分） VS 築10年（駅9分） です。
どちらも、中古マンションです。
超高齢化社会は確実な現状、駅近の価値が今以上に上がっていれば、価格逆転まで考えれます。
セキュリティ
安全と言われる日本であっても、セキュリティを無視できない時代になりました。
ダブルオートロックやセコムと連動しているマンションなど、セキュリティ部分の整備されたマンションは増えていますし、需要が高まっています。
更に突っ込めば、
法整備がされたとしても違法に民泊を行っている中国人が未だにいます。
基本的に管理会社が摘発してくれはしますが、それまで何が起こるか分かりません。
それを考えれば、自宅の以外のフロアには止まらないエレベーター構造のマンションであれば、
関係者以外の人がフロアを行き来することはなくなります。
オール電化（IH）
マンションの資産価値を考えるとき、安全性という部分は無視できません。
セキュリティも安全性の１つですが、それとは別に火事のリスクの１つです。
今後、今以上に高齢化社会の日本において、オール電化（IH）は火事のリスクを大きく下げる要因となります。
まだまだ、ガス派の人は多いのは事実ですが、IHのキッチンを使い出すと安全面だけでなく便利さも実感できます。
圧力鍋を使うにもタイマーで管理できますし、火力の調整が楽、またパワーもかなりあります。
それ以上に、掃除も楽なので常にピカピカです。
お風呂などもオール電化となれば、電気代の安い夜間の間にお湯を沸かしため、電気料金の節約にもなります。
免震構造
免震構造に関しては、1981年以降、新耐震基準のマンションであれば、問題ないとも言えますが、
耐震構造・制震構造・免震構造のマンションも差別化されていくかもしれません。
- 耐震
建築物が倒壊せず、住人が避難できることを前提に揺れに耐える構造で作られたものです。 - 制震
建物内部にオモリやダンパーなどの制震部材を組みことで地震の揺れを吸収する構造です。 - 免震
建物と基礎との間に免震装置を設置で建物に地震の揺れを直接伝えない構造です。
耐震性：耐震構造は一般的に多いですが、
強度という部分では、制震、免震性が地震に強いといえます。
地震大国だけに、売るときのアピールポイントになるのは間違いありません。
部屋からの景色
≪おまけ≫
売るという観点から考えると、部屋のレイアウト、部屋からの景色も考えておきたいとところです。
最上階とはいいませんが、
窓からお隣さんと目が合うようなシチュエーションを嫌う人も少なくありません。
- 築10年の上階：5000万円
- 築3年のタワーマンション3階：5000万円
であれば、私なら前者を選択します。
日本国内の不動産投資で、絶対的優位性のある東京。
ただ都内であれば、どこでも「勝てる」というわけではありません。そこで、これから注目すべきエリアについて解説
注目エリア：都心5区の再開発エリア
条件：利便性が高い立地であること・適切な管理や修繕がされている物件であること・時代やエリアニーズに合った内装や設備がある・相場にあった利回りであること
Yahooニュース
資産価値を維持するためのポイント
マンションは、多くの人々が住む共同の住宅としての性格を持ちながら、個々の所有者がその資産価値を維持・向上させるための努力が求められる特性も持っています。
これらのポイントを押さえ、長期的な視点での管理・運営を心がけることで、マンションの資産価値を最大限に高めることができます。
売却時の注意点と成功の秘訣
マンションの売却は、多くの人にとって一生に一度か二度の大きな取引となることが多いです。
そのため、適切な戦略と注意点を押さえて取り組むことが、成功の鍵となります。
適切な価格設定
マンションの売却価格は、成功の最も大きな要因となります。高すぎると売れない、低すぎると損をする可能性があります。
不動産鑑定士による適切な査定を受け、市場価格に即した価格設定を心がけましょう。
良いタイミングの選択
不動産市場は季節や経済状況によって変動します。
売出し時期を適切に選ぶことで、より多くの購入希望者と接触することができ、高値での売却が期待できます。
マンションの魅力を最大限に引き出す
ホームステージングとは、物件の魅力を最大限に引き出すためのプロの技術です。部屋の模様替えやクリーニング、小さな修繕などを行い、見学者に良い印象を与えることが重要です。
関連ページ：ホームステージングとは？
信頼できる不動産業者の選択
不動産業者との契約形態にはいくつかの種類がありますが、専任媒介契約は、一つの業者だけに売却を依頼する契約です。
信頼できる業者を選び、専任媒介契約を結ぶことで、より専門的なサポートを受けることができます。
関連ページ：媒介契約とは？
売却後の手続きにも注意
マンションの売却後には、様々な手続きが必要となります。
特に、印紙税や登記の変更など、法的な手続きを適切に行うことが重要です。
これらのポイントをしっかりと押さえ、成功のための戦略を練ることで、高値での売却を実現することができます。
関連ページ：不動産売却の注意点
不動産市場は日々変動し、その中で数多くの成功事例や学びとなるケースが生まれています。
近年の売却前提でのマンション購入事例（口コミ・体験談）や、特に注目すべき成功ストーリーを取り上げます。
駅近物件の購入と高利回りの実現
都心の主要駅から徒歩5分の新築マンションを購入しました。
この物件は、アクセスの良さから賃貸需要が高く、利回りが非常に魅力的でした。
数年後、物件価格が上昇したタイミングで売却し、大きな利益を上げることができました。
再開発エリアでの先見の明
都市部での再開発が予定されているエリアのマンションを購入しました。
再開発が完了すると、そのエリアの価値は飛躍的に上昇。
計画的な売却を行い、購入価格の倍近い価格での売却に成功しました。
リノベーションでの価値向上
築年数が経過したマンションを低価格で購入し、リノベーションを行いました。
モダンで機能的な内装に生まれ変わったマンションは、多くの購入希望者から注目を集め、高価格での売却に成功しました。
独自のマーケティング戦略
特定の層をターゲティングして、独自のマーケティング戦略を展開しました。
SNSを活用した宣伝や、オープンハウスの開催など、従来の方法とは異なるアプローチで、短期間での売却を実現しました。
法的なサポートの活用
売却を検討する段階から不動産エージェントに相談しました。
税務や契約のポイントなど、専門的なアドバイスを受けることで、スムーズな売却プロセスを実現しました。
これらの事例を参考に、自身の物件の売却戦略を練ることで、より高い成功率を目指すことができるでしょう。
売却前提でマンション購入：まとめ
不動産市場は、経済の動向や社会的な変化、技術の進化など様々な要因に影響されます。
時代と共に、不動産需要は変わり、過去・現在・未来、その時々で考え方が変わります。
将来の不動産市場は、社会的な変化や技術の進化、環境問題など多岐にわたる要因に影響されることが予測されます。
そのため、マンションや家など不動産の購入するのであれば、事前にたくさんの物件を見ることをおすすめします。
10戸・10部屋のマンションを見るとその良し悪しが見えます。
また、築年数3年違うだけで使われている設備も変わります。
今回は、別に、マンションを買うことを推奨しているわけではありません。
ただ、購入を決めた時は、少しでも賢くマンションを購入ためにも、売却を前提としたマンション購入をオススメします。
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