不動産クラウドファンディングとは？口コミ・評判から利回り・リスク・選び方まで解説

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「銀行にお金を置いているだけでは、なかなか増えない」

「不動産投資には興味があるけれど、マンションを買うほどのお金はない」

「株やFXほど値動きを毎日気にしたくない」

そんな人から注目されている投資方法のひとつが、

不動産クラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングなら、

自分でマンションやアパートを購入しなくても、

複数の投資家でお金を出し合い、不動産へ投資する

ことができます。

サービスによっては、

1万円程度から投資できるファンド

もあります。

さらに、

• 物件探し
• 入居者募集
• 家賃回収
• 建物管理
• 売却

などを自分で行う必要はなく、

運用は基本的に事業者へ任せられます。

つまり、

「不動産を買う」のではなく、「不動産事業へ少額から参加する」

というイメージです。

一方で、

不動産クラウドファンディングは、

預金ではありません。

投資です。

そのため、

• 元本割れ
• 分配金の減少
• 運用期間の延長
• 売却価格の下落
• 空室
• 災害
• 事業者の経営リスク

などがあります。

国土交通省も、不動産クラウドファンディングの拡大を踏まえ、事業者向けの実務手引書で投資家保護や事業リスクへの対応などを整理しています。

だからこそ、

不動産クラウドファンディングでは、

「利回りが高いから投資する」

だけでは不十分です。

重要なのは、

利回り・物件・運営会社・劣後比率・運用期間・出口戦略まで確認すること。

不動産クラウドファンディングの口コミ・評判堂では、

• 不動産クラファンの仕組み
• サービスの口コミ・評判
• 最新ファンド
• 想定利回り
• 優先劣後構造
• 元本割れリスク
• 運営会社
• キャンペーン
• 中途解約
• ファンドの選び方

などを分かりやすく紹介しています。

「高利回り」だけに目を奪われず、自分で案件を判断できるようになる。

そのための情報をお届けします。

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不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは、

インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、

その資金を使って不動産を取得・運用し、

そこで得られた利益を投資家へ分配する仕組みです。

対象になる不動産は、

• マンション
• アパート
• オフィス
• ホテル
• 商業施設
• 物流施設
• 開発用地
• 別荘・宿泊施設

などさまざまです。

国土交通省も、電子的に取引を完結する不動産クラウドファンディングなどによって、一般投資家向けの商品が拡大しているとしています。

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不動産クラウドファンディングの仕組み

一般的な流れは、

1．ファンドが公開される

運営会社が、

投資対象となる不動産や募集条件を公開します。

2．投資家が申し込む

投資金額を決めて申し込みます。

募集方法には、

• 先着方式
• 抽選方式

などがあります。

3．ファンドが運用される

集めた資金などで対象不動産を取得・運用します。

4．収益が発生する

主な収益源は、

• 賃料収入
• 不動産売却益

などです。

5．投資家へ分配される

ファンドの条件に基づき、

利益が投資家へ分配されます。

6．運用終了・償還

運用終了後、

契約条件に基づいて出資元本の償還が行われます。

ただし、

元本が必ず全額戻るという意味ではありません。

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不動産クラファンは「元本保証」ではない

ここは、

最初に理解しておきたいポイントです。

不動産クラウドファンディングは、

投資商品です。

そのため、

元本割れする可能性があります。

例えば、

1,000万円で取得した不動産を、

最終的に900万円でしか売却できなければ、

100万円の損失が発生します。

賃料収入についても、

• 空室
• 家賃下落
• 滞納
• 修繕費

などによって、

当初の想定どおりにならない場合があります。

つまり、

想定利回り＝約束された利回り

ではありません。

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想定利回り5％・8％・10％は何が違う？

不動産クラウドファンディングでは、

「想定利回り8％」

「年利10％」

などの数字が目立ちます。

例えば、

100万円を1年間、

想定利回り8％のファンドへ投資した場合、

単純計算では、

100万円×8％＝8万円

の分配金が想定されます。

ただし、

ここで重要なのが、

「なぜ8％出せるのか？」

です。

利回りの原資には、

• 賃料
• 物件売却益
• 開発利益
• バリューアップ利益

などがあります。

一般に、

高いリターンを期待する案件ほど、

確認すべきリスクも増えます。

だから、

利回りだけでファンドを選ばないこと

が大切です。

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なぜ現物不動産より高い利回りの案件がある？

例えば、

都心ワンルームマンションでは、

利回りが数％程度の物件も少なくありません。

一方、

不動産クラファンには、

想定利回り6％、

8％、

10％を超える案件もあります。

「同じ不動産なのに、なぜ？」

と思いますよね。

理由のひとつは、

投資対象・収益構造が違うからです。

例えば、

• 土地の仕入れ
• 建物開発
• リノベーション
• 再販
• ホテル運営
• 短期間の売却益

などを収益源とする案件では、

単純な賃貸マンション投資とはリスク・リターンが異なります。

つまり、

高利回り＝お得

ではなく、

高利回りには高利回りになる理由がある

と考えることが重要です。

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投資家を守る「優先劣後構造」とは？

不動産クラウドファンディングで、

よく見る言葉が、

優先劣後構造

です。

ファンドへの出資を、

• 優先出資
• 劣後出資

に分ける仕組みです。

一般投資家は、

優先出資者

になります。

事業者などが、

劣後出資者

になります。

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劣後比率20％なら、20％まで元本保証？

ここは非常に重要です。

例えば、

総額1億円のファンドで、

• 投資家：8,000万円
• 事業者：2,000万円

なら、

劣後比率は20％です。

不動産売却などによって、

1,500万円の損失が出た場合、

仕組み上、

劣後出資2,000万円の範囲内であれば、

優先出資部分への損失を吸収できる設計になります。

しかし、

損失が3,000万円なら、

劣後出資だけでは吸収できません。

つまり、

「劣後比率20％＝絶対に20％まで元本が保証される」

という意味ではありません。

契約内容やファンドの損失状況によって異なります。

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劣後比率は高いほどいい？

投資家保護だけを見ると、

一般には劣後出資が厚い方が、

損失吸収余力は大きくなります。

しかし、

劣後比率だけで安全性は決まりません。

例えば、

• 不動産価格
• 物件取得価格
• 出口戦略
• 借入
• 運営会社
• 運用期間

なども確認する必要があります。

10％だから危険、

30％だから安心、

という単純なものではありません。

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不動産クラファンの最大のメリットは「運用を任せられること」

現物不動産投資では、

物件を購入した後も、

• 入居者募集
• 管理会社
• 修繕
• 家賃回収
• 空室対策
• 売却

などを考える必要があります。

不動産クラウドファンディングなら、

これらを事業者側が行います。

投資家は、

案件を選んで出資した後、

基本的には運用終了を待ちます。

この、

運用管理を任せられること

が大きなメリットです。

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少額投資できるのも大きな特徴

現物不動産を購入する場合、

数百万円～数千万円規模の資金が必要になることがあります。

一方、

不動産クラウドファンディングでは、

サービスによって、

1万円、

10万円、

など比較的少額から投資できます。

例えば、

100万円を1物件へ投資するのではなく、

10万円ずつ10ファンドへ投資する、

という分散方法も考えられます。

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不動産クラウドファンディングのリスク

メリットだけでなく、

必ずリスクも確認しましょう。

元本割れ

不動産価格が下落するなどして、

元本が減少する可能性があります。

分配金の減少

賃料収入などが想定を下回れば、

分配金が減る場合があります。

運用期間の延長

予定日に不動産が売却できなければ、

運用終了が延期される場合があります。

中途解約できない

ファンドによっては、

運用期間中の自由な解約ができません。

事業者リスク

運営会社の経営状況も重要です。

災害

地震・台風などによって、

対象不動産が被害を受ける可能性があります。

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「予定どおり償還されない」可能性も考える

銀行預金なら、

満期になれば基本的には預金を引き出せます。

しかし、

不動産クラウドファンディングでは、

不動産売却などが予定どおり進まない可能性があります。

例えば、

「運用期間12か月」

と書かれていても、

契約条件によっては延長される場合があります。

だからこそ、

生活費や近いうちに必要なお金を投資しない

ことが重要です。

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中途解約できる不動産クラファンもある？

サービスによって異なります。

原則として、

期間中に自由に解約できないファンドも多くあります。

一方、

サービスによっては、

• 中途解約制度
• 譲渡制度
• 買取制度

などを設けている場合があります。

投資する前に、

「途中でお金が必要になったらどうなる？」

を確認しておきましょう。

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不動産クラウドファンディングのファンドを選ぶ8つのポイント

1．想定利回り

数字だけを見るのではなく、

なぜその利回りになるのか確認します。

2．投資対象

マンション、

ホテル、

土地、

商業施設など、

何へ投資するのか確認します。

3．運用期間

3か月なのか、

1年なのか、

3年なのか。

資金拘束期間を確認します。

4．劣後比率

優先劣後構造がある場合、

比率を確認します。

5．収益源

家賃なのか、

売却益なのか。

6．出口戦略

誰へ、

どのように売却する予定なのか。

7．運営会社

上場企業なのか、

不動産会社なのか、

運用実績なども確認します。

8．途中解約

必要になったときに、

資金を引き出せるのか確認します。

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「高利回り」だけで選ばない

例えば、

Aファンド：想定4％

Bファンド：想定8％

Cファンド：想定15％

と並んでいたら、

Cに目が行くかもしれません。

しかし、

見るべきなのは、

15％という数字ではなく、15％を生み出す事業の中身です。

土地を安く仕入れて売却するのか。

ホテルを運営するのか。

開発するのか。

既存物件の家賃を分配するのか。

収益構造が違えば、

リスクも違います。

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事業者の許可・登録も確認しよう

不動産クラウドファンディングの中には、

不動産特定共同事業法に基づいて行われるものがあります。

国土交通省では、不動産特定共同事業について許可・登録制度を設け、クラウドファンディングを利用する場合の電子取引についても実務上のルールを整理しています。

投資前には、

サービス運営会社の、

許可・登録情報

も確認しましょう。

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不動産クラファンとソーシャルレンディングは違う

似たサービスとして、

ソーシャルレンディング

があります。

しかし、

仕組みは異なります。

比較	不動産クラファン	ソーシャルレンディング
主な対象	不動産事業	企業などへの融資
主な収益	賃料・売却益	利息
主なリスク	不動産価格・空室等	貸倒れ等
投資の性質	出資	貸付型

「クラウドファンディング」という言葉だけで、

同じ商品だと考えないようにしましょう。

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現物不動産投資との違い

現物不動産

自分でマンションやアパートなどを購入します。

不動産クラウドファンディング

ファンドを通じて、

不動産事業へ出資します。

現物不動産には、

• 家賃収入
• レバレッジ
• 不動産そのものを所有できる

などの特徴があります。

一方、

不動産クラファンには、

• 少額投資
• 管理不要
• 複数案件へ分散しやすい

という特徴があります。

どちらが優れているという話ではなく、

投資目的によって使い分ける

ことが大切です。

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口コミは「儲かった」だけで判断しない

不動産クラウドファンディングの口コミには、

「分配金が入りました！」

「利回り10％でした！」

「Amazonギフト券をもらいました！」

といった投稿もあります。

もちろん参考になります。

しかし、

それだけで投資先を決めるのはおすすめできません。

口コミでは、

償還

予定どおり元本が償還されたか。

運用期間

延長された案件はないか。

情報開示

運用状況が分かりやすく報告されているか。

サポート

問い合わせ対応はどうか。

入出金

出金方法や手数料はどうか。

抽選

人気ファンドへ実際に投資できるか。

なども確認しましょう。

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人気すぎて投資できない問題もある

不動産クラウドファンディングでは、

良さそうな案件を見つけても投資できない

ことがあります。

人気ファンドでは、

募集金額を大きく上回る応募が集まる場合があります。

特に、

• 高利回り
• 短期運用
• 都心物件
• キャンペーン

などの案件は人気が集中することがあります。

そのため、

サービスを選ぶときは、

案件の条件だけではなく「実際に投資しやすいか」

も重要です。

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キャンペーンだけを目的に投資しない

不動産クラファンでは、

• Amazonギフトカード
• 電子マネー
• ポイント
• 現金プレゼント

などのキャンペーンが行われることがあります。

お得ではありますが、

キャンペーンは、

投資判断のメインではありません。

例えば、

5,000円分のギフト券をもらうために、

100万円を高リスクな案件へ投資する、

という判断は慎重に行うべきです。

まず、

ファンド自体を見て、その後キャンペーンを見る。

この順番がおすすめです。

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不動産クラファン会社を比較するときのポイント

当サイトでは、

各サービスについて、

• 口コミ・評判
• 想定利回り
• 最低投資額
• 運用期間
• ファンド数
• 劣後比率
• 中途解約
• 入出金手数料
• 運営会社
• キャンペーン

などを調査しています。

例えば、

• COZUCHI
• ヤマワケエステート
• TECROWD
• 利回りくん
• らくたま
• SOLS
• みらファン

など、

サービスによってファンドの特徴は大きく異なります。

「一番利回りが高い会社」ではなく、自分の投資方針に合うサービス

を選びましょう。

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不動産クラファン初心者なら、まず分散から考える

例えば、

投資資金100万円がある場合、

1つの案件へ100万円投資する方法もあります。

しかし、

20万円ずつ、

5案件へ分散する方法もあります。

さらに、

• 運営会社
• 地域
• 不動産種類
• 運用期間

を分けることで、

リスクを分散できます。

不動産クラファンは少額から始められるからこそ、

「全部を1案件へ入れない」

という考え方が使いやすい投資方法です。

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投資前に確認したい10項目

最低限、

次の内容を確認しましょう。

1. 想定利回り
2. 運用期間
3. 投資対象不動産
4. 収益源
5. 出口戦略
6. 劣後比率
7. 運営会社
8. 中途解約
9. 過去の償還実績
10. 元本割れ時の仕組み

そして、

最も重要なのが、

「自分がこの案件を理解できているか」

です。

説明を読んでも、

なぜ利益が出るのか分からない。

出口が分からない。

リスクが分からない。

そんな案件に、

無理に投資する必要はありません。

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不動産クラウドファンディングは「利回り」ではなく「中身」で選ぼう

不動産クラファンは、

少額から始められ、

面倒な物件管理も必要ありません。

不動産投資を、

かなり身近にしてくれた仕組みです。

実際、国土交通省も、クラウドファンディングなどによる一般投資家の参加拡大を踏まえ、不動産特定共同事業の制度・投資家保護について検討を続けています。

しかし、

手軽に投資できることと、リスクが低いことは同じではありません。

利回りが高い。

キャンペーンがお得。

SNSで人気。

それだけでは決めず、

「このファンドは、どうやって利益を生むのか？」

を確認してください。

---

不動産クラファンの「分からない」を「自分で選べる」に

不動産クラウドファンディングの口コミ・評判堂は、

単純に、

「この会社がおすすめ！」

と紹介するためのサイトではありません。

利回り、

運用期間、

優先劣後、

運営会社、

口コミ、

元本割れリスクなど、

投資前に確認したい情報を整理し、

自分で投資先を判断するための情報

を紹介しています。

不動産クラウドファンディングは、

資産形成の選択肢のひとつです。

だからこそ、

高利回りだから飛びつかない。

人気だから投資しない。

元本保証だと思い込まない。

案件の中身を確認したうえで、

余裕資金から検討しましょう。

「利回りを見る前に、その利回りの理由を見る。」

それが、不動産クラウドファンディングで失敗しないための第一歩です。

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