住宅ローンで不動産投資（賃貸）がバレたらどうなる？金利引き上げ？一括返済？

• 「住宅ローンでこっそり不動産投資をしているけど、もし金融機関にバレたらどうなるんだろう…？」
• 「これから不動産投資を始めたいけど、『フラット35不正問題』って聞くと不安だな…」

もしあなたが、そんな不安を抱えながら不動産投資を検討している、あるいはすでに実行しているなら、それはごく自然なことです。

不動産投資会社による書類改ざん問題以降、住宅ローン（フラット35など）の取り扱いが厳しくなり、金融機関のチェックも厳しくなっているのが現状です。

この記事では、そんなあなたの疑問や不安に寄り添い、住宅ローンで不動産投資をしていることが金融機関にバレてしまった場合、一体どうなるのか、そしてその最悪の事態を避けるための具体的な方法について徹底的に解説します。

• なぜバレてしまうのか？金融機関のチェックポイントとは？
• もしバレたら、「全額返済」を迫られるって本当？
• 万が一の時に備える「売却方法」や「売却先」の選び方

など、あなたが安心して不動産投資を続けるため、あるいはこれから始めるために、知っておくべき重要な情報をお伝えします。

「漠然とした不安」を解消し、予期せぬトラブルに巻き込まれないために、この記事で住宅ローンと不動産投資の正しい知識を身につけていきませんか？

住宅ローン契約と不動産投資の関係

住宅ローン契約と不動産投資には明確な線引きがあります。

住宅ローンは、通常、契約者がその物件に「居住する」ことを前提に融資が行われます。

一方で、不動産投資は賃貸収入を得ることが目的であり、住宅ローンで購入した物件を投資用として使用する場合には契約違反となることがあります。

今回のテーマは、不正な住宅ローン契約：「フラット35」不正融資です。

日本経済新聞より
「フラット35」不正疑い113件、住宅機構が公表
住宅金融支援機構は20日までに、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35:民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン」を巡る不正利用の調査を9月までに完了させる方針を明らかにした。
また、不正の疑いが113件あることも公表した。機構は不正の事実が確認できれば、一括返済を求めるなどの対応を取る。

不正利用が疑われるものは投資用物件を取得したほか、家（自宅）の購入価格を水増しして必要以上の引き出したとみられる事例がある。
機構は実際に契約者が居住しているのかどうかや、投資目的の有無などを調べている。

今回発覚した事例は特定の不動産会社が関与しているが、機構はすべての融資案件から疑いのある事例をあぶり出す調査も始めた。

住宅ローンの基本的な契約内容

住宅ローン契約は、住宅購入者が返済する義務を負う借入契約であり、融資の目的は「自宅の購入」です。

基本的には、契約者が購入した物件に住むことが求められ、これが契約条件の一部となります。

また、住宅ローンは基本的に「本人が居住すること」を前提としており、賃貸目的で購入した物件には適用されません。

契約内容に違反すると、金利の引き上げや、最悪の場合はローンの一括返済を求められることもあります。

住宅ローン契約の基本内容

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すと違法になるのか？

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すこと自体は違法ではありませんが、「住宅ローン契約の条件に違反する」となり、金融機関の規約に基づき契約解除や一括返済を求められるリスクが生じます。

ローン契約には「自己居住」義務があるため、もし購入した物件を賃貸に出した場合、居住義務に違反しているとみなされることがあります。

例えば、契約書に記載された内容では、「物件を購入後、3年以内に売却または賃貸に出すことを禁止する」などの規定がある場合、賃貸に出すと契約違反となり、ローンの条件が厳しくなることがあります。

もし、ローン契約が解除され、一括返済を求められると、一度に大きな負担を背負うことになります。

住宅ローン契約違反のリスク

住宅ローンで不動産投資がバレた場合のリスクとは

住宅ローン契約は、通常「本人が居住する」物件を購入することが前提となっています。

もし、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すなど、不動産投資に使ってしまうと、契約違反とみなされることがあります。

このような場合、金融機関からペナルティが課される可能性があり、リスクを伴います。

具体的にどのようなリスクがあるのかについて、以下で詳しく説明します。

住宅ローンの金利引き上げ

住宅ローン契約違反が発覚した場合、金融機関が行う最も一般的な措置の一つが、金利引き上げです。

住宅ローンは、契約者が自己居住することを前提に低金利で融資を受けられるものです。

しかし、もし賃貸目的で物件を使用していることが判明すると、そのリスクを金融機関が感じ、金利を引き上げることがあります。

金利の引き上げは、ローン返済額を大きく増加させ、将来の支払負担を重くする可能性があります。

また、金利引き上げが発生すると、ローン返済の見通しがつかなくなり、財務状況が圧迫される可能性も出てきます。

金利引き上げのリスク

住宅ローンの全額一括返済

最も厳しいペナルティの一つが、住宅ローンの全額一括返済を求められることです。

もし住宅ローンで購入した物件を不正に賃貸に出したり、不動産投資に転用した場合、金融機関から契約違反とみなされ、一括返済を要求されることがあります。

住宅ローン契約では、通常、長期間にわたる分割返済が認められていますが、このような違反が発覚すると、全額を一度に返済しなければならなくなります。

一括返済は、大きな資金を即座に準備する必要があり、現実的に難しい場合も多いため、最悪の場合は資産を売却して資金を調達しなければならない事態に陥ることもあります。

全額一括返済のリスク

ローン契約違反がもたらす信用リスク

住宅ローン契約に違反した場合、最も懸念すべきリスクは「信用リスク」です。

金融機関は、契約違反が発覚した場合、契約者の信用情報に影響を与えることがあります。

信用情報に傷がつくと、今後のローン申請やクレジットカードの発行が難しくなり、さらには他の融資を受ける際にも不利な条件がつくことになります。

信用情報に傷がつくと、過去の違反履歴が金融機関に伝わり、ローンを組む際に信頼性を欠いたとみなされ、金利が高くなる、または融資が受けられない場合もあります。

信用リスクの影響

補足：住宅ローン・フラット35　不正融資問題を確認

家（マイホーム）の購入にしか使えないフラット35を悪用し、投資用の物件（不動産投資用）、賃貸に出すこと。

少し前に、フラット35の不正融資のニュースが流れました。

かぼちゃの馬車事件

株式会社スマートデイズが、
かぼちゃの馬車ブランドとして、シェアハウスの建設・管理を行っていましたが、サブリース契約（一括借り上げ）が圧迫し事業が破綻しました。

多くのオーナーは、キャッシュフローがおかしくなり、破産を選択した人も。

スルガ銀行

シェアハウス（かぼちゃの馬車等）やアパートなどの不動産投資物件の融資に対して、書類を改ざん・偽装（年収・預金高水増し）し、審査を通していたスルガ銀行の不正融資が発覚しました。

TATERU

東証一部上場の「TATERU」が、アパート販売に対して書類を改ざん・偽装（預金残高水増し）をし融資を手動していました。
ちなみにTATERUは、以前ワンルームマンション投資で紹介したリノシー（株式会社GA technologies）の出資先でした。

これら事件が起きてから、審査の条件や注意が必要となる流れは巷でも言われていました。

レオパレス

レオパレスをめぐる事件は根深く、ガイアの夜明けがかなり前から取り上げていました。

• サブリース
• 違法建築

そして、違法建築となる界壁の不備や外壁等などの施工不良が最終打撃となり、住民の退去・補修が命じられました。

レオパレス物件のオーナーは、サブリースだけなく施工不良となり、賠償がどこまで進むのか？

それに伴い金融機関はどうみているのか？気になります。

合法的に不動産投資を始めるには？

住宅ローンを不正に使わず、合法的に不動産投資を行うためには、正しい方法を選ぶことが重要です。

実際に不動産投資をする際に利用できる合法的な手段を理解し、それに基づいて行動することで、リスクを避けることができます。

そこで、合法的に不動産投資を始めるための3つの方法を紹介します。

投資用ローン（アパートローン）を利用する

不動産投資を行う際に最も推奨される方法の一つは、投資用ローン（アパートローン）を利用することです。

投資用ローンは、住宅ローンと異なり、主に収益を目的として物件を購入するために提供されるローンです。

自宅購入時の住宅ローン規約に縛られることなく、不動産投資を合法的に行うことができます。

投資用ローンは、借り入れ条件や金利が住宅ローンよりも高い傾向にありますが、収益を目的とした物件購入に適しており、複数物件を所有する場合など、ビジネス的な視点から有効です。

投資用ローンを利用することで、ローン契約の内容を遵守し、合法的に不動産投資を行うことができます。

投資用ローンの特徴

自宅を賃貸に出す「やむを得ない理由」を説明する

もし住宅ローンを利用して購入した自宅を賃貸に出す場合には、金融機関に事前に説明し、「やむを得ない理由」を説明することが求められます。

たとえば、転勤や病気などのやむを得ない理由がある場合、金融機関は賃貸に出すことを許可する場合があります。

しかし、投資目的で物件を賃貸に出すことは、住宅ローン契約違反となり得ますので、必ず事前に相談することが大切です。

自宅を賃貸に出すことが許可されるケースとしては、例えば以下のような理由が考えられます

• 転勤などのため、現在住んでいる家に住むことができない
• 家族の介護などの理由で、一時的に住む場所が変わる
• 自宅が空き家になり、収益を得るために賃貸に出す必要がある

ただし、これらの理由でも、必ず金融機関に相談し、許可を得る必要があります。

自宅を賃貸に出す条件

自己資金を貯めて現金で購入する

不動産投資を行う際、自己資金を貯めて現金で購入するという方法もあります。

この方法は、ローンを使用しないため、ローン契約の縛りやリスクを回避でき、最も安全な投資方法の一つです。

また、現金購入であれば、物件購入時に借り入れに関する審査や制約がないため、スムーズに購入手続きが進められます。

現金購入の最大のメリットは、利息やローン返済のプレッシャーがないことです。

特に老後の資産運用を考える場合、自己資金での購入は安定した収益源となり、ローン返済による負担がないため、リスクが低くなります。

さらに、ローンを利用しないことで、物件を購入した後の手数料や金利の負担もないため、キャッシュフローの改善が期待できます。

記事まとめ：住宅ローンの不正利用は絶対にやめよう

不動産投資を行う際に最も大切なのは、住宅ローンの不正利用を避けることです。

住宅ローンはあくまで「自宅購入のため」のローンであり、投資目的での物件購入や賃貸は基本的に禁止されています。

これを無視して不正に利用すると、後々大きなリスクやペナルティが待ち受けていることを理解し、正しい手続きを踏んで投資を進めることが重要です。

本記事では、住宅ローンを不正利用することによるリスクや合法的に不動産投資を始める方法について紹介しましたが、最終的には、法律や金融機関の規定を守り、正当な方法で投資を行うことが最も安全で成功への近道です。

これから不動産投資を始めたいと考えている方は、必ず自分の状況を見極め、合法的な手段で行動するようにしましょう。

住宅ローンの不正利用リスクを避けるために

不正利用によるリスクは、金利の引き上げ、ローンの一括返済、信用リスクといったさまざまなペナルティを伴います。

これらを回避するために重要なのは、自宅を賃貸に出したい場合には金融機関に正直に相談し、許可を得ることです。

また、投資用ローンを利用する、自己資金で購入するなどの方法で、合法的に投資を進めることが大切です。

不正利用が発覚した場合、その影響は契約解除や金利の急激な引き上げにとどまらず、信頼性の喪失、場合によっては法的措置が取られることもあります。

さらに、ローン契約に基づいて支払うべき利息や返済金が大きく膨らむ可能性があるため、金融機関に与える影響も非常に大きくなります。

まとめ

住宅ローンの不正利用は、物件購入や不動産投資を行う際に避けるべき最も重要なリスクです。

合法的な方法で投資を行うことが、将来的な利益を得るためには最も大切です。

不正利用が発覚すると、金利上昇やローン返済の問題だけでなく、信用情報にも影響を及ぼす可能性があります。

そのため、正しい手続きを踏み、適切なローンを選ぶことが不動産投資成功の第一歩です。

不動産投資を始める際は、専門家に相談し、適切な情報を収集して、投資を進めていきましょう。