不動産ST（デジタル証券）とは？新しい不動産投資の仕組みを解説

• 「投資に興味はあるけど、何から始めればいいか分からない…」
• 「不動産投資は安定しているって聞くけど、やっぱり大金が必要だよね…？」

もしあなたが、そんな風に感じているなら、その常識が変わりつつあることをご存知でしょうか？

これまで、不動産投資といえば

• 「高額な資金が必要」
• 「手続きが複雑」

といったイメージが強かったかもしれません。

しかし、不動産クラウドファンディングの登場で、少額から手軽に不動産投資ができるようになり、ぐっと身近な存在になりました。

そして今、さらにその先を行く、まさに「不動産投資の未来」ともいえる新しいカタチが登場しています。

それが、不動産ST（デジタル証券）です。

これは、最新のブロックチェーン技術を活用し、高額な不動産を小口に分けて「デジタル証券」として取引できるようにする画期的な仕組みなんです。

• 「デジタル証券って、なんだか難しそう…」
• 「本当に安心して投資できるの？」

あなたの心に浮かぶ、そんな期待と不安の入り混じった疑問に、この記事が全てお答えします。

この記事では、この不動産デジタル証券（不動産ST）の仕組みから、あなたが知っておくべきメリット・デメリットまで、初心者の方にも分かりやすく徹底的に解説していきます。

「もっと賢く、もっと手軽に不動産投資を始めたい！」そう願うあなたのための、新しい扉がここにあります。

不動産ST（デジタル証券）とは？

不動産デジタル証券は、ブロックチェーン技術を活用して不動産投資を小口化した新しい投資手段です。

従来の不動産投資では大きな資金が必要で、投資家の参入障壁が高かったものの、デジタル証券によって少額からの投資が可能となり、誰でも手軽に不動産市場にアクセスできるようになりました。

企業がブロックチェーンや分散型台帳技術（DLT：Distributed Ledger Technology）を活用して、セキュリティトークン（ST：Security Token）を発行し、資金調達を行うSTO（Security Token Offering）は、2020年5月1日に施行された改正金融商品取引法（金商法）によってその取扱いが明確化されました。

この改正により、企業がSTOを通じて発行する株式や社債、受益証券、集団投資スキーム持分等が規制対象となり、信託受益権などの金商法2条2項に掲げる権利をトークン化することが可能となりました。

トークン化された権利は流通性が高まり、金商法上、新たに「電子記録移転権利」として定義され、従来の第二項有価証券ではなく、第一項有価証券として取扱われることとなりました。

参考ページ：セキュリティトークンに関する 現状等について（金融庁）

不動産STと一般的な不動産投資の違いは？

不動産ST（不動産セキュリティトークン）は、一般的な不動産投資と比べて、いくつかの重要な違いがあります。

まず、投資額の小口化が可能であり、少額から投資を開始できます。

従来の不動産投資では、資金が大きくなければ投資が難しい場合がありましたが、不動産STでは少額の資産でも投資が可能です。

従来の方法では、購入には大きな頭金が必要であり、さらに銀行から融資を受けることが一般的で、投資の敷居が高くなりがちでした。

しかし、不動産STでは、少額からでも投資（1万円～等）が可能であり、資金が少ない場合でも手軽に不動産市場に参入できるため、融資なしでの投資も可能です。

また、デジタル証券として取引され、その記録は改ざんが困難なブロックチェーン上で行われます。

証券の発行、譲渡、償還といった取引が発生した場合、ブロックチェーン上の情報を書き換えることで、煩雑な登記手続きや所有権移転の手続きを経ることなく、迅速かつ効率的に権利の移転が実現されます。

不動産デジタル証券の市場での位置付け

不動産デジタル証券は、従来の不動産投資とは異なり、デジタル市場で取引されることにより、より多くの投資家にアクセス可能です。

資産の流動性が大きく向上し、投資家にとって有利な環境が整っています。

また、金融商品取引法の改正により、デジタル証券の法的な枠組みも強化され、より安全に取引できるようになっています。

不動産デジタル証券（ST）を活用したおすすめサービス

不動産デジタル証券（ST）は、ブロックチェーン技術を利用して不動産投資を小口化し、より多くの投資家がアクセスできる新しい投資手段です。

この革新的なサービスを活用することで、少額の資産からでも不動産市場に参加でき、流動性が高く透明性のある取引が可能になります。

ALTERNA（オルタナ）（三井物産グループ）

ALTERNA（オルタナ）は、三井物産グループが提供するデジタル証券です。

オルタナの大きな特徴は、
三井物産グループの持つ豊富な知見やネットワーク、そして厳格な審査体制に基づいた質の高いデジタル証券を取り扱っている点です。

投資家は、これまで機関投資家などが中心に投資してきたような優良資産への小口投資が可能になります。

オルタナを通じて提供される不動産STは、商業施設や物流施設、レジデンスなど、多岐にわたる物件を対象としています。

それぞれのSTは、物件の収益性やリスク特性などが詳細に開示されており、投資家は自身の投資戦略やリスク許容度に合わせて商品を選択することができます。

また、オルタナは、デジタル証券の購入から管理、分配金の受け取りまで、オンライン上で完結するプラットフォームを提供しており、利便性の高さも魅力の一つです。

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不動産デジタル証券を活用するメリット”3選”

不動産デジタル証券は、従来の不動産投資に比べて、より多くのメリットを投資家にもたらします。

特に、少額から投資を開始できる小口化、資産の流動性向上、そしてブロックチェーン技術を駆使した透明性の高い取引が特徴です。

これらのメリットにより、不動産市場へのアクセスがより広がり、投資家にとって魅力的な選択肢となります。

不動産デジタル証券のメリット：1.小口化による投資のしやすさ

不動産デジタル証券の最大のメリットの一つは、小口化による投資のしやすさです。

従来の不動産投資では、多額の資金が必要であり、少額からの投資が難しい場合がありました。

しかし、デジタル証券を活用すれば、投資家は少額の資産で不動産市場にアクセスでき、従来の投資家以外にも投資の機会が広がります。

投資家は自分の資産規模に合わせた投資が可能となり、リスクを分散することができます。

不動産デジタル証券のメリット：2.流動性の向上と資産管理の簡便さ

不動産デジタル証券のもう一つのメリットは、流動性の向上です。

従来の不動産投資は、売買が難しく、取引のタイミングによっては資産の流動性が低くなることがありました。

しかし、デジタル証券として取引される不動産は、証券市場で売買可能であり、投資家はいつでも迅速に取引を行えます。

また、ブロックチェーン技術により、取引履歴や所有権が透明に記録され、資産管理が非常に簡便になります。

不動産デジタル証券のメリット：3.ブロックチェーン技術の利点

ブロックチェーン技術は、不動産デジタル証券におけるもう一つの強力な利点です。

従来の不動産投資では、取引の透明性や管理において課題がありましたが、ブロックチェーンを利用することにより、すべての取引記録が公開され、検証可能になります。

投資家は安心して取引を行うことができ、不正や詐欺のリスクが減少します。

さらに、デジタル証券は迅速な決済と即時反映が可能となり、取引の効率性が大きく向上します。

不動産ST（デジタル証券）を活用するデメリット・注意点

不動産デジタル証券は、多くのメリットを提供しますが、いくつかのデメリットやリスクも存在します。

特に市場の変動リスクやセキュリティトークンに関する課題、購入時の注意点が挙げられます。

不動産デジタル証券のデメリット：市場の変動リスクについて

不動産デジタル証券は、一般的な不動産市場と同様に、市場の変動に影響を受けます。

具体的には、地域や経済状況、金利の変動などが不動産の価値に影響を与え、それが証券価格にも反映されます。

特に、不動産の価値が下がった場合、デジタル証券の価格も影響を受けることになり、投資家が損失を被るリスクがあります。

不動産デジタル証券のデメリット：セキュリティトークンのリスクと課題

不動産デジタル証券は、セキュリティトークンとして取引されますが、この技術にはいくつかのリスクがあります。

まず、セキュリティトークンを発行するための法律や規制がまだ発展途上であり、将来的に規制の変更や新たな法律が適用される可能性があります。

さらに、ブロックチェーン技術に依存しているため、技術的な問題やサイバー攻撃によるリスクも考慮する必要があります。

投資家はこれらのリスクを認識し、慎重に投資判断を行うべきです。

不動産デジタル証券のデメリット：購入時の注意点と必要な情報

不動産デジタル証券を購入する際には、十分な情報収集が必要です。

発行元の信頼性や証券の透明性、取引所のセキュリティ状況を確認することが重要です。

また、投資対象となる不動産の詳細や運営方法、収益性なども調べる必要があります。

購入後には、デジタル証券の管理方法や取引方法を理解しておくことが大切です。

不動産ST（デジタル証券）不動産投資におけるREITとの比較

不動産投資信託（REIT）と不動産デジタル証券は、どちらも不動産に関連した投資手段ですが、その特徴や利回り、投資対象としてのメリットにはいくつかの違いがあります。

それぞれの特性を理解することで、投資家は自分に適した投資方法を選ぶことができます。

REITと不動産デジタル証券の特徴

REITは、複数の不動産を保有する法人がその収益を分配する形で投資家にリターンを提供する仕組みです。

通常、REITは不動産管理を行う企業が運営し、株式市場で取引されます。

一方、不動産デジタル証券は、ブロックチェーン技術を活用し、不動産を小口化してデジタル証券として取引する新しい形態です。

デジタル証券は流動性が高く、個々の不動産投資家でも少額から投資を始めやすいという特徴があります。

利回りの違いとその要因

REITの利回りは、主に不動産の収益から得られる賃貸収入や売却益に基づいています。

市場全体の影響を受けやすく、経済状況や金利の動向が利回りに大きな影響を与えます。

これに対して、不動産デジタル証券は、特定の不動産の価値や収益性に基づくため、物件の個別要因が利回りに影響します。

デジタル証券は小口化が可能で、分散投資を通じてリスクを減らし、利回りの安定性を高めることができます。

投資対象としてのそれぞれのメリット

REITの主なメリットは、安定した配当収入と規模の大きさにあります。

多くの不動産を保有し、安定した収益源を提供するため、リスクが分散されます。

デジタル証券は、小口化によって少額から投資を行えるため、個人投資家にも適しており、流動性の高さと透明性も魅力的です。

また、ブロックチェーン技術を活用することで、取引の迅速さと安全性が向上し、投資家にとって有利な環境が整っています。

不動産ST（デジタル証券）に関するよくある質問・サービス利用前に確認しておきたい情報について解説

不動産ST（デジタル証券）について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問：確定申告は必要ですか？

不動産デジタル証券では、選択した口座によって確定申告の要否が異なります。

よくある質問：取引手数料はかかりますか？

不動産デジタル証券の取引には、証券会社により取引手数料が発生する場合があります。

手数料の詳細は、利用する証券会社の規定に従うことになります。

*ALTERNA（オルタナ）の場合、
ファンドの運用期間が終了すると、投資対象となる不動産の売却を行い、その際1%の手数料が発生します。

不動産STを活用した不動産投資サービス：こんな方におすすめします

参考ページ：ALTERNA・オルタナ（三井物産グループ）