海外赴任 不動産売却方法 日本の家を売る・賃貸物件を売却
海外赴任はサラリーマンの１つのステイタス、人によっては憧れの経験かもしれませんが、その一方でさまざまな課題があります。
例えば、不動産の売却は、海外赴任者にとって大きな悩みの一つです。
海外にいる間、日本の自宅を持ち続けることは、管理の手間やコストがかかります。
一方で、売却することで発生する税金や、手続きの煩雑さも考慮するポイントです。
この記事では、海外在住者が日本の不動産を売却する際の手続き、必要書類、税金、メリットとデメリット、そしてよくある質問について解説します。
海外在住者とは、日本以外の国に住んでいる人を指しますが、
所得税法では、「日本に住所がなく、海外在住が1年以上の人」を海外在住者・（日本）非居住者と定義しています。
参考：居住者・非居住者の判定（国税庁）
【重要】非居住者が不動産売却をおこなう場合 不動産売買をおこなう際の流れ・確定申告
《不動産売却の手続き》
海外在住者が日本の家を売却する際の手続き・非居住者が不動産を売る時の流れは以下の通りです。
- 仲介する不動産会社の選定
まず、信頼できる不動産会社を選びます。
インターネットでの検索や、知人の紹介が参考になります。
また、不動産会社によっては、海外在住者への対応実績があるところもありますので、事前に確認します。 - 不動産の査定
選んだ不動産会社に、物件の査定を依頼します。
査定は、の立地、築年数、広さ、周辺の相場などを考慮して、不動産会社が行います。 - 売却価格の設定
査定結果をもとに、売却価格を設定します。
この際、不動産会社のアドバイスを受けながら、適正な価格を設定がおすすめです。 - 売却活動の開始
不動産会社に依頼し、売却活動を開始します。
不動産会社は、広告を出したり、買主を探したりします。 - 売買契約
買主が見つかったら、売主とともに売買契約を結びます。
契約時には、契約金（通常、物件価格の5％～10％）が支払われます。 - 決済
契約から1～2ヶ月後、決済が行われます。
この際、残金が支払われ、物件の所有権（不動産の所有権移転登記）が移転します。 - 引き渡し
決済が完了したら、物件の引き渡しを行います。 - 確定申告
売却によって得た利益に対して、必要な税金を支払うための確定申告を行います。
もし、住宅ローンの契約がある場合、購入代金で住宅ローンの返済、抵当権抹消の手続きを行います
必要な書類 代理権限委任状・在留証明書・署名証明書
【必要な書類】
海外在住での不動産売買には、通常の不動産売却に書類（パスポート・戸籍謄（抄）本）に加え、以下の特有の書類が必要です。
- 代理権限委任状: 売却手続きの代行を司法書士などに依頼するための委任状。
- 在留証明書: 海外での住所を証明する書類。住民票の変わりのようなものです
- 署名証明書（サイン証明書）: 日本における印鑑証明の代わりとなる書類。
そのため、司法書士など法律の専門家を代理人として選任し、売却手続きの代行を依頼する必要があります。
海外赴任中の不動産売却：税金と源泉徴収
日本の法人の海外支店などに1年以上の予定で勤務する給与所得者は、一般的には、日本国内に住所を有しない者と推定され、所得税法上の非居住者となります。
非居住者は、その所得のうち日本の国内で発生したもの（国内源泉所得）についてのみ日本の所得税が課税されることから、非居住者が日本国内にある不動産を売却したときの所得に対しては、日本で所得税が課税されることとなります。
不動産売却したときの所得は譲渡所得とされ、原則として確定申告が必要です。
譲渡所得の金額の計算方法は、居住者の場合と同様です。
また、非居住者が国内にある土地等の不動産を売却して受け取る譲渡対価は、原則として、10.21パーセント（所得税10パーセント、復興特別所得税0.21パーセント）の税率で源泉徴収されますが、還付を受けるための申告をおこなうこともできます。
ただし、その譲渡対価が1億円以下で、その土地等を購入した人が自己またはその親族の居住用に購入した時は、源泉徴収されません。
参考：海外勤務中に不動産を売却した場合
源泉徴収とは、1年間の所得が確定する前に、収入があった時点で見込みの所得税を事前納付する制度です。
上記を要約すると通常、不動産売却では源泉徴収は不要ですが、非居住者による不動産売却では、特定の条件に該当する場合、源泉徴収が必要となります。
非居住者による不動産売却では、以下の条件に該当する時は源泉徴収（税率10.21％）が必要となります。
- 買主が個人ではない場合（法人の場合）
- 買主本人、または6親等以内の親族の居住用ではない場合
- 買取価格が1億円超の場合
源泉徴収を行った場合、
売却の翌年2月16日から3月15日に、「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」を提出して確定申告を行ます。
この際、以下の点に注意が必要です。
・申告期限: 2月16日から3月15日までに、税務署に確定申告をおこなう必要があります。
・申告書類: 「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」のほか、売却に関連する書類（売買契約書、源泉徴収税額の領収書など）が必要です。
税理士への相談・費用
税金については個人でおこなうと難しい部分もあるため、専門家である税理士へ相談・依頼すると安心です。
税理士には、以下のような役割があります。
海外赴任者の不動産・マンション売却のメリットとデメリット
海外赴任・海外在住者が日本の不動産を売却するメリットは以下の通りです。
デメリット
一方で、海外在住者が日本の不動産を売却するデメリットもあります。
注意点 代理人の選任・代理権限委任状など
海外在住者が日本の不動産を売却する際の注意点は以下の通りです。
- 代理人の選任
信頼できる代理人（不動産会社の仲介・司法書士）を選ぶことが重要です。
代理人は、売却活動の代行、契約の代行、物件の引き渡しの代行など、多くの役割を果たします。 - 税金の確認
売却によって発生する税を事前に確認しましょう。
必要に応じて、税理士に相談することも考えましょう。 - 書類の準備
代理権限委任状、在留証明書、署名証明書など、海外在住者の不動産売却に必要な書類を準備しましょう。
海外赴任時の不動産売却：おすすめ不動産会社サービス
不動産売却をスムーズに進めるためには、経験豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
- 海外在住者への対応実績がある
- 信頼できる評判がある
- 査定額が適正である
など、国内の不動産売却において、実績のある不動産会社選びがポイントとなります。
不動産売却は、大手の不動産会社に相談するところから始まります。
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参考ページ
不動産査定サイト:おすすめ比較
家・マンション査定サイトランキング、大手と一括不動産査定サイト
海外赴任 不動産売却体験談・口コミ
海外赴任における不動産売却について、一番気になるのは、体験談・口コミだと思います。
クチコミサイト（Q&A）、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、口コミ体験談・悪い口コミなどを探しました。
私はアメリカに赴任中で、日本のマンションを売却しました。
最初は手続きの煩雑さに悩みましたが、信頼できる不動産会社と司法書士に依頼することで、スムーズに進めることができました。
特に、代理人の選任と、必要な書類の準備が重要だと感じました。
私はイギリスに住んでいますが、売主として日本の自宅を処分しました。
最初は、海外在住者でも不動産売却が可能なのか不安でしたが、インターネットで情報を集め、必要な手続きを進めることができました。
特に、源泉徴収の手続きや、確定申告の方法については、事前にしっかりと確認しておくことが大切だと思います。
私はオーストラリアに赴任しています。
賃貸住宅として所有している日本の家を売却する際、最も心配だったのは税金の問題でした。
売却で得た利益に対して、どれくらいかかるのか、どのように確定申告をすればいいのか、まったく分からなかったので、税理士に相談しました。
税理士のアドバイスのおかげで、無事に問題をクリアすることができました。
よくある質問・Q&A
可能です。ただし、通常の不動産売却よりも手続きが煩雑になります。
非居住者による不動産売却では、買主が個人ではない場合、買主本人または6親等以内の親族の居住用ではない場合、買取価格が1億円超の場合に源泉徴収が必要となります。
源泉徴収を行った場合、売却の翌年2月16日から3月15日に、「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」を提出して確定申告を行います。
海外在住者への対応実績があり、信頼できる評判がある、査定額が適正である不動産会社を選びましょう。
海外在住者は、直接自分で売却手続きをおこなうことができません。
そのため、司法書士など法律の専門家を代理人として選任し、売却手続きの代行を依頼する必要があります。
売却にかかる費用は、不動産会社の手数料、司法書士の報酬、印紙税、登記費用などがあります。
具体的な金額は、物件の価格や選ぶ業者によって異なります。
海外赴任中の不動産売却は可能ですか？譲渡時の仲介手数料は？
はい、海外赴任中の不動産売却は可能です。
海外にいても、日本国内の不動産会社に仲介を依頼することで、不動産を売却することができます。
不動産の売却時に支払う仲介手数料は、売却価格の3%+6万円（消費税別）が相場です。
具体的には、以下のような計算式で仲介手数料を計算します。
仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円
たとえば、売却価格が3,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料は以下のようになります。
また、仲介手数料は、売買契約が成立したときに発生します。
そのため、海外から手続きをおこなう時は、契約書などの書類に署名や捺印をするなど、必要な手続きを海外から行えるようにしておきましょう。
海外在住者の不動産売却：記事まとめ
海外赴任中に日本の不動産を売却することは、多くの手続きや注意点がありますが、しっかりと準備をすれば可能です。
信頼できる代理人を選び、必要な書類を準備し、税金についても事前に確認しておきましょう。
また、売却することで得られるメリットと、発生するデメリットをしっかりと考慮し、最適な選択をしましょう。
不動産を持っているだけでは、管理費や固定資産税などのコストがかかります。
売却することで、これらのコストを削減し、資産を有効活用することができます。