ワンルームマンション規制とは？東京23区のワンルームマンション規制で不動産投資への影響が心配

ワンルームマンション規制

都市の発展と共に、ワンルームマンションはその便利さから多くの人々に選ばれる住居となっています。

しかし、その一方で、
ワンルームマンションの増加は都市環境や地域社会に様々な影響を及ぼしています。

これに対処するため、
各自治体では、都市計画法に基づく”ワンルームマンション規制“が導入されました。

都市の適正な形成と住環境の保全を目的としていますが、
具体的には何を意味し、どのような影響を及ぼすのでしょうか。
また、規制を受けた場合、どのような対策が必要となるのでしょうか。

今回の記事では、
これらの疑問に答えるために、
ワンルームマンション規制の概要から影響、対策そして将来予測まで、詳しく解説します。

不動産投資家はもちろん、ワンルームマンションに興味のある方は、一読ください。

ワンルームマンション規制とは

ワンルームマンション規制とは、
都市計画法に基づく規制の一つで、都市の適正な形成と住環境の保全を目的としています。

具体的には、一定の面積以下の小規模なワンルームマンションの建設を制限するものです。

ワンルームマンション規制の背景

• ワンルームマンション
• ファミリータイプのマンション
• 一戸建て

共に、住宅・負動産であることは間違いありません。

ワンルームマンションが違法な建物でも、怪しい物件でも決してありません。

規制の背景には、
ワンルームマンションの増加に伴い、生活環境の悪化や地域社会への影響が問題となり、これを解決するために規制が導入されています。

特に、ワンルームマンションの密集による住環境の悪化や、地域コミュニティへの影響、そして税収が問題視されています。

ワンルームマンション規制の背景には、以下のような要素があります。

規制の背景：単身者向け住宅の増加に対する懸念

ワンルームマンションは単身者向けの住宅として多く建設されてきました。
しかし、これらのマンションが集中することで、地域の住環境やコミュニティのバランスが崩れることが懸念されています。
また、単身者向けの住宅が増えることで、家族向けの住宅が減少する可能性も危惧されています。

規制の背景：住環境の保全

ワンルームマンションは、その小さな面積から、住環境の質が低下する可能性があります。
また、駐車場や駐輪場の不足、隣地間距離の短縮、目隠しの不足（窓の位置や高さ、バルコニーの設計、目隠しとなる壁やフェンスの設置）など、周辺環境への影響も問題となっています。

規制の背景：税源移譲の影響

平成19年1月から行われている国から地方への税源移譲が影響しているとの指摘もあります。

税源移譲とは、
政府が地方自治体に対して、
納税者が国へ納める税を減らし、都道府県や市町村に納める税（地方税）を増やすこと、税収の一部を移譲することを指しています。

地方自治体は自己の財源を増やし、地域のニーズに応じたサービスを提供することが可能・必要となります。

税源移譲は、地方自治体の財政自立を促進し地方分権を進めるための重要な手段なのですが、

ワンルームマンション規制の規制の対象

ワンルームマンション規制の対象は、
主に、一定の面積以下の小規模なワンルームマンションが規制の対象となります。

具体的な面積や基準は、各自治体や都市計画により異なるため、
２３区における集合住宅条例等の比較を確認してみたいと思います。

参考サイト：２３区における集合住宅条例等の比較

ワンルームマンション規制の影響

ワンルームマンション規制によって
ワンルームマンションの設計や建築に制約が生じ、新たなマンションの建設が難しくなる可能性があります。
具体的に、規制により建設可能な面積が制限されるため、設計段階での配慮が必要となります。

そのため、いくつかの影響が考えられます。

ワンルームマンション規制：地価への影響

ワンルームマンション需要は、どのエリアでも高いとは限りません。

戸建てが地域を形成する閑静な住宅街では、ワンルームマンションの需要は決して高くありません。

しかし、駅近・学校・病院などのアクセスが良く、交通（道路・駅）の便の良いエリアはマンション需要が高いため、
規制の影響で、ワンルームマンションの需要が減少し人の流れが変われば、地価に影響を及ぼす可能性があります。

ワンルームマンション規制：投資への影響

ワンルームマンションへの投資にも影響が出る可能性があり、投資家は規制を考慮した投資計画を立てる必要があります。

ワンルームマンション規制は、
不動産投資に様々な影響を及ぼします。

• 投資物件の選択肢の変化
  ワンルームマンション規制により、新規の小規模マンションの開発が困難となるため、投資家が選べる物件の種類や数が変わる可能性があります。
  これは、投資計画を立てる際に考慮すべき重要な要素となります。
• 収益性の変化
  規制により、ワンルームマンションの新規供給が減少すると、既存のワンルームマンションの需要が高まる可能性があります。
  これは、賃料や物件価格の上昇を引き起こし、投資の収益性を向上させる可能性があります。
• 資産価値の変動
  規制の導入や強化は、ワンルームマンションの資産価値に影響を及ぼす可能性があります。
  規制により新規の供給が減少すれば、既存のワンルームマンションの価値が上昇する可能性があります。
• 投資戦略の見直し
  ワンルームマンション規制は、投資家が自身の投資戦略を見直すきっかけとなるかもしれません。
  規制の影響を適切に理解し、それに対応した投資戦略を立てることが求められます。

ワンルームマンション規制とマンション投資

マンション投資を行う時、将来に向けたシミュレーションを行います。

銀行から融資を受け、物件を購入し、人に賃貸するシンプルなビジネスモデルですが、

少なからず、ワンルームマンション規制は、ちょっとしたハードルになることは間違いありません。

そのため、
規制の内容を理解し、それに基づいた対策を策定することが重要となります。
建築確認等を通ったマンションなので、違法なマンションを購入する可能性は少ないですが、少なからず適合するようなマンションの設計や建築計画が立てられているか？
販売会社・マンション投資会社に確認するのも1つです。

《ワンルームマンション規制の将来》

都市の適正な形成と住環境の保全を目指す規制は、今後も強化される可能性があります。

都市の発展や人口増加に伴い、より厳しい規制が導入される可能性がありますし、場合によっては緩くする自治体もあるかもしれません。

地域の活性は、人口増加も1つの要因です。
そのため、建ぺい率緩和などもその1つで、ワンルームマンション規制の変化も随時確認していく必要があります。

投資環境への影響

規制の強化は、ワンルームマンション市場に大きな影響を及ぼす可能性があります。

規制の強化によりワンルームマンションの供給が減少し、市場全体が縮小する可能性があります。

投資環境も規制の影響を受けるため、投資家は常に最新の情報を把握し、対策を考える必要があります。

投資物件・収益物件は、
インカムゲイン（家賃収入）だけを期待するものではありません。
キャピタルゲイン（売却益）を含めて、資産価値の確認・運用を進めたいところです。

ワンルームマンション規制への口コミ・コメント

不動産投資家が、

• ワンルームマンション規制をどう考えているのか？
• メリット・デメリットをどう落とし込んでいるのか？

気にあるところです。

そこで、不動産投資家の意見・コメントを紹介します。

ワンルームマンション規制への意見：規制は投資のリスクの増加

規制が強化されると、新規のワンルームマンションの開発が制限され、投資の選択肢が減少する可能性があります。
また、規制が変更されると、投資計画を見直す必要が生じ、これには時間とコストがかかりと考えています。

ワンルームマンション規制への意見：規制は投資の機会を生む

ワンルームマンション規制を投資の機会を生む要素と考えるかもしれません。
規制により新規の供給が減少すれば、既存のワンルームマンションの需要が高まる可能性があります。
これは、賃料や物件価格の上昇を引き起こし、投資の収益性を向上させる可能性を期待しています。

ワンルームマンション規制への意見：規制は投資戦略の見直しが必要とする

ワンルームマンション規制は、投資家が自身の投資戦略を見直すきっかけとなるかもしれません。
自治体によって、その制度が違うため、投資先エリアの見直しや物件選定にも、今までの勝ちパターンの微修正が必要になると考えています。
規制の影響が比較的小さい地域への投資を考えるなどの戦略が考えられます。

ワンルームマンション規制：まとめ

ワンルームマンション規制は、都市の適正な形成と住環境の保全を目的とした重要な規制です。

その影響は広範で、マンションの設計・建築、地価、投資環境など、多くの面で影響を及ぼします。

規制の理解と適切な対策が求められます。

また、規制は将来的に強化される可能性があり、その動向を注視することが重要です。

今回の本記事を通じて、ワンルームマンション規制についての理解を深め、適切な対策を立てるための参考にしていただければ幸いです。