ワンルームマンション規制
都市の発展とともに、ワンルームマンションはその便利さから多くの人々に選ばれる住居となっています。
しかし、その一方で、
ワンルームマンションの増加は都市環境や地域社会にさまざまな影響を及ぼしています。
これに対処するため、
各自治体では、都市計画法に基づく”ワンルームマンション規制“が導入されました。
都市の適正な形成と住環境の保全を目的としていますが、
具体的には何を意味し、どのような影響を及ぼすのでしょうか。
また、規制を受けた場合、どのような対策が必要となるのでしょうか。
今回の記事では、
これらの疑問に答えるために、
ワンルームマンション規制の概要から影響、対策そして将来予測まで、詳しく解説します。
不動産投資家はもちろん、ワンルームマンションに興味のある方は、一読ください。
ワンルームマンション規制とは
ワンルームマンション規制とは、
都市計画法に基づく規制の一つで、都市の適正な形成と住環境の保全を目的としています。
具体的には、一定の面積以下の小規模なワンルームマンションの建設を制限するものです。
ワンルームマンション規制の背景
- ワンルームマンション
- ファミリータイプのマンション
- 一戸建て
ともに、住宅・負動産であることは間違いありません。
ワンルームマンションが違法な建物でも、怪しい物件でも決してありません。
規制の背景には、
ワンルームマンションの増加にともない、生活環境の悪化や地域社会への影響が問題となり、これを解決するために規制が導入されています。
特に、ワンルームマンションの密集による住環境の悪化や、地域コミュニティへの影響、そして税収が問題視されています。
ワンルームマンション規制の背景には、以下のような要素があります。
規制の背景：単身者向け住宅の増加に対する懸念
ワンルームマンションは単身者向けの住宅として多く建設されてきました。
しかし、これらのマンションが集中することで、地域の住環境やコミュニティのバランスが崩れることが懸念されています。
また、単身者向けの住宅が増えることで、家族向けの住宅が減少する可能性も危惧されています。
規制の背景：住環境の保全
ワンルームマンションは、その小さな面積から、住環境の質が低下する可能性があります。
また、駐車場や駐輪場の不足、隣地間距離の短縮、目隠しの不足（窓の位置や高さ、バルコニーの設計、目隠しとなる壁やフェンスの設置）など、周辺環境への影響も問題となっています。
規制の背景：税源移譲の影響
平成19年1月から行われている国から地方への税源移譲が影響しているとの指摘もあります。
税源移譲とは、
政府が地方自治体に対して、
納税者が国へ納める税を減らし、都道府県や市町村に納める税（地方税）を増やすこと、税収の一部を移譲することを指しています。
地方自治体は自己の財源を増やし、地域のニーズに応じたサービスを提供することが可能・必要となります。
税源移譲は、地方自治体の財政自立を促進し地方分権を進めるための重要な手段なのですが、
・単身者（納税は別の自治体）
・学生（納税額が少ない）
・高齢者（徴収が限られる）
など、住民からの税収が少ないという事実は、地方自治体の財政に影響を及ぼすため、
ワンルームマンションを規制し、一定数のファミリータイプ（ファミリー向け）の2LDK・3LDKを確保する側面も持っています。
ワンルームマンション規制の規制の対象
ワンルームマンション規制の対象は、
主に、一定の面積以下の小規模なワンルームマンションが規制の対象となります。
具体的な面積や基準は、各自治体や都市計画により異なるため、
２３区における集合住宅条例等の比較を確認してみたいと思います。
| 区 | 法令名称 | 対象規模 | 最低面積 | ワンルームの定義 | ファミリー住宅附置 |
|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 千代田区ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱【昭和61年7月1日】 | 階数4以上かつ専用面積30㎡以下の住戸数10以上 | 25㎡以上 （H22.8まで22㎡） |
30㎡未満 | 住戸の総戸数が20戸以上の時は、ファミリー住戸（専用面積４０㎡以上)の専用面積合計が全住戸の専用面積の合計の1/3以上 |
| 中央区 | 中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例【平成5年7月1日】中央区市街地開発事業指導要綱【昭和60年5月11日】 | 住宅数10戸以上 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | 住戸の専用面積が40㎡以上の住戸の床面積の合計が住宅用途床面積（容積対象床面積）の1/3以上 |
| 港区 | 港区単身者向け共同住宅の建築および管理に関する条例【平成16年12月8日】 | 37㎡未満の住戸数7以上の共同住宅（50㎡以上の住戸数が総戸数の4分の3以上である共同住宅を除く。） | 25㎡以上。ただし、商業地域内は総戸数の1/2未満の戸数を20㎡以上にできる。 | 37㎡未満（H16以前は30㎡以下） | 単身者向け共同住宅の住戸数が30戸以上の場合、住戸専用面積が50㎡以上の住戸を①商業地域 （総戸数-29）× 0.1＋1以上②その他の地域 （総戸数-29）×0.2＋1以上 |
| 新宿区 | 新宿区ワンルームマンション等の建築および管理に関する条例【平成15年12月8日】 | 地階を除く階数3以上の共同住宅、寮および寄宿舎で30㎡未満の住戸を10戸以上 | 25㎡以上 | 30㎡未満 | ワンルーム住戸が30戸以上で専用面積40㎡以上の住戸を①１種低層内（ワンルーム住戸数-29）×1/2以上②その他の用途地域内（ワンルーム住戸数-29）×1/3以上 |
| 文京区 | 文京区ワンルームマンション等の建築および管理に関する条例【平成20年3月7日】 | 共同住宅、寄宿舎又は長屋でワンルーム住戸10戸以上 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | 住戸総数15戸超で（住戸総数-15）×1/2以上を専用面積40㎡以上 |
| 台東区 | 台東区集合住宅の建築および管理に関する条例【平成17年3月23日】 | 住戸数１０戸以上の下宿、共同住宅又は寄宿舎 | 25㎡以上 | 40㎡未満（H19以前は39㎡未満）（H16以前は29㎡未満） | ①総住戸数15以上50未満高さ40ｍ以下⇒専用面積40㎡以上の住戸を総戸数の1/3以上②総住戸数50以上99以下高さ40ｍ超50ｍ以下⇒50㎡以上の住戸を総戸数1/9以上、かつ専用面積40㎡以上の住戸を総戸数の1/3以上③総戸数が100以上又は高さ50ｍ超⇒専用面積75㎡以上の住戸を総戸数の1/20以上、かつ専用面積が50㎡以上の住戸を総戸数の1/4以上かつ専用面積40㎡以上の住戸を総戸数の1/2以上 |
| 墨田区 | 墨田区集合住宅の建築に係る居住環境の整備および管理に関する条例【平成20年3月28日】 | ①住戸（室）数15以上の共同住宅、寄宿舎又は長屋②地階を除く階数が3以上かつ住戸（室）数10以上 | 25㎡以上（H19以前は20㎡未満） | 40㎡未満（H19以前は29㎡未満） | ①住戸数25戸以上100戸未満⇒住戸数の30％以上を専用面積40㎡以上の住戸②住戸数50戸以上100戸未満かつ住戸数の50％以上が専用面積40㎡以上⇒住戸数の20％以上を専用面積70㎡以上の住戸ただし、全住戸が40㎡以上であった場合を除く③住戸数１００戸以上⇒住戸数の50％以上を専用面積40㎡以上の住戸、20％以上を専用面積70㎡以上の住戸 |
| 江東区 | 江東区マンション等の建設に関する条例【平成19年12月13日】 | 地階を除く階数が3以上で住戸数15戸以上かつ過半数以上が40㎡未満 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | 40㎡以上の住戸を151戸以上含む場合、①90㎡以上の住戸を世帯用住戸数の10％以上設置②25㎡以上40㎡未満の住戸を世帯用住戸数の20％以上設置 |
| 品川区 | 品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱【平成19年12月10日】 | 階数3以上ワンルーム形式の住戸数15戸以上かつ住戸の総戸数の1/3以上 | 第１種低層住居専用地域25㎡以上その他20㎡以上寮、寄宿舎等18㎡以上 | 30㎡未満 | 床面積40㎡以上の住戸を①総戸数が15戸以上19戸以下⇒1戸②総戸数20戸以上29戸以下⇒ 2戸③総戸数30戸以上⇒１種低層：2＋（住戸数-30）× 1/3近商・商業：2＋（住戸数-30）× 1/10その他：2＋（住戸数-30）×1/5 |
| 目黒区 | 目黒区大規模建築物等の建築に係る住環境の整備に関する条例【平成19年11月】 | ①敷地面積1,000㎡以上②延べ面積1,500㎡以上かつ高さ15ｍ以上又は地階を除く階数が5以上③住戸数が20以上かつ延べ面積1,500㎡以上④40㎡未満の住戸数10以上かつ階数が3以上 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | 40㎡未満の住戸が30を超える時は床面積40㎡以上の住戸かつ平均床面積55㎡以上を（住戸数-29）×1/2 |
| 大田区 | 地域力を生かした大田区まちづくり条例【平成22年12月13日】 | 計画戸数15戸以上 | 25㎡以上 | 40㎡以下 | 30戸以上の共同住宅等の場合、40㎡超の住戸を①１種低層・２種低層⇒1+（住戸数-30）×1/2 ②１種中高層～準住居⇒1+（住戸数-30）×1/3 ③準工業・工業⇒1+（住戸数30）×1/5 ④近商・商業⇒1+（住戸数-30）×1/10 |
| 世田谷区 | 世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例【平成13年12月10日】 | ①住戸専用面積が40㎡以上の住戸数20以上の共同住宅等②延べ面積が1,500㎡以上③住居系・準工業地域内で階数3以上でワンルーム住戸数12以上④商業系地域内で階数3以上でワンルーム住戸数15以上 | 25㎡以上（寮・寄宿舎は18㎡以上） | 40㎡未満 | ワンルームマンションで延べ1,500㎡以上住戸数30超⇒専用面積40㎡以上の住戸を（ワンルーム住戸-30）×1/2以上 |
| 渋谷区 | 渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例【平成１４年１０月】（平成２４年３月３１日条例改正平成２５年１月１日施行） | 地階を除く階数3以上の共同住宅又は寄宿舎等で専用面積33㎡未満の住戸数15以上、かつ総戸数の1/3以上 | ①共同住宅28㎡以上②寄宿舎等15㎡以上 | 33㎡未満（H23以前は29㎡未満） | 専用面積50㎡以上の住戸を①商業地域⇒（総戸数-15）× 1/3以上（端数切上）②商業地域以外⇒（総戸数15）×1/2以上（端数切上） |
| 中野区 | 中野区集合住宅の建築および管理に関する条例【平成２３年３月１８日】 | 階数3以上で住戸数12戸以上 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | （総戸数-11）×1/2以上の戸数をファミリータイプ住戸（40㎡以上）とする。 |
| 杉並区 | 杉並区建築物の建築に係る住環境への配慮等に関する指導要綱【平成２０年７月１０日】 | ①階数3以上(居室のない地階を除く)かつ住戸数20戸以上②階数3以上(居室のない地階を除く)かつワンルーム住戸数6戸以上 | 25㎡以上住戸数10戸未満は20㎡以上 | 40㎡未満 | ワンルーム住戸数が20超の集合住宅⇒超える部分×1/2以上のファミリー住戸（40㎡以上） |
| 豊島区 | 豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例【平成16年6月28日】（平成26年3月25日条例改正平成26年10月1日施行） | 地階を除く階数が3以上で住戸数15戸以上 | 25㎡以上（H26以前は20㎡未満 | 25㎡以上（H26以前は20㎡未満 | – |
| 北区 | 東京都北区集合住宅の建築および管理に関する条例【平成20年3月21日】 | 地階を除く階数3以上かつ住戸数15戸以上の共同住宅 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | 専用面積40㎡未満を30戸以上含む⇒（総戸数-30）×1/2以上の家族向け住戸（55㎡）（端数切り上げ） |
| 荒川区 | 荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例【平成19年9月27日】 | 住戸数15戸以上 | 25㎡以上 | なし | 住戸の数に応じ50㎡以上の住戸となるようにする。・15 戸以上30 戸未満⇒総戸数の1/3 以上を50 ㎡以上・30 戸以上30 戸未満⇒総戸数の1/2 以上を50 ㎡以上 |
| 板橋区 | 板橋区小規模住戸が集合する建築物の建築および管理に関する条例【平成21年3月11日】 | 階数3以上小規模住戸15戸以上かつ総戸数の1/3以上 | 25㎡以上（21年度～） | 35㎡未満（21年度～） | 小規模住戸数が30以上の場合、以下のいずれかを選択・（小規模住戸数-29戸）×1/3以上を専用面積55㎡以上・（小規模住戸数-29戸）×1/2以上をバリアフリー住戸 |
| 練馬区 | 練馬区まちづくり条例【平成17年12月16日】 | ワンルーム住戸数が20戸以上 | 25㎡以上 | 30㎡未満 | 「練馬区ワンルーム形式の集合住宅を建築する場合におけるファミリー住戸の設置に関する指導要綱」で規定 |
| 足立区 | 足立区ワンルームマンション等の建築および管理に関する条例【平成28年6月23日】 | 階数3以上かつ住戸数15戸以上の集合住宅で戸数の1/3の以上の集合住宅 | 25㎡以上 | 40㎡未満 | 40㎡未満 |
| 葛飾区 | 葛飾区中高層集合住宅等建設指導要綱【昭和61年12月22日】 | 階数3以上、住戸数15戸以上 | 25㎡以上 | 30㎡未満 | ①住戸数15戸以上29戸以下（住戸数-15)×0.5以上を55㎡以上②住戸数30戸以上（住戸数-15）×0.5以上を55㎡以上かつ20％以上を75㎡以上 |
| 江戸川区 | 江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例【平成18年4月1日】 | 江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例【平成18年4月1日】 | ①15戸未満の部分は平均30㎡以上、これを超える部分は平均70㎡以上②個人事業主の時は30戸未満の部分は最低面積25㎡以上、30戸以上の部分は最低面積50㎡以上 | 30㎡未満 | ①15戸未満の部分は平均30㎡以上、これを超える部分は平均70㎡以上②個人事業主の時は30戸未満の部分は最低面積25㎡以上、30戸以上の部分は最低面積50㎡以上 |
参考サイト：２３区における集合住宅条例等の比較
ワンルームマンション規制の影響
ワンルームマンション規制によって
ワンルームマンションの設計や建築に制約が生じ、新たなマンションの建設が難しくなる可能性があります。
具体的に、規制により建設可能な面積が制限されるため、設計段階での配慮が必要となります。
そのため、いくつかの影響が考えられます。
ワンルームマンション規制：地価への影響
ワンルームマンション需要は、どのエリアでも高いとは限りません。
戸建てが地域を形成する閑静な住宅街では、ワンルームマンションの需要は決して高くありません。
しかし、駅近・学校・病院などのアクセスが良く、交通（道路・駅）の便の良いエリアはマンション需要が高いため、
規制の影響で、ワンルームマンションの需要が減少し人の流れが変われば、地価に影響を及ぼす可能性があります。
ワンルームマンション規制：投資への影響
ワンルームマンションへの投資にも影響が出る可能性があり、投資家は規制を考慮した投資計画を立てる必要があります。
ワンルームマンション規制は、
不動産投資にさまざまな影響を及ぼします。
- 投資物件の選択肢の変化
ワンルームマンション規制により、新規の小規模マンションの開発が困難となるため、投資家が選べる物件の種類や数が変わる可能性があります。
これは、投資計画を立てる際に考慮すべき重要な要素となります。 - 収益性の変化
規制により、ワンルームマンションの新規供給が減少すると、既存のワンルームマンションの需要が高まる可能性があります。
これは、賃料や物件価格の上昇を引き起こし、投資の収益性を向上させる可能性があります。 - 資産価値の変動
規制の導入や強化は、ワンルームマンションの資産価値に影響を及ぼす可能性があります。
規制により新規の供給が減少すれば、既存のワンルームマンションの価値が上昇する可能性があります。 - 投資戦略の見直し
ワンルームマンション規制は、投資家が自身の投資戦略を見直すきっかけとなるかもしれません。
規制の影響を適切に理解し、それに対応した投資戦略を立てることが求められます。
既存に不動産投資を行っている人にとっては、
資産価値の維持・上昇を期待することができるでしょう。
オーナーチェンジ物件であっても、その価値を評価してもらえれるかもしれません。
これから、不動産投資を考えている人にとっては、
物件選びがより難しくなる可能性があります。
マンション投資は、物件購入で勝ち負けが決まります。
都心の中古マンション価格は上昇している中、更なる物件選定難航となるリスクは避けられません。
焦って、ババを掴まないようにしたいところです。
ワンルームマンション規制とマンション投資
マンション投資をおこなう時、将来に向けたシミュレーションを行います。
銀行から融資を受け、物件を購入し、人に賃貸するシンプルなビジネスモデルですが、
少なからず、ワンルームマンション規制は、ちょっとしたハードルになることは間違いありません。
そのため、
規制の内容を理解し、それに基づいた対策を策定することが重要となります。
建築確認等を通ったマンションなので、違法なマンションを購入する可能性は少ないですが、少なからず適合するようなマンションの設計や建築計画が立てられているか？
販売会社・マンション投資会社に確認するのも1つです。
《ワンルームマンション規制の将来》
都市の適正な形成と住環境の保全を目指す規制は、今後も強化される可能性があります。
都市の発展や人口増加にともない、より厳しい規制が導入される可能性がありますし、場合によっては緩くする自治体もあるかもしれません。
地域の活性は、人口増加も1つの要因です。
そのため、建ぺい率緩和などもその1つで、ワンルームマンション規制の変化も随時確認していく必要があります。
投資環境への影響
規制の強化は、ワンルームマンション市場に大きな影響を及ぼす可能性があります。
規制の強化によりワンルームマンションの供給が減少し、市場全体が縮小する可能性があります。
投資環境も規制の影響を受けるため、投資家は常に最新の情報を把握し、対策を考える必要があります。
投資物件・収益物件は、
インカムゲイン（家賃収入）だけを期待するものではありません。
キャピタルゲイン（売却益）を含めて、資産価値の確認・運用を進めたいところです。
ワンルームマンション規制への口コミ・コメント
不動産投資家が、
- ワンルームマンション規制をどう考えているのか？
- メリット・デメリットをどう落とし込んでいるのか？
気にあるところです。
そこで、不動産投資家の意見・コメントを紹介します。
ワンルームマンション規制への意見：規制は投資のリスクの増加
規制が強化されると、新規のワンルームマンションの開発が制限され、投資の選択肢が減少する可能性があります。
また、規制が変更されると、投資計画を見直す必要が生じ、これには時間とコストがかかりと考えています。
ワンルームマンション規制への意見：規制は投資の機会を生む
ワンルームマンション規制を投資の機会を生む要素と考えるかもしれません。
規制により新規の供給が減少すれば、既存のワンルームマンションの需要が高まる可能性があります。
これは、賃料や物件価格の上昇を引き起こし、投資の収益性を向上させる可能性を期待しています。
ワンルームマンション規制への意見：規制は投資戦略の見直しが必要とする
ワンルームマンション規制は、投資家が自身の投資戦略を見直すきっかけとなるかもしれません。
自治体によって、その制度が違うため、投資先エリアの見直しや物件選定にも、今までの勝ちパターンの微修正が必要になると考えています。
規制の影響が比較的小さい地域への投資を考えるなどの戦略が考えられます。
よくある質問・Q&A
ワンルームマンション規制に関して、
疑問・質問・よくある質問・Q&Aをまとめました。
ワンルームマンション規制とは、自治体が単身者向け住宅の建設に対して何らかの制限を加えることを指します。これには、建築可能な地域や建物の大きさに制限を設ける、ワンルームマンションの最低面積を定める、ファミリー向け住宅の設置義務を課す、騒音やゴミの問題に対する管理体制を求めるなどが含まれます。
10戸以上のワンルームマンションを建築する際は、駐車場、バイク置場、駐輪場の設置、管理人室の設置、住戸専用面積の最低限度、居室の天井高さなどの基準があります。これらの基準は、地方自治体の条例や指導要綱により定められています。
地区計画の区域内において、共同住宅のうち住戸数が10戸以上となる計画の時は、中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例により、一定の規制があります。具体的な規制内容は地域により異なりますが、一般的には専有面積の下限、駐車場・駐輪場の附置、隣地間距離、目隠しの設置、ファミリー住宅の設置などがあります。
ワンルームマンション規制：まとめ
ワンルームマンション規制は、都市の適正な形成と住環境の保全を目的とした重要な規制です。
その影響は広範で、マンションの設計・建築、地価、投資環境など、多くの面で影響を及ぼします。
規制の理解と適切な対策が求められます。
また、規制は将来的に強化される可能性があり、その動向を注視することが重要です。
今回の本記事を通じて、ワンルームマンション規制についての理解を深め、適切な対策を立てるための参考にしていただければ幸いです。