フラット35で賃貸がバレたらどうなる?フラット35不正問題・不動産投資に転用ばれるリスク・住宅ローンで購入した家を解説

マンション売却 不正融資 フラット35 不正融資
最新ニュース:2024.02.06
フラット35悪用し詐欺容疑 ローン最大手アルヒ代理店元社員ら逮捕
無職なのに仕事をしているとうそをつくなどして住宅ローン「フラット35」に申し込み、融資金をだまし取ったなどとして、警視庁は5日までに国内最大手の住宅ローン専門会社「SBIアルヒ」の店舗を運営していた会社の元社員や、指定暴力団組員ら男5人を詐欺や有印公文書偽造・同行使などの疑いで逮捕した。捜査関係者などへの取材でわかった。
参考:Yahoo

結託して融資を申し込んだという観点から、両者が逮捕。
暴力団組員など関係なく、借主も責任がある逮捕という事実、これだけで終わるか?始まりないのか?
後者の可能性も少なくないでしょう。

 

フラット35 不正融資 全額返済に迫られるケース・一括返済を求められる方

家(マイホーム)の購入にしか使えないフラット35を悪用し、投資用の物件(不動産投資用)、賃貸に出すこと。

少し前に、フラット35の不正融資のニュースが流れました。

そこで今回は、
金融機関にバレたら、全額返済に迫られるのか?

  • 考え方
  • 売却方法
  • 売却先

についてを解説したいと思います。

ここ何年かで、不動産投資・マンション投資に関わる不正・ネガティブないろいろなニュースが流れました。

かぼちゃの馬車事件

株式会社スマートデイズが、
かぼちゃの馬車ブランドとして、シェアハウスの建設・管理を行っていましたが、サブリース契約(一括借り上げ)が圧迫し事業が破綻しました。

多くのオーナーは、キャッシュフローがおかしくなり、破産を選択した人も。

スルガ銀行

シェアハウス(かぼちゃの馬車等)やアパートなどの不動産投資物件の融資に対して、書類を改ざん・偽装(年収・預金高水増し)し、審査を通していたスルガ銀行の不正融資が発覚しました。

TATERU

東証一部上場の「TATERU」が、アパート販売に対して書類を改ざん・偽装(預金残高水増し)をし融資を手動していました。
ちなみにTATERUは、以前ワンルームマンション投資で紹介したリノシー(株式会社GA technologies)の出資先でした。

これら事件が起きてから、審査の条件や注意が必要となる流れは巷でも言われていました。

レオパレス

レオパレスをめぐる事件は根深く、ガイアの夜明けがかなり前から取り上げていました。

そして、違法建築となる界壁の不備や外壁等などの施工不良が最終打撃となり、住民の退去・補修が命じられました。

レオパレス物件のオーナーは、サブリースだけなく施工不良となり、賠償がどこまで進むのか?

それに伴い金融機関はどうみているのか?気になります。

フラット35 不正融資

住宅ローンにおける不動産投資:「フラット35」不正融資 賃貸に出す場合、賃貸に出しばれる場合

併せてニュースになったのが

今回のテーマである、
不正な住宅ローン契約:「フラット35」不正融資です。

日本経済新聞より
「フラット35」不正疑い113件、住宅機構が公表
住宅金融支援機構は20日までに、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35:民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン」を巡る不正利用の調査を9月までに完了させる方針を明らかにした。
また、不正の疑いが113件あることも公表した。機構は不正の事実が確認できれば、一括返済を求めるなどの対応を取る。

不正利用が疑われるものは投資用物件を取得したほか、家(自宅)の購入価格を水増しして必要以上の引き出したとみられる事例がある。
機構は実際に契約者が居住しているのかどうかや、投資目的の有無などを調べている。

今回発覚した事例は特定の不動産会社が関与しているが、機構は全ての融資案件から疑いのある事例をあぶり出す調査も始めた。

この事件、少し前に、
住宅ローン返済中にマンション賃貸・貸す時の銀行・金利との関係で記述したところでした。

「フラット35」に言及していませんでしたが、
不動産投資ローンより住宅ローンの方が、金利面の優遇を受けやすく住宅ローンが通りやすいということで、
居住用マンションと偽り、
★住宅ローンを借り、
★賃貸に出し運用
★家賃収入を得る
ということですが、

今回の場合、
明らかに契約の住所をマンション所在地とは別の場所で契約で偽装をしていたり悪質極まりない感じなので、即全額回収(一括返済を求め)の形になっておかしくないレベルであることは間違いありません。

フラット35 不正融資にバレたらどうなる?バレる可能性 マンション売却、不動産投資ローンへの借り換え

ニュースにおけるフラット35の不正融資に関しては、
時間を掛けて借主を調査するということですが、

  • 会社の転勤
  • 子供の学校
  • 親の介護
  • 結婚

など、やむを得ずの理由がある人であれば問題ないですが、

  • 転勤後、また近隣に戻ってきている人
  • 親の介護も終わっている人
  • 結婚後、離婚している人

場合は、その証明に追われるかもしれません。

基本的に、今の住人が退去次第、戻る予定という形で対応可能ですが、若干不安があるかもしれません。

≪ポイントは、明らかにブラックな人≫

マンションを住宅ローンで購入後、

  • 即賃貸・収益物件化した人
  • 住宅ローン控除も受けていた人

銀行への”告知なし”に行っていたといえば、即バレる・ターゲットに挙がるでしょう。

説明・弁明の内容次第でグレーにはもっていけないことはないけど・・。

  • 近隣トラブルを持ち出し、ひたすら謝るとか・・・
  • 住宅ローン控除のことは知らなかった、ひたすら謝るとか・・・

やっぱり難しいかな?

ここまで大きなニュースになっているわけですから、

  • 意図的に個人の判断で行われた
  • 不動産投資会社(企業)のアイデア(知恵)によって行われていた

となると、即全額返金・全額回収となるでしょう。

現金で返済できればいいですが、そうでなければ不動産売却です。

任意売却・競売

≪法的措置となれば、任意売却・競売≫

フラット35の不正融資に限らず、
住宅ローンをカモフラージュした不動産投資運用に関して、

銀行は、即物件を差し押さえることはしないでしょう。

期限を設けて一括返済を求めるとなると限られた時間の中で不動産売却、

基本的に入居中の不動産売却なのでオーナーチェンジ物件となります。

オーナーチェンジ物件は、
室内の状態を確認できない上、利回りを見られるため、有利な売却は難しくなります。

そこにきて、お尻に決まった・期間優先のマンション売却となります。

高く売るなどの贅沢なことは言ってられません。

≪私がもし、この立場だったら≫

私が、もし住宅ローンの低金利を利用し不動産投資に活用したことがバレてしまったら・・・。

まず、ローン残高の確認
そして、

  • どれくらいで売却できるか?
  • 住宅ローンを完済ができるのか?

そのリスクを図ります。

そこで、3つの行動を取ると思います。

【その1】
早く売却が可能な方法・不動産会社を探ります。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

お問合せフォームから送信するだけ

1分程度の簡単登録です。

*特に、東京・千葉・埼玉・神奈川・大阪・兵庫・京都・奈良等のエリアは、不動産市況も活発ですから、プラン提案も期待できます。

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東北
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県
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関東 東京都神奈川県千葉県埼玉県
茨城県、群馬県、栃木県
中部 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県
長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県
関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
奈良県、和歌山県
中国
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鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県
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【その2】
不動産投資会社・セミナーに参加し、買い取ってくれないか?交渉をします。

不動産投資を推奨している会社だからこそ、オーナーのリストに期待します。

時間の制限がある以上、やって損はないと考えます。

参考:おすすめの不動産投資会社の比較・口コミ
【その3】
不動産買取に買い取り査定をお願いします。

買取会社の場合、即現金化は可能ですが、今回のオーナーチェンジ物件には厳しい査定結果が予想されます。

背に腹はかえられない状況で、ダメもとで可能性を探ります。

一番重要なのは金融機関との付き合い

住宅ローンで購入から投資用物件

今回の問題はおいて、
一番重要なのは金融機関との関係です。

フラット35の不正融資がニュースとなった理由は、
基本的に金融機関との付き合いが原因だったことは間違いありません。

そもそも、金融機関の顔に泥を塗った形なので、銀行は事務的に厳しく攻めてくるかもしれません。

しかし 、誠意を持って対応で、光が差すかもしれません。

金融機関との関係が悪くなると、

  • 任意売却
  • 差し押さえ
  • 即競売

にもなりかねませんので、経過報告も含めて丁寧に対応するといいと思います。

フラット35・住宅ローン不正融資

全国賃貸住宅新聞より

不正融資において、
フラット35被害者弁護団立ち上げのニュースがありました。
投資用不動産を購入する際に住宅ローン大手のアルヒ(東京都港区)によってを不適正利用させられたとして、物件オーナーと弁護士がアルヒフラット35不正融資被害者同盟(以下、同盟)およびアルヒフラット35被害弁護団(以下、弁護団)を立ち上げた。
金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う全期間固定金利型住宅ローン。

本人またはその親族が住むための住宅の購入資金としてのみ利用できるとしており、本来は第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金には利用できない。

同盟および弁護団が主張するアルヒによる審査の焦点は二つ。

  • 一つは投資用不動産の購入資金ではないというチェックが適切になされていたのか。
    利用者が「勤務先から遠い物件を購入している」「20代の単身者がファミリータイプの物件を購入している」など、投資用の購入を疑うべき事情があると主張。
  • もう一つは融資額の審査が適切になされていたか。こちらについては、申込書に記載された預金額やリフォーム実施の有無などの確認を怠ったと主張している。
フラット35被害者弁護団立ち上げ
投資用不動産を購入する際に住宅ローン大手のアルヒ(東京都港区)によって「フラット35」を不適正利用させられたとして、物件オーナーと弁護士がアルヒフラット35不正融資被害者同盟(以下、同盟)およびアルヒフラット35被害弁護団(以下、弁護...

基礎知識・よくある質問

個人の住宅ローン返済と注意点

フラット35とは何ですか?

最長35年の固定金利型住宅ローンのことを指します。日本の金融機関が提供している商品の一つです。

不正融資とは具体的にどのようなものですか?

不正問題は、一部の金融機関や仲介業者が、適切な審査をせずに、または虚偽の情報を基にフラット35の融資を行ったことを指します。

問題が発覚した背景や原因は何ですか?

厳格な審査基準を回避するための不正手段が取られたり、一部の業者が利益を追求する過程で不正が行われたとされています。

フラット35の問題によって、個人の住宅ローンや審査に影響はありますか?

個人の既存のローンには直接の影響はないとされていますが、今後の審査基準が厳格化される可能性があります。

問題に関する公式な発表や情報はどこで確認できますか?

金融庁や関連する金融機関の公式ウェブサイト、または主要なニュースメディアでの報道を参照してください。
【フラット35】の不正利用に巻き込まれないために

マンション投資:フラット35不正融資:記事まとめ

お金を借りる方法は1つや2つではありません。

しかし、住宅ローンの場合、用途が限られます。

フラット35不正融資に関して、
詳細な調査・今後の経緯がフィードバックされる形でニュースになる可能性は少ないかもしれません。

バレたらどうなるか?
だけでなく、不動産会社が誘導する形で不正を誘発されたことは、他社も含めて表に出てくるかもしれません。

心当たりのある人は、もう動いているかもしれませんし、変動金利に換えているかもしれません。

ただ、”住宅金融支援機構”は、
各銀行に委託している形なので、誠意をもって銀行と相談・話し合うことで、何かしらの道が開ける可能性もあるでしょうね。

参考ページ:フラット35とは?