不動産クラウドファンディングとは？不動産クラウドファンディングの口コミ・評判堂
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多くの投資家から資金を集め、その資金を使って様々な種類の不動産（マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など）を購入・運用し、そこから得られる収益を投資家に分配する仕組みです。
《仕組みの概要》
- ファンド組成
特定の不動産物件を対象とした投資ファンドが組成されます。 - 投資家募集
インターネット上で投資家が募集されます。 - 資金調達
募集期間中に目標金額以上の資金が集まるとファンドが成立し、運用が開始されます。 - 不動産運用
集まった資金で不動産が購入・運用されます。 - 収益分配
運用によって得られた家賃収入（インカムゲイン）や不動産の売却益（キャピタルゲイン）が、投資額に応じて投資家に分配されます。 - 元本償還
原則として、運用期間が終了すると投資元本が投資家に返還されます。
引用；ヤマワケエステート
不動産クラウドファンディングで手元にどれだけ残るの？
不動産クラウドファンディングに投資を考える際、最も気になるのは「最終的にどれだけのリターンが手元に残るのか？」という点です。
例えば、利回り8％の案件に1年・100万円を投資した場合、税率は20.42%
- 1年間の配当金:
100万円 × 8％ ＝ 8万円 - 源泉徴収税額:
8万円 × 20.42％ ＝ 16,336円
*所得税（20％）＋復興特別所得税（0.42％）= 20.42% - 手取りの配当金:
8万円 – 16,336円 ＝ 63,664円
最終的に手元に残る配当利益は63,664円となります。
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不動産クラウドファンディングの種類
不動産クラウドファンディングには、
- 「不動産投資型クラウドファンディング」
- 「融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）」
- 共同事業
投資家は組合員として、不動産の所有・運用に共同で関与します。 - 権利義務
各組合員は、出資割合に応じて権利を持ち、義務を負います。 - 損益分配
損益は、原則として出資割合に応じて各組合員に分配されます。 - 責任
組合員は、組合の債務について、出資額に応じて責任を負います（無限責任）。 - 事業委任: 投資家は事業者（不動産会社など）に不動産の運用を委任します。
- 権利: 投資家は、出資額に応じて損益の分配を受ける権利を持ちます。
- 責任: 投資家の責任は、出資額を限度とする有限責任となります。
の2種類があります。
不動産投資型クラウドファンディングとは？
不動産投資型クラウドファンディングは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産から得られる収益（賃料収入や売却益）を投資家に分配する仕組みです。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 投資対象 | 不動産そのもの（マンション、オフィスビル、商業施設など） |
| 収益源 | 不動産の賃料収入や売却益 |
| リスク | 不動産価格の変動、空室リスク、災害リスクなど |
| リターン | 不動産の賃料収入や売却益に応じた分配金 |
| 仕組み | 投資家はファンドに出資し、ファンドが不動産を購入・運用する |
融資型クラウドファンディングとは？
融資型クラウドファンディングは、投資家から集めた資金を企業や個人に融資し、その利息を投資家に分配する仕組みです。
ソーシャルレンディングとも呼ばれます。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 投資対象 | 企業や個人への融資 |
| 収益源 | 融資の利息 |
| リスク | 貸し倒れリスク、延滞リスクなど |
| リターン | 融資の利息に応じた分配金 |
| 仕組み | 投資家は融資型ファンドに出資し、ファンドが企業や個人に融資する |
不動産クラウドファンディングの出資形態
不動産クラウドファンディングの出資形態には、主に「任意組合」と「匿名組合」の2種類があります。
| 区分 | 任意組合 | 匿名組合 |
|---|---|---|
| 形態 | 共同事業 | 事業委任 |
| 投資家 | 組合員 | 匿名組合員 |
| 権利義務 | 出資割合に応じて | 出資額に応じて |
| 責任 | 無限責任 | 有限責任 |
| 収益性 | 高い | 比較的低い |
| 手続き | 複雑 | 簡便 |
任意組合とは？
任意組合は、民法上の組合契約に基づいて成立する、2人以上の出資者による事業体を指します。
不動産クラウドファンディングにおいては、複数の投資家が出資し、共同で不動産を所有・運用する形態となります。
数人の馬主が集まり、お金を出し合って1頭の馬を購入し、レースに出すようなものです。
共同で不動産を所有・運用するため、高い収益性が期待でき、不動産の所有者となるため、相続税・贈与税などの節税効果が期待できます。
匿名組合とは？
匿名組合は、商法上の匿名組合契約に基づいて成立する、出資者と事業者の関係を指します。
一口馬主のようなもので、特定の法人が馬を所有し、馬主の名前は公開されず、運営に直接関与することもなく、利益（例えば、レースの賞金など）の分配を受けます。
不動産クラウドファンディングにおいては、投資家は匿名組合員として出資し、事業者が不動産の運用を行います。
多くのクラファン会社は、匿名組合で投資家を募り、投資家は少額での投資が可能です。
参考：COZUCHI（コヅチ）
専門家（事業者）に運用を任せられるため、手軽に不動産投資を始められ、リスクを抑えることができます。
任意組合に比べて、収益性が低い場合があり、節税効果はそれほどありません。
不動産クラウドファンディングの投資家を守る優先劣後構造
不動産クラウドファンディングでは、投資家を保護するための仕組みとして多くのファンドで「優先劣後構造」が採用されています。
優先出資者
一般投資家が該当します。
優先的に分配金を受け取る権利があります。
損失が発生した場合、劣後出資者の出資分が先に損失を負担するため、元本割れのリスクが軽減されます。
劣後出資者
不動産クラウドファンディング事業者や関係者が該当します。
優先出資者よりも後に分配金を受け取ります。
損失が発生した場合、優先出資者の損失を補填する責任を負います。
劣後比率とは
ファンド全体の出資額に占める劣後出資者の出資額の割合を指します。
例えば、ファンド全体の出資額が1億円で、劣後出資者の出資額が2000万円の場合、劣後比率は20%となります。
劣後比率が高いほど、投資家（優先出資者）の保護は厚くなります。
なぜなら、損失が発生した場合に、劣後出資者が負担する金額が増えるからです。
例えば、上記の例（劣後比率が20%）で、
ファンドに1500万円の損失が発生した場合、
劣後出資者が1500万円全額を負担、投資家は守られます。
引用：まにわく
ファンドに2500万円の損失が発生した場合、
劣後出資者が2000万円を負担、優先出資者は500万円を負担する形になります。
劣後比率は高いことに越したことはありませんが、それは募集額が、その分圧縮されることになります。
・募集総額：1億円
・劣後出資：2000万円（20%）
・募集額：8000万円
のようなイメージです。
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