《2025年4月》不動産クラウドファンディングの評判はどう？おすすめ口コミランキング

不動産クラウドファンディングの評判・口コミ・実際に投資している人の体験談をご紹介

と言われることがあります。

現物の不動産投資で利回り”4%”なのに、
不動産クラウドファンディングだと”8%”（10%以上も）ってどうゆうこと？

6カ月の短期で利回り”6%”って、逆に何かのリスクがあるんじゃん？

金融機関から融資してマンション投資をおこなうより、楽にお金増えるってあり得る？

など、疑問に思う人もいるでしょう。

しかし、不動産クラウドファンディングのスキームを理解すると、その疑問は一瞬でなくなり、投資意欲が沸いてくると思います。

不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングのスキームを紹介すると、

不動産クラウドファンディングは、
「不動産特定共同事業法」の電子取引認可を受けた事業者だけが提供できるサービスです。

インターネットを通じて、投資家から出資を募り、預かった資金（優先出資）と、運営会社の出資（劣後出資）をもとに、現物不動産を運用（賃貸・売買）し、得られた利益の一部を投資家に分配する(シェアする)仕組みです。

引用；ヤマワケエステート

不動産クラウドファンディングの利回りが高い理由

現物の不動産投資も不動産クラウドファンディングも、

物件を購入（所有）し、

・インカムゲイン（家賃収入）

・キャピタルゲイン（売却益）

を得るというモデルに、それほど違いはありません。

しかし、お金の用意の仕方に大きな違いがあります。

・現物の不動産投資は、金融機関（主に銀行）から融資を受けます。

・不動産クラウドファンディングは、投資家からお金を集めます。

現物不動産投資の場合、
金融機関は、プレーヤーと不動産に厳しい審査が入ります。
年収・会社規模・勤続年数・購入不動産の価値・・・。

特に、購入する不動産（物件）の価値・権利関係など現在の立ち位置を厳しく調査し、少しでも不安のある物件の場合、融資がおりません。

逆に、不動産クラウドファンディング会社は、金融機関から排除されるような物件を安く入手しファンドを設定します。

例えば、
・権利関係が複雑な物件（共有名義）
・法定耐用年数が超過している物件
・構造（耐震性等）に問題がある物件
・法規制の対象となる物件
などになります。

不動産売買市場からすれば、手が付けられにく安く売買されている物件がそれです。

しかし、その立ち位置も、
・共有名義不動産を単独名義に変更
・耐震補強・リフォーム
・接道義務（セットバック等）のクリア
などを施すことで通常のルートに乗ります。

不動産クラウドファンディング会社は、このような再生可能な安い物件をファンドに組み込みながら、高利回りを実現しているという訳です。

安く仕入れている以上、最低限の利回りを設定したとしても、現物不動産投資よりかなり高い想定利回り、さらにプラン設計・管理は不動産のプロが管理、これが不動産クラウドファンディングなのです。

今回は、その中の不動産クラウドファンディングについて

• 不動産投資型クラウドファンディングとは
• 不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット
• おすすめ不動産型クラウドファンディング比較
• 不動産クラウドファンディングの口コミ・投資体験談
• 不動産も取り扱う投資型クラウドファンディング・ソーシャルレンディング

を紹介します。

不動産クラウドファンディングで手元にどれだけ残るの？

不動産クラウドファンディングに投資を考える際、最も気になるのは「最終的にどれだけのリターンが手元に残るのか？」という点です。

例えば、利回り8％の案件に1年・100万円を投資した場合、税率は20.42%

• 1年間の配当金:
  100万円 × 8％ ＝ 8万円
• 源泉徴収税額:
  8万円 × 20.42％ ＝ 16,336円
  *所得税（20％）＋復興特別所得税（0.42％）= 20.42%
• 手取りの配当金:
  8万円 – 16,336円 ＝ 63,664円

最終的に手元に残る配当利益は63,664円となります。

不動産クラウドファンディングに投資する時の注意点

不動産クラウドファンディングを始めるにあたり、注意する点・デメリットを先に紹介します。

不動産クラウドファンディングの注意点：ファンドの数が少ない

冒頭で紹介した通り、不動産クラウドファンディングで紹介されるファンドは物件ありきという側面があります。

そのため、投資を希望する特定の地域や物件種別に対応するファンドが存在しない、希望に合った投資チャンスを見つけることが困難になることが多々あります。

また人気のファンドは募集開始後すぐに満額に達することが多く、タイミングによっては投資機会を逃すことも少なくありません。

ファンドの選択肢が限られているため、適切な比較検討が困難になりがちです。

不動産クラウドファンディングの注意点：なかなか当選しない

特に人気のファンドには多くの応募があり、抽選で落選するリスクが高まります。

投資希望者が多いファンドでは抽選方式が採用されており、確実に投資できるわけではありません。

また投資者一人当たりに設定された投資額の上限により、希望する額（投資資金）をフルに投資できない場合があります。

不動産クラウドファンディングの注意点：1口1万円という小額投資

1口1万円という小額投資は、特に初心者や小額で投資を始めたい方には魅力的な選択肢かもしれませんが、資金の有効活用という観点からは注意が必要です。

例えば、手元に100万円がある場合、この形式では100個の異なるファンドに投資する必要があるため、管理や追跡が非常に面倒になります。

時間と労力の両面でコストがかかり、投資のシンプルさを損なう可能性があります。

不動産クラウドファンディングをランキング集計する上で

不動産クラウドファンディングのランキングを集計する際には、いくつかの重要な評価指標を考慮する必要があります。

• ファンド組成の多さ
• 募集金額・募集口数の多さ
• 平均想定利回りの高さ
• 劣後出資比率の割合

など様々な観点でランキング・比較することが可能です。

高利回り・平均想定利回りが高い不動産クラウドファンディングランキング・口コミ

投資家が不動産クラウドファンディングに注目する最大の理由の一つは、高い想定利回りです。

高利回りは、それに比例するリスクも伴いますが、適切なリスク管理とともに、魅力的な収益機会を提供します。

直近4ファンドの平均利回り（2024年12月調べ）

ファンド組成の多い・案件の多い不動産クラウドファンディングランキング・口コミ

ファンド組成の多い不動産クラウドファンディングプラットフォームは、投資者にとって多様な投資選択肢を提供します。

数多くのファンドが組成されることは、さまざまな地域や物件タイプへの投資機会が広がることを意味し、投資家がリスク分散を図りながらポートフォリオを拡大できる大きな利点です。

• CROWDBANK（クラウドバンク）
• オルタナバンク
• TECROWD(テクラウド)
• 大家どっとこむ

募集金額・募集口数の多い不動産クラウドファンディングランキング

大きな募集金額と多数の募集口を持つクラウドファンディングプラットフォームは、幅広い投資家に対応することができます。

特に小口投資を希望する投資家にとって、少額から始められることは大きな魅力となります。

投資期間が短い不動産クラウドファンディングランキング・口コミ

不動産クラウドファンディングにおける投資期間は、投資家にとって非常に重要な要素の一つです。

一般的に、不動産投資は長期的（20年・30年）な視点での運用が求められますが、クラウドファンディングは数年単位、ファンドの中には3カ月・6カ月などの短期的なファンドもあります。

劣後出資比率の割合が高い不動産クラウドファンディングランキング・口コミ

劣後出資を採用しているプラットフォームでは、通常の出資よりも高いリスクを負いますが、それに見合う高リターンを期待できる可能性があります。

劣後出資比率の高さでは、つくるファンドがダントツです。

通常、10%・20%が普通の中、86%という驚異の劣後割合です。

表の通り、2.1億円の価値不動産が、仮に3000万円の価値になるまで、元本毀損の心配はありません。

これは、より経験豊富な投資家や、高いリスクを取る準備ができている投資家に適しています。

口コミから見る不動産クラウドファンディングランキング47選

不動産クラウドファンディングでは、適切なファンドの選択とタイミングが投資成功の鍵を握ります。

また、多くのプラットフォームでは投資を開始する前に会員登録が必須であり、マイナンバーカードなどの身分証明書が求められることが一般的です。

クラファン会社は、「支払調書」を税務署に提出します、その際、マイナンバー情報の記述が含まれます。
犯罪による収益の移転防止に関する法律の第2条2項26に規定された「特定事業者」は、マイナンバーカードの管理のもとに運営されています。
逆に言えば、マイナンバーカードが求めれない会社は、比較時にマイナスポイントと判断することもリスク管理の1つになります。

そこで、

• 気になる不動産クラウドファンディングの案件数
• 投資しやすい人気の不動産クラウドファンディングはどこか？
• 複数の投資会社への登録してもいいのか？
• 不動産クラウドファンディング比較で重要な想定利回りは信じていいのか？適正水準なのか？
• 1万口以上の投資が可能な不動産クラウドファンディングはどこか？

など、Googleクチコミ、TwitterやInstagram、フェイスブック、公式サイトから良い口コミ（レビュー）・悪い口コミ・騙された・怪しい・融資が断られた・信用できないなどのクチコミもあわせて紹介します。

おすすめのソーシャルレンディング・配当型クラウドファンディング

ソーシャルレンディングは、
インターネットを通じて、多くの個人から少額ずつ資金を集め、企業やプロジェクトに投資する仕組みです。

従来の大規模な投資とは異なり、少額から投資が可能で、多様なプロジェクトに分散投資できるのが特徴です。

投資型クラウドファンディング …

不動産特化型ソーシャルレンディング …

融資型クラウドファンディング …

配当型クラウドファンディング …

不動産担保ファンド …

船舶専門クラウドファンディング …

不動産に限らず、船舶・事業・企業に投資でき、信頼性が高く、利用者に多大なメリットをもたらすおすすめのソーシャルレンディングおよび投資型クラウドファンディングプラットフォームを紹介します。

不動産クラウドファンディングの優先劣後構造とは？（セイムボート出資）

あえて”優先出資”・”劣後出資”という書き方をしましたが、

不動産クラウドファンディングの特徴の１つが、優先劣後構造によるリスクの低減です。

セイムボート出資とも言われ、投資家・事業者双方が、資金を出資し、リターンを得る形態の出資方法です。

• 不動産クラウドファンディング
• マンション投資（一般的な）

を比較した場合、

マンション投資は、空室や設備故障・修繕費等が発生すると、

• 家賃が入ってこない
• 急な出費が発生する

すべてオーナーに降りかかります。

不動産クラウドファンディングの場合、

空室や設備故障・修繕費など予測通りに収益が生じなかった場合、運営会社が一定の割合、負の部分を引き受けてくれます。

元本の償還や配当の支払いを優先出資者（投資家）に優先的におこなうことで、 投資家に対する元本および配当金の安全性を高めてくれます。

【不動産評価額が1000万円から850万円に下落した場合】

引用：ONIGIRI Funding(おにぎりファンディング)

ファンドごとに、劣後出資比率に違いはありますが、20%～30%が一般的です。

不動産売却時においても適用されるため、仮に資産価値が10%下落したとしても、劣後出資者（運営会社）が損失を負う形なので、投資家の元本への影響は出ません形になります。

不動産投資とクラウドファンディングを比較しても、
空室リスクだけ見てもクラウドファンディングの方がリスクは小さいと言えます。

さらに、不動産価格が高値推移している現状は、
リスクを軽減できる不動産投資クラウドファンディングのほうがおすすめと言えるかもしれません。

リスクを抑えるマスターリース契約

マスターリース契約は、不動産投資の一形態で、投資家がプロパティを賃借し、それをさらに他のサブテナントにサブリースする契約です。

この契約によって、元の所有者から物件の管理責任が移行され、投資家（マスターテナント）が全体の運用を行い、収益を上げることが可能です。

マスターリースは特に商業用不動産でよく利用され、投資家は初期投資を抑えつつ、物件から収益を得ることができます。

この契約により、物件の管理や運用を第三者が一括しておこなうため、投資家は運用の手間を省きながら安定した収益を期待できます。
参考：利回り不動産

不動産クラウドファンディングに投資するメリット

不動産クラウドファンディングも投資なので、
優先劣後構造があるとはいえ、ノーリスクというわけではありません。

そこで、不動産クラウドファンディングを比較する上でポイントとなるメリット・デメリットを紹介します。

不動産クラウドファンディングのメリット：購入・管理などの手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、スマホで簡単に投資完了です。

銀行などの金融機関の審査や年収縛りもありません。

物件の選定・購入・客付け（入居者募集）の必要もありませんし、不動産管理（家賃の集金・苦情対応・設備交換）の必要もありません。

投資後は配当を待つだけ、定期的に通帳のチェックをだけです。

不動産クラウドファンディングのメリット：少額（1万円）から投資を始められる

一般的な不動産投資は、金融機関から融資を受けるなど数千万円単位のお金が必要となります。

その点、不動産クラウドファンディングは投資家を集めて物件に投資するため、少額から始めることが可能です。

多くの不動産クラウドファンディング会社は”1万円”からの出資が可能なのでおすすめです。

不動産クラウドファンディングのメリット：高い利回りが期待できる

銀行の利息は、0.002%です。
100万円を銀行定期預金で1年間運用した場合の”20円”の運用益です。

不動産クラウドファンディングは、ファンドによって配当が変わってきますが、5%～8%（10%）が設定されています。

• 5%で計算すれば”50,000円”
• 8%で計算すれば”80,000円”

の計算になります。
投資なので元本保証や想定利回りなどの確約はありませんが、高い利回りを期待できると思います。

不動産クラウドファンディングに投資するデメリット

もちろん、デメリットもあります。

優先劣後構造で投資家は一定の割合で守られていますが、元本保証ではありません。

想定を大きく下回れば劣後出資比率を越え、想定利回りより分配金が下がることもあります。

不動産クラウドファンディングのデメリット：キャッシュ・現金が必要

投資には、投資するためのお金が必要です。

リアルな不動産投資は、投資の中でも唯一、金融機関からの融資・借金してできる投資ですが、

不動産クラウドファンディングは、株式投資やREIT同様、キャッシュ（自己資金）が必要なります。

おすすめする不動産クラウドファンディングは、そのため小資金からできる・１万円から投資が可能な形がとられています。

不動産クラウドファンディングのデメリット：途中解約ができない

株式投資も不動産投資もREITも売りたい時に売却することが可能です。

時間はかかりますが、不動産投資もオーナーの意思で売却が可能です。

しかし、不動産クラウドファンディングは、基本的に運用期間が終了まで解約ができません。

不動産クラウドファンディングのデメリット：投資するファンドが少ない

冒頭でも紹介した通り、不動産クラウドファンディングにおいて、
リスクともデメリットとも言えないですが、少し残念なのが投資するファンド数が少ないところです。

せっかく投資したいのに、

• 人気のファンドに投資家が集中して申し込みできなかった
• 投資したいタイミングにファンドがなく、後日確認したら募集が終わっていた
• 抽選申し込みで落選した

楽天やAmazonなどで商品を検索し購入するようにうまくはいきません。

ファンド会社も闇雲にファンドを立ち上げ、失敗しては口コミや評判にもかかってきますし、そもそも想定利回りが低いファンドは立ち上げても意味がありません。

それもあり投資家は、
事前にクラファンサイトの会員登録・口座開設までを済ませ、ファンドが立ち上がりスケジュール・日時を確認する準備が必要となります。

情報収集も1つのポイントとなります。

不動産クラウドファンディングのデメリット：節税効果・税制上のメリットが少ない

不動産投資は、節税効果が期待できるというイメージがありますが、不動産クラウドファンディングは、不動産の購入や売買を直接おこなうものではないため、税制上の優遇措置は期待できません。

クラウドファンディング投資の収益は「雑所得」になります。

給与所得と雑所得は合算され、その金額に対して所得税がかるため、年収（給料）が高ければ高いほど税率が高くなってしまいます。

また、現物不動産投資のように、固定資産税や修繕費などの経費を控除することができません。

不動産クラウドファンディングで得られる収益は、一般的に雑所得として扱われ、20万円以上の利益が出た場合、確定申告の必要があります。

経費計上など税制上、節税対策を目的とする場合は、現物の不動産投資をおすすめします。

ちなみに、法人としてクラウドファンディングをおこなう場合は、経費計上の幅が広がります。

不動産クラウドファンディングのよくある質問：投資への不安を解決

不動産クラウドファンディングについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。

よくある質問詳細はコチラ

おすすめ不動産クラウドファンディング比較：まとめ

不動産関連の投資として、

• REIT（リート）
• 不動産クラウドファンディング
• 不動産投資

を挙げることができます。

以前、不動産投資・クラウドファンディング・REIT（リート）3つを比較としてメリット・デメリットを紹介しました。

投資は、たくさんの金額を張って、大きく儲けるものではありません。

年利5％でも十分資産形成が可能です。

例えば
毎月”3万円”を想定利回り:年率）”5%”で資産運用シミュレーションにかけると
20年後、最終積立金額12,331,010円になります。
30年後、24,967,759円になります。

不動産クラウドファンディングは、少額でコツコツ投資が可能です。

• 不動産投資
• 不動産クラウドファンディング
• 株式投資・国債

など、分散投資の1つして・不動産クラウドファンディング比較として参考にしてもらえればと思います。