「手軽に不動産投資が始められる！」と話題の不動産クラウドファンディング。
「少額からでも始められるなら、私もやってみようかな？」
もしあなたがそう考えているなら、ちょっと立ち止まってください。
インターネット上では、「やめとけ」といった否定的な声も少なくありません。
- なぜ、これほどまでに意見が分かれるのでしょうか？
- そして、その「やめとけ」の裏には、どんな理由が隠されているのでしょうか？
不動産クラウドファンディングは、確かに多くの人にとって魅力的な投資の選択肢です。
でも、どんな投資にもメリットとデメリット、そして知っておくべきリスクが存在します。
それを知らずに始めてしまうと、「こんなはずじゃなかった…」と後悔することになりかねません。
この記事では、そんなあなたの不安を解消するために、不動産クラウドファンディングの「光と影」を徹底的に解説します。
- 巷で「やめとけ」と言われる具体的な理由とは？
- 実際にどんな「失敗例」があるの？
- 改めて確認しておきたい、隠れたデメリットとは？
- あなたの貴重な資産を守り、賢い投資判断をするために、ぜひこの記事を最後まで読んでみてください。
- 知識を武装すれば、もう「やめとけ」の声に惑わされることはありません。
- あなたの不動産投資が、後悔のない成功へとつながるよう、一緒に見ていきましょう。
- 不動産クラウドファンディングは”やめとけ”といわれる理由”7選”
- 不動産クラウドファンディングは、手軽に不動産投資を始める方法として人気を博していますが、多くのリスクも伴います。
不動産クラウドファンディングにつき、制度設計上の問題や商品としての課題性を含めたリスクについては認識しており、当知恵袋においても「詐欺」「ポンジスキーム」「やめておけ」とのご意見が大半です。
Yahoo知恵袋より- 「やめとけ」と警告する声があるのには、それなりの理由があります。
- 不動産クラウドファンディングが推奨されない場合の理由を詳しく掘り下げ、投資前に考慮すべき潜在的な問題点を紹介します。
- 元本割れリスクや流動性の問題、節税効果の欠如など、投資家が直面する可能性のある多くのデメリットを具体的に説明します。
- やめとけといわれる理由：1.元本割れが発生するリスクがある
- 不動産クラウドファンディングは、不動産価格の下落や、事業計画の失敗によって、投資した元本が戻ってこないリスクがつきまといます。
- 特に、地方の不動産や、特定の業種に特化した不動産など、市場の変動を受けやすい物件への投資は、より大きなリスクを伴います。
- 「元本保証」という言葉に踊らされがちですが、不動産投資は元本保証がされるものではありません。
- 株や債券と異なり、不動産は目に見える資産であり、安定した収益をもたらすイメージがありますが、実際には、空室率の上昇や、建物の老朽化など、様々な要因によって、不動産価値が下落する可能性も十分に考えられます。
- やめとけといわれる理由：2.中途解約・譲渡ができない
- 不動産クラウドファンディングは、一般的に投資期間が長期にわたるため、途中で資金が必要になった場合でも、自由に解約することが難しいケースがほとんどです。
- 不動産という性質上、売却に時間がかかることや、他の投資家との合意が必要になることなどが理由として挙げられます。
- そのため、不動産クラウドファンディングに投資する際には、長期的な視点で資金計画を立てることが重要です。
- 短期的な資金が必要な場合は、不動産クラウドファンディングではなく、他の投資商品を選ぶ方が賢明かもしれません。
- ただ、一部のクラファンでは、中途解約や譲渡が可能です。
中途解約可能な不動産クラウドファンディング：COZUCHI(コヅチ)
買取申込
COZUCHI(コヅチ)は、換金申請として中途解約が可能です。
換金申請とは、すでに出資いただいているファンド出資持分の運用期間中での中途換金のための申請を指しています。
手続上は「買取申込」と呼んでおり、事業者による出資持分の買取による換金制度です。買取申込による買取代金は、事業者による買取日（地位譲渡日）の翌月初から7営業日以内に登録口座に振込まれます。
なお、買取にあたり事業者所定の手数料（3.3%）が必要となります。
売却申込：中途売却
COZUCHI(コヅチ)は、運用期間中に出資持分の売却も可能です。
「売却申込」は、申込を受け直ちに事業者が買い取るものではなく、申込のあった出資持分の購入希望者がいた場合にのみ、事業者に対して売却ができる制度です。
なお、「売却申込」は半年に２回売却希望を受け付ける期間を設けます（6月と12月を予定）
項目 内容 会社名 LAETOLI株式会社 所在地 〒107-0062 東京都港区南青山2-26-1 D-LIFEPLACE南青山2階 - 参考ページ：中途解約可能な不動産クラウドファンディングサービス
- やめとけといわれる理由：3.レバレッジ効果が得られない
- 不動産投資（現物不動産投資）では、借金をして投資を行うことで、少ない自己資金で大きなリターンを得る「レバレッジ効果」が期待できます。
- しかし、不動産クラウドファンディングでは、一般的にレバレッジ効果を活用することができません。
- これは、少額から投資できる一方で、大きなリターンを得るためには、より長い期間で安定した収益を積み重ねていく必要があることを意味します。
- *ただし、特別目的会社（SPC）を利用したクラウドファンディングスキームでは、融資を活用することも可能です。
通常の不動産クラウドファンディングとは異なり、ある程度のレバレッジを利用して投資を行うことができるため、より高い利益を目指すことが可能になります。 - やめとけといわれる理由：4.節税効果がない
- 不動産投資は、経費計上や減価償却など、損益通算や節税効果など様々な期待できることで知られています。
- しかし、不動産クラウドファンディングでは、これらの節税効果を直接享受することはできません。
- これは、不動産クラウドファンディングが、あくまでも不動産投資の一部に投資する仕組みであるためです。
- そのため、税金面での利点が少ないというデメリットがあります。
- やめとけといわれる理由：5.不動産の現物情報が少ない
- 不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる理由の一つに、物件に関する現物情報が極めて少ないという点があります。
- 一般的な不動産投資では、物件の立地、築年数、構造、入居状況など、詳細な情報を確認した上で判断できますが、クラウドファンディングでは情報開示が限定的で、投資家が判断材料に乏しいことがあります。
- 物件の所在地すら非公開のケースもあり、リスクの見極めが困難です。
- このような不透明さから、慎重な投資家の間では「やめとけ」と警戒されることがあるのです。
- やめとけといわれる理由：6.スキームが難しく、初心者には理解できないファンドも
- 不動産クラウドファンディングが「やめとけ」と言われる理由の一つに、その投資スキームが複雑で、特に不動産投資初心者には理解しにくいファンドが存在する点が挙げられます。
- 一般的な現物不動産投資は、「物件を購入し、入居者に賃貸することで家賃収入（インカムゲイン）を得る」という比較的シンプルな仕組みです。
- 物件の所在地や築年数、利回り、そして毎月のキャッシュフローなどを確認すれば、ある程度の事業性を把握できます。
- しかし、不動産クラウドファンディングの中には、より高度な投資戦略を採用しているファンドが多く、その仕組みが初心者には直感的に理解しづらい場合があります。例えば、以下のようなケースが挙げられます。
- 事故物件や訳あり物件の再生・バリューアップ
- 一般的な投資対象とは異なる、いわゆる「事故物件」や「訳あり物件」を安価で取得し、大規模な改修やリノベーション、あるいは用途変更（コンバージョン）を行うことで物件価値を高め、不動産市場に再投入（売却）するファンドがあります。
- また、単なる家賃収入だけでなく、物件の価値向上による売却益（キャピタルゲイン）が主な収益源となります。
- 初心者には、物件をどこまで改修するのか、その改修費用は適切か、そして改修後の市場価値が本当に見込み通りになるのかといった判断が非常に難しくなります。
- この場合、利回りが高く見えるファンドであっても、その大部分が将来の売却益に依存している可能性があります。
- 不動産市場は常に変動しており、景気動向や金利情勢、周辺開発計画などによって物件価格は上下します。
- 設定された利回りが、あくまで売却が想定通りに進んだ場合の「期待値」であるため、市場環境の悪化や物件の魅力が低下した場合、想定通りの売却益が得られず、結果として期待していた利回りよりも大幅に下回る、あるいは元本割れするリスクも考慮するなど複雑化することもネガティブな意見の1つになります。
- やめとけといわれる理由：7.クラファンに儲かるイメージが沸かない情報不足
- 不動産クラウドファンディングは、まだ新しい投資商品であるため、情報が不足している側面があります。
- その前提にあるのが、
CAMPFIREやマクアケ Makuakeなどのクラウドファンディングの
・みんなで応援
・支援する
というイメージが強いことにもあります。 - また、不動産投資は、経験や知識が豊富な投資家ほど有利に働く側面があります。
- そのため、初心者にとっては、どのプロジェクトに投資すれば良いのか、判断が難しいケースも少なくありません。
- 不動産クラウドファンディングについて”やめとけ”と言っている人の口コミ・ポスト
- 少額から不動産投資を始められる手軽さから、注目を集める不動産クラウドファンディング。
- しかし、インターネット上には「やめとけ」といったネガティブな口コミや投稿が数多く存在します。
- なぜ、多くの人が不動産クラウドファンディングに対して否定的な意見を持っているのでしょうか？
話題の不動産クラウドファンディングを「やめとけ」といわれる理由は
①元本割れのリスクがある
②中途解約ができない場合がある
③レバレッジ効果が低い
④節税効果がほぼない
⑤運営会社の倒産リスク
⑥人気が高い案件は投資しづらい
⑦ポンジスキーム・詐欺のうわさがあるだけど一番やばいのは、
— なごみ＠60秒で『お金が増える』お得情報 (@nagomi_SM) December 6, 2024
- 不動産クラウドファンディング”やめとけ”のポスト：ポンジスキーム・詐欺
- 不動産クラウドファンディングにおける「やめとけ」と警告される典型的なケースの一つが、ポンジスキームや詐欺です。
今流行の不動産投資クラウドファンディング利回り良すぎて心配になる。ポンジスキームになる可能性あり。手っ取り早く金集めるならこれすごく良いね。
— あんざい (@anzaisun) June 9, 2022
- 新しい投資家からの資金を使って以前の投資家への配当を支払う形式をとりますが、実際には持続不可能なモデルであり、最終的には多くの投資家が資金を失うことになります。
- 実際にはその資金が運営者の個人的な利益や他の債務の返済に流用されるケースが報告されています。
- ポンジスキーム・詐欺と言われるワケ
- 以前、ヤマワケエステートはポンジスキームの噂ってホント？を紹介しました。
- 高利回り＝ポンジスキームという固定観念から「もしかして詐欺かもしれない」という原因を紹介しました。
年利 84.6 ％？怪しい？
神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド
・想定利回り(税引前)：年利 84.6 ％ ⇒ 実質 95％
・運用期間：約 3 ヶ月- 通常のマンション投資の場合、利回りは”3%”前後なのに、なぜ？
- このカラクリですが、老朽化した建物を買い取り、それをフルリノベーションして再販。
- 取得が圧倒的に安く、そこに買い手を付けることで84%という高利回りが実現しています。
- 通常の不動産投資は、
購入する不動産（物件）の価値・権利関係など現在の立ち位置を金融機関（銀行）は厳しく調査し、訳あり物件には融資をしてくれません。 - 逆に、不動産クラウドファンディング会社は、金融機関から排除されるような物件を安く入手しファンドを設定します。
- 例えば、
・権利関係が複雑な物件（共有名義）
・法定耐用年数が超過している物件
・構造（耐震性等）に問題がある物件
・法規制の対象となる物件
など・・・。 - 不動産売買市場からすれば、手が付けられにく安く売買されている物件がそれです。
- これらを不動産に精通したプロが、
・共有名義不動産を単独名義に変更
・耐震補強・リフォーム
・接道義務（セットバック等）のクリア
などを施すことで通常のルートに乗ります。 - 不動産クラウドファンディング会社は、このような再生可能な安い物件をファンドに組み込みながら、高利回りを実現しているという訳です。
- 不動産クラウドファンディング”の口コミ評判：利回りが高くて逆にヤバイ
- 人気がヤバイ！
おはようございます!!
昨日なんとかギリギリで投資できたテクラウドに入金しました。
それにしても最近はテクラウドの人気やばいですね😅COZUCHIといい、不動産投資型クラウドファンディングの時代がきてますね😆
どこかの事業者がおそそしなければいいのですが。。#投資家と繋がりたい#資産運用 pic.twitter.com/7Cup3zyPgy
— メカ/kurakatsu (@ipomechanic) December 20, 2022
- 不動産クラウドファンディング”の口コミ評判：人気すぎて落選の連続
不動産投資クラウドファンディング「COZUCHI」。
とりあえず抽選できるもの申し込んでみたものの、ことごとく落選〜🥲— ᴍᴇɢ 𓆸 ɪɴᴛᴇʀɪᴏʀ & ᴡᴇʙᴅᴇꜱɪɢɴ (@meg_mrmgm) December 6, 2024
不動産クラウドファンディング
COZUCHI
中央区銀座 商業ビル
リセールファンド
落選しましたチャレンジポイント募集で
行けるかと思っていましたが
残念ですhttps://t.co/VCm7u2vO7A pic.twitter.com/dH2HusnnIU— res-panda (@respanda4) December 3, 2024
あ。らくたま落ちました。BATSUNAGUも落ちました。
らくたまは普段より多めの40万円で張っていたのに😭まぁ次行こ次！
不動産クラウドファンディングなんか落選なんか気にしてたらできん笑
次の激アツファンドに突撃あるのみや🦬— じぇい💊利回りカレンダー運営 (@jblogpham) August 26, 2024
今週の不動産クラウドファンディング抽選結果は…
Jointo α 落選
Rimple 落選
WARASHIBE 当選でした。抽選倍率からみて妥当な結果ですね（できればもうひとつ当選したかった…）。
— ぐりーんりんく＠投資6年目 (@greenlinkosaka) May 19, 2021
- ちなみに、COZUCHIは、
過去にファンドへの出資が不成功だった回数に応じてポイントが加算され、これらのポイントを利用して次回の出資申込み時に抽選での当選確率を高めることができます。
*落選しても落選ポイント（COZUCHIチャレンジプログラム） - 不動産クラウドファンディングの失敗例・デメリット”4選”
- 不動産クラウドファンディングは、手軽に始められる不動産投資の方法として注目されていますが、成功例ばかりではありません。
- 不動産クラウドファンディングにおける失敗例とそのデメリットを詳細に確認します。
- 投資先の倒産、事業計画の遅延、市場の不況による不動産価格の下落など、様々なリスクが伴います。
- 不動産クラウドファンディングの失敗例・デメリット：1.投資先の倒産
- 運営会社が倒産するリスクは、不動産クラウドファンディングにおける最も深刻なデメリットの一つです。
- 運営会社が経営破綻すると、投資家は投資資金を回収できなくなる可能性が高くなります。
- これは、プロジェクトの未完成や、予定されていた不動産の価値が大きく損なわれる原因となります。
- 不動産クラウドファンディングの失敗例・デメリット：2.事業計画の遅延
- 事業計画が遅延すると、投資の収益性が低下します。
- 計画遅延は建設コストの増加、市場の変動、許認可の問題などによって引き起こされることが多く、これが結果的に投資収益を減少させる原因となります。
- 初期の予測よりもはるかに少ない収益で終わることも珍しくありません。
- 不動産クラウドファンディングの失敗例・デメリット：3.不動産価格の下落
- 不動産市場の変動は避けられないリスクです。
- 市場の不況や地域経済の後退が原因で、投資対象の不動産価格が下落することがあります。
- この価格下落は、投資家にとって大きな損失を意味し、時には元本割れを引き起こすこともあります。
- 不動産クラウドファンディングの失敗例・デメリット：4.情報収集が大変
- 不動産投資を成功させるためには、詳細な市場分析と念入りな事業計画の検証が必要です。
- これには多大な時間と労力を要し、投資家自身が専門的な知識を持っていない場合、適切な情報収集が困難となることがあります。
- 情報の不足は、不適切な投資判断を招きかねません。
- 不動産クラウドファンディングで失敗しないためのリスク管理
- 不動産クラウドファンディングは、低いリスクで不動産投資を始める手段として多くの個人投資家に注目されていますが、失敗を避けるためには適切なリスク管理が必要です。
- 不動産クラウドファンディングを利用する際のリスクを効果的に管理し、投資失敗を防ぐための戦略を紹介します。
- 具体的には、優先劣後システムの利用、少額投資からのスタート、分散投資の実践、さらには複数のクラウドファンディングサービスを比較検討することが含まれます。
- 失敗しないためのリスク管理：優先劣後システムを採用しているサービスを選ぶ
- 不動産クラウドファンディングでは、優先劣後システムを採用しているプラットフォームを選ぶことが重要です。
- このシステムでは、リスクが高い劣後部分と比較して、優先部分の投資家はより安全な立場にあり、先に返済を受ける構造になっています。
- 万が一の事態が発生した場合に優先的に資金が保護されるため、リスクが低減されます。
- 例えば、劣後出資10%の場合、
物件の評価額が10%下がるまでは、投資家には影響がない、簡単に言えばこんな感じです。 - 失敗しないためのリスク管理：少額から始める
- 投資の世界では、「少額から始める」ことが賢明な戦略とされています。
- 特に不動産クラウドファンディングのような市場では、初めて投資する際には少額投資からスタートし、システムや市場の動向を学びながら徐々に投資額を増やすことが推奨されます。
- 大きな損失を避けつつ経験を積むことが可能です。
- 失敗しないためのリスク管理：分散投資を行う
- 分散投資はリスクを管理するうえで最も効果的な方法の一つです。
- 不動産クラウドファンディングにおいても、一つのプロジェクトや地域に集中投資するのではなく、複数のプロジェクトや異なる地域に資金を分散することで、リスクを分散し、全体の投資成績を安定させることができます。
- 失敗しないためのリスク管理：複数のサービスを比較検討して選ぶ
- 不動産クラウドファンディングサービスを選ぶ際には、複数のプラットフォームを比較検討することが重要です。
- 各プラットフォームの手数料構造、過去のパフォーマンス、提供される情報の質、利用者のレビューなどを詳細に調査し、自身の投資スタイルやリスク許容度に最も合ったサービスを選択することが成功への鍵となります。
- 不動産クラウドファンディングはこんな人におすすめ
- 不動産クラウドファンディングは、さまざまなタイプの投資家に適した投資方法です。
- この投資形態は、少額から始めることができるため、不動産投資に興味があるが大きな資金を投じることに躊躇している初心者から、ポートフォリオの多様化を図りたい経験豊富な投資家まで、幅広くおすすめできます。
- 不動産クラウドファンディングがどのような人に適しているのかを詳しく説明し、それぞれのニーズにどのように応えることができるのかを掘り下げていきます。
- こんな人におすすめ：少額投資で不動産市場に参入したい方
- 不動産クラウドファンディングは、少額投資で不動産市場に参入を希望する方に最適です。
- 特に、大きな初期投資が難しい方や、不動産投資に興味はあるけれどもリスクを抑えたい方におすすめです。
- 小規模な資金からでも不動産投資を始めることができ、市場の動向を学びながら徐々に投資規模を拡大することが可能です。
- こんな人におすすめ：プロのノウハウを活用したい人
- プロの不動産投資家や専門家のノウハウを活用して、確かな投資を行いたい方にも不動産クラウドファンディングは適しています。
- 専門的な知識や市場分析が行き届いたプロジェクト選びにより、リスクを抑えつつ効率的な投資が可能です。
- 実際の市場の波に乗りながら、専門的な知見を身につけることができます。
- こんな人におすすめ：不動産投資の経験を積みたい初心者
- 不動産クラウドファンディングは、不動産投資の基礎から学びたい初心者にも理想的です。
- 少額から始められるため、大きなリスクを負うことなく、市場の仕組みや投資の流れを学ぶことができます。
- また、多様なプロジェクト（地域・エリア、区分・一棟、ソーシャルレンディング等）に参加することで、実践的な経験を積むことが可能です。
- こんな人におすすめ：ポートフォリオの多様化を図りたい経験豊富な投資家
- 経験豊富な投資家にとって、不動産クラウドファンディングはポートフォリオの多様化に寄与します。
- 既存の投資に加えて、不動産プロジェクトへの分散投資を行うことで、全体の投資リスクを分散し、安定した収益の機会を増やすことができます。
- 異なる市場や地域の不動産に投資することが、より幅広い視野を持ち、リスク管理を強化する一助となります。
- 不動産クラウドファンディング やめとけ：投資を始める前に知っておきたい情報・記事まとめ
- 本ページでは、不動産クラウドファンディングにおける潜在的なリスクと、それによって「やめとけ」と警告される理由を詳細に探求しました。
- 元本割れのリスク、投資先の倒産、不透明な事業計画、市場の変動性、そして適切な情報が不足しているという点が主な懸念事項として挙げられました。
- これらのリスク要因を理解し、慎重に評価することは、投資判断を下す上で極めて重要です。
- 不動産クラウドファンディングは魅力的な投資手段である一方で、それに伴うリスクを適切に管理し、自身の投資目標とリスク許容度に照らして検討する必要があります。
- 最終的には、各投資家がこれらの情報を基に、賢明な選択を行うことが求められます
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。【メディア掲載】フジテレビ系『Mr.サンデー』『健美家』『住宅新報】』等