旗竿地の売却:旗竿地(はたざおち)を高く売るには?評価額を上げスムーズに売却する方法、口コミ・体験談も追加

旗竿地の売却:旗竿地(はたざおち)を高く売るには?評価額を上げスムーズに売却する方法、口コミ・体験談も追加 マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

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旗竿地 売却

旗竿地(はたざおち)という言葉を聞いたことあるでしょうか?

  • 旗(はた)、フラッグ:flagです。
  • 竿(さお)、釣り竿の:さおです。

応援団旗のような旗に棒がついている状態のような土地を旗竿地と言います。

今回の記事は、旗竿地の売却について

  • 旗竿地は売れないのか?
  • 旗竿地の売却はどこが難しいのか?

旗竿地の説明と旗竿地を高く売る方法・失敗しないコツを紹介・解説したいと思います。

を追加しました。

旗竿地売却:旗竿地とは

路地状敷地、敷地延長、延長敷地などとも言われる旗竿地ですが、
住宅用地で、公道に接する部分が細く、奥に敷地がある形状の土地を言います。

例えば、正方形の土地を分割するケース、
縦長に2頭分すればいいのですが、建物を建てるときに隣人との間隔が狭くなってしまうため、少しでも正方形に近い形に成形します。

となると、
公道に面した1区間と奥に敷地を用意する旗竿地になるわけです。

旗竿地 売却

ちなみに、敷地面積は2m以上道路に接すること(接道義務)が定められています。

この旗竿地、一般的にネガティブなイメージがあり、旗竿地は避けたほうがいいという人もいます。

旗竿地売却・土地売却は不利と言われる所以です。

《補足:袋地と旗竿地の違い》
旗竿地と同様に語られることのある袋地ですが、大きな違いは袋地は再建築不可ということです。
道路に接していなく囲繞地とも言われます。

旗竿地 売却のデメリット

旗竿地は決して違法な土地でも事故物件でもありません。

道幅4メートル以上の道路で、2m以上道路に接している敷地であれば、
建築確認が下りるので何の問題もない旗竿地ですが、使勝手悪いという意味で昔から敬遠されています。

土地のカタチを見れば、奥に家があり、手前に駐車場という想像はつくと思いますが、旗竿地の場合、生活しにくい、建て替えが面倒など印象が悪く数々の障壁が生まれます。

旗竿地の購入はもちろん、売却もデメリットとなるわけです。

売主にとっては、売買価格にも影響が出るのが旗竿地です。

正当に評価されない

土地面積が100坪あれば、評価は100坪に対して行われるのが通常です。

しかし、旗竿地の場合、単純ではありません。

旗竿地は、

  • 建物を建てる土地(旗部分)
    整形地:きれいな正方形や長方形の形状をした土地
  • 通路として扱われる土地(竿部分)
    不整形地:形の悪い土地(狭小地・密集地なども)

が共存しているのが旗竿地です。
旗竿地=不整形地として扱われます。

土地の評価方法(路線価)・評価額は、査定する人の計算方法・不動産の判断によって若干変わりますが、
仮に100坪あったとしても、整形地のみで評価される場合も少なくありません。
相場よりも土地価格が安くなるのが一般的です。

路線価とは
路線価ろせんか(ろせんか)は、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の1m2当たりの評価額。
国税庁によって公表され、課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある

生活に支障

間口が狭い旗竿地ですから、
駐車スペース・駐輪スペース、また、出入りが面倒な場合があります。

駐車を考えると道幅4mの道路から、2mの幅の駐車場にスムーズに入れるのは容易ではありません。
軽自動車なら苦労しないかもしれませんが、3ナンバー車、ミニバン、ステップワゴンなど車種選びの幅が狭まります。

また、駐車している車の脇を通る場合も余裕はありません、自転車置き場も検討が必要となります。

建築費が高くなる

道幅が狭く重機が入らないということになれば、解体工事(取り壊し)・廃材処分など手作業となります。

近隣への配慮(騒音等)もより慎重となり、人件費・工費がかさみます。

また、不整形地だけあって設計が特殊ため、設計士の腕にかかってきます。
要するに設計士が限定られる分(住環境を考慮し採光・通風など住み心地のいい家造りも含め)、建築費を安くすることも難しくなります。
*リフォーム・リノベーションにおいても同様です。

旗竿地 売れない

日当たり

旗竿地の多くは、建物の回りをぐるっと囲まれた特殊な形態のため、日当たりの悪さや風通しという部分でデメリットが発生します。

南向きの家であっても、正面にお隣さんの家があります。

また、道路に面している家は建て替えに何のリスクがないため、時代によって容積率・建ぺい率が緩和されていれば、それをベースに建て替えが行われるため、多少高い家が建ってしまう場合もあります。

防犯面

旗竿地は奥行きが長く、奥まった土地に家が建ててあるわけですから、泥棒の格好の餌食になります。

表通りからの視線をさえぎられる場所に家があるため、泥棒や空き巣対策にも力を入れる必要があります。

旧基準の場合も

旗竿地は、今に始まったワケではありません。

昔の建築基準法では土地が道路に1.8m接していれば問題ありませんでした。

建築基準法が改正されて今の2mになりましたが、昔の旧法1.8mで分筆・区画されている場合、建て替え・建築確認がおりません。

再建築不可の建物は購入者から見れば注意点が多く、避けられるのは容易に予想ができると思います。

再建築・建築確認を取るために
セットバック(道路の中心線から2m地点まで境界線を後退させる方法)もありますが、売却のためにセットバックが有利に働くか?判断は難しいところです。

観点単語(きょうあいどうろ)
狭隘通路:法律上の定義はないが、行政(都道府県・市町村)が使用する場合は、主に幅員4m未満の2項道路を指す

私道の使用が曖昧な場合も

旗竿地ができた経緯は様々です。

隣接地との間の境界が曖昧だったり、
特に昔の場合、区画された旗竿地の場合、竿の部分が私道(他人の土地)であることもあります。

当たり前に使っていますが、基本的に、そこには権利関係(通行地役権契約等)が存在しています。

利用(占有)し続けている・暗黙の了解
当時(大昔)は、いいよ・いいよという形で私道の権利が認められていたとしても、所有者が変わったリ・世代交代のタイミングで問題化する場合もあります。

権利の所在が曖昧な場合、購入者にとって不安でしかありません。

旗竿地を高く売るには

そんなデメリットの多い旗竿地ですので、売却時は大きく買いたたかれるイメージがあるでしょう。

旗竿地の家の売却を考えている人は、
少なからず旗竿地にネガティブな思い、苦労を感じているでしょう。

建て替えしたいと思っても、その費用が足かせになって一歩踏み出せない人もいるでしょう。

不動産会社の査定では、家やマンション、もちろん、旗竿地も査定ができます。

不動産屋はそれを認識した上で不動産査定を行いますし、買主も旗竿地だから安く買えるという思いもあるのは事実です。

そんな旗竿地ですが、
不動産査定を行うと非常に面白い結果が生まれます。

特殊な土地だけに、その判断は不動産会社ごと変わります。

極端な話、二束三文と考える不動産屋もあれば、相場より少し低いレベルの査定が出る場合もあります。

理由は、

  • 旗竿地と立地を天秤に掛けたときに判断
  • 旗竿地の再生・再利用
  • 旗竿地の二次転売

などが、売却戦略・一工夫で選択肢が広がるからです。

そもそも旗竿地は、利用価値の高いエリア(都市部)・立地、住宅地に存在します。

相続や開発など広い土地が切り売りしても需要があった土地です。

エリアとして人気であり、今後の周辺開発事業も見えていれば、査定額は必然的に高くなりますし、高く売るための提案も可能です。

そのため、思っていた以上の売却価格で売れるチャンスも出てきます。

たとえば、築30年の旗竿地の家。

売主は建て替えも費用がかかるということで売却を判断しました。

そして、不動産査定を行うと

 

旗竿地を売りたい

A社からは、

土地の評価はできるけど、建物は価値ゼロ、逆に更地・解体費用を計算して試算すると500万円が査定額でしょう。

参考ページ:おすすめの解体業者
 

売主も、500万円で売れればいいだろうという気持ちに傾きました。

しかし 、B社が

旗竿地が売却しづらい理由

700万円で売りませんか?
っと別の提案をしてきました。
解体費用を算出する必要はありません。
このエリアであれば、一軒家として賃貸に出せば7万円で貸すことができます。
700万円で売り出しても、想定利回り12%の物件として売り出すことができます。
今の状態であれば、最低限のリフォームをしても50万円程度ですから、ニーズはあります。

すると、さらにC社が

売れないと言われた旗竿地

1000万円で売却しませんか?
っと別の提案をしてきました。

キッチンと浴室、トイレ、壁の塗り替えのリフォームを200万円で行うことで、即賃貸運用できる一軒家になります。
費用を抑えるために、できる部分は自分たち行うことも可能です。

旗竿地の活用方法は、更地にして・解体して建て替える以外の選択肢があります。

  • 賃貸という選択肢もあります。
  • 賃貸にもアレンジ方法は多様にあります。

賃貸物件を借りる人は、旗竿地をネガティブに感じません。

旗竿地の売却が難しいのであれば、無理に人に売らず、自身で賃貸運用(不動産オーナー)になる選択肢もあります。

そこで、

  1. 旗竿地の賃貸運営・不動産オーナーデビュー
  2. 旗竿地を高額売却、おすすめの不動産査定方法

を紹介します。

旗竿地の賃貸運営

不動産投資は、物件の取得の段階で勝ち負けが決まると言われています。

それは不動産価格・賃料収入で利回りが決まり、そこに空室リスクを加味する形でシミュレーションができるからです。
参考サイト:
おすすめの不動産投資セミナー
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不動産投資を新規で行う場合、

  • 金融機関からの融資(不動産投資ローン:金利が高い)
  • 物件購入(取得単価が高い現状)

など、不動産価格が高く、大きく利回りを取れません。

しかし、最初から勝ち組が決定している人も存在します。

それは、不動産所有者です。
自宅を不動産投資用・収益物件にする場合、

  • 新規での取得(購入)が必要ありません
  • 旗竿地の場合、ローン返済が終わっている場合が多々です。
  • 住宅ローンが残っていても、低金利で継続可能です
  • 旗竿地は固定資産税や都市計画税も安いため利益率も良くなります
  • 旗竿地は相続税や贈与税も抑えられます。

参考ページ:自宅マンションを賃貸運用する場合

旗竿地の不動産でも同様です。

無理に旗竿地の売却・土地売却を判断せず、不動産投資オーナーとして再利用も1つの選択肢です。

マンション貸す.comというサイトを活用すると賃貸に出した場合の想定家賃を確認することができます。

マンション貸す.comというサイト名ですが、マンションに限らず”戸建て”・”一棟アパート”などの想定家賃が確認可能です。
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旗竿地の高額売却なら

旗竿地の売却は、査定の段階から慎重に考える必要があります。

ただ単に整形地だけを評価、近隣相場の20%割引等では、高額売却は実現しません。

旗竿地というデメリットをメリットに変えられる提案力のある不動産会社・売却エージェントとの出会いがポイントです。

以前、不動産売却エージェントを紹介しました。
関連ページ:不動産売却エージェントとは?

不動産会社の営業マンは、新人もいればベテランもいます。

旗竿地の不動産売却に限らず、不動産会社にコンタクトを取ると担当者が売却活動を進めてくれますが、この担当者の質は担保されていません。

右も左も分からない新人・無能な営業マンが担当者になったら、そもそも複雑な旗竿地の売却がスムーズに進むとは思えません。

そこで、質が高い不動産売却のプロがエージェントになります。

  • 売主の100%ミカタ、質の高いプロのエージェントとAI査定の”SRE不動産”
  • 匿名で不動産売買エージェントの無料相談するなら”テラスオファー”
  • 約350名のエージェントから売却条件にぴったりな人をマッチング”タクシエ”

を紹介します。

ソニーグループのSRE不動産

不動産売却では、精度の高い査定と販売戦略の違いで、
成約価格に数百万円の差が出ることも珍しくないため「査定」と「販売戦略」が不動産会社選びの最も重要なポイントです。

ソニーグループのSRE不動産の特徴は

  • ビックデータによる業界最先端のAI査定(売却価格決定)
  • プロのエージェントによる質の高い提案・相談

普通の不動産会社の営業マンではなく、
プロのエージェントです。

《SRE不動産の口コミ》
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他社でオーバーローンの査定が出ましたが、
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不動産売却エージェント選びなら”タクシエ”

タクシエ(TAQSIE)は、
三菱地所リアルエステートサービスは中立的な立場に立ち、各不動産会社のエース級エージェント、約350名の中から売却条件にぴったりな人をマッチングするサービスです。

エース級の不動産売却エージェントとのコンタクトを取るのであれば、非常におすすめなサービスです。

少なからず質の高い売却提案を聞くだけでもいいですし、今、うまく売却活動が進んでいない人にも活用してもらいたいサービスです。

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⼀括査定サイトだと誰が担当になるのか分からないことが不安でした。人生における重要な意思決定であるため、任せても安⼼と思える⼈にお願いしたいと思い、信用できる担当者を探して売却を行いました。

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エージェントの定義が明確にあるわけではありませんが、
不動産業界での経験(活躍・実績)があることを1つの目安となっているため、通常の不動産会社とは一線を画すと言っていいでしょう。

 

旗竿地など特殊不動産・訳あり物件に強い不動産買取会社

いびつな形の旗竿地は、見方を変えれば訳あり物件です。

ただ、上記で紹介した通り、アレンジ次第ではお宝物件の宝庫です。

そのため、旗竿地など特殊不動産・訳あり物件の買取・仲介に強みを持っている不動産会社もあります。

  • 売却アレンジ(リフォーム・リノベーション)
  • ターゲット層の設定(投資家・再開発業者)
  • 自社運営・管理
  • 隣接地を購入し再建築可能の土地に変更

用途を明確にし、ピンポイントで売却活動を行うため、時間がなく1日も早く現金が欲しい・確実に売りたいという方には高額買取サイトとして利用可能です。

そこで、旗竿地買取が可能、強み・得意の

  • 訳あり物件買取プロ
  • ラクウル

を紹介するとともに口コミ・体験談を、公式サイト、インターネット、Googleクチコミ、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などから紹介します。

《訳あり物件買取プロ》
旗竿地・共有持分売却をはじめ再建築不可・借地など訳あり物件の買取りに強み
旗竿地 どれくらい安くなる?

【訳あり物件買取プロの特徴】

  • 離婚後も共有名義解決
  • 兄弟での実家相続トラブルを回避
  • 共有名義不動産の共有持分売却・抵当権抹消登記

など、実績十分。

【訳あり物件買取プロの口コミ】

旗竿地の解体費用はいくらですか?

道路が未接道のため再建築ができない古い一戸建てを所有していました。
すでに引っ越し済みで長い期間空き家だったので、建物自体も老朽化していて賃貸に出すのも難しい状況でした。
値段がつけば良いと思っていましたが、思いもよらぬ金額で買ってもらえて助かりました。

まずは無料相談・買取価格査定のご活用を。
旗竿地の問題点は?
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《ラクウル》
旗竿地・共有持分売却、築古物件買取、調停・裁判所等での紛争物件等も
旗竿敷地の建築基準法は?

【ラクウルの特徴】
新築建売やリフォーム、中古売買、賃貸管理など幅広い知識・経験・蓄積を駆使し、付加価値を付けて転売・運用するノウハウを持った共有持分売却に強み、買取専門会社です

  • 投資家会員10万人(購入意思・資金を持ったユーザー確保)
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【ラクウルの口コミ】

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旗竿地を高く売る方法

 

条例・形態も

旗竿地は、路地状(専用通路)部分の長さと幅が、条例で制限(旗竿地の規定)されます。

東京都建築安全条例上の制限
敷地の路地状部分の長さ:幅員

  • 20m以下のもの:2メートル
  • 20mを超えるもの:3メートル

評価の低い土地、整形地と比べて建築の自由度が低いのは事実です。

また、但し書き道路として「接道義務」を満たさない土地であっても、一定の基準に適合すれば特例として建築できる場合もあります。

ちなみに、
旗竿地の土地査定にはHOME4Uが利用されることも多いようですね。

よくある質問:Q&A

旗竿地の売却とは何ですか?

旗竿地の売却とは、細長い通路を通じて出入り口部分が細い特異な形状の土地を売却することです。

旗竿地の売却価格はどう決定されますか?

売却価格は、土地の面積、通路の幅、立地条件、利用制限などに基づいて決定されます。
一般的に訳あり物件として、相場より安い査定額になります。

旗竿地の売却における市場の動向はどうですか?

市場の動向は地域や土地の特性により異なります。

旗竿地の売却に必要な書類や手続きは何ですか?

必要な書類には、登記簿謄本、通路部分の権利関係の書類などがあります。

旗竿地の売却に専門の不動産業者は必要ですか?

専門の不動産業者は、旗竿地の特異な形状からくる複雑な手続きをスムーズに進めるために推奨されます。
買取業者も含めて、売却メリットの高い不動産会社選定がポイントです。

旗竿地の売却でよくある失敗例は何ですか?

失敗例には、価格設定のミス、通路部分の権利関係の認識・説明・不注意などがあります。

売却の際、旗竿地の改修や整備は必要ですか?

改修や整備の必要性は、通路部分の状態や利用可能性によります。
隣地を購入し整備するなど、専門家のサポートも必要となります。

旗竿地の売却を検討する際の第一歩は何ですか?

旗竿地の売却を検討する際の第一歩は、土地の評価と通路部分の権利関係の確認です。

隣接地との関係は旗竿地の売却にどう影響しますか?

隣接地との関係は、通路部分の利用や土地のプライバシーなどに関連するため、売却に影響します。

旗竿地の売却後、通路部分の管理はどうなりますか?

売却後、通路部分の管理は新オーナーに引き継がれます。

旗竿地の売却:まとめ

  • 旗竿地の売却
  • 旗竿地が売れない!
  • 旗竿地を高く売りたい!

考え方次第です。

賃貸需要は都心部だけではありません。

国や自治体が20年後に人口の推移を出していますが、人口減10%の地域だとしたて、90%は残る計算です。
決して、ゼロになるわけではありません。

駐車場付の一軒家の需要は高いですから、旗竿地だからと言ってネガティブに考える必要もありません。

今回の事例は、偶然の出来事でしたが、
不動産会社選び、探しを徹底すれば、もっと大きい利を埋めるでしょう。

そのためには、

  • 提案力の不動産会社を探す
  • リフォーム費用を安くする

なども検討するといいと思います。

おすすめリフォーム会社の選び方・探し方・比較
おすすめのリフォーム施工会社の口コミ・評判、価格(一括見積り・相談も)

また、売却だけを意識するのではなく、隣家の土地を購入・一部の等価交換などでもプロの提案可能かと思います。

再建築不可ニュース

旗竿地売却が不利な理由の1つ再建築不可
旗竿地を売りたい!売却しにくい理由は納得だと思います。

いちよ
旗竿地を建て替える方法とは?
再建築不可になった旗竿地(敷地延長)
可能性はありますが、安くたたかれる傾向は間違いありません。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%A2%BA%E8%AA%8D#:~:text=%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%A2%BA%E8%AA%8D%EF%BC%88%E3%81%91%E3%82%93%E3%81%A1%E3%81%8F%E3%81%8B%E3%81%8F,%E3%81%99%E3%82%8B%E8%A1%8C%E6%94%BF%E8%A1%8C%E7%82%BA%E3%81%A7%E3%81%82%E3%82%8B%E3%80%82

空き家になった「再建築不可物件」に解決策はあるか?

再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊せば、新たに建築できない土地をいいます。『建築基準法』では、建物の敷地が道路に2m以上の幅で接していなければ、建築確認を受けられません(接道条件)。袋地であったり、公道に面しても間口が狭く、2m未満などの場合です。建築確認がない建物は、取り壊しを命じられることもあります。

関連公式サイト
空き地等の創造的活用による地域価値の維持・向上:国土交通省

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

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