【オーナー向け】賃貸の家賃値上げは本当に難しい？正当な理由と成功のポイント、賃料増減額請求権って何？

賃貸経営において、入居者さんとの家賃交渉は、オーナーさんにとって避けて通れないプロセスです。

多くの場合、入居者さんからの値下げ交渉に対応する場面が多いかもしれませんが、もちろんオーナーさん自身が家賃の値上げを検討する局面も訪れます。

特に都心で不動産投資をされているオーナーさんであれば、固定資産税負担に加え、物件の維持コスト上昇、あるいは周辺の市場家賃との乖離など、収益を圧迫する要因に頭を悩ませているかもしれませんね。

さらに、区分マンション投資のオーナーさんであれば、管理費や修繕積立金の値上げによって、キャッシュフローが悪化しているといった切実な事情を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

• 「家賃を上げたいけれど、入居者さんに嫌がられて退去されてしまったらどうしよう…」
• 「そもそも、値上げに正当な理由って必要なの？どう説明すれば納得してもらえるんだろう？」

そんな不安から、なかなか値上げに踏み切れずにいるオーナーさんも少なくないでしょう。

本記事では、そうした都心の不動産投資オーナーさんの悩みに寄り添いながら、家賃の値上げが本当に難しいのか、そしてどのような場合に「正当な理由」として認められるのかを詳しく解説します。

修繕費用や周辺の市場変動、そして区分マンションの管理費・修繕積立金アップなど、具体的な理由をどのように示し、入居者さんとの良好な関係を保ちつつ値上げ交渉を成功に導くか、その具体的なポイントをご紹介していきます。

あなたの賃貸経営をより安定させ、収益性を向上させるためのヒントが、きっと見つかるはずです。

賃貸の家賃値上げは本当に難しい？オーナーが知るべき基本

賃貸物件のオーナーさんにとって、家賃の値上げは収益改善の魅力的な手段に見えるかもしれません。

家賃の値上げは、オーナーにとって経済的な利点をもたらす一方で、さまざまな理由から実現が難しいことが多いです。

特に、入居者の退去リスクや市場の動向を考慮すると、家賃の値上げは慎重に行う必要があります。

借主の権利が強く保護されている借地借家法

その最大の理由は、借主の権利が強く保護されているという日本の賃貸借契約の法的背景にあります。

借地借家法では、借主の居住権が手厚く守られており、家主が一方的に家賃を値上げすることは原則としてできません。

たとえ契約書に「家賃改定の可能性あり」といった条項があっても、法的に認められる「正当な理由」がなければ、その効力は限定的です。

入居者が値上げに同意しない場合、
家主は訴訟を起こして裁判所の判断を仰ぐことになりますが、裁判所が値上げを認めるのは、

• 相場との乖離が顕著である
• 経済状況の大きな変動があった場合に限られる

などで簡単に認められません。

退去リスクによる無駄な経費

また、退去リスクも大きな要因です。

家賃の値上げを打診することで、入居者が不満を感じ、結果として退去を選択してしまう可能性があります。

新しい入居者を募集するには、広告費、リフォーム費用、そして空室期間中の家賃収入の損失など、新たなコストが発生します。

これらの費用は、値上げによって得られる増益分を上回ってしまうことも少なくありません。

特に、物件の競争が激しい都心部では、少しの家賃差で入居者が他の物件に流れてしまうリスクが高く、オーナーさんは慎重にならざるを得ないのです。

入居者との関係悪化

入居者との関係悪化も懸念材料です。

家賃は入居者の生活に直結する部分であり、値上げはデリケートな問題です。

交渉の仕方によっては、たとえ入居者が退去しなくても、オーナーさんや管理会社に対する不信感や不満が募り、将来的なトラブルに発展する可能性もゼロではありません。

こうした複合的な要因が、家賃値上げを「難しい」と感じさせる主な理由となっているのです。

不動産投資に携わるオーナーにとって、家賃設定や空室対策、そして立ち退きや値上げ交渉は常に頭を悩ませる課題です。
 
筆者も自身の不動産投資経験を通じて、これらの問題を管理会社と度々相談してきました。
 
不動産投資は長期的な視点で資産を育てていくものであるため、強引な家賃値上げは決して得策ではありません。

それよりも、同じ入居者に長く住んでもらい、安定した家賃収入でローン返済を進めることこそが、最も健全な経営戦略だと考えられます。
 
しかし、昨今、特に都心部の賃貸市場ではその状況が変化しています。
 
不動産価格の上昇に伴い、賃料もコロナ禍以降、大幅に上がっているのが現状です。
 
筆者の知り合いが所有するマンションでも、同じフロアなのに新旧の入居者間で3万円〜5万円もの賃料差が生じているケースがあります。
 
このような状況を目の当たりにすると、不動産オーナーとして、契約更新のタイミングで賃料アップの交渉をしたいと思うのは当然でしょう。
 
また、賃料アップを検討する背景には、市場の変化だけでなく、マンション自体の状況も大きく影響します。

例えば、大規模修繕工事の計画が具体化せず、修繕積立金の大幅な値上げなど、想定外のランニングコストが発生して、思い描いていたキャッシュフローが崩れてしまっているオーナーさんもいるはずです。
 
こうした事情から賃料アップを望む気持ちは理解できますが、基本的に賃料アップの交渉は借主の同意が前提であり、その実現には他力本願的な側面があることを認識しておく必要があります。
 
過度な期待を持たず、
「同意してくれたらラッキー」
くらいの気持ちで臨むのが賢明です。
 
通常、賃料交渉は管理会社に委任することが多く、担当者の交渉スキルも求められます。
 
しかし、事務的に交渉が進められることも多いため、オーナー自身も状況を冷静に見極め、現実的な目標設定で進めることをおすすめします。
 
この後、

• 家賃交渉・賃料値上げのタイミング・成功させるコツ
• 賃料値上げ家賃交渉が難しい場合の次の一手

を紹介しますがその流れで、ちょっとした交渉術を紹介しますので、ぜひ、参考ください。

家賃増額請求とは？家賃値上げの「正当な理由」ってどんな場合？

この家賃増額請求権は、借地借家法第三十二条（借賃増減請求権）に規定されており、賃貸借契約の当事者の公平を図るための重要な制度です。

賃貸借契約において、土地や建物の賃料が、現在の経済状況や周辺の相場と比べて不相当になった場合に、貸主（賃貸人）が借主（賃借人）に対して、将来に向かって賃料の値上げを請求できる権利のことです。
*これは、借主側が賃料の値下げを求める「賃料減額請求」と対になるものです。

日本の賃貸契約では、家賃を一方的に上げることができないため、家賃値上げには「正当な理由」が求められます。

これは、借地借家法（借家法）や賃貸契約に基づき、テナントを保護するための仕組みです。

具体的には、以下の理由が「正当な理由」として認められることが多いです。

物価や賃料の相場が上昇している場合

周辺の市場価格（同じエリアの賃貸物件の相場）が上昇している場合、その変動に合わせて家賃を見直すことが「正当な理由」となります。

ただし、この場合でも、過度な値上げは不当とされる可能性があるため、適正な金額の範囲内で行う必要があります。

物件の維持管理費用が増加した場合

物件の維持管理にかかるコスト（修繕費や税金、保険料など）が増加した場合、その負担を賃貸料に反映させることが許される場合があります。

必要な経費として合理的な範囲での家賃の増額が求められます。

物件の設備やサービスが向上した場合

物件に新たな設備（例えば、エアコンやインターネット設備の導入）、サービス（例えば、管理サービスの強化など）が追加された場合、テナントに対してその利便性や価値を反映させるために家賃を上げることが認められる場合があります。

家賃交渉・賃料値上げのタイミング・成功させるコツ

家賃交渉は、適切なタイミングで行うことが成功のカギです。

また、賃料値上げは特にデリケートな問題であるため、交渉の際には慎重に進める必要があります。

家賃を上げたいと考えているオーナーにとって、交渉を有利に進めるためには、市場状況や物件の特徴を踏まえた上で、戦略的に行動することが求められます。

1. 賃貸契約更新時が基本的な交渉のタイミング

家賃交渉を行う際、最も一般的なタイミングは契約更新時です。

更新時には家賃の見直しが行われることが多いため、このタイミングを利用して値上げ交渉を進めることができます。

市場の変動や物件の状態に応じて、家賃が適正でないと感じた場合、入居者にその理由を丁寧に説明し、交渉を進めることが効果的です。

2. 周辺の類似物件の家賃相場に変動があったとき

家賃交渉において、周辺の市場相場は非常に強力な根拠となります。

あなたが交渉を検討している時点で、もし周辺の類似物件（築年数、広さ、間取り、駅からの距離、設備などが同等）の家賃に変動が見られるなら、それは交渉の絶好の機会です。

周辺の類似物件の家賃が上がっている、あるいは賃貸需要が高まっている場合は、家賃値上げの正当な理由となり得ます。

管理会社に相談したり、自身でインターネットの不動産情報サイトなどで、客観的なデータを収集し、現在の家賃が市場相場と比較して低いことを明確に示しましょう。

都心部では特に、この数年で賃料相場が上昇しているケースが多いため、定期的な相場チェックは欠かせません。

3. 借主から家賃値下げ交渉が届いたタイミング

オーナーさんにとって、借主からの家賃値下げ交渉は、一見すると収益減につながるネガティブな出来事に見えるかもしれません。

しかし、この局面を逆手にとって、オーナー側から賃料アップ（あるいは据え置きでの条件改善）を打診するチャンスに変えることも可能です。

現在の家賃が周辺の類似物件と比較して「不当に高いわけではない」ことを示す準備をしておきます。

都心部などで市場家賃が上昇している物件の場合、入居者からの値下げ交渉に対し、逆に「現在の家賃は市場相場よりも安く設定されており、むしろ値上げを検討する時期に来ている」と冷静に伝えることもできます。

もちろん、これは関係性や入居者のタイプを見て慎重に行うべきですが、実際に周辺相場が高いのであれば、このタイミングで賃料の適正化を図るきっかけにすることも可能です。

4. 定期借家契約終了後の家賃改定

定期借家契約は、その性質上、契約期間の満了をもって賃貸借契約が確定的に終了するという大きな特徴があります。

一般的な「普通借家契約」が、貸主が正当な理由なく更新を拒否できないのに対し、定期借家契約では期間満了時に何もしなければ契約が終了し、借主は退去しなければならないという点で大きく異なります。

そのため、借主が契約期間終了後も引き続きその物件に住み続けたいと希望する場合、貸主と借主は新たに賃貸借契約（「再契約」と呼ばれることが多いです）を結ぶことになります。

この「再契約」の交渉の際に、家賃の改定が行われることが一般的です。

賃料値上げ家賃交渉が難しい場合の次の一手

家賃の値上げ交渉は、オーナーさんにとって重要な収益改善策ですが、入居者の同意が必要なため、常に望む結果が得られるとは限りません。

しかし、直接的な値上げが難しいからといって、収益改善を諦める必要はありません。

ここでは、家賃値上げ交渉が困難な場合に検討できる、次の一手を具体的にご紹介します。

1. 設備やサービスの追加を条件に値上げ交渉する

家賃の値上げ交渉が難しい場合、家賃をそのまま維持しながら、設備やサービスの追加を提案することも一つの方法です。

例えば、物件の設備を改善したり、共用スペースの清掃やセキュリティ強化を行うことで、入居者にとってもメリットがある提案となり、家賃の維持・値上げ交渉がしやすくなります。

入居者は納得しやすく、家賃値上げが受け入れられる可能性が高まります。

2. 日々の積み重ねから妥協点を探す

賃料の値上げ交渉においては、日々の積み重ねが非常に重要です。

• ゴミの分別違反や粗大ごみの不適切排出など、ゴミ出しルール違反
• 騒音問題（深夜の騒ぎ声、生活音の配慮不足など）
• 共用部分での喫煙やポイ捨て、私物の放置など、管理規約違反

これらの問題は、他の入居者からの苦情に繋がり、マンション全体の住環境や価値を損なう可能性もあります。

オーナーとして、日頃から管理規約の遵守を促し、問題行動に対して適切に対応していくことは、賃貸経営における基本的な姿勢です。

直接的に賃料の値上げ事由とはなりませんが、このような積み重ねがある場合、更新時にオーナー側から現状の家賃維持が難しい旨を伝え、今後の関係性について話し合うきっかけとすることは考えられます。

ただし、これらの事柄を直接的な値上げ理由として強要することは法的に難しいため、あくまで話し合いの糸口として、または良好な関係性の構築を促すための手段と考えるべきでしょう。

3. 転貸やサブリースの導入

転貸やサブリースを導入することで、オーナー側の収益を安定させる手段となります。

転貸は、オーナーが他の企業や個人に物件を再賃貸する方法で、サブリースは管理会社が物件を一括借り上げして再販する方法です。

空室リスクが軽減され、安定した収益が見込めます。

まとめ：家賃値上げは戦略的に、そして誠実に

家賃値上げはオーナーにとって重要な決定ですが、ただ値上げを強行するのではなく、戦略的かつ誠実に進めることが成功のカギです。

適切なタイミングと正当な理由を持って交渉に臨むことで、入居者の理解を得やすく、信頼関係を保ちながら収益を向上させることが可能です。

また、市場の動向や物件の状況を常に把握し、家賃の適正化を図ることが求められます。

家賃値上げの交渉は慎重に行い、入居者にとっても納得できる条件を提示することが、長期的に安定した収益を得るための最良の方法と言えるでしょう。