住宅ローン変動金利：5年ルール、125%ルール
マンションや戸建てなどマイホームを購入する時、基本的に住宅ローンを組んで購入します。
その時に
- 変動金利型（短期：3年・5年・10年間等）
- 固定金利型（長期：20年・30年・35年等）
を選択します。
*以下、変動金利型は変動金利、固定金利型は固定金利
ここ20年、日銀の金融緩和政策によって超低金利傾向が続いていることから、多くの人が変動金利を選択（8割）しています。
引用：過去の住宅ローン金利の推移
住宅金融普及協会
変動金利はご存じの通り、
借入期間中に適用される金利が3年・5年・10年毎に見直され、変動する金利タイプの住宅ローンです。
その変動金利には、
- 5年ルール
- 125%ルール
基本的に、住宅ローン契約者を助ける役割として設定されているのですが、
これが今後足かせになってくるかもしれません。
今回の記事では、住宅ローン変動金利の「5年ルール」「125%ルール」について
- 住宅ローン変動金利 5年ルールとは？
- 住宅ローン変動金利 125%ルールとは？
- 変動金利 5年ルールのメリット・デメリット
- 変動金利 125%ルールのメリット・デメリット
- 変動金利から固定金利へ変更の必要性
- 繰り上げ返済のタイミング
などについて紹介します。
金利上昇による5年ルールとは？125％ルールとは？
マイホーム（一軒家・マンション）に限らず、不動産投資・マンション投資でもローンの契約を結びします。
その際、変動金利を選択する場合、
多くの銀行（金融機関）は変動金利に5年ルール、125％ルールを適用しています。
*元利均等返済時に適用されます。
《補足情報》
元利均等返済とは？
変動金利 5年ルール・125ルールのメリット・仕組み
- 変動金利 5年ルールとは何か？
- 変動金利 125％ルールは何なのか？
《変動金利 5年ルール》
変動金利の場合、随時金利は変動（調整）します。
適用金利は半年の周期（年2回）で見直されます。
- auじぶん銀行：年2回（4月1日と10月1日）見直しが行われ、見直し後、翌々月から適用されます。
- 住信SBIネット銀行：毎年4月1日、10月1日の年2回金利の見直しを行い、新しい金利はそれぞれ6月、12月の約定返済日の翌日から適用されます。
- ソニー銀行：年2回（5月1日・11月1日）を基準日とし、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。
年に2回見直される金利において、
”5年間は毎月の返済額が変わらない”、返済額維持の取り決めです。
先月まで、10万円の住宅ローンの返済が、準備なく急に12万円になったら家計のスケジュールが崩れてしまいますよね。
変動金利 5年ルールによって、
毎月の返済額が固定されるため、家計の返済負担・まどろっこしい返済額にならない意味合いを持っています。
《変動金利 125％ルール》
5年ルールは、返済額を5年間維持するものですが、6年目は、そのタイミングの適用金利をもとに返済額が決定します。
適用金利が、当初より上がっていれば、必然的に毎月の返済金が高くなります。
4,000万円を住宅ローン：変動金利で
契約時”0.5%”の金利・6年目に”2.5%”になった場合
ざっくりとしたシミュレーションですが
- 金利”0.5%”の毎月の返済は、約10.0万円です。
- 金利”2%”の毎月の返済は、約13.5万円です。
毎月の返済額が金利上昇によって
“3.5万円”上がってしまいます。
適用金利が著しく高くなっていたとしても、
6年目からの返済額の上限を”125%”（1.25倍以内）までに抑えるというルールです。
*10万円 × 1.25 =12.5万円
変動金利 125％は
大幅な金利上昇があっても毎月の返済金額が著しく高くならないように制限することで、5年ルール同様、家計の負担・住宅ローン破産を起こさない意味合いを持っています。
住宅ローン返済期間中の家計を圧迫させない仕組み
上記のことから、
変動金利 5年ルール・125%ルールともに、
住宅ローン返済期間中の家計を圧迫させない仕組みとして適用されているもの・返済額が大きく変わることがないメリットと認識してもらえたと思います。
では、このどこに
- 変動金利 5年ルールがヤバイ！
- 変動金利 125%ルールにデメリット
などあるのでしょうか？
変動金利5年ルール・変動金利125%ルールの罠：デメリットについて
あくまでも、住宅ローン変動金利（5年ルール・125%ルール）は、
急激な金利上昇時の対応策なので、日常茶飯事的に起こることではありません。
しかし、5年ルールや125%ルールが適用された場合、実際にどのようなことが起きているのか？
- 5年ルール：返済金額を一定期間上げない
- 125%ルール：返済金額を一定以上上げない
というものですが、実際の金利は上がっています。
未払利息を無視できない
毎月の返済額を制限するだけなので、
本来払うべき利息が雪だるま式に増えていきます。
これを未払利息というのですが、
毎月の返済額は同じであっても、その内訳である”元金と利息”の割合が変化しています。
利息分の払いの割合が増えることは、裏を返せば元本返済が進まない状況が発生ということになります。
元本返済が進まなかったら最終的にどうなると思いますか？
125%ルールのデメリット、いや大きなリスクは、ここにあります。
もし、現状、変動金利で住宅ローンを契約している人は、手元に契約書を用意し一度契約内容を確認してみてください。
見つからないという人は、金融会社に問い合わせしてみてください。
元利均等返済と元金均等返済のうち、
元利均等返済で契約している時は125%ルールの項目に、
返済期間の最終時点で、未払利息と元金の全額返済が記されていると思います。
70歳で完済だと思いきや”未払利息（元金や未払い利息）の500万円（仮）”の一括返済を迫られるという最悪なルールの側面があるのが変動金利の125%ルールというわけです。
これはデメリットというより、
- 知っておかなくていけないこと
- リスク管理をしておく必要があること
と言えるかもしれません。
語られない大きなリスク：金利が上がった場合
8割を越える人が変動金利で住宅ローンを組んでいる現状、
まだ、あまり語られていない大きな問題として、
超低金利時代による
借入額過多（借り過ぎ）があります。
*0.5%を切っている金融機関も多いことから
例えば、年収700万円の方が、
・年収の7倍以上の5000万円以上の借り入れ
・フルローン（少額な頭金）で購入
不動産の価値が少し下がるだけで、
家を売却しても、住宅ローンを返済できないオーバーローンのリスクが高まります。
オーバーローンの場合、売却を選択すること自体が難しくなります。
詳しく紹介すると、
ローンを組む際、銀行は保証人の代わりに不動産を担保・抵当権を設定します。
これは、基本的にローンを完済しないと抹消はできません。
銀行が厳しく判断します。
売却するためには、
・自己資金で残額を返済
・任意売却（銀行に抹消を承知してもらう）
の選択となります。
要するに、
・手元にキャッシュがない方
・返済の目途の立たない方
は、必然的に、競売の道に進んでいきます。
超低金利時代にどっぷりつかっている現状では、
想像がつきにくい真実がこれです。
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参考ページ：オーバーローンとは？家が売れないってほんと？
重要なのは”この後の判断です”
- 金利が上昇すれば、企業の設備投資も含めて経済は冷え込みます。
- 購入希望者の融資枠は下がり、熱量も下がります。
- 売り主が増え、買主が減れば需給関係が崩れます。
資産価値が下がった時、
借入額過多が首を絞めます。
８割が変動金利という危機
①仮にオーバーローンであっても、
繰り上げ返済で借金を圧縮する形で回避できますが、手元の資金を崩すリスクもあります。
②一時的に家を賃貸に出して、
家賃収入でローンを返済という選択肢も、家の価値や賃貸需要のあるエリアであれば選択可能です。
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今まで深く考えたことのないであろう、
自分を・家族を守る判断に時間を割くことが重要です。
①家族（妻・夫）と相談・検討 家計への影響・情報収集
マイホームは、人生で一番高額な買い物ですが、
夫婦の場合、それが旦那さん名義であっても共有財産になります。
離婚すれば、財産分与で、お互い50%・50%の割合で分与が基本です。
そのため、夫婦でしっかり相談・現状をしっかり把握する重要です。
②今後の方向性をはっきりさせる必要性 銀行交渉・繰り上げ返済・固定金利を適用
返済額が上昇した場合、
家計が圧迫しないように、
また、子供がいれば、教育資金等に影響ができないように、
- 繰り上げ返済
- 固定金利への借り換え
- 家の売却の判断
賃貸運用など、変動金利が大きく動いていない今だからこそ、
今後の方向性を、はっきりさせておく必要があります。
- 家賃シミュレーションは今回1回
- 家の査定サイトは半年に1回
程度の準備で問題ありません。
不動産査定は大手不動産：三井のリハウス・東急リバブルでも、知り合いの不動産会社でもどこでも構いません。
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家を高く売ってくれる不動産会社 結果的に売却を選択するカップル・夫婦も
オーバーローンの場合、
銀行に抵当権抹消を前提に売却を許可してもらう必要があります。
銀行交渉が必要となります。
さらに、
査定以上の高額売却を目指したいところです。
どの不動産会社にお願いすればいいのか？
先に結論を言えば、
エージェントの活用が一番です。
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査定額以上で売却・負担を軽減
①他社査定額5,000万円以下の部屋を
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売却活動ポイント
◆お部屋の希少性をアピール
◆販売図面は見る人の視覚導線を意識したレイアウト構成
◆各仲介会社の営業担当者と密に情報共有・連携して買主様へアプローチ
売却体験談
また、想定以上のスピードで成約でき、売り主視点で考えてくださる売却方法、そしてエージェントの力量に大変満足しています。（K様）
最高の坪単価で売却(短期間で高額売却)
②同じマンション内における
直近1年の最高坪単価での売却
売却活動ポイント
◆潜在的な購入層に訴求する販売図面の作成
◆ターゲット層を顧客に持つ不動産仲介会社に積極的にアプローチ
◆売り主様の協力を得て内見希望にも柔軟に対応し、機会損失を防ぐ
売却体験談
*ソニーグループのSRE不動産より抜粋
エージェントタイプは、売り主の味方
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ちなみに、変動金利でも5年ルールや125%ルールのない金融機関・銀行の住宅ローン（元金均等返済）もあります。
ただ、5年・125%ルールがないということは、都度、適用金利に合わせて返済額が上がるため、それに耐えられる資金繰り・キャッシュを回らせる必要があります。
そのため、返済期間中の返済金額が一定の固定金利への借り換えも注目されています。
- タイミングや銀行選び
- 返済額が増えることによる審査のハードル上昇
が伴うため、相談相手の有無は大きいと言えるでしょう。
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忘れられている過去の金利（7%・返済額に驚き）
冒頭で紹介した日本の住宅ローン金利の推移を、
もう少し前まで確認すると、平成2年・3年あたりの金利は8％を超えていたことがわかります。
毎月の返済額・総返済額をシミュレーションしてみました。
3000万円を35年固定で借り入れした場合、
金利8.5%の場合（平成2年・3年）
- 月々の返済：22万円程度
- 総返済額：9400万円
金利1.5%の場合（現状）
- 月々の返済：9万円程度
- 総返済額：3800万円
平成2年・3年でマイホームを購入した人は、
3000万円の借り入れに対して1億円弱の支払いが当たり前だったわけです。
金融機関(銀行)も、その返済能力に対して融資の審査を行っていました。
今はどうですか？
超低金利時代のため、
年収の8倍、場合によっては10倍の融資を受けている状況です。
別に危機を煽るわけではありませんが、
これが当たり前になっている事実は、認識しておくといいと思います。
金利が上昇で他国では・・・ 急激な上昇・破産者が増える一方
他国（アメリカ・韓国・英国など）は、変動金利上昇によって住宅ローン難民が続出しています。
↑↑ アメリカの金利の動き
日本においても、
・80%程度が変動金利
・年収の8倍以上の借り入れが当たり前
・住宅ローンは完済するものという日本人的意識
ババ抜き状態になってもおかしくはありません。
そもそも、
- 《金利リスク》変動金利上昇リスク
- 《カントリーリスク》台湾有事
- 《物価高騰》家計圧迫（食費・電気・ガソリン）
- 《政府の判断》増税傾向の流れ）
等、近年稀に見るリスクが多発しています。
日本：日銀の金融政策（金融緩和の行方）
現状、日本では欧米ほどのインフレではありませんが、
日本銀行が2022年12月に突然の金融緩和修正を発信したあたりから、少しずつ雰囲気が変わってきました。
年が明けて金融引き締めを否定しましたが、
固定金利に関しては上昇傾向がみられるようになりました。
となると、変動金利における5年ルール・125%ルールのメリットだけでなくデメリットやリスク、注意喚起・最悪なシチュエーションまでイメージしておく必要が出てきました。
具体的な資産管理方法・変動金利対策・注意点
変動金利の125%ルールは、まだ発動されていません。
しかし、金利が少し上がるだけでも、
毎月の支払いが”2万円”アップはザラです。
その時、
- 2万円だけのアップで良かった・・・と思うのか？
- 総返済額が800万円も増えてしまうｗｗｗと思うのか？
先手先手でリスク管理を取れるかで多く結果は変わります。
都心の1億円を越えるマンションをペアローン（夫婦）で購入するパワーカップルの場合、
毎月”５万円”程度、返済額がアップします。
ペアローンなので2人で10万円。
仮に毎月20万円の返済であれば変動金利の125%ルールは、25万円まで125%ルールの範囲内です。
今後、このようなパワーカップルの破産のニュースで目にするかもしれません。
逆に、早めにリスク管理しておくことで、↓のような口コミも増えてもおかしくありません。
早めに変動金から固定金利に変えて、今は住宅ローンの心配なく生活出来ています。
あの時、見過ごしていたら、借り換えの審査に落ちていたかもしれません。
不動産市況が良いうちに売却を決定したことで手元にキャッシュが残り、別の投資で運用しています。
今、だったら完全にオーバーローン、マンションを売っても住宅ローンが返済できない事態に陥っていたかもしれません。
今後の金利に関しては、考え方が2つあります。
- 欧米に追従する形で日本も利上げに舵を取り住宅ローン金利上昇
- 欧米のインフレが落ち着き、金融引き締めの可能性”低”
②の場合、まだまだ変動金利は下がる可能性すらあります。
日銀の金融政策によって大きく変わってくるため、
- 金融緩和政策継続の”今”は、
変動金利⇒もっと低い変動金利に借り換え - 金融緩和政策転換（長期金利・短期金利）のタイミングで
変動金利⇒固定金利
など、バリエーションを持って、金利シミュレーションをしたいところです。
価格.com 住宅ローン借り換え人気ランキング”1位”のauじぶん銀行
人それぞれ状況・考え方が違う以上、今すべきことも変わってきます。
具体的に各々の資産管理方法を紹介します。
- 固定金利に変えた場合のシミュレーションをしてみたい
- 家の売却は考えていないが、査定額だけは内緒で確認したい
- 2000万円・3000万円以上、手元に残るのであれば今すぐ売却したい
- 毎月の返済が2万円アップしたら苦しくなるかもしれない
- 真剣に変動金利を固定金利に変更を考えている
- 現状、住宅ローンの返済が怪しくなっている
- 繰り上げ返済を考える
変動金利タイプから固定金利への変更 金融機関との交渉・返済額がどれだけ増えるか？
《固定金利のシミュレーションをしたい》
《変動金利から固定金利に変更を考えている》
住宅ローンにおける変動金利の選択は、
これまでの日本の住宅ローン金利の流れ、日銀の政策を考えれば当たり前の選択と言えるでしょう。
変動金利 5年ルールを意識することなく金利上昇に関しても楽観的だったのも事実です。
しかし、まだまだ足音が聞こえてきたか？こないか？レベルかもしれませんが、少なからずリスク対策・検討くらいは必要なタイミングに近づきました。
金利上昇によって、大きく毎月の返済額増えるのであれば、固定金利に変更という選択肢が真っ先に頭に浮かびます。
よく耳にするフラット35も住宅ローン固定金利の商品です。
固定金利は、その名の通り金利が固定・毎月の返済額が一定期間（35年等）、変わらない住宅ローンです。
変動金利よりは金利は高いもの超低金利時代だけあって、金融機関の固定金利（35年）もかなり低く設定されています。
固定金利に関しては、このところ上昇傾向、
大手銀行だけでなく地銀も住宅ローンの固定金利の引き上げを発表している現状です。
日銀が長期金利の上限を引き上げたことによって、連動する形で固定金利が上昇しました。
ちなみに、変動金利は短期金利と連動するため、固定金利上昇に基本的に引っ張られることはありません。
要するに、変動金利 125%ルールを警戒して固定金利に変更を考える場合、
日銀の政策金利
- 長期金利
- 短期金利
を確認し、バランスを見る形が賢明と言えるでしょう。
雑談：多くの方が気になる今後の日銀人事
今後も長期金利は上昇していく可能性はありますが、短期の金利動向は何とも言えません。
ただ、金融政策の方向性が変われば話は変わってきます。
そのポイントの1つが日銀総裁人事となるかもしれません。
日銀の現総裁：黒田東彦（くろだはるひこ）氏は４月に任期満了を迎えるため、次の総裁人事が誰になるのか？
そもそも、変動金利の上昇、125%ルールのリスクが言われるのは、
次の人事が反リフレ派ではないか？金融の引き締め派だろう・・という憶測・予想されているのも要因の１つです。
日銀総裁は雨宮氏でも中曽氏でもなく、植田氏になりましたが、
インフレ率を見ながら判断というのが基本的な日銀のスタンスです。
マイナス金利終了・異次元の金融緩和見直しは、誰が総裁になっても判断せざるを得ないのが今の状況です。
住宅ローン金利の上昇は確実でしょう。
変動金利から固定金利への変さらに関しては、
住宅ローンのシミュレーションを行いながら、短期金利上昇が見えたタイミングが判断ポイントとと見て間違いないでしょう。
リスク対策 何を選ぶか？状況は人それぞれ、たた売り時かも？
変動金利の5年ルールとか変動金利120%ルールという単語を耳にし、具体的にどんなものなのかを確認。
多くの人はこのパターンだと思います。
そして、一番、リスク対策にバリエーションを持てる人です。
- 2003年1月は、1,980万円
- 2022年3月は、4,158万円
20年余りで2倍以上になっているデータがあるため、準備として最適なタイミングです。
急いで家を売る必要はないため、不動産相場を簡単に確認したいところです。
別に、大手の不動産会社や一括査定サイトの活用の必要はありません。
不動産AI査定は、ビッグデータから査定額を算出するため、査定員が自宅に訪問することなく簡単に査定が可能です。
無料ですし、内緒で査定を行い人におすすめです。
不動産市況が良いため、不動産AI査定で想定以上に売却可能という人も少なくないと思います。
筆者も、令和になってマンション売却で、購入時より20%以上アップを実現（マンション売却ブログ）しました。
そこで、高く売却、それも手元にしっかりキャッシュを残したいということであれば、大手不動産の仲介をおすすめします。
高級マンション売却において、買主もそれなりの人です。
不動産会社のブランドは、買主への安心感になります。
大手不動産会社
・三井のリハウス
・東急リバブル
・住友不動産など。
*すべてに査定依頼する必要はありません。
《毎月の返済が1万円アップしたら苦しくなるかもしれない》
変動金利の5年ルールや125%ルールの話ではないかもしれません。
今のうちに、選択肢を明確にしておく必要があります。
以前、住宅ローンが払えないという記事をアップしました。
ローンが返済が滞ると、通常の売却は難しくなります。
差し押さえ・競売を回避するために、任意売却で1日も早く売却、もちろん、相場より安く買い叩かれます。
- 家の価値を確認（売却判断）
- 借り換えで毎月の返済額の圧縮を検討
- 賃貸相場の確認
で打開策を見つけます。
補足：賃貸相場の確認
今の家を賃貸に出した場合、家賃で住宅ローンの返済が可能か？
可能であれば、自身は家賃の安い場所に引越し、家賃収入で住宅ローンを返済します。
老後の住まい確保の1つとして、家を売らずにローンを返す方法の1つです。
家賃シミュレーションはコチラ
繰り上げ返済を利用/支払のタイミング
《繰り上げ返済を考える》
住宅ローン変動金利の5年ルール・住宅ローン変動金利の125%ルールは、最悪の状況を避けるための措置です。
国も安易に急激な金利上昇を招く策が得策だとは思っていないとはいえ、
行き過ぎたインフレ対策など、やむを得ずという可能性もあります。
そのため、繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らすという選択肢も1つと言えるでしょう。
超低金利が永続的に続くのであれば、
無理に急いで繰り上げ返済する必要はありませんが、今後の金利上昇の可能性を加味すれば、少なからず選択肢の1つとして準備しておいてもいいでしょう。
人生においてお金は非常に大切ですし自分自身だけでなく妻・子供・家族がいるでしょうから、即繰り上げ返済は難しいかもしれません。
今後の子供の成長・自身の老後の生活・将来の理想像などライフプランを組み立てながら計画的（返済計画・繰上返済）に設計していきたいところです。
- 不動産査定を活用し相場の確認
- その先のリスク管理・シミュレーション
査定や相談は無料ですので、今のうちにコネクションを作っておくことで最悪の状況を避けながら、資産価値維持が可能でしょう。
生活に直結するマイホームですから
- 子供の学校
- 会社への通勤
などの要因から不動産は簡単に売買できません。
そんな方が次に考えるのが、変動金利から固定金利への変更ではないでしょうか？
住宅ローン変動金利・5年ルール 125%ルールのメリットは、
上で紹介した通り、急激な返済額の上昇を避ける意味合いがあり、家計の負担を助けます。
不動産の投げ売りの始まり、不動産市況にも大きな影響を与える局面であることは間違いありません。
その状況下で、
住宅ローン金利が上昇し、変動金利5年ルール・変動金利125%ルールまでいかないとしても
毎月の返済金額が、今より2万円・5万円上がったとしてら・・・
ペアローンでの不動産購入時は
- 順調に給料が上がっていく
- 離婚をしない
また、病気等で働くことができなくなることはない等を前提としています。
しかし予定通り進むとは限りません。
*離婚の確率は3人に1人以上
毎月”５万円”程度、返済額がアップします。
ペアローンなので2人で10万円。
夫婦ともに、その返済に耐えられるか？
金利が上がり↑・経済が下火↓、最悪な状況となれば、住宅ローンの支払が難しいという人が増えるかもしれません。
バブル崩壊時の投げ売りとまでは言いませんが、
需給関係が崩れれば、必然的に資産価値下落は避けられません。
住宅ローン金利は、金利政策1つで簡単に動くことも認識しましょう。
変動金利型 5年・125%ルールが適用：記事まとめ
住宅ローンの返済は、家を購入する人、誰もが行っているものです。
固定金利・変動金利どちらがいいのか？
について以前、紹介しました。
この判断は、人それぞれです。
毎月の返済額を確定したい人は、多少、返済金額が高くなったとしても固定金利を選択するでしょうし、
毎月の返済額を少なくしたい人は、金利上昇のリスクを把握した上で、変動金利を選択するでしょう。
その点では、固定金利も変動金利もいつでも住宅ローン借り換えが可能です。
- 総返済額を減らすため
- 月々の支払い負担を減らすため
- 返済期間を短くするため
- 金利上昇リスク回避のため
- 団体信用生命保険（団信）の見直し
5年ルール・125%ルール発動の有り無しに限らず、選択肢を持ちながら早めに判断をしていきましょう。
参考公式サイト
一般財団法人 住宅金融普及協会
住宅ローン：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
住宅ローン支援協会
ともに、完全勝利と言えるでしょう。
＞＞オーバーローンの確認・不動産相談はコチラ