社会生活を送っていれば、それなりにトラブルは発生します。
特にマンションの場合、
１つ屋根の下に大勢の人が生活しているわけですから、大小関わらずそれなりのトラブルが発生します。
今回は、ランキング形式ではありませんが、
マンショントラブル（住民間のトラブル迷惑・違法行為、、事件性のあるもの、資産価値に影響しそうなもの）をピックアップし、
よくあるケーススタディ：”マンショントラブル”11選””について紹介するとともに、
最悪の場合、資産価値を下げる可能性についても紹介します。
不動産価格高騰は、
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
参考：新築マンション平均価格」
不動産を所有している方にとって、
数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。
ただ、近年稀に見るリスク
- 物価高騰：家計圧迫（食費・電気・ガソリン）
- 住宅ローン金利上昇傾向
- カントリーリスク：インド・パキスタンの対立・中東情勢・ウクライナ戦争・台湾有事
- 政府の判断：増税傾向の流れ
- トランプ大統領の貿易戦争
等も気になるところです。
そのため、
・住宅ローン返済の心配がある
・高く売却できるタイミングを知りたい
・売る気はないけど、家の価値を知っておきたい
など、家の価値に目を向けている人が増えています。
そこで、定期的な家の価値の確認方法として、
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マンショントラブルにはどんなものがあるのか？
例えば、マンション内で自殺や殺人事件が起これば、そのマンションは”事故物件”となります。
マンショントラブルの域を越え、区分所有者としては非常に悩ましい問題、明らかに資産価値を大きく落とす要因となります。
しかし、実際のマンショントラブルはもっと身近な所にあり、実際は些細なことから、大きなトラブルに発展します。
例えば、
- 騒音トラブル
- ゴミトラブル
- ペットトラブル
- 共有部の荷物トラブル
- 駐車場・駐輪トラブル
- ベランダの使い方トラブル（洗濯物・植物等）
- ねずみトラブル
- 喫煙トラブル
- 民泊トラブル
- 外国人トラブル
- タワマンカースト
などがあります。
マンショントラブル：騒音トラブル
マンションに限らず、騒音によるトラブルは多々あり、
喧嘩や発狂など、手に負えない人を静止してもらうために警察が出動することは多々あります。
しかし、マンションの騒音トラブルの多くの場合、警察は出動しません。
《隣の声・音楽がうるさい》
壁の厚さ・薄さが影響しますが、隣の家の人の声・音（音楽）が聞こえる・うるさい・・・。
騒音トラブルの基本です。
生活音を越えた騒音は、直接苦情を言ったり管理人に注意をしてもらったり、対処法を間違えると近隣トラブルに発展するため、慎重に進めたいトラブルです。
《足音が気になる》
マンション構造にもよりますが、歩くたびに足音がピタピタ鳴ると気になるものです。
生活音なので、気にならない人もいますし、気になっていても慣れるものでもあります。
生活していれば、それなりに音はするものですが、
- 悪気があっての音なのか？
- 構造的にしょうがないレベルなのか？
判断が難しいですし、直接、上階の人に文句を言いにくいものです。
《子供の騒ぎ声》
子供がいれば、
- それなりに元気に家の中を走りまわります。
- 機嫌が悪ければ泣きます・騒ぎます。
- 癇癪を起すこともあるでしょう。
- 親が子供を怒るのも日常茶飯事です。
子供は国の・未来の宝ですから、ある程度は許容しなくてはならない場合もあるでしょう。
しかし、度を越えたレベルの場合は、しっかり対応をお願いしたいところです。
マンショントラブルとしての騒音においては、子供だけでなく親にの問題がある場合もあります。
《深夜の掃除・洗濯機音》
技術の進歩で静かな洗濯機も掃除機も増えましたが、使う時間によっては騒音（トラブル）に変わります。
深夜寝静まった時間での掃除や洗濯は、壁や床の厚みによっては変わりますが騒音になり、その苦情・クレームが多数集まれば、住民問題に発展しかねません。
できれば、朝8時～夜8時までに。
マンショントラブル：ゴミトラブル
住民のゴミ捨てに関しての意識の差がゴミトラブルの原因です。
- ゴミ捨て場所のトラブル
- ゴミの分別トラブル
- 粗大ゴミの不法投棄トラブル
- 臭いのトラブル
- 掃除トラブル
など。
マンション ゴミトラブルは住民同士の問題はもちろん、管理人と住民との問題でもあります。
- 住民同士の注意喚起
- 管理人から住民への注意喚起
- 住民から管理人への苦情
多岐にわたります。
管理人が厳しくゴミの分別に注意喚起をしているマンションは、住民の民度が高くなります。
- 正しいゴミ出しの方法
- ルール違反に対しての注意
から始まり、
それでも問題が解決しないと、
- 違反をしているゴミの展示
- 写真撮影で問題となるゴミの警告
- 違反者を特定し直接の注意
など、住民としては一瞬、面倒と思うかもしれませんが時間とともに浸透していきます。
基本的に、ゴミの分別ができているマンションは、ゴミ捨て場がキレイです。
例えば、不動産購入や賃貸マンション選びの時の内覧で、ゴミ捨て場がキレイだと契約に有利に働きます。
24時間ゴミ出し可能なマンションであれば、ゴミ出しの時間を意識することはありませんが、
- 管理人の意識
- 住民の民度
が、表面に現れるのが、ゴミ置き場とも言えます。
マンショントラブル：共有部の荷物トラブル
集合住宅は、時間とともにそのマンションの色が形成されていきます。
ゴミ置き場のように、
- 比較的、清潔なゴミ置き場
- 汚いゴミ置き場
も同様で、時間経過ともに、その姿が形成されていきます。
一軒家であれば本人の意識改革で多少軌道修正はできますが、
マンションの場合、暗黙ルールが浸透すれば、それを覆すのはなかなか難しい側面があります。
その１つが、共有部・共用部の扱い：共有部の荷物トラブルです。
廊下も景観の１つです。
マンションの廊下や階段は、自分の部屋の前（近く）であっても共用部分です。
- 自転車・キックボード
- ベビーカー・おもちゃ
- ゴミ・段ボール
- 作業道具
- 置きっぱなしの傘
生協や傘などは1日で片付けられる可能性が高いので許容範囲といえるでしょうが、基本的に共用部分に私物を置くことは管理規約でNGです。
- 廊下のベビーカーをそのままにしておくと、そのうち子供の遊び道具も並び始めます。
- それを見て隣の住民は、下駄箱に入りきらない道具などを置き始めます。
- それが連鎖していくことで、共用部分スペースである廊下は荷物だらけになります。
この流れは、確実に住民の民度の悪化に繋がります。
以前、とあるマンションの内見をした時、各玄関前に各々の荷物が並んでいました。
鉢植えの花も並んでいました。
マンション住民も管理人も管理組合も気づいていないと思いますが、決していいイメージではありませんでした。
勿論、ゴミ捨て場も散々でした。
現状、そのような住民であれば、管理組合に提案したり、管理人から注意してもらうようにするといいですね。
関連ページ：マンション共用部分の荷物
マンショントラブル：駐車場・駐輪トラブル
駐車場におけるマンショントラブルの多くは、知らない車が駐車（違法駐車・迷惑駐車）されている、というものです。
警察を呼ぶレベルでなくとも、管理人に連絡をしても、誰の車か分からず即解決しません。
そもそも違法駐車の車はマンション敷地内なので、公道であれば道路交通法違反、違法駐車として警察に取り締まりをお願いできますがそうともいきません。
管理人も、違法駐車に警告の張り紙を張る以上の手を出せません。
このパターンで厄介なのは、多くの場合、マンション住人やその関係者の車であるということです。
嫌がらせや悪気があるわけでなく、一時的に拝借などであることが多く、警告しても、どこまで大げさにしていいのか判断に迷います。
駐車場の主は、他人の車に占領されていることで、近隣の駐車場に一時的に駐車をし対応するため、その駐車料金程度は請求できても、管理人や管理組合を通して迷惑料まで請求というのは非常に難しいのが現状です。
そのため、
- 無断駐車には罰金（1万円）の徴収
- 敷地内の無断駐車されそうな箇所には駐車禁止の看板
- 監視カメラの設置
などをおこなうことで、トラブル発生を最小限に抑える施策が基本です。
不審者の侵入もありますので
マンションで新しい設備を導入する場合、管理組合・総会で議論する必要があります。
監視カメラ・防犯カメラの導入に関しては、それなりに費用がかかるため、
- 管理費や修繕積立金などから捻出が可能なのか？
- 何台設置するか？
などが議論されますが予算的な観点から、
- 抑止的に録画機能がないもの
- 低機能・低コストの防犯カメラ
が落としどころになるのが関の山です。
しかし、防犯カメラを無料で設置する方法が1つあります。
ココロアソビは、
自動販売機と同時設置において、防犯カメラ設置が実質無料（初期費用、月額料金が無料）というサービスを提供しています。
自動販売機の契約はココロアソビ社なので売り上げは入りませんが、
- 防犯カメラ／録画用HDDレコーダーの貸与、設置
- 映像確認用の小型モニター貸与
- 防犯カメラ設置後の映像確認サポート
- 保守サービス
の防犯カメラを用意されるので、リスクらしいリスクはなく、無料で防犯カメラ設置を検討しているマンション関係者はお問合せしてみるといいと思います。
- ココロアソビ株式会社
- 〒550-0025 大阪府大阪市西区九条南4丁目9番11号
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また、駐車場が埋まらない問題を抱えているマンションもあります。
駐車場使用料から管理費・修繕費の一部を賄う計算が崩れたり、機械式駐車場は特に維持管理コストも高いため、議題に上がっているマンションもあるでしょう。
さらに、電気自動車の割合が増えることで、EV充電器の導入という障壁も重なります。
- 充電器設置のマンション
- 充電器設が設置されていないマンション
どちらのマンションが好まれると思いますか？
前者の方がニーズが高いでしょう。
しかし、その次に待ち受けると予想されるのが充電時間格差です。
- 急速充電可能なマンション
- 通常の充電器マンション
充電時間は、少しでも早い方がニーズは高いでしょう。
ただ、急速充電と言っても、技術進歩は早いですから、その時間は年々短縮されていくでしょう。
管理組合や理事会で、
- 充電器設置を導入するか？
- コスト面の計算は立つか？
- 都度、グレードアップは容易か？
- どこの業者と付き合うか？
それでなくても、車自体持っていない世帯もあるわけですから、問題になるでしょうし、各々の思惑も錯綜しそうですね。
*マンションを高く売りたいと思えば、最新設備導入はプラスになりますし、後先のことを考える必要はないですから
マンショントラブル：ペットトラブル
騒音トラブルにも関係しますが、ペットによるマンショントラブルも増えてきています。
- 飼ってはいけないのに飼っている
- 鳴き声がうるさい
- 臭いが気になる
などが主なトラブルです。
・犬・猫はペットではなく家族
・ペットは家族の一員
ペットの家族化になりつつあります。
ペットを飼うこと自体、問題はありませんが、マンションには一定のルールがあります。
ペット禁止
ペット不可のマンションで、ペットを飼うことは規約違反です。
見つかった場合、即知人や別の場所に住んでいる家族に引き取ってもらう必要があります。
鳴き声
ペット可のマンションであっても一定のマナーはあります。
ペット好きな住民が多いため、鳴き声に関しても、お互い様と許容してくれますが、著しくうるさい鳴き声となるとトラブルになりかねません。
飼い主として一定の対処をおこなう義務があります。
愛犬の鳴き声がいつもと違うようであれば心配するものでしょう。
鳴き声は続いていれば、しつけだけなく、そのために対処する必要があります。
いつまでも鳴き声が続くようであれば、近隣住民の人が心配し管理人に連絡、クレームとは別にペット虐待を疑われるなどの事件になる可能性もあります。
臭い
ペットにはそれなりの臭いがあります。
そのため、糞やオシッコを小まめに変え、清潔に保つことが必須です。
ペットレベルで、臭いトラブルまで発生するとなれば、室内の状態は相当のものだと想像がつきます。
糞などに寄生する微生物や害虫、またゴキブリの発生、さらにネズミなどの害獣まで発生していれば、マンショントラブルを域を越えるでしょう。
・ペット可のマンション購入
マンショントラブル：ネズミトラブル
ペットによるマンショントラブルでネズミのワードが出てきたので、
ネズミによるマンショントラブルも紹介します。
ネズミが発生しているマンションは、残念ながら”負”動産に向かっている言って間違いないでしょう。
一軒家であれば、業者を入れてネズミ対策が可能ですが、集合住宅となると住民の同意が必要となり、さらに業者の対策も大規模となります。
各部屋に入り、ネズミ駆除とともにネズミは侵入しそうな箇所を塞ぐわけですが、業者よりネズミの方がルートや逃げ道を熟知しています。
中規模・小規模修繕工事としてネズミ駆除費用を計上できるか？
諦めて、ネズミと同居となれば、場合によっては告知義務にもなるかもしれません。
以前、マンションのネズミトラブル：マンションにネズミが発生したら・・・という記事でも紹介していますので、気になる方は確認してみてください。
マンショントラブル：布団干し・ベランダの使い方トラブル
昔は、マンションのベランダで布団を干す光景をよく目にしました。
- パタパタという布団を叩く音
- ベランダの洗濯を干す光景
最近、マンションの規約として布団干し禁止が増えています。
高層マンション、タワーマンションでは浸透してきたのは想像がつくと思います。
それによって、布団干しのトラブルが生じています。
- 下の階の人から指摘をされたり・・・
- 管理人からポストに注意喚起のチラシが投函されたり・・・
- 角部屋・南向きのマンションを購入したのに・・・
とはいえ、布団干しの禁止にはしっかりした理由があります。
ベランダの手すりに干した布団、それが風に飛ばされてしまったら・・・。
- 加速しながら落下し人にぶつかれば、大事故（生死の問題）につながるかもしれません。
- 抵抗を受け、下の階のマンションのベランダ内に落ちたり、ガラスを突き破る可能性もあります。
また、景観を保つという意味合いもあります。
ゴミ捨て場や廊下の荷物と同様で、民度が試されます。
ゴージャスなエントランスとは裏腹にベランダにふとんが干してあれば、どことなく”団地”の雰囲気を思わせる景観になります。
集合住宅なので、庶民的な人もいますが、意識の高い人もいます。
ただ、景観も資産価値の1つであるため、自然な流れと言えるかもしれません。
マンショントラブル：喫煙トラブル
ベランダついでに、喫煙トラブルもマンショントラブルの１つです。
生活をしていれば、
- 焼き魚
- 油料理
- ニンニク料理
をするでしょう。
そんな匂いが外からしても、それは生活臭として許容されますが、喫煙・タバコの匂いは別の話です。
喫煙者にとって肩身の狭い現状、
- 換気扇の下で吸ったり
- 空気清浄機を使ったり
- 電子たばこにしてり
苦労していると思います。
基本的に、区分マンションにおける室内での喫煙に関して禁止されていません。
また、賃貸マンションであっても室内での喫煙は問題ありません。
しかし、マンションにおける喫煙トラブル、ベランダでの喫煙の苦情は後を絶ちません。
管理組合（管理人）は初期の段階では、
喫煙の主を特定して注意することはせず、マンションの住人に対して注意喚起します。
- 掲示板への掲載
- エレベーター前に告知
- 各部屋のポストに投函
それでも問題解決しない場合は、直接当人に伝える形になります。
マンショントラブル：外国人・民泊トラブル
民泊に関しては、法整備されたことで認可制となりました。
よって、以前まで区分マンションや賃貸アパートで民泊を運営していた人は、民泊営業をストップする形になりましたが、依然、外国人の無断での民泊が続いています。
新型コロナウイルス発症によって、海外からの外国人観光客の渡航に制限がかかったため、鳴りを潜めていますが、水際対策緩和によって、また問題が浮き上がってくるかもしれません。
あわせて外国人トラブルも1つのマンショントラブルとなっています。
文化が違えど、守るルールはマンション規定です。
騒音や臭い、マナーなどに対して、しっかりした対応が管理組合に求められます。
マンショントラブル：タワマンカースト
マンショントラブル、最後はタワマンカーストです。
タワマンカーストは、タワーマンションにおける高層階住人と低層階住人との間で生じる住民同士の格差のことです。
- マンションの通常総会で、偉そうに意見をし、若い住人・低層階の住人にマウントを取る人
- 子供の習い事（ヴァイオリン・バレエ）や学校（私立の名門校）を自慢しマウントを取りに来る人
- 国産車に乗っている人を見下す人
また、ママカーストも存在します。
別名はママ友ピラミッドとも言われます。wikiペディアより
マンションだけでなく、小学校や幼稚園など、母親であることを共通とした友達付き合い（ママ友）において見られる序列、身分制度、上下関係がそれです。
タワーマンションで繰り広げられるママ友カースト（ママカースト）を題材としたドラマとしてTBS系：金曜ドラマ『砂の塔〜知りすぎた隣人』がありました。
セレブ主婦たちが作った『タワマンルール』として
- “何階に住んでいるか”によってエレベーターの場所が違う（低層階用エレベーターと高層階用エレベーター）
- 小学生同士でさえも低層階の住人が高層階の人々に見下されてしまう「フロア差別」
- 一回5000円！高額すぎるが、参加しないと村八分にされてしまうという「地獄のランチ」。
- “子ども達の成長のために”という名目ながら、実は母親たちの“見栄の展示会”である「強制ハロウィン」。
また、ゴミ出しの正装義務、幼稚園の送迎バスは学費の順に並ぶなどなど。
マンショントラブルではありませんが、知らずにこのカースト制度に巻き込まれると、厄介かもしれませんね。
マンショントラブルと資産価値
マンショントラブルは、ちょっとしたマンション住民のいざこざと思われるかもしれません。
実際、管理人に相談すれば、掲示板や告知で住民へ周知してくれます。
しかし、すべての住民が良識のある人とは限ません。
たまにテレビで目にするゴミ屋敷は、最終的に自治体や警察が関与する形になります。
奈良騒音傷害事件も騒音トラブルから実刑判決が確定した事件です。
*奈良県生駒郡平群町の主婦が約2年半にわたり大音量の音楽を流すなどの方法で騒音を出し続け、それにより近所に住む夫婦を不眠・目眩などで通院させた事件
騒音おばさんとかフライパンおばさんとか言われました。
奈良騒音傷害事件こと騒音おばさん pic.twitter.com/iLUU4puOba
— 風化させないbot (@bot05179422) September 6, 2018
マンショントラブルは、マンション内のちょっとした事件で終わればいいですが、
- それは表面化し近隣住民が認識するものとなれば・・・。
- 警察が立ち入るような事件となれば・・・。
残念ながら、資産価値にも影響してきます。
- 厄介な住民がいるから、もう住みたくない
- マンションを売却して引っ越したい
でも、近所でも有名な物件なので、告知義務が発生し売却しづらい。
不動産投資として区分マンションを所有している人も
- 賃貸需要の落ちます
- 家賃も下げざるを得なくなります
すべてのマンションで起こることではありませんが、いつどこで起こるかもわかりません。
以前、トナリスクというサービスを紹介しました。
- マンション内でトラブルはないか？
- 隣人はどのような人(人物像・家族構成等)なのか？
- 近隣の人が今の生活に満足しているか？
マンションに満足しているか？ - ゴミ出しやペット、境界などのルールはどうか？
などを調査・聞き込み・ヒアリングすることで、マンション購入に関して、事前にリスク管理ができるサービスです。
このような調査需要があるのも、隠れたマンショントラブルが要因の１つでしょう。
マンションでトラブルに遭遇した場合、誰に相談する？
どんなマンションでも、些細なマンショントラブルは存在します。
何か気になることがあれば、直接、当事者に指摘する必要はありません。
管理人・管理組合に相談が基本です。
管理人は、住民トラブル対応も基本業務ですし、波風が立ちにくい解決策（告知・周知）を熟知しています。
もちろん、度を越えているようであれば、警察や弁護士に相談ということになりますし、
精神的に今の状況が堪えられないとなれば、引越しの検討を始めた方がいいでしょう。
仮に、区分マンション所有者であれば、
- マンションを売却する
- 賃貸マンションとして人に貸す
という選択になりますが、
1つ重要なのは、今起きているマンショントラブルがどのレベルなのか？
トラブルが小さいうちであれば、告知義務もなく高く売却が可能ですが、告知義務レベルの事象でありながら告知なしで売却した場合、後々、契約不適合責任として告知義務違反を疑われる可能性があります。
- 契約解除
- 害賠償責任
- 代金減額
などにならないためにも、慎重にマンショントラブルと向き合った方がいいかもしれませんね。
マンション売却においては、事前の準備が必要です。
マンション売却の流れ：失敗しないための6つポイントを紹介しているので、興味がある人は参考にしてください。
《参考公式サイト》
公害等調整委員会｜ 騒音や悪臭などでお困りの方へ：総務省
騒音に係る環境基準について：環境庁
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。