中古マンション売却で競合!同じ分譲マンション内に複数の売却中マンションがあったら?大規模マンションでよくある競合物件

同じマンションに売り物件 マンション売却 競合
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

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マンション売却 競合

マンションの売却を考える際、
同じマンション内に複数の売却物件が存在する場合、それは競合となります。

競合物件があれば、やはり売主としてはやり難いものです。

この競合が生じると、売却価格や売却スピードに影響が出る可能性があります。

間取りや広さ、階数が違うとはいえ、どうしても比較してしまいますし比較もされます。

今回は、大規模マンション売却にもよくある競合物件

同じマンション内に複数の売却中物件があった時の

  • マンション売却戦略
  • 不動産会社の選び方
  • 媒介契約の考え方

について紹介したいと思います。

同じマンションに複数の競合売却物件

マンション売却は、ライバル・競合がつきものです。

1Rのマンション、2LDKのマンション、1LDKのマンションなど、購入者の家族環境や事情によって変わりますが、

  • 間取り:2LDK
  • 駅から徒歩5分以内
  • 築年数10年以内
  • 2階以上

などで、検索すればたくさんの物件が出てきます。

さらに大規模マンションなどの場合、同じマンション内に売り物件・競合物件が複数出ていることも多々あります。

【売却がかぶるパターン】

中古マンションを売却する理由はいろいろあります。

入学・卒業・転勤などの併せて年始から3月にかけて集中するのは有名な話です。

しかしそれだけではなく、
同じマンション内で売却物件が続出するシチュエーションがあります。

  • マンション内のトラブルや近隣問題が端を発している場合
  • 修繕積立金や管理費値上げの可決を機に売却を選択する場合
  • 大規模修繕前に売却したいと考える人
  • 近隣の開発や環境の変化により、住みやすさが低下すると感じた住民の売却
  • 事故物件化した場合
  • 経済的な不況や住宅ローンの金利変動上昇(外的要因)

などなど。

特に、今後考えられる変動金利上昇に関しては、変動金利が1%上がっただけでも、月々の返済が3万円・5万円上昇する人も少なくありません。
参考ページ:今後の変動金利どうなる?

また、自分の部屋でなくても、同じマンション内で事件が起きれば、人によっては1日も早く新しい環境に引越したい思います。
大規模マンションの場合、少なからずリスクがあります。

少し昔ですが、ドラマ:”あなたの番です”のように、事故物件・殺人マンションとなった場合も。
>>あなたの番です公式サイト
マンション競売

マンション売却時の競合物件のデメリット・リスク

競合物件とは?

「競合物件」とは、特定の物件と同じ市場やエリアで、同様の条件や特徴を持ち、同じターゲット層の購入希望者を対象としている物件のことを指します。

競合物件は、同じような価格帯、広さ、立地条件、設備などの特徴を持つ物件として、購入希望者の選択肢となるため、売却や賃貸を考える際の価格設定やマーケティング戦略を決定する上での参考となります。

価格競争
同じエリアや条件の物件が多数存在する場合、価格競争が激しくなる可能性があります。
これにより、物件の価格を下げざるを得ない状況が生じることがあります。
売却期間の延長
競合物件が多いと、購入希望者が多くの選択肢から選ぶことになるため、自物件の売却に時間がかかる可能性が高まります。
マーケティングの困難
競合物件との差別化を図るためのマーケティング戦略が求められますが、その差別化を明確に打ち出すのが難しくなることがあります。
適切な価格設定の難しさ
競合物件の価格動向を常にチェックし、適切な価格設定を行う必要があります。
しかし、市場の動向が日々変わる中で、常に最適な価格を維持するのは難しい場合があります。
情報の透明性の問題
近隣の競合物件の情報が公開されている場合、自物件の欠点や弱点が明確になることがあり、それがネガティブな影響として購入希望者に伝わるリスクがあります。
交渉の難易度上昇
購入希望者が他の競合物件と比較して交渉を行う場合、より厳しい条件や要求をされることが考えられます。
物件の評価の低下
同じエリアや条件の物件が過剰に供給されると、そのエリアや物件タイプ自体の評価が低下する可能性があります。

価格設定が難しい

もし、同じマンション内に複数の競合となる売却中の物件を発見したら?

同じマンションということは、建物の構造・グレードは同じです。

  • 間取り・広さ
  • 階数
  • 使用感

に若干の違いはありますが、購入希望者がまず確認するのは、”販売価格”です。

購入希望者は、

  • この販売価格が安いか?高いか?
  • 買ってお得なのか?損なのか?

単純に判断できます。

となると、
同じマンション内で同時に売却物件がある場合、

  • 強気の価格を付けることが難しい
  • 周りの部屋の価格に引っ張られる

など、価格設定が難しくなります。

売却理由は売主ごと様々です。

急いで売却したい場合、強気の価格設定は行いません。

高額売却を狙いたくても、価格差が広ければ必然的にネガティブに見られてしまいます。

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競合物件との情報共有の重要性

不動産市場において、競合物件との情報共有は、売却成功の鍵となることが多いです。

一見、競合となる物件と情報を共有することに抵抗を感じるかもしれませんが、適切な方法での情報共有は、双方の利益を生む可能性があります。

《売却物件間の情報共有のメリット》

  • 市場動向の把握
    競合物件との情報共有を行うことで、市場の動向や購入希望者のニーズをリアルタイムで把握することができます。
    これにより、リアルタイムマーケティングの戦略を取り入れ、即座に価格や広告戦略を調整することが可能となります。
  • 効果的な価格設定
    他の売却物件の価格情報を知ることで、適切なプライシングストラテジーを策定することができます。
    過度な価格競争を避けるための参考情報として、他の物件の価格設定を活用することができます。
  • 購入希望者のニーズの共有
    競合物件の売主や不動産業の情報共有を通じて、購入希望者の具体的なニーズや要望を共有することができます。
    物件のアピールポイントや広告内容を最適化することが可能となります。

《競合物件との連携方法とその効果》

  • 情報共有プラットフォームの活用
    専用の情報共有ツールやプラットフォームを使用して、競合物件との情報交換を行う。例えば、クラウドベースのCRMツールを活用して、物件情報や購入希望者の情報を共有することが考えられます。
  • 定期的なミーティングの実施
    競合物件の売主や不動産業者との間で、定期的に情報交換のためのミーティングを実施。これにより、市場の最新動向や戦略の共有を行うことができます。
  • 共同プロモーションの実施
    競合物件と連携し、共同でのプロモーションや広告活動を行うことで、広告費の削減や効果的なマーケティング活動を実施することが可能となります。

競合物件との差別化のためのマーケティング売却戦略

マンションの売却を考える際、競合物件との差別化は非常に重要です。

特に、同じエリアや同じ建物内に似たような物件が多数出ている場合、どのように自分の物件をアピールするかが鍵となります。
ここでは、そのためのマーケティング戦略について考察します。

《物件の特色を活かした広告戦略》

ターゲティング広告
近年、デジタルマーケティングが進化し、特定のターゲット層に合わせた広告配信が可能となりました。
例えば、家族向けの物件であれば、子育て中の家庭をターゲットにしたFacebookやGoogleの広告を活用することで、効果的にアプローチが可能です。
物件のUSP(ユニークセリングポイント)の強化
物件の特色や魅力、例えば「最上階の眺望が良い」「ペット可」「リノベーション済み」などのUSPを明確に打ち出し、広告や物件情報に大きく取り上げることで、他の競合物件との差別化を図ります。
参考ページ:ペット可のマンション売却

ビジュアルコンテンツの活用
写真や動画は物件の魅力を伝える上で非常に効果的です。
特に360度カメラを使用したバーチャルツアーやドローンを使用した空撮映像など、最新の技術を取り入れたコンテンツ制作は、購入希望者の興味を引きつけるポイントとなります。

《ターゲット層の特定とアプローチ方法》

ペルソナ設定
物件のターゲットとなる層、例えば「若い夫婦」「シングル」「高齢者」などのペルソナを設定し、そのペルソナのニーズやライフスタイルに合わせたアプローチを考えます。
セグメンテーション
市場を細かく区分けし、それぞれのセグメントに合わせたマーケティング戦略を展開します。
例えば、駅近の物件であれば通勤・通学を重視する層、閑静な住宅地であれば静かな環境を求める層など、物件の特性に合わせてセグメントを絞り込みます。
CRM(カスタマーリレーションシップマネジメント)の活用
過去の購入者や興味を示した人々との関係を深化させるための戦略。
例えば、オープンハウスの際のアンケート情報や、物件情報サイトでのお問い合わせ情報をもとに、ターゲット層のニーズを把握し、それに応じた情報提供やフォローアップを行います。

同じマンション内に売却物件がある場合のテクニック

同一マンション内に競合する売却物件がある場合、一旦、イチから見直す必要があります。

  • 一括査定で相場を確認する
  • 売り物件の状況を確認する・内覧する・ライバルチェック

マンション売却で重要な価格設定ですが、相場を知ることが非常に重要です。

  • 媒介契約狙いで高い査定額を付ける不動産屋
  • 直近の売買実績をもとに査定額を出す不動産会社
  • 現状の販売物件をもとに査定額を算出する不動産会社

など、5000万円クラスのマンションだと、その差500万円くらいになることも多々あります。

よって、適性額を誤ると売買市場から外れてしまいます。

特に、競合物件が目の前にあるわけですから慎重にすすめてください。

≪売り物件の状況を確認する≫

マンション相場・適性額が分かったらライバルチェックです。

不動産営業マンに、聞けばいろいろ教えてくれます。

  • いつから売り出されているのか?
  • 価格変更の推移はどうか?
  • 売却理由は何か?
  • 売却のスタンスはどうか?(急いでいるか?)

さらに、室内の状況も確認しておきたいところです。

同じマンションだからと言って、
住民の民度によって室内の劣化のスピードは変わります。
室内の状況を写真ベース、こっそり内覧して確認するものおすすめです。

中古マンション 競合

≪相手に合わせた売却を避ける≫

同じマンションといっても、
階数が変わるとグレードが変わるマンションもありますので一概には言えませんが、

マンション売却に優位に進めるためには、相手に合わせず、独自色を見せて売却するのも1つの方法です。

  • リフォーム
  • ホームステージング
  • 売却をずらす

などがそれになります。

リフォーム

このサイトでも何度か紹介しているリフォーム。

壁紙の張替え、システムキッチン・洗面台の取り換え、また間取りを変更するリノベーションも1つです。

同じマンションということで基本的な仕様は同じです。

しかし、リフォーム・リノベーションを施すことで差別化になります。

また、競合物件に対して販売価格に引っ張られる必要がなくなります。

関連ページ:サンプルイメージ”あり”
おすすめのリフォーム会社
おすすめリノベーション業者

ホームステージング

ホームステージングも差別化の1つです。

インテリアコーディネーターが室内に家具・ソファをあしらいモデルルームのように変身させてくれるわけですから、リフォーム同様イメージが変わります。

こちらも、以前ホームステージング無料で行う方法を紹介しました。

売却時期をずらす

部屋のイメージを一新するリフォーム、ホームステージングを紹介しましたが、

場合によっては、ライバルとなる物件が、リフォームを行っているかもしれません。

また、急ぎで売却を検討しているかもしれません。

今すぐ売却したいという売主の場合、販売価格が相場を大きく下回る設定の場合もあります。

不動産サイト(スーモ等)に、同一マンションの物件が、かなり安く掲載されているとどうしても比較されてしまいます。

そんな場合は、売却を一時的に諦めるのも1つです。

事前のライバルチェックで、

  • 売却理由
  • 売却スタンス

を確認で、その動きは予想することが可能です。

不動産会社選び

不動産売却を考える際、大手不動産会社との連携は多くのメリットを持っています。

その背景には、大手不動産会社が持つ豊富な経験、ノウハウ、そして広範な顧客ネットワークがあります

同一マンションに複数の売却物件がある場合、
また、増えた場合、

何となく難しい状況に感じる人が多いでしょう。

となると不動産会社選びや媒介契約の形式も重要となります。

大手不動産会社なら顧客(会員数)を持っています。

など。

《大手不動産会社との取引のポイント》
大手不動産会社は、そのブランド名だけで信頼感や安心感を与えることができます。
このブランドイメージを活用することで、物件の価値を高めることが可能です。

大手不動産会社は、多くの取引実績と経験を持っています。
そのため、物件の価格設定やマーケティング戦略など、専門的なアドバイスを受け取ることができます。

顧客ネットワークを活用した売却戦略
広範な顧客データベース
大手不動産会社は、長年の取引実績から築き上げた広範な顧客データベースを持っています。
このデータベースを活用することで、物件のターゲット層にピッタリの購入希望者を見つけることができます。

アフターケアの提供
売却後も、大手不動産会社は購入者へのアフターケア(保証)やサポートを提供します。
これにより、購入希望者が安心して取引を進めることができ、売却の成功率を高めることができます。

SRE不動産

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation)が運営する不動産テック事業者です。
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    SRE Holdings Corporation
  • 〒107-0061 東京都港区北青山3丁目1-2 青山セント・シオンビル 2F
  • 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(1)第9297号
    金融商品取引業 関東財務局長(金商)第3179号
  • 公式サイト:https://sre-group.co.jp/

三井のリハウス

三井のリハウスの不動産査定サイト(無料利用)
競売マンションとは

35年連続、売却取扱件数全国NO.1
宮沢りえさん(白鳥麗子役)が出演するCMでもおなじみ、おすすめの不動産査定サイト:三井のリハウスです。
査定物件:マンション・一戸建て・土地・投資・事業用不動産

競売マンション 売り方
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  • 三井不動産リアルティ株式会社
  • 〒100-6019 東京都千代田区霞が関3丁目2番5号 霞が関ビルディング 9階
  • https://www.mf-realty.jp/

東急リバブル

創立50周年を迎え、ロゴデザインも一新された東急リバブルの無料査定

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    独自サービスと売主の想い、縁ある取引を実現するために、東急リバブル独自サービスを最大限に活用し売却環境を構築してくれます。

競合物件とは何ですか?
中古マンション売却 競争

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  • 東急リバブル株式会社
  • 〒150-0043 東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号
  • 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(12)第2611号
    金融商品取引業者登録【第二種金融商品取引業/投資助言・代理業】 関東財務局長(金商)第1386号
    不動産鑑定業者登録 東京都知事登録(6)第1408号
    建築工事業 東京都知事許可(特-2)第102963号
    不動産特定共同事業 金融庁長官・国土交通大臣第32号
    賃貸住宅管理業者登録 国土交通大臣(01)第003536号
  • 公式サイト:https://www.livable.co.jp/
 

ノムコム:野村の仲介+(PLUS)

ノムコムの不動産査定サイト:もちろん無料
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業界トップクラス!月間利用者数300万人の「ノムコム」
売却サポートサービス充実(買換保証・つなぎ融資、VRホームステージング、3Dウォークスルーなど)
査定物件:マンション(一室)・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・一棟アパート・その他
参考ページ:不動産・マンション売却期間

  • 野村不動産ソリューションズ株式会社
    (Nomura Real Estate Solutions Co., Ltd.)
  • 〒163-0576 東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
    新宿区の公式サイト
  • 許認可
    宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(5)第6101号
    金融商品取引業者登録【第二種金融商品取引業】関東財務局長(金商)第3234号
    不動産鑑定業者登録  東京都知事登録(1)第2822号

マンション競売物件

競合物件が多い場合の不動産売却:価格交渉のコツ

マンションの売却を考える際、競合物件が多い場合は、価格交渉のスキルが試されることが多いです。

購入希望者は、同じような条件の物件を比較し、最も魅力的な条件を提供する物件を選ぶ傾向があります。

《購入希望者とのコミュニケーション方法》

アクティブリスニング
購入希望者のニーズや要望をしっかりと聞き取る技術。
相手の話を中断せず、感情や意見を尊重し、適切なフィードバックを行うことで、信頼関係を築きます。
BATNA(最良の代替案)の理解
交渉の際、自分の最低条件や最良の代替案を明確にしておくことで、交渉の余地を確保します。
購入希望者も自分のBATNAを持っているため、それを理解し、双方の利益を最大化する交渉を目指します。
エンパシーの表現
購入希望者の立場や感情を理解し、共感を示すことで、よりスムーズな交渉が可能となります。

《競合物件との価格差を最小限にするための戦略》

競合市場分析
近隣の競合物件の価格や条件を分析し、自物件の適正価格を設定します。
この分析をもとに、価格帯や条件を調整することで、競合物件との価格差を最小限に保ちます。
バリューアッド戦略
物件の価値を高めるための追加サービスや特典を提供することで、価格だけでなく、他の要素で競合物件との差別化を図ります。
例えば、リノベーションサポートやアフターサービスの提供などが考えられます。
フレキシブルプライシング
物件の価格を固定せず、市場の動向や購入希望者の反応に応じて柔軟に価格を調整する戦略。
短期間での売却を目指す場合や、競合物件が多い場合に有効です。

よくある質問

同じマンション内に複数の売却物件がある場合、自分の物件の価格をどのように設定すれば良いですか?

競合物件の価格や条件を調査し、適正な価格帯を見極めることが大切です。

競合物件が多い場合、売却スピードを上げるための方法はありますか?

物件の魅力を最大限に引き出すためのリノベーションや、プロモーション活動を強化することで、売却スピードを上げることが可能です。

同じマンション内の他の物件との差別化を図るためのアドバイスはありますか?

物件の内装や設備をアップグレード、ホームステージングなど、また特別なサービスや条件を提供するなど、他の物件とは異なる魅力をアピールすることが効果的です。

競合物件がある場合、購入希望者にどのようにアピールすれば良いですか?

物件の独自の特徴や利点を強調し、購入希望者のニーズや要望に合わせたアピールを行うことが重要です。

同じマンション内に競合物件が多い場合、一時的に売却を見送るべきですか?

市場の状況や自身の売却の必要性に応じて判断することが必要です。
短期間での売却が必要でなければ、競合が少なくなるタイミングを狙うのも一つの方法です。

競合物件の情報をどのように収集すれば良いですか?

不動産ポータルサイトや不動産業者を通じて、近隣の物件情報を定期的にチェックすることがおすすめです。

同じマンション内の競合物件が高額で売り出されている場合、自分の物件の価格を下げるべきですか?

必ずしも価格を下げる必要はありませんが、物件の価値や市場の動向を考慮して、適切な価格設定を行うことが大切です。

同じマンション内に複数の売却物件がある場合、購入希望者の反応はどのように変わりますか?

購入希望者は価格や条件を比較する傾向が強くなります。
また、なぜ多くの物件が売り出されているのかの理由を問い合わせることも考えられます。

マンション売却 競合:まとめ

マンションの売却時に同じマンション内に競合物件がある場合、様々なデメリットやリスクが考えられます。

しかし、適切なテクニックや戦略を用いることで、これらのリスクを最小限に抑えることが可能です。

売却を検討する際は、市場の動向や競合物件の状況をしっかりと把握し、最適な売却戦略を立てることが重要です。

同じマンション内で複数の物件が売却されている場合、その判断は非常に難しいと言えます。

不動産会社選びも難しくなります。

《売却テクニック》

  • 価格設定の工夫: 競合物件との差別化を図るため、適正な価格設定を心がける。
  • 物件の魅力をアピール: リノベーションや内装のクリーニングなど、物件の魅力を最大限に引き出す。
  • 適切なタイミングでの売却: 競合が少ない時期や、市場が活況の時期を狙って売却を行う。

ライバルに合わせたマンション売却として、私なら2パターンの形を検討します。

  1. 《パターン1:専任媒介契約&ホームステージング》

    大手不動産会社と専任媒介契約を結び、ホームステージングのオプションを活用します。

  2. 《パターン2:ライバル物件となる同じ不動産会社とも一般媒介契約》

    売却をお願いしたい不動産会社(営業マン)以外に、
    同じマンション内の物件の仲介をしている不動産屋と一般媒介契約を結びます。

    競合物件の内覧時についでに内覧。

    内覧数を増やす一番簡単な方法です。

基本的に、ライバル分析に合わせて様子を見ながら媒介契約や価格変更で調整していくことが重要です。

ちなみに不動産会社選びは、
一括査定サイトを活用しながら、媒介契約は大手不動産会社をオススメします。

購入希望者は、否が応でも同一マンションで比較せざるを得ません。

その際、大手不動産会社という安心感が、最終的なジャッジにプラスされる可能性も無視できません。

家がいくらで売れるか?
調べたことありますか?

査定は無料、また、不動産会社の人が家に来ることなく査定(机上査定)が可能なので、上手に活用してみてください。

大手不動産会社

  • 《AI査定:ソニーグループのSRE不動産》
    SRE不動産
    AI査定のメリットは不動産会社の人が自宅に来ることなく”その場で・内緒で査定可能”です。
  • 《岡田准一さんのCMで有名!》
    東急リバブル
  • 《宮沢りえさんのCMで有名!》
    三井のリハウス

一括査定サイト