旗竿地 売却
旗竿地（はたざおち）という言葉を聞いたことあるでしょうか？
- 旗（はた）、フラッグ：flagです。
- 竿（さお）、釣り竿の：さおです。
応援団旗のような旗に棒がついている状態のような土地を旗竿地と言います。
今回の記事は、旗竿地の売却について
- 旗竿地は売れないのか？
- 旗竿地の売却はどこが難しいのか？
旗竿地の説明と旗竿地を高く売る方法・失敗しないコツを紹介・解説したいと思います。
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《追記》
- 旗竿地の高額売却を実現するエージェントの紹介
*旗竿地は固定資産税や都市計画税も安いなどメリット”多” - 旗竿地を売却せずに賃貸運用するテクニック
*売り難いからこそ、売却提案・質が問われます。
を追加しました。
旗竿地とは
路地状敷地、敷地延長、延長敷地などとも言われる旗竿地ですが、
住宅用地で、公道に接する部分が細く、奥に敷地がある形状の土地を言います。
例えば、正方形の土地を分割するケース、
縦長に2頭分すればいいのですが、建物を建てるときに隣人との間隔が狭くなってしまうため、少しでも正方形に近い形に成形します。
となると、
公道に面した1区間と奥に敷地を用意する旗竿地になるわけです。
ちなみに、敷地面積は2ｍ以上道路に接すること（接道義務）が定められています。
この旗竿地、一般的にネガティブなイメージがあり、旗竿地は避けたほうがいいという人もいます。
旗竿地売却・土地売却は不利と言われる所以です。
《補足：袋地と旗竿地の違い》
旗竿地と同様に語られることのある袋地ですが、大きな違いは袋地は再建築不可ということです。
道路に接していなく囲繞地とも言われます。
旗竿地が売りにくい理由・売却のデメリット
旗竿地は決して違法な土地でも事故物件でもありません。
道幅4メートル以上の道路で、2ｍ以上道路に接している敷地であれば、
建築確認が下りるので何の問題もない旗竿地ですが、使勝手悪いという意味で昔から敬遠されています。
土地のカタチを見れば、奥に家があり、手前に駐車場という想像はつくと思いますが、旗竿地の場合、生活しにくい、建て替えが面倒など印象が悪く数々の障壁が生まれます。
旗竿地の購入はもちろん、売却もデメリットとなるわけです。
売り主にとっては、売買価格にも影響が出るのが旗竿地です。
旗竿地が売りにくい理由：正当に評価されない
土地面積が100坪あれば、評価は100坪に対して行われるのが通常です。
しかし、旗竿地の場合、単純ではありません。
旗竿地は、
- 建物を建てる土地（旗部分）
整形地：きれいな正方形や長方形の形状をした土地 - 通路として扱われる土地（竿部分）
不整形地：形の悪い土地（狭小地・密集地なども）
が共存しているのが旗竿地です。
旗竿地=不整形地として扱われます。
土地の評価方法（路線価）・評価額は、査定する人の計算方法・不動産の判断によって若干変わりますが、
仮に100坪あったとしても、整形地のみで評価される場合も少なくありません。
相場よりも土地価格が安くなるのが一般的です。
路線価とは
路線価（ろせんか）は、市街地的形態を形成する地域の路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地の1m2当たりの評価額。
国税庁によって公表され、課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある
旗竿地が売りにくい理由：生活に支障
間口が狭い旗竿地ですから、
駐車スペース・駐輪スペース、また、出入りが面倒な場合があります。
駐車を考えると道幅4mの道路から、2mの幅の駐車場にスムーズに入れるのは容易ではありません。
軽自動車なら苦労しないかもしれませんが、3ナンバー車、ミニバン、ステップワゴンなど車種選びの幅が狭まります。
また、駐車している車の脇を通る場合も余裕はありません、自転車置き場も検討が必要となります。
旗竿地が売りにくい理由：建築費が高くなる
道幅が狭く重機が入らないということになれば、解体工事（取り壊し）・廃材処分など手作業となります。
近隣への配慮（騒音等）もより慎重となり、人件費・工費がかさみます。
また、不整形地だけあって設計が特殊ため、設計士の腕にかかってきます。
要するに設計士が限定られる分（住環境を考慮し採光・通風など住み心地のいい家造りも含め）、建築費を安くすることも難しくなります。
＊リフォーム・リノベーションにおいても同様です。
旗竿地が売りにくい理由：日当たりの悪さ
旗竿地の多くは、建物の回りをぐるっと囲まれた特殊な形態のため、日当たりの悪さや風通しという部分でデメリットが発生します。
南向きの家であっても、正面にお隣さんの家があります。
また、道路に面している家は建て替えに何のリスクがないため、時代によって容積率・建ぺい率が緩和されていれば、それをベースに建て替えが行われるため、多少高い家が建ってしまう場合もあります。
旗竿地が売りにくい理由：防犯面
旗竿地は奥行きが長く、奥まった土地に家が建ててあるわけですから、泥棒の格好の餌食になります。
表通りからの視線を遮られる場所に家があるため、泥棒や空き巣対策にも力を入れる必要があります。
旗竿地が売りにくい理由：旧基準の場合も
旗竿地は、今に始まったワケではありません。
昔の建築基準法では土地が道路に1.8m接していれば問題ありませんでした。
建築基準法が改正されて今の2mになりましたが、昔の旧法1.8mで分筆・区画されている場合、建て替え・建築確認がおりません。
再建築不可の建物は購入者から見れば注意点が多く、避けられるのは容易に予想ができると思います。
再建築・建築確認を取るために
セットバック（道路の中心線から2m地点まで境界線を後退させる方法）もありますが、売却のためにセットバックが有利に働くか？判断は難しいところです。
観点単語（きょうあいどうろ）
狭隘通路:法律上の定義はないが、行政（都道府県・市町村）が使用する時は、主に幅員4m未満の2項道路を指す
旗竿地が売りにくい理由：私道の使用が曖昧な場合も
旗竿地ができた経緯はさまざまです。
隣接地との間の境界が曖昧だったり、
特に昔の場合、区画された旗竿地の場合、竿の部分が私道（他人の土地）であることもあります。
当たり前に使っていますが、基本的に、そこには権利関係（通行地役権契約等）が存在しています。
利用（占有）し続けている・暗黙の了解
当時（大昔）は、いいよ・いいよという形で私道の権利が認められていたとしても、所有者が変わったリ・世代交代のタイミングで問題化する場合もあります。
権利の所在が曖昧な場合、購入者にとって不安でしかありません。
旗竿地の高額売却する方法
旗竿地の売却は、査定の段階から慎重に考える必要があります。
ただ単に整形地だけを評価、近隣相場の20%割引等では、高額売却は実現しません。
旗竿地というデメリットをメリットに変えられる提案力のある不動産会社・売却エージェントとの出会いがポイントです。
以前、不動産売却エージェントを紹介しました。
関連ページ：不動産売却エージェントとは？
不動産会社の営業マンは、新人もいればベテランもいます。
旗竿地の不動産売却に限らず、不動産会社にコンタクトを取ると担当者が売却活動を進めてくれますが、この担当者の質は担保されていません。
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を紹介します。
旗竿地の査定：ソニーグループのSRE不動産
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《SRE不動産の口コミ》
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旗竿地の査定：不動産売却エージェント選びなら”タクシエ”
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⼀括査定サイトだと誰が担当になるのか分からないことが不安でした。人生における重要な意思決定であるため、任せても安⼼と思える⼈にお願いしたいと思い、信用できる担当者を探して売却を行いました。
エージェントの定義が明確にあるわけではありませんが、
不動産業界での経験（活躍・実績）があることを1つの目安となっているため、通常の不動産会社とは一線を画すと言っていいでしょう。
旗竿地など特殊不動産・訳あり物件に強い不動産買取会社
いびつな形の旗竿地は、見方を変えれば訳あり物件です。
ただ、上記で紹介した通り、アレンジ次第ではお宝物件の宝庫です。
そのため、旗竿地など特殊不動産・訳あり物件の買取・仲介に強みを持っている不動産会社もあります。
- 売却アレンジ（リフォーム・リノベーション）
- ターゲット層の設定（投資家・再開発業者）
- 自社運営・管理
- 隣接地を購入し再建築可能の土地に変更
用途を明確にし、ピンポイントで売却活動をおこなうため、時間がなく1日も早く現金が欲しい・確実に売りたいという方には高額買取サイトとして利用可能です。
そこで、旗竿地買取が可能、強み・得意の
- 訳あり物件買取プロ
- ラクウル
を紹介するとともに口コミ・体験談を、公式サイト、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などから紹介します。
旗竿地買取：訳あり不動産相談所
事故物件・訳あり物件・処分に困っている家の高額買取なら
【訳あり不動産相談所の特徴】
事故物件、法的問題を抱える物件、構造上の問題がある物件など、一般の市場では取り扱いが難しい不動産の買取を専門に行っており、迅速かつ円滑な取引を可能にしています。
| 商号 | 株式会社NKT |
|---|---|
| 代表取締役 | 行方 光宏 |
| 本社所在地 | 〒107-0051 東京都港区元赤坂1-2-7赤坂 Kタワー4F |
| 設立 | 2021年2月2日 |
| 公式サイト | https://www.oxfamrmx.org/6yx2 |
旗竿地買取：訳あり物件買取プロ
旗竿地・共有持分売却をはじめ再建築不可・借地など訳あり物件の買取りに強み
【訳あり物件買取プロの特徴】
- 離婚後も共有名義解決
- 兄弟での実家相続トラブルを回避
- 共有名義不動産の共有持分売却・抵当権抹消登記
など、実績十分。
【訳あり物件買取プロの口コミ】
道路が未接道のため再建築ができない古い一戸建てを所有していました。
すでに引っ越し済みで長い期間空き家だったので、建物自体も老朽化していて賃貸に出すのも難しい状況でした。
値段がつけば良いと思っていましたが、思いもよらぬ金額で買ってもらえて助かりました。
まずは無料相談・買取価格査定のご活用を。
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旗竿地買取：ラクウル
旗竿地・共有持分売却、築古物件買取、調停・裁判所等での紛争物件等も
【ラクウルの特徴】
新築建売やリフォーム、中古売買、賃貸管理など幅広い知識・経験・蓄積を駆使し、付加価値を付けて転売・運用するノウハウを持った共有持分売却に強み、買取専門会社です
- 投資家会員10万人（購入意思・資金を持ったユーザー確保）
- 物件の真の価値を分析
- 直買取のため諸経費不要
- 銀行提携
- エリアマーケティング能力
【ラクウルの口コミ】
資産を処分するため売却を希望していましたが、他社で買い手を見つけることが出来なかったのですが、ラクウルさんが買い取ってくれました。
旗竿地の売却以外も検討
そもそも、デメリットの多い旗竿地ですので、売却時は大きく買いたたかれるイメージがあるでしょう。
旗竿地は、その形状やアクセスの特殊性から、売却を検討する際に難しさが伴うことがあります。
しかし、売却以外にも選択肢を検討することで、状況に応じた最適な解決策が見つかる場合があります。
少なからず旗竿地にネガティブな思い、苦労を感じているでしょう。
旗竿地の活用法：更地にする
旗竿地を売却する以外にもいくつかの選択肢があります。
現在の建物を取り壊し、更地にすることで、土地の使い道が広がります。
住宅用地や商業用地として再販売することもできます。
旗竿地の活用法：建て替える
既存の建物を取り壊して、新たな建物を建設する方法です。
住宅やアパートメントなど、利用方法に合わせた建物を建てることで、土地の価値を高めることができます。
旗竿地の活用法：そのまま賃貸運用
土地や建物をそのまま保有し、賃貸運用を行う方法です。
賃貸収入を得ながら、土地の価値が上がるまで長期的に運用することができます。
ただ、建て替えしたいと思っても、その費用が足かせになって一歩踏み出せない人もいるでしょう。
旗竿地の活用方法を不動産査定で確認
そんな旗竿地ですが、
不動産査定をおこなうと非常におもしろい結果が生まれます。
特殊な土地だけに、その判断は不動産会社ごと変わります。
極端な話、二束三文と考える不動産屋もあれば、相場より少し低いレベルの査定が出る場合もあります。
理由は、
- 旗竿地と立地を天秤に掛けたときに判断
- 旗竿地の再生・再利用
- 旗竿地の二次転売
などが、売却戦略・一工夫で選択肢が広がるからです。
そもそも旗竿地は、利用価値の高いエリア（都市部）・立地、住宅地に存在することが多くあります。
相続や開発など広い土地が切り売りしても需要があった土地です。
エリアとして人気であり、今後の周辺開発事業も見えていれば、査定額は必然的に高くなりますし、高く売るための提案も可能です。
たとえば、築30年の旗竿地の家。
売り主は建て替えも費用がかかるということで売却を判断しました。
そして、不動産査定をおこなうと
A社からは、
土地の評価はできるけど、建物は価値ゼロ、逆に更地・解体費用を計算して試算すると500万円が査定額でしょう。
参考ページ：おすすめの解体業者
売り主も、500万円で売れればいいだろうという気持ちに傾きました。
しかし 、B社が
700万円で売りませんか？
っと別の提案をしてきました。
解体費用を算出する必要はありません。
このエリアであれば、一軒家として賃貸に出せば7万円で貸すことができます。
700万円で売り出しても、想定利回り12%の物件として売り出すことができます。
今の状態であれば、最低限のリフォームをしても50万円程度ですから、ニーズはあります。
すると、さらにC社が
1000万円で売却しませんか？
っと別の提案をしてきました。
キッチンと浴室、トイレ、壁の塗り替えのリフォームを200万円でおこなうことで、即賃貸運用できる一軒家になります。
費用を抑えるために、できる部分は自分たちおこなうことも可能です。
旗竿地の活用方法は、更地にして・解体して建て替える以外の選択肢があります。
- 賃貸という選択肢もあります。
- 賃貸にもアレンジ方法は多様にあります。
賃貸物件を借りる人は、旗竿地をネガティブに感じません。
旗竿地の売却が難しいのであれば、無理に人に売らず、自身で賃貸運用（不動産オーナー）になる選択肢もあります。
不動産投資は、物件の取得の段階で勝ち負けが決まると言われています。
それは不動産価格・賃料収入で利回りが決まり、そこに空室リスクを加味する形でシミュレーションができるからです。
参考サイト：
おすすめの不動産投資セミナー
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不動産投資を新規でおこなう場合、
- 金融機関からの融資（不動産投資ローン：金利が高い）
- 物件購入（取得単価が高い現状）
など、不動産価格が高く、大きく利回りを取れません。
しかし、最初から勝ち組が決定している人も存在します。
それは、不動産所有者です。
自宅を不動産投資用・収益物件にする場合、
- 新規での取得（購入）が必要ありません
- 旗竿地の場合、ローン返済が終わっている場合が多々です。
- 住宅ローンが残っていても、低金利で継続可能です
- 旗竿地は固定資産税や都市計画税も安いため利益率も良くなります
- 旗竿地は相続税や贈与税も抑えられます。
参考ページ：自宅マンションを賃貸運用する場合
旗竿地の不動産でも同様です。
無理に旗竿地の売却・土地売却を判断せず、不動産投資オーナーとして再利用も1つの選択肢です。
マンション貸す.comというサイトを活用すると賃貸に出した場合の想定家賃を確認することができます。
マンション貸す.comというサイト名ですが、マンションに限らず”戸建て”・”一棟アパート”などの想定家賃が確認可能です。
旗竿地の売却：よくある質問：Q&A
旗竿地の売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ旗竿地の売却：記事まとめ
- 旗竿地の売却
- 旗竿地が売れない！
- 旗竿地を高く売りたい！
考え方次第です。
賃貸需要は都心部だけではありません。
国や自治体が20年後に人口の推移を出していますが、人口減10%の地域だとしたて、90%は残る計算です。
決して、ゼロになるわけではありません。
駐車場付の一軒家の需要は高いですから、旗竿地だからと言ってネガティブに考える必要もありません。
今回の事例は、偶然の出来事でしたが、
不動産会社選び、探しを徹底すれば、もっと大きい利を埋めるでしょう。
そのためには、
- 提案力の不動産会社を探す
- リフォーム費用を安くする
なども検討するといいと思います。
また、売却だけを意識するのではなく、隣家の土地を購入・一部の等価交換などでもプロの提案可能かと思います。