フラット35で賃貸運用がバレたらどうなる？
住宅ローンで購入した家で不動産経営って大丈夫？
バレたら全額一括返済ってホント？
不動産投資において、
不動産投資会社による書類改ざん・偽装（預金残高水増し）問題以降、金融機関の住宅ローン（フラット35等）の扱いが厳しくなっています。
この記事を読んでいる方の多くは、
- 実際に、住宅ローンで不動産投資を行っている。
- これから、不動産投資を行おうと考えている。
さまざまでしょう。
そこで今回は、金融機関にバレたら、全額返済に迫られるのか？
- 考え方
- 売却方法
- 売却先
についてを解説したいと思います。
住宅ローンで不動産投資、バレたらどうなる？
住宅ローン（フラット35等）で不動産投資（賃貸）がバレたらどうなるのか？
結論は1つです。
即時 ”全額一括返済”が基本です。
法的な罰則はありませんが、金融機関の判断として、一斉に融資を引くのが一般的です。
*記事の後半で紹介しますが、あくまでも不正利用がバレた時になります。
やむを得ず賃貸運用の場合は、許される場合もあります。
不動産投資がバレたら一括返済？競売？任意売却？
もし、金融機関に不正融資がバレてしまったら、どのような手続きで即現金化を求められるのか？
不正融資問題が浮き彫りになって以降、金融機関はドライに物事を進めていきます。
とはいえ、即競売の場合、不動産が安くたたかれ、全額回収ができないリスクが発生するため、一括返済の期限が決められそれまでにキャッシュを用意する必要があります。
手元にキャッシュがなければ、他で借り入れなどで工面する必要があります。
不動産投資がバレた時の解決策：不動産売却
基本的に、不動産を売却し現金化の流れになりますが、早めの売却は必須です。
ただ、多くの場合、
不動産投資として借主との賃貸借契約が結ばれていると思います。
この場合、不動産としての種別は、投資用不動産となります。
要するに、ターゲットとなる買主は投資家のみになります。
オーナーチェンジ物件として投資家に不動産を売却するリスク
居住用と投資用（オーナーチェンジ物件）では、いくつか売却のハードルが上がります。
また、時間がかかる場合があります。
値引き交渉も、厳しくなります。
借地借家法によって、借主の権利が強いため、家主は、一方的に賃料を上げたり、入居者を退去させたりすることはできません。
サブリース契約によって、手数料が引かれるため、賃料収入が下がります。
さらに、サブリース会社との契約は、オーナーが代わっても引き継がれるため、新しいオーナーが勝手に解約することはできません。
住宅ローンで賃貸がバレた時の不動産売却
住宅ローン（フラット35）で不動産投資問題に直面している場合、
金融機関の圧が強く、
- 時間との勝負（期限内）
- 売却価格との勝負（全額返済）
この2つを実現しなくてはなりません。
幸い、過去50年のマンション価格の推移を見ると、現状、バブル期を上回るところまで高騰しています。
参考：不動産経済研究所」
よって、希望の価格で売却できるタイミングが今です。
ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも
そして、
- どれくらいで売却できるか？
- 住宅ローンを完済ができるのか？
そのリスクを図ります。
そこで、3つの行動を取る必要があります。
不動産投資がバレた時の流れ：1.銀行交渉
投資用不動産は売却のリスクが高いため、売却活動の前に1つ行っておくことがあります。
これをおこなうことで、高額売却を実現できる可能性が高まります。
高額査定できる可能性を銀行の担当者に説明し、売却期間を延ばしてもらうことです。
売却期間は、長ければ長いほど、高額売却の可能性が高まります。
不動産を売却した後も、住宅ローン返済が続きます。
ローン返済し続ける生活は避けたいですよね？
不動産投資がバレた時の流れ：2.高額売却を査定から探る
次に行うのが、相場の確認・高額売却の可能性を探ることです。
時間が限られている以上、多くの不動産会社に相談は必須です。
更に、
・仲介での売却
・不動産会社による買取
両面から、現金化を検討します。
そこで、ネットで簡単に不動産査定が可能なサイトを15サイト以上ピックアップしました。
気になる方は家の価値の確認を
家の価値の確認は、
バリエーション豊かに、AI査定・一括査定・大手・マンション査定に特化など、状況に合わせて査定比較がポイントです。
大手不動産の安心感
また、不動産投資会社・セミナーに参加し、買い取ってくれないか？交渉も1つの方法です。
不動産投資を推奨している会社は、、オーナーリストを保有しています。
不動産投資がバレた時の流れ：3.改めて金融機関・銀行にお願い
不動産査定を行う、また、信頼できる不動産会社を見つけることで、金融機関との交渉がより明確になります。
相場を把握し、家を売却し全額返済を実現できるシミュレーションが立てられれば、金融機関も多少のサポートに動いてくれる場合があります。
銀行に売却プランを認めてもらうことで、より売却までも機関の猶予を検討してもらえるかもしません。
多少の手間になりますが、不動産会社も、サポートしてくれますので、真摯に対応することもポイントです。
- 売主：オーバーローンにならないように不動産を売りたい
- 銀行：全額回収できれば御の字
- 不動産会社：高く売却し仲介手数料を取りたい
たとえば、3カ月の猶予が6ヶ月になれば、
高値設定の販売価格から市場に出し、様子を見ながら値下げしていき、最悪、相場で売却・着地する手法が取れます。
住宅ローンにおける不動産投資：貸していい人・不正と見られる人
今回のテーマは、不正な住宅ローン契約：「フラット35」不正融資です。
日本経済新聞より
「フラット35」不正疑い113件、住宅機構が公表
住宅金融支援機構は20日までに、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35:民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン」を巡る不正利用の調査を9月までに完了させる方針を明らかにした。
また、不正の疑いが113件あることも公表した。機構は不正の事実が確認できれば、一括返済を求めるなどの対応を取る。不正利用が疑われるものは投資用物件を取得したほか、家（自宅）の購入価格を水増しして必要以上の引き出したとみられる事例がある。
機構は実際に契約者が居住しているのかどうかや、投資目的の有無などを調べている。今回発覚した事例は特定の不動産会社が関与しているが、機構はすべての融資案件から疑いのある事例をあぶり出す調査も始めた。
「フラット35」に言及していませんでしたが、
不動産投資ローンより住宅ローンの方が、金利面の優遇を受けやすく住宅ローンが通りやすいということで、
居住用マンションと偽り、
★住宅ローンを借り、
★賃貸に出し運用
★家賃収入を得る
ということですが、
今回の場合、
明らかに契約の住所をマンション所在地とは別の場所で契約で偽装をしていたり悪質極まりない感じなので、即全額回収（一括返済を求め）の形になっておかしくないレベルであることは間違いありません。
住宅ローンで賃貸投資が認めらない・不正と見なされるケース
住宅ローンは、原則として自己居住用の住宅を購入するためのローンであり、賃貸投資目的での利用は禁止されています。
このルールを破って、住宅ローンを賃貸投資に利用することは不正行為となります。
- 即賃貸・収益物件化した人
- 住宅ローン控除も受けていた人
銀行への”告知なし”に行っていたといえば、不正と見なされるでしょう。
ここまで大きなニュースになっているわけですから、
- 意図的に個人の判断で行われた
- 不動産投資会社（企業）のアイデア（知恵）によって行われていた
となると、即全額返金・全額回収となるでしょう。
現金で返済できればいいですが、そうでなければ不動産売却です。
基本的に、やむを得ず賃貸運用する場合は問題なしとされています。
住宅ローンで賃貸投資が認められるケース：会社の転勤
会社の転勤が原因で自宅を離れる必要がある場合、所有している住宅を賃貸として提供することが許可されることがあります。
住宅ローンの支払いが続いている間、所有者が住むことができない事情を考慮して設けられています。
賃貸に出すことで得られる収入は、ローンの返済を支え、経済的負担を軽減する手助けとなります。
住宅ローンで賃貸投資が認められるケース：子供の学校
子供の教育のために別の地域に移住する家庭では、元の住宅を賃貸に出すことが認められる場合があります。
家庭は子供の学校の選択に柔軟性を持たせることができ、同時に古い家のローン返済に賃貸収入を充てることが可能です。
住宅ローンで賃貸投資が認められるケース：親の介護
親の介護が必要になったために、他の地域へ移住する必要がある場合、住宅ローンを組んでいる住宅を賃貸に出すことが許可されることがあります。
ローンの負担を減らすと同時に、新たな居住地での追加的な経済的支援が可能になります。
住宅ローンで賃貸投資が認められるケース：結婚
結婚によって新しい住居へ移る際、元の住宅を賃貸市場に出すことが認められることがあります。
新しい生活のスタートと同時に、古い住宅のローン返済を賃貸収入でカバーすることを可能にします。
補足：住宅ローン・フラット35 不正融資問題を確認
家（マイホーム）の購入にしか使えないフラット35を悪用し、投資用の物件（不動産投資用）、賃貸に出すこと。
少し前に、フラット35の不正融資のニュースが流れました。
かぼちゃの馬車事件
株式会社スマートデイズが、
かぼちゃの馬車ブランドとして、シェアハウスの建設・管理を行っていましたが、サブリース契約（一括借り上げ）が圧迫し事業が破綻しました。
多くのオーナーは、キャッシュフローがおかしくなり、破産を選択した人も。
スルガ銀行
シェアハウス（かぼちゃの馬車等）やアパートなどの不動産投資物件の融資に対して、書類を改ざん・偽装（年収・預金高水増し）し、審査を通していたスルガ銀行の不正融資が発覚しました。
TATERU
東証一部上場の「TATERU」が、アパート販売に対して書類を改ざん・偽装（預金残高水増し）をし融資を手動していました。
ちなみにTATERUは、以前ワンルームマンション投資で紹介したリノシー（株式会社GA technologies）の出資先でした。
これら事件が起きてから、審査の条件や注意が必要となる流れは巷でも言われていました。
レオパレス
レオパレスをめぐる事件は根深く、ガイアの夜明けがかなり前から取り上げていました。
そして、違法建築となる界壁の不備や外壁等などの施工不良が最終打撃となり、住民の退去・補修が命じられました。
レオパレス物件のオーナーは、サブリースだけなく施工不良となり、賠償がどこまで進むのか？
それに伴い金融機関はどうみているのか？気になります。
無職なのに仕事をしているとうそをつくなどして住宅ローン「フラット35」に申し込み、融資金をだまし取ったなどとして、警視庁は5日までに国内最大手の住宅ローン専門会社「SBIアルヒ」の店舗を運営していた会社の元社員や、指定暴力団組員ら男5人を詐欺や有印公文書偽造・同行使などの疑いで逮捕した。捜査関係者などへの取材でわかった。
暴力団組員など関係なく、借主も責任がある逮捕という事実、これだけで終わるか？始まりないのか？
後者の可能性も少なくないでしょう。
住宅ローンでの不動産投資は非常に厳しい状況となっています。
全国賃貸住宅新聞より
不正融資において、
フラット35被害者弁護団立ち上げのニュースがありました。
投資用不動産を購入する際に住宅ローン大手のアルヒ(東京都港区)によってを不適正利用させられたとして、物件オーナーと弁護士がアルヒフラット35不正融資被害者同盟(以下、同盟)およびアルヒフラット35被害弁護団(以下、弁護団)を立ち上げた。
金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定金利型住宅ローン。
本人またはその親族が住むための住宅の購入資金としてのみ利用できるとしており、本来は第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金には利用できない。
同盟および弁護団が主張するアルヒによる審査の焦点は二つ。
- 一つは投資用不動産の購入資金ではないというチェックが適切になされていたのか。
利用者が「勤務先から遠い物件を購入している」「20代の単身者がファミリータイプの物件を購入している」など、投資用の購入を疑うべき事情があると主張。 - もう一つは融資額の審査が適切になされていたか。こちらについては、申込書に記載された預金額やリフォーム実施の有無などの確認を怠ったと主張している。
フラット35の基礎知識・よくある質問
フラット35について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ住宅ローンで不動産投資がバレたら：記事まとめ
お金を借りる方法は1つや2つではありません。
しかし、住宅ローンの場合、用途が限られます。
フラット35不正融資に関して、
詳細な調査・今後の経緯がフィードバックされる形でニュースになる可能性は少ないかもしれません。
住宅ローンで不動産投資を行っている人は、やむを得ずの理由を含めれば、沢山います。
今回の事件で、正当な理由で合っても、事情聴取・ヒアリングされる人もいると思います。
今回の問題はおいて、
1番重要なのは金融機関との関係です。
フラット35の不正融資がニュースとなった理由は、
基本的に金融機関との付き合いが原因だったことは間違いありません。
そもそも、金融機関の顔に泥を塗った形なので、銀行は事務的に厳しく攻めてくるかもしれません。
しかし 、誠意を持って対応することで、最悪の事態を防げる可能性もあります。
- 任意売却
- 差し押さえ
- 即競売
にもなりかねませんので、経過報告も含めて丁寧に対応するといいと思います。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。