《2024年最新》マンション売却の注意点:失敗しない不動産売却、注意すべきポイントを紹介、費用・口コミ・失敗事例を解説

《2023年10月最新》マンション売却の注意点:マンション売却の流れ・相場の確認方法・失敗事例(口コミ・体験談) マンション売却 注意点

マンション売却 注意点

マンションに限らず、不動産売却は、一生のうちに何度も行うものではありません。

そもそも人生で一番高い買い物なので、購入自体、現金(キャッシュ)で購入することは稀。

金融機関(銀行・信金)の融資を受け、住宅ローンを組んでマイホームを購入するものです。

購入時もそれなりに大変ですが、売却はそれ以上に大変です。

特に、初めてマンション売却を行う方にとっては、右も左もわからない領域であることは間違いないでしょう。

今回の記事は、
マンション売却の注意点を中心に

  • マンション売却理由
  • マンション売却の流れ
  • マンション売却前・活動中・引き渡し後の注意点・確認事項
  • マンション売却前のコツ・テクニック
  • マンション売却:失敗事例(口コミ・体験談)
  • マンション売却時の相場の把握、確認方法
  • マンション売却:おすすめ不動産会社
  • マンション売却にかかるお金:費用・税金特例

を失敗しないためのマンション売却テクニックを徹底解説します。

参考ページ;マンション売却ブログ

マンション売却検討理由は様々

マンションを売る人は、さまざまな理由で売却を決意・判断します。

ポジティブな方も逆にネガティブなシチュエーションも少なくありません。

  • 部屋が手狭になった
    家族が増えて、1LDKから2LDK・3LDKへ
  • 駅近に引越したくなった
    老後の生活や住環境の改善のために駅近への引越し
  • 今が売り時だと思った
    不動産市況を見極め、住宅ローン返済の兼ね合い、マンションを売却しいくら手元に現金が残るか?
    • マンションの買い替え
      今のマンションを売却し別のマンションを購入
  • マンションが古くなった
    築年数・修繕積立金アップ等
  • 結婚した場合・離婚した時
    1人暮らしから家族、離婚における財産分与
  • 子供の学校・教育のため
    越境が難しくなった現状、希望する小学校・中学校学区への引っ越し
  • 子供が独立した
    子供が家を出たことで、空き部屋が増えた
  • 住宅ローンが払えない・借金などお金が必要となった
    リストラ・給料減等、住宅ローンが払えない
  • 近隣トラブル
    マンショントラブルタマワンカーストなどの人間関係の悪化
  • 事件・事故が起き、引越ししたくなった
    自殺・自然死・殺人事件など事故物件・風評被害
  • 親の介護や実家に戻るため

最近では、資源高から電気代が高騰、オール電化マンションリスクを考えて売却を検討する人がいるなど大切な家といえども売却理由は様々です。

不動産(マンション・一軒家)市況を目を向けると

コロナ前は、
東京オリンピックの開催が決定し、それに向けて不動産相場は上昇傾向となり、
外国人観光客増加・インバウンド需要も重なり、都心は大幅に不動産相場は上がっていました。

しかし、

  • 新型コロナウイルス発症によって、世界的に社会生活・経済活動が停滞しました。
  • 石油や天然ガス等、世界的なエネルギー価格の高騰、物価高(インフレ傾向)にもつながりました。
  • 物価上昇:急激な円安によって、各社対応(業績修正・食品や雑貨値上げ)を迫られました
  • ロシアによるウクライナへの侵略:ウクライナ戦争によって、日本もカントリーリスク(台湾有事)を考える必要が出てきました。

など、ネガティブ要素が多い中、

最近発表された令和6年(2024年)の公示価格は、全国的に上昇する結果となりました。

マンション売却

東京23区、特に都心は、3%を越える大幅上昇となりました。

マンション売却 注意点

多少、ネガティブなマンション売却理由であっても、

高額売却の可能性が高く、有利に進めらるシーン・シチュエーションであることは間違いないため、注意事項を認識・確認しながら進めたいところですね。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

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*特に、東京・千葉・埼玉・神奈川・大阪・兵庫・京都・奈良等のエリアは、不動産市況も活発ですから、プラン提案も期待できます。

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東北
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県
山形県、福島県
関東 東京都神奈川県千葉県埼玉県
茨城県、群馬県、栃木県
中部 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県
長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
中国
四国
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
香川県、徳島県、愛媛県、高知県
九州
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福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県
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マンション売却時の流れ(検討期間から引き渡し)

  • 【売主】誰か家を買ってください!
  • 【買主】はい!買います!

マンション売却は、メルカリやジモティーなどのように簡単に売買できるわけありません。

  • 金額が高額
  • 権利関係が複雑(所有権・住所変更登記等)
  • 売却後の納税(確定申告)

などなど・・。
そのため、不動産会社(仲介)や司法書士(登記)にサポートして受けながら、販売活動を進めます。

そこで、

  • マンション売却前の確認事項
  • マンション売却活動中の注意点
  • マンションの引き渡し後の注意点

各々の注意点・ポイントを紹介します。

《マンション売却前の事前準備・確認事項》

離婚を前提に結婚する人が少ないように、
マイホーム売却を意識して購入する人は、ほんの一握りでしょう。

それなりに資産価値を考えて購入しますが、売却のシチュエーションは意外と突然訪れます。

とはいえ、即不動産会社探しは、おすすめできません。

《ここのポイント》
闇雲に不動産会社への”売却”依頼はNGです。

新人の営業マンが担当になったら最悪な結末が待っています。

そのため、事前準備としてマンション売却前に丁寧に相場の確認をすることをおすすめします。

不動産相場を調べる方法として、

  • 公示地価(公示価格)
    国(国土交通省土地鑑定委員会)が鑑定(不動産鑑定士2名以上による鑑定)、毎年1月1日の評価が3月中旬に定期的に評価されている公的地価
  • 路線価
    国税庁によって公開される税金の指標となる価格(相続税や贈与税の基となる相続税路線価と固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価)、7月に1月1日時点の価格が公表
  • 固定資産税評価額
    固定資産税を賦課するための基準となる評価額、
  • 基準地価(基準地標準価・都道府県調査地価)
    各都道府県が主体に選定された画地(基準地)の価格。9月に7月1日時点の価格が公表
  • 実勢価格
    実際に取引された土地の価格

などで確認することが可能です。

ニュースで報じられる不動産市況は、これらをもとに地価上昇・下落が発表されています。

全体的な市況を把握・理解

中古マンションの売却相場・価格は、
コロナ前の上昇傾向とは言いませんが、現状、大きく下がっているわけですはなく、総じて高値推移傾向にあります。

≪東京都の最新不動産売却動向≫

今半期 前半期 差分
売却価格 4,030万円 3,901万円 129万円↑
取引件数 2134件 2431件 297件↓
専有面積 44m2 44m2 0m2
築年数 21年 21年 0年→

参考:HOME4U

 

高値推移・高騰している都心

都心における㎡単価は特に高く、
首都圏の中古マンションの平均成約価格は、

  • 2003年1月は、1,980万円
  • 2022年3月は、4,158万円

と築年数や間取り、外的要因で多少、不動産購入環境が変わったとしても、
20年余りで倍以上になっているデータがあります。

築年数による差

  • 土地の価格は、あくまでも土地の価格です。
  • マンション平均価格も、あくまでも平均の価格です。

そのため、土地の上に立っている建物(上物)の価値や築年数を無視することはできません。。

  • 新築マンション
  • 築古マンション

当たり前ですが、築年数が変われば、マンション売却相場も大きく変わります。

また、同じエリアの同年数のマンションであっても

  • 鹿島建設施工の野村や三井、三菱、住友などのブランドマンション
  • 聞き馴染みのない施工業者の賃貸専用マンション(投資用マンション)

でも、マンション売却相場に大きな差が生じます。

よって、適正価格は物件や状況・環境によって変わります。

不動産査定で詳細内容を把握・確認

不動産市況をざっくり確認したあとは、実際に不動産会社にマンション査定依頼になります。

不動産市況は、公の機関が公表している土地の価格ですが
あくまでもエリアとしての指標・税金算出のための価格なので、今住んでいるマンション査定額ではありません。

そこで、マンション査定を不動産会社に依頼するわけですが、
売却を意識している以上、査定の段階から意図をもって不動産会社選ぶために、質の高い会社選びが重要です。
  • どれくらいでマンション売却が可能なのか?
  • 強気で売却を進められるか?

具体的な売却へのステップです。

日本中に不動産会社(宅建業者)は12万社以上あると言われています。

その中から、マンション売却に優れた不動産会社選定・営業マン選びをしなくてはなりません。

売主と買主の間を取り持つ仲人的な存在ですから、いい加減に選ぶのはおすすめしません。

そこで

  • エリアに強い不動産会社
  • 売却の道筋をしっかり説明してくれる不動産会社

質の高い営業マンとの出会いがポイントとなります。

不動産売却査定・マンション査定方法・調べ方

中古マンションの売却相場を調べる方法として

  • 自分でトコトン調べる
  • 大手不動産会社に依頼する
  • AI(ビッグデータ解析)に任せる
  • 一括査定サイトを活用する

などがあります。

≪① 自分で調べる≫

自分で調べる方法として、不動産取引情報提供サイトの活用が可能です。

指定流通機構(REINS)が管理する不動産取引価格情報検索サイトとして、
全国4つの指定流通機構(東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構)で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等の取引情報を検索することができます。

成約価格(実勢価格)が確認できるので、エクセル等にまとめる形で相場比較も可能です。

 

≪② 大手不動産会社に依頼する≫

マンション売却の考え方・テクニックの1つに
知名度のある不動産会社・大手の不動産会社があります。

不動産会社の営業マンによっては、身だしなみがイマイチでタバコ臭い人も少なからず存在します。

買主側からすれば、仲介する不動産会社の営業マンに安心感を求めます。

その意味で、大手不動産会社は身だしなみ・対応・会社の看板は無視できません。

もちろん、予算も潤沢ですので売却時の広告戦略・オプションにも優位性を期待できます。
>>大手不動産会社比較はコチラ

 
≪③ AI(ビッグデータ解析)に任せる≫

不動産会社との接点をあまり持たず、その場でマンション査定額を確認するならAIマンション査定がオススメです。

マンション査定におけるAI査定は、

  • 現状の不動産市況
  • これまでの不動産価格の推移
  • 今後の不動産価格の予想
  • 近隣の売買実績・取引価格
  • 現状の売却物件情報

などの大量なデータ(数値データ)をもとに査定・シミュレーション価格を算出、人の意思・意図を介さず査定額を算出することが可能です。
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≪④ 一括査定サイトを活用する≫

  • 簡単にマンション査定額を確認するのにはAI査定が便利です。
  • レインズのサイトでは、取引情報をもとに自分でまとめないといけません。

そこで併せて活用したいのが一括査定サイトです。

マンションの売却査定・相場の確認に併せて、

  • 近隣の相場状況(推移)
  • 売買実績・取引状況
  • 近隣の開発状況・動向

など、一括登録で各不動産会社から情報を集めることが可能です。
>>一括査定サイト一覧はこちら

マンション査定を行い不動産会社の営業マンからのマンション売却提案・プランを比較することで、より具体的に売却のイメージが固まります。

マンション売却活動の注意点・知っておくべき知識

たくさんの不動産会社の営業マン・マンション売却エージェントと実際に会って話すと、

  • この不動産会社に売却を依頼したい
  • この人なら売却を任せられる

という人・会社が出てきます。

本格的なマンション売却の始まり、大まかな内容・フローは以下の通りです。

【売却相談】
一括査定で申し込み、不動産会社の営業マンに売却に向けてのアドバイス、マンションの査定・近隣の売買実績・調査、売り出し・広告方法、仲介手数料・諸経費・税金(譲渡税等)の説明を受けます。
ちなみに、売却時の広告活動費用は、不動産が負担してくれます。

【媒介契約の締結】
マンション売却の仲介をお願いする媒介契約(一般媒介契約・専任媒介契約)を締結します。

【室内の撮影・装飾】
スーモなどネット広告や不動産会社の公式サイトへ掲載する写真の撮影。
室内の装飾(コーディネート・ホームステージング)を行います。

【広告開始】
不動産流通機構”レインズ”への登録、インターネット(自社サイト・ポータルサイト)等での広告宣伝、新聞広告、ポスティングによるなど販売促進の作業を行います。

【お問い合わせ・内覧調整】
購入希望者からのお問い合わせから、資金の確認、購入の意欲の確認、また内覧希望による日程調整を行います。
特に居住中の売却の場合、内覧時間の設定を行います。(立ち合いの有無は自由です)
空室での売却の場合、立ち合いの必要はなく、事後報告で営業担当者から報告を受けます。

【内覧・申込】
購入希望者の内覧、また、購入に向けて資金計画・融資審査を行い購入申込が入ります。

【不動産売買契約の締結】
価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結となります。
その際、手付金を受領します。

【引渡し・引渡し】
物件引渡しを行います。
また売却した不動産に抵当権が設定されているケースは抵当権抹消登記の準備も行い、引渡しとなります。
残りの売却代金の決済・受領と併せて引き渡しになります。
決済当日は、売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者で行われます。

まずは、マンション売却時の不動産会社との契約について紹介します。

媒介契約

不動産会社に仲介をお願いする場合、売買契約書を取り交わす必要があります。

媒介契約には、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 属専任媒介契約

の3種類の契約方法があります。

≪一般媒介契約とは≫

一般媒介契約は、
複数の不動産会社に売却のお手伝い(以後、媒介)をお願いできるものです。

一般媒介契約の場合には、
不動産会社を通さずに、依頼主(売却主)が親戚、知人などから直接マンションの購入希望者を見つけてきて、売買契約を結ぶことも可能です。

≪専任媒介契約とは≫

専任媒介契約は、一般媒介契約とは違い、他の不動産会社に重ねて依頼できない、1社に媒介をお願いするものです。

ただ、自分で買主を発見して契約することは可能です。

≪専属専任媒介契約とは≫

専属専任媒介契約は、専任媒介契約に近く、他の不動産会社に重ねて依頼できない、1社に媒介をお願いするものです。

専任媒介契約との違いは、自分で買主を発見して契約することが不可能となっています。

【媒介契約比較】

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約 × ×
自分で買主を見つける ×
有効期間 指定なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録義務 なし あり あり

参考:媒介契約詳細はコチラ

媒介契約は早めに売りたいから一般媒介契約や専任媒介等ではなく、競争を生むために一般媒介など状況に応じて判断が基本です。
マンション売却の流れ

販売価格の検討・決定

不動産売却の準備で重要な販売価格の設定です。

ここからは不動産会社の担当者との二人三脚で進めていきます。

  • 売却までの大まかなスケジュール
  • 相場(不動産市況)
  • 市場動向(売買価格)
  • マンション価値(上限・下限)

これらをベースに、

  • 売主が売りたい金額
  • 成約価格から売れるだろう金額

をすり合わせ、マンション売却で注意すべき点、買主との接点になる売却価格を決定します。

販売価格は実際の売却額になるとは限りません。

思うように売却活動が進行しない場合、売却額を値下げする場合もありますし、値下げ交渉による値引きに応じる形で変更する場合もあります。

そもそも住宅ローンを組んでいる場合は、大きく売却益を出したいと思う反面、最低限、住宅ローン完済は前提です。
オーバーローン・アンダーローン・現状の残債を考慮しながら慎重に進めます。

それを見越したうえで、販売価格を決定していきましょう。

*参考ページ:マンション売り出し価格の決め方

また、販売価格を意識した上で
リフォーム(キッチンの一新、設備の新調、洗面所・洗面台のリニューアル)また、リノベーション(間取りの変更:3LDK⇒1LDK、4LDK⇒2LDK)などを施すかどうか?
も一緒に検討します。
*リフォーム費用を上乗せできるだけでなく、同じマンション内と差別化できるメリットもあります。

マンション売却 流れ

内見・内覧準備

マンション売却の流れを左右する不動産会社選定・販売価格が確定すれば、

  • 物件の情報調査(管理規約・使用細則・総会の議事録等)
  • マンションの管理会社・管理組合への連絡・確認
  • 売却に向けた広告(レインズ・SUUMO・アットホーム等)
  • 購入希望者から問い合わせ・内覧調整
  • 申込み・購入者のローン審査・手続き
  • 売買契約の段取り・書類の準備

不動産会社の営業マンがすべて用意、準備・段取りをつけてくれるので手間にはなりません。

よって、売り主が行うことは、

  • 内覧の日程調整の確認・返事
  • 売買契約時等の必要書類の開示・提出(権利証、付帯設備表や告知書、登記簿謄本、登記簿の写しなど)
  • 価格交渉・値引き交渉の判断

など、リクエストがあったごとに対応するだけです。

その中で、売主としての対応が必要、
売買を大きく左右する購入希望者のが内覧申込み・内覧準備です。

  • レインズへの登録
  • 不動産ポータルサイトへの掲載(スーモ・アットホームなど)
  • 公式ホームページへの掲載
  • 会員・顧客への告知・メルマガ配信

などの広告を行うことで、内覧申し込みの連絡が担当者(不動産会社:営業マン)に届きます。

  • 居住中のマンション売却
  • 空室でのマンション売却

若干、内見の考え方・売却方法が変わりますが、
1つ言えることは、室内の見学において買主から好印象を持たれる室内であるか?ということです。

  • キレイ
  • 明るい
  • 広い

この3つをどこまで極めることはできるのか?

例えば、清掃です。

  • キレイな部屋
  • 汚い部屋

どちらが印象がいいですか?

やはり掃除が行き届き整理整頓された状態の部屋でしょう。

では、キレイな部屋とはどんな部屋でしょうか?

  • ゴミがない部屋がキレイな部屋でしょうか?
  • 壁や床のキズや汚れが少ない部屋がキレイな部屋でしょうか?
  • 水垢がない水回りがキレイな部屋でしょうか?

居住中のマンション売却に限らず、気になる箇所すべチェックしておきたいところです。

不動産会社のマンション売却時のオプションとしてハウスクリーニングを活用することも可能です。
参考ページ:居住中のマンション売却

媒介契約までに必要な書類
項目 土地 一戸建て マンション
登記済権利証・登記識別情報
登記簿謄本・登記事項証明書
固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
地積測量図・境界確認書
建築確認済証・検査済証
図面・設備の仕様書
マンションの管理規約、使用明細、維持費に関する書類
売買契約書
重要事項説明書
売買契約までに必要な書類
項目 土地 一戸建て マンション
本人確認書類・実印・印鑑証明書
住民票

参考:リビンマッチ不動産売却
 

マンション売却の流れ 6ステップ

値引き交渉・値下げ交渉を検討(購入者対応)

内覧後、買主に購入の意思がある場合、購入申込みの打診があります。

ただ購入申込書は、買主から
「この金額・この条件であれば、購入を考えますよ!」
というラブレターみたいなものです。

売り出し価格:5,000万円に対して、購入希望価格:4,000万円の提示など、

そのため、値引き交渉・落としどころを探る作業が重要となります。

  • 買主の意向
  • 売主の意向

このギャップを、営業マンに埋めてもらいながら、終着点を探ります。

営業マンはその他、売買を締結させるために、不動産会社が持っているオプション・アフターフォローの説明、税制(節税方法)・住宅ローン控除の適用等のメリットを合わせて説明します。

売買契約締結:必要書類

値引き交渉を経て、買主・売主の意向が固まると売買締結となります。

  • 契約内容の確認
  • 手付金の支払い
  • 住宅ローンの審査
  • 引き渡し時の日程調整

売買契約締結は、宅地建物取引士資格の証明書を提示し、重要事項説明書(35条書面とは、宅地建物取引業法35条の規定に基づいて作成される書面)を読み上げるところからはじまります。

事務的に作業は進むため、必要個所の記載・サイン・捺印など基本的に不動産会社がサポートしてくれます。

ちなみに、引き渡し後も、物件の瑕疵をして切れる場合もありますので、売っておしまいではありません。
契約不適合責任とは?(旧)瑕疵担保責任

*売買代金として手付金後にキャンセルが発生する場合もあります。
その場合、売主側からの契約解除は手付倍返し、買主側は手付金放棄する形で可能です。

補足:必要書類

  • 登記簿謄本
    物件の所有者や抵当権の有無など、物件の登記情報を示す書類です。
    法務局で取得できます。
  • 固定資産税評価証明書
    物件の固定資産税の評価額を示す書類です。
    市区町村の役場で取得できます。
  • 建物の図面
    物件の構造や間取りを示す図面です。
    建築時に建築士や建築会社から提供されます。
  • 建築確認申請書の写し
    建築確認を受けたことを証明する書類です。
    市区町村の役場で取得できます。
  • その他の証明書
    物件の位置関係図、地籍図、宅地造成許可証明書、防火管理者の指定証明書など、物件やその周辺環境に関する情報を示す証明書が必要となる場合があります。

マンション売却 契約の流れ

マンション売却:失敗事例(口コミ・体験談) 不動産会社の評判・希望価格で売り抜けた!

マンション売却体験談を見ると、

  • 苦労した人
  • 失敗を感じた人
  • 1年以上売れなかった人
  • 不動産会社に騙されたと感じた人

など、苦渋の決断のもとに売却した方もいれば、

  • 3か月で売却を実現した人
  • 査定額より高額売却を実現した人
  • 苦労を感じなかった人

苦労なくマンション売却を大成功した人まで様々です。

そこで、インターネット、Googleクチコミ、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)、各不動産会社のお客様の声などを確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。

家庭環境が変わり、住所も変更になりお手数ばかりお掛けしてしまいましたがタイミングを見て頂き感謝しております。
何より戦略の段取り、問題解決といい、手続きの段取り、本当にスピーディーに無駄のない動きに本当に素晴らしいお仕事をして頂きました。
途中のトラブルも対応して頂き本当に信頼ある担当者様でした。
本当に感謝でいっぱいです。
SRE不動産の口コミより
「売却をお願いするのと同時に、次に住むマンション探しも三井のリハウスに依頼しました。
そちらについてもいろいろな情報をいただいていて、売却が決まってからすぐに私たちの希望に合った物件を見つけることができました。
売る方も買う方も三井のリハウスにコントロールしていただいたので、売却から新居への引越しまですべてがスムーズでした」
人生に一度の大きな契約なので数社の見極めをしていたところ、他社と比べて非常に良い条件を提示して頂いた事が東急リバブルを選んだ決め手です。
担当の方の段取りや関連業者とのやり取り等が非常にスムーズだったので、不安なく売買契約完了まで進める事が出来ました。
営業担当様にお願いして本当に良かったです。
私も営業職かつ仕事柄、不動産売買の経験もあり、大手不動産会社、その他地元の不動産会社など複数の不動産会社とも取引をしたことがありました。
その中でも、ご担当者様のご対応、所属長のご対応、貴社のご対応は他の不動産会社と比較してとても良かったです。
契約をとるために仲介手数料の割引率、高い価格で勝負する会社・担当者も多い中で、根拠のある金額を提示したうえで、的確な売出価格、販売手法を提案してくださった人柄、知識の豊富さ・正確さが決め手となり、依頼する仲介業者を野村(ノムコム)にしました。
結果、売却金額は希望以上となり、手続きも滞りなく納得の売却ができました
⼀括査定サイトだと誰が担当になるのか分からないことが不安でした。
人生における重要な意思決定であるため、任せても安⼼と思える⼈にお願いしたいと思い、タクシエさんで信用できる担当者を探して売却を行いました。

マンション売却:おすすめ不動産会社

マンション売却を行う時の不動産会社の選び方は、
コンプライアンスがしっかりした大手を選ぶこと・上場会社運営の企業をベースに営業担当者の印象・不動産売却エージェントの売却提案の確認になります。

《SRE不動産》
ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation)が運営する不動産テック
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≪SRE不動産の特徴≫

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マンション売却の際の仲介手数料の相場

マンションの売却を行う際、不動産業者を通じて取引を進める場合、仲介手数料が発生します。
この仲介手数料は、売却価格の一部として支払われるもので、取引の成功報酬として業者に支払われます。

仲介手数料の計算基準
仲介手数料は、売却価格に対する一定の割合で計算されます。
この割合は「手数料率」として表され、業者や地域、物件の価格帯によって異なることがありますが
一般的に
売買価格×3%+6万円+消費税
で算出されます。

ちなみに、仲介手数料には、
「不動産業法」に基づき、業者が過剰な手数料を請求することを防ぐためのものとして法律で定められた上限額が存在します。
・売買金額が200万円以下の場合:売買価格×5%+消費税
・売買金額が200万円超~400万円以下の場合:売買価格×4%+2万円+消費税
・売買金額が400万円超の場合:売買価格×3%+6万円+消費税

そのため一部の業者では、最低限の手数料が設定されていることがあります。
参考ページ:仲介手数料無料の不動産会社

仲介手数料には消費税が加算されることが一般的です。
消費税率は政府の方針により変動するため、最新の税率を確認することが重要です。

ちなみに仲介手数料は、売却が成立し、契約が締結された際に支払われるます

《追記》マンションの売却にかかる費用・税金特例

不動産売却(マンション売却)における

  • 売却時にかかる費用
  • 売却後にかかる費用・税金

を確認しておきましょう。

  • 不動産会社への仲介手数料
    一般的な報酬、仲介手数料は3%(+6万円+消費税)ですが、法律で決められているわけではありません。
    最大3%なのでそれ以下で媒介契約時に1%でも1.5%でも交渉は可能です。
    参考サイト:仲介手数料無料の仲介会社
  • 売買契約書に必要な印紙税
    印紙税額:5,000万円以下の場合10,000円・1億円以下の場合30,000円(×2:売主用と買主用)
  • 登記費用
    不動産登記(所有権移転登記:法務局)を行う上で司法書士へ支払います。
    仲介する不動産会社が手配してくれますが、手数料等に疑問がある場合は、自分で相見積もりすることも可能です。
  • 譲渡所得税
    不動産を売却し利益が出た場合(売却益)、簡単に説明すれば購入した価格(取得費)より高く売却できた場合、所得税(譲渡所得税)の納税が必要です。
    翌年、確定申告(2月16日~3月15日)を行いますが、計算方法として事業所得や給与所得などと分離(分離課税)のため、諸費用・経費計上等で相殺できません。(損益通算できません)
    ただ、売却条件に様々な控除・特例を利用することが可能です。
    所有期間(所有期間 5年以下⇒短期譲渡所得・5年以上⇒長期譲渡所得)等によって税率が変わりますし、居住中等の要件が整えば居住用財産:3000万円特別控除の特例も有名な控除です。
  • 逆に、マンションを売却し譲渡所得がマイナス、譲渡損失(売却損)となったときは税金が発生しません

    確定申告時に必要な書類:確定申告書・本人証明書・登記事項証明書・源泉徴収票・残高証明書など

《売却における契約・税金の単語集》
マンションの売却を検討する際、契約書は非常に重要な役割を果たします。
しかし、契約書には多くの専門用語が含まれており、その意味や内容を正確に理解することが求められます。
辞書的に各単語について簡単に説明します。
詳細はコチラ

マンション売却前に新居探し(賃貸・買い替え)の注意点・ポイント

マンションを売却した後の新居探しは、新たな生活のスタートを切る大切なステップです。

新築中古・賃貸分譲、関係なく
・物件の選び方
・不動産会社との関わり方
考える必要があります。

立地条件(アクセス・周辺環境)
新居の立地は、日常生活の利便性や生活の質に直接影響します。通勤・通学のアクセスや、周辺の商業施設、公園、医療機関などの環境を考慮することが必要です。
物件の種類
一戸建て、マンション、アパートなど、物件の種類によって生活スタイルや維持費が異なります。自身のライフスタイルや将来の計画に合わせて選択することがポイントです。
間取り・専有面積
家族構成や生活スタイルに合わせて、間取りや専有面積を選ぶことが大切です。特に「LDK」や「和室」、「洋室」などの専門用語を理解し、適切な選択を行うことが求められます。
新築・中古物件
新築物件は最新の設備やデザインが魅力ですが、中古物件は価格面でのメリットがあります。また、中古物件の場合、「リノベーション」を行うことで、オリジナルの空間を作ることができます。
物件の価格・予算
新居の購入には、物件価格だけでなく、「諸費用」や「固定資産税」などの追加的な費用が発生します。予算内での物件選びや、ローンの計画をしっかりと立てることが重要です。
不動産業者の選び方
新居探しの際、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切です。業者の「宅建免許」の有無や、過去の取引実績、口コミ情報などを参考に選択することがポイントです。
物件の設備・仕様
キッチンの「システムキッチン」やバスルームの「ユニットバス」など、物件の設備や仕様には様々な専門用語が存在します。自身の生活スタイルや好みに合わせて、設備や仕様を選ぶことが重要です。
物件の取得時期
不動産市場の「需給バランス」や「物件の供給量」によって、物件の価格や取得のタイミングが影響を受けることがあります。市場の動向を理解し、適切なタイミングでの取得を目指すことがポイントです。
専門家のアドバイス
新居探しの際には、不動産の専門家やファイナンシャルプランナーのアドバイスを受けることが推奨されます。専門家の意見を取り入れることで、より適切な物件選びを進めることができます。

以上のポイントを理解し、マンション売却後の新居探しを進める際には、これらのポイントを参考に適切な選択を行うことが重要です。
新しい生活のスタートを切るための新居選びを、慎重に進めることをおすすめします。

マンションの売却 コラム:よくある質問・Q&A

マンション売却の基礎知識としてQ&A、よくある質問をコラム形式で紹介します。

  • マンション売却に適した時期は?

    引越し需要が高いのが年始から3月、小中学校等の入学・卒業、新入社員・転勤等で人が動くタイミングです。
    この時期は、売却主・購入主の意欲が高いため、成約しやすい時期になります。
    そのため、年末から準備を進め、年始には申込・契約となるスケジュールが適切な時期の1つです。

  • オーバーローン(ローン残高)でもマンション売却は可能なの?

    本来は、マンションを売却し住宅ローン残債を一括返済し、抵当権解除を行いますが、オーバーローンになりそうな場合でも売却は可能です。
    事前に住宅ローンを契約している金融機関に確認を取り任意売却という方法もありますし、自己資金と併せて一括返済する形も可能です。

  • 共有名義マンション売却は難しい?

    共有名義のマンション売却は、ペアローン・夫婦共有名義など一般的に行われています。
    不動産売却時はいろいろな事情があるため、連帯債務を負っている場合、離婚等で夫婦仲が悪く売却の意思がお互い一致しない場合などは少し厄介です。
    基本的には、所有者全員(複数の場合)の意向のこと売却を進めます。

 

【更新履歴】

  • 2024年1月(令和5年):記事リライト
  • 2022年9月(令和4年):不動産売却の基礎知識追加
  • 2021年7月(令和3年):画像アップロード・追加
  • 2020年3月(令和2年):体験談修正
  • 2019年1月(令和元年):新規記事アップロード

マンション売却の注意点:まとめ・最後に

今の不動産市況を考えると売却のメリットの方がデメリットより多いと思います。

とはいえ、メリットを最大限に生かすことができないと高額売却は実現します。

平均売却期間、4か月程度が目安、3か月とも言われています。
参考ページ:不動産・マンション売却期間

さらに言えば、すべてのマンションが簡単に売れるわけではなく、売却中のマンションがなかなか売れないという人も出てきます。

そしてメンタルでやられます。

マンション売却をしたことのある人であれば、少なからず理解していただけると思います。

そもそも不慣れな取引だけに、
成功パターンの流れをイメージできないのがマンション売却でもあります。

愛着のある住まい、

  • 予定では、もう売れているはずなのに・・。
  • もっと多くのお問い合わせがあると思ったのに・・。
  • 3か月以内に売れると思ったのに・・・。
  • 1年は覚悟しないといけないかな?
  • このままでいいのか?
  • 不動産会社を信頼していいのか?

初めての場合は後悔等、少なからず陥ります。

そこで、事前にメンタルケアの準備をしておくといいと思います。

  • 人生で大きな買い物である不動産ですから、簡単に右から左へ動くものではありません。
  • 買主あっての売買成立なので、気になる箇所を指摘されたらできる限り対処が必要です。
  • 売れないと悩んだら、セカンドオピニオン的に他の不動産会社に相談しましょう。

そのため、

  • 簡単には売れるものではない
  • 気にいられないと売れない
  • 逃げ道・相談相手を作っておく

この3つ程度を事前に準備として頭に入れておくだけで余裕が生まれますし悩んだ時にストレスを軽減できます。

  • 病気
  • 借金
  • 恋愛

なども1人で悩んでいても解決はしません。

気の持ち方、相談相手の準備はマンション売却に必要な要素です。

マンション売却の注意点・流れと一緒に、メンタルケアも準備しておくことをお勧めします。

ちなみに、不動産市況はいつどうなるかわかりません。

超低金利時代ですが、住宅ローン金利が上昇すれば、対応できない人も出てくるかもしれません。

金利が1%上がる竹でも数万円返済額上昇するパワーカップなども少々心配です。

売却したい人が増えれば、必然的に需給関係が崩れます。

購入希望者より売却物件が増えれば、高額売却どころか値引き交渉によって想定価格を大きく下回るでしょう。

それでなくても、不動産業界には囲い込みや両手取引など、悪しき習慣が売却を阻害します。

その結果、それでも売れなくなれば、任意売却・競売、不動産市況が崩れれば最悪の状況に陥るかもしれません。

家がいくらで売れるか?
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査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定(机上査定)が可能なので、上手に活用してみてください。

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  • 《AI査定:ソニーグループのSRE不動産》
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2024年6月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。
NISAをやっている、株式投資に興味がある・・・。
マイホームは立派な資産です、それも人生で一番借金をして購入した・・・。

不動産の価値が高いということは、高く売れるだけではありません。

①不動産を人に貸した場合

ここ10年で賃貸相場を上昇しています。
都心の場合、同じフロアでも、3万円・5万円、家賃に開きがあることも・・。

今、家を貸した場合、いくらで貸すことができるか?

これを確認するだけで、新しい家の活かし方が生まれます。

マンション貸す.com」ならあなたの不動産、今ならいくらで貸せるか?
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②不動産を担保に借入する

不動産の価値が高ければ高いほど、担保価値が上がります。

住宅ローンに限らず、融資においても低金利が続いているため、不動産を担保に借入を行うことも可能です。

投資に回してさらに増やすことも、子供の教育、事業資金など用途は自由なので、借り入れを検討している方は試してみてください。
参考ページ:不動産担保融資比較

不動産投資を考える

老後の資金作りは人それぞれです。
ただ、銀行預金は金利が低く、株式投資は原資が必要です。

そこで、20年・30年かけて老後の資金を築く資産形成モデルが不動産投資です。
”借金をしてできる唯一の投資”です。

年収500万円以上の方に限定されますが、このタイミングで不動産投資相談を行ってみてください。
物件価格が高いため、積極的におすすめはしませんが、知見が広がりますし、J.P.Returnsは、現在、えらべるデジタルギフト”50000円分”(Amazon・PayPay・楽天)プレゼント中です。
ポイ活に最適です。
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不動産査定もこのタイミングに

冒頭で紹介している通り、ここ15年で不動産価格は大きく上昇しています。

とはいえ、
・住宅ローン金利上昇”確実”
・”増税”傾向
・自民党政権の弱体化、政権交代・・悪夢の・・
・光熱費・資源高・インフレ(物価上昇)
・中東情勢”不安”、ウクライナ戦争
・台湾有事・南北関係・・
など近年稀に見るネガティブ要素が発生しています

家の価値を定期的に確認していますか?
1年前より、もしかしたら100万円以上、上がっているかもしれません。
お住いのエリアは上がってる?

そこで、活用したいのがイエウールです。

イエウールは日本全国”2300社”を超える不動産会社が登録され、月間2万8000人以上が利用する人気のサイトです。

イエウールの口コミを確認すると、

・想像して以上に、高い査定額でした。

・購入した時より、かなり高い査定額でした。

など、多数寄せられています。

一部を画像にまとめると、↓の感じです。

思ってたより、高い!

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東証スタンダード市場に上場している株式会社Speeeが運営しているので安心して利用できますし、全国津々浦々(都心も田舎も)のエリアに対応しているのもおすすめポイントです。

是非、今のあなたの家の立ち位置を確認してみてください。

家の価値を確認する
*必ずしも、売却のためだけではありません。

不動産査定の流れ

↓ 全国対応なので気になる方は ↓
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北海道青森県岩手県宮城県
秋田県山形県福島県
関東 東京都神奈川県千葉県埼玉県
茨城県群馬県栃木県
中部 新潟県富山県石川県福井県
山梨県長野県岐阜県静岡県
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関西 大阪府兵庫県京都府三重県
滋賀県奈良県和歌山県
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