リースバックはお得なの?リースバックのメリット・デメリット

ハウスリースバックとはマンション売る・マンション売却

このサイトでもたびたび出てくる老後の資金・老後の生活をどうするか?という議論。

今の年金制度になったのは1959年。

  • 1959年の平均寿命は65歳で、11.2人に1人で老人を支える計算でした。

当初の年金の意味合いは、60歳から5年間の保障的な存在でした。

しかし 現状、

  • 平均寿命は80歳を超え、2.2人に1で老人を支える計算です。

2050年には、平均寿命91歳、1.4人で1人を支えているとも言われています。

年金の受給年齢は、今後もっと上がっていくのは確実でしょう。

となると、
今の生活はもちろん、長期目線で今後の人生を真剣に考えなくてはいけないのは間違いないでしょう。

リースバックには、メリット・デメリットが共存しているだけに、10年後・20年後・その先を見据えた決断をしたいところです。

リースバックとは

リースバックとは、所有しているマンション・家を不動産会社が買取り、そのまま賃料(リース代)を払うことで住み続けられる、もしくは再度購入できるサービスです。

たとえば、

  • 自宅を売却してローンを解消したいが、この家に住み続けたい
  • 引越しはできないが、資金調達をしておきたい
  • 不動産担保ローン、リバースモーゲージは条件に合わない
  • 老後の資金に不安がある
  • 借金の返済にせまられている
  • 事業資金の目処を今月中に出したい
  • 子供の学校の関係で引越し出来ない 事情がある

など、お金は欲しいけど、引っ越しはしたくない人、
特に高齢で

  • 他の土地に移動したくない
  • 引越しが面倒
  • ローンの支払いも終わっていて、年金+アルファが欲しい。

などの人に非常に受けています。

しかし 、リースバックはたしてお得なのでしょうか?

そこで、メリット・デメリットを考えてみました。

リースバックのメリット・デメリット

リースバック、現金化できて、引っ越しの必要がない訳ですが、そこではメリットだけでなくデメリットも存在します。

メリット

メリットを挙げると

  • 現金化できる
  • 引っ越す必要がない
  • 近所に人にわからない・バレない
  • 年齢制限なし
  • 買い主を見つける必要がない
  • 買い戻すこともできる
  • 財産分与が容易
  • キャピタルゲイン

等があります。

リースバック ハウスドゥ

現金化でき、引っ越す必要がない

マンションを所有している場合、管理費や修繕費などの若干の費用はかかりますが、家賃はかかりません。

しかし 、生活する上でお金は必要です。

今すぐお金が必要となった場合、不動産会社に仲介をお願いしてたとしても、即買い主が見つかり売買は締結しません。(3ヶ月程度)

また、不動産会社のマンション買取を利用しても、売却したマンションから引っ越さなくてはいけません。

その意味では、リースバックを活用で、
マンションを不動産会社に買い取ってもらい、家賃を払う形でそのまま住み続けることができるので引っ越しの必要がないのは大きなメリットです。

近所の人に気づかれない

リースバックは、権利上、不動産会社にオーナーが移行するだけですから、周りの人、近所の人に気づかれることはありません。

レインズなどの販売状況が載るわけBut でも、販売の経過・履歴が残るわけでもありません。

今までと変わらない生活である以上、そもそも気付かれるワケがありません。

買い主を見つける必要がない

リースバックは、不動産会社がそのまま買取るため、
一般的なマンション売却で発生する

  • 媒介契約
  • 内覧準備・内覧
  • 買主のローン審査

は必要ありません。

ハウスリースバック

生前贈与・財産分与が容易

不動産における財産分与は、その処分で意外ともめます。

生前にリースバックで現金化できることで、遺留分を現金で渡せるため相続が明確になります。

また買戻しもできるので、相続人(子供)が、その不動産を購入も可能です。

デメリット

デメリットを挙げると

  • オーバーローン状態では利用できない
  • 安く買いたたかれる
  • 近隣より家賃が高くなることも
  • 買戻しの価格が高くなる

オーバーローン状態では利用できない

リースバックは、不動産会社の救済サポートではありません。

住宅ローンが残っていたり、抵当権がついていても申込は可能ですが、
そもそも、買い取っても住宅ローンが残るようでは、家賃の見通しがたちません。

よって、オーバーローンの状態では、リースバックは断られると考えたほうがいいでしょう。

安く買い取られる

リースバックで、一番注目されるのが、いくらの金額で買い取ってくれるのか?

気になるところだと思います。

結論から言えば、安く買いたたかれます。

一概に数字を出せませんが、相場の20%~30%くらい安く設定されると思っておいた方がいいと思います。

*筆者の経験になりますが、
売却査定9,000万円の物件を5,400万円でリースバック査定された時には、このビジネスのカラクリにびっくりしました。

近隣より家賃が高くなることも

買取後の家賃(リース代)についても気になるところでしょう。

そもそも、近隣の相場より家賃が高いのであればリースバックを使う意味がないようにも思えます。

ただ、実際のところ、相場より高く設定されることが多いのが現実です。

その理由は、管理費・修繕積立金などの費用を明確に計算するからです。

一般的な賃貸マンションは、近隣の相場に合せる形でオーナーが家賃を設定するため、管理費・修繕積立金が高いマンションBut でも、家賃が近隣相場とそう変わりません。

対してリースバックの場合、
管理費・修繕積立金・固定資産税をしっかり計算されます。
さらに管理費・修繕積立金は上がっていくものですのですので、それを加味されることで相場より高くなると考えておいたほうがいいでしょう。

そもそも、売却する・賃貸するというセットで確定しているため、不動産会社に足元を見られているという側面があることを忘れないほうがいいでしょう。

買戻しの価格が高くなる

本来、時間が経つごとに資産価値は下がっていくものですが、
リースバックは買戻しを前提としているものではなく、長期的に賃料収入得るビジネスモデルでもあるため、買取価格が5000万円だからだといって、買い戻し価格が5000万円ということはありません。

場合によっては高くなることもあります。

リースバックは損か?得か?

普通に不動産(家・マンション)を所有し、キャピタルゲインを得ようと思えれば、リースバックは損です。

ハウスリースバック デメリット

安く買いたたかれて、さらに高い家賃を払い続けるとなると、

  • 今すぐお金が必要な人
  • 切羽詰まった人

が活用する駆け込み寺のようなものにも見えます。

失敗しないリースバック

失敗しないリースバック方法は1つです。

  • 仲介での売却(普通の売却)査定
  • リースバック査定

この査定額をしっかり確認することです。

リースバックは安く買い叩かれるものと把握した上で両者の査定を行い、
リースバック額に納得した場合のみ進めていきましょう。

その意味で、いえカツLIFEというサイトは、非常にリースバックの検討に役立つと思います。

いえカツLIFEのリースバックの推奨理由は

  • リースバック・仲介査定・買取査定:3つの比較ができる
  • 最短で現金化可能
  • リースバックに強い不動産会社が登録している

等になります。

いえカツLIFE

通常の査定の場合、
仲介の査定だけですが、いえカツLIFEの場合、リースバック査定も合わせて行うことが可能です。

査定額をみながら判断できるため、
リースバックを検討している人は、是非、仲介・買取と比較することをおすすめします。


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