不動産の売却を考える際、”築年数”を一般的に表記します。
しかし、建物の耐用年数も重要な要素です。
ただ、多くの人々が耐用年数という言葉に疎く、それが不動産の価値や売却にどのように影響するのかを正確に理解していないことが多いでしょう。
特に、耐用年数を超えた建物は、どのように評価され、どのような戦略で売却すればよいのか、多くの疑問が浮かび上がります。
本記事では、耐用年数オーバーの不動産売却のポイントを詳しく解説し、不動産の価値を正しく理解し、最適な売却戦略を立てるためのヒントを提供します。
耐用年数
あなたのマンションは築何年ですか？
- マンションの耐用年数を聞いたことありますか？
- 一軒家の耐用年数を考えたことありますか？
もしかし て、
耐用年数をマンションの寿命だと思っていませんか？
実は、全然違います。
耐用年数に関して、
何も知らずに放っておいたら、
- 売却に影響が出るかもしれません。
- マンションがなかなか売れなくなるかもしれません。
そこで、不動産売却の障害ともなる耐用年数を確認しましょう。
耐用年数を勘違いしていませんか？
耐用年数と聞くと、
- マンションに住める期間
- その期間を越えたら、建て替えなくてはいけない
- マンションが壊れる危険が出る年数
だと思っている人も多いかもしれません。
その答え、全然違います。
耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数を言います。
マンションの価値は、時が経つうちに目減りしていまきます。
建物や設備が「どれくらいの期間、正常に機能するか」を示す年数のことを指します。
税法や会計の分野で使われるこの数字は、建物や設備の減価償却の計算にも関わってきます。
例えば、新築のマンションを購入した場合、
そのマンションの法定耐用年数は、一般的に47年とされています。
減価償却資産は、使用すればするほど物理的に損耗し、価値が下がることを意味しています。
これは、マンションが建てられてから47年間かけて価値が下がっていくと言い換えることも可能です。
耐用年数を過ぎた物件は、減価償却費として費用計上できなくなるため税負担が大きくなることになります。
以下が、建物の耐用年数です。
| 構造・用途 | 耐用年数 （賃貸用） |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 |
47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
1981年以降の鉄筋コンクリートのマンションであれば、
基本的に赤字の耐用年数”47年”になります。
- 47年がマンションの寿命なのか？
- 賞味期限切れになるのか？
実際には、築47年以上のマンション（昭和50年中盤に建設されたマンション）は少なくありません。
管理がしっかりと行われていれば、マンションは100年以上も持つとも言われています。
以前、マンションの寿命：物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表
という記事をアップしました。
鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査に基づく物理的寿命の推定
実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ－ト造建物の物理的寿命を117年と推定。
飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会
参考：国土交通省
家の寿命は、海外では100年・200年以上のマンションはたくさんあります。
日本でも、地震大国でありながら1981年改正された新耐震基準のマンションであれば、大地震でも倒壊しないことが前提となっていますので、修繕や管理が行き届いていれば、100年マンションとなってもおかしくないかもしれません。
耐用年数は、この減価償却の計算の基準として使用されます。
具体的には、取得費を耐用年数で割ることで、毎年の償却額を算出します。
定額法や定率法など、償却方法によって計算式や償却の進め方が異なります。
耐用年数には
- 法定耐用年数
- 経済的耐用年数
- 物理的耐用年数
の種類があり、それぞれの目的や計算方法に応じて使い分けられます。
これらの耐用年数は、不動産の取得、管理、売却などの際に、様々な判断の基準として使用されます。
特に、不動産の価値評価や税金の計算、リノベーションの計画などにおいて、これらの耐用年数を正確に理解しておくことが重要です。
耐用年数オーバーの不動産の評価
耐用年数オーバーになると、その価値はゼロとなりますが、実際のところ、そうではありません。
不動産の評価に関しては、
- 物件の資産価値
- リノベーションやリフォームの影響
- 土地の価値
などの側面から、評価が変わります。
不動産購入者からみた、耐用年数オーバーの不動産のメリットは以下になります。
耐用年数オーバーの不動産のメリット
- 価格の魅力
一般的に耐用年数を超えた物件は、新築や比較的新しい物件に比べて価格が安くなるため、予算に合わせやすい。 - リノベーションの自由度
既存の建物をリノベーションする際の自由度が高く、オリジナルの空間を作りやすい。 - 土地の価値
建物が古くても、土地の価値は変わらないため、立地が良ければ再開発の可能性も。
耐用年数オーバーの不動産のデメリット
- 修繕・メンテナンスの頻度
耐用年数を超えた物件は、修繕やメンテナンスの頻度が高くなる可能性がある。 - 設備の古さ
最新の設備や機能がない場合が多く、リノベーションやリフォームが必要になることがある。 - 売却時の価格
耐用年数を大きく超えた物件は、売却時の価格が下がる可能性が高い。
耐用年数オーバーの不動産売却の注意点
耐用年数オーバーの不動産は、単純に言えば、古い不動産です。
よって、売却時は以下のような点に注意する必要があります。
耐用年数が超えてる不動産売買のポイント
《耐用年数とローン》
実は、この耐用年数は、銀行の住宅ローンの融資期間に大きく左右します。
- ローン？
- 融資期間？
別に自分は、
- 住宅ローンの審査が下りてマンションを購入しているし・・・。
- ローン年数も35年で組んだけど繰り上げ返済してるし・・・。
そうゆうことではありません。
法定耐用年数がオーバーしている物件の融資に関しては、以下の点が考慮されます。
- 融資の難易度の上昇
金融機関は、耐用年数を超えた物件に対して、融資のリスクが高いと判断することが多いです。
そのため、融資の審査が厳しくなる場合があります。 - 融資額の制限
耐用年数を超えた物件の価値は、一般的に低くなるため、融資額も制限されることが考えられます。
具体的な融資額は、物件の価値や金融機関のポリシーによって異なります。 - 金融機関の選び方
一般的な大手銀行は、耐用年数を超えた物件に対する融資が難しい場合が多いです。
しかし、地方銀行や信用金庫、専門の不動産ローンを提供する金融機関などは、柔軟に審査を行ってくれることがあります。
耐用年数オーバーの物件に対する融資を検討する際は、上記の点を考慮しつつ、複数の金融機関に相談することがポイントです。
売主・買主とも、そのリスクを検討する必要があります。
不動産投資にも影響が
投資用物件として購入を検討している人にとって耐用年数は大きなハードルの１つで、
銀行の融資では、耐用年数以上の年数のローンを組むことができません。（出来にくい）
たとえば、築20年の中古のマンションを購入する場合、
鉄筋コンクリートのマンション耐用年数は新築時47年なので、マイナス20年の”27年”となります。
要するに、
築20年のマンションを投資用に購入したいと思っている人は、
35年のローンを組めず、最長でも27年のローンまでしか購入できないということです。
そのため、毎月の返済が大きくなりすぎるため、頭金を積んで27年のローンにするなどのアレンジが必要となります。
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数（耐用年数 – 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2）。
の計算式なので 47-20+20*0.2=31年
となるのですが、現状の不動産投資ローンでは、耐用年数はもっと厳しくみられているため、ここでは分かりやす耐用年数 – 築年数を独自の耐用年数”として進めさせていただきます。
あなたのマンションは築何年ですか？
上記のことを考えると、
築12年までのマンションであれば、35年のローンが組めるけど、
以後、1年ずつローンを組める年数が減っていくということになります。
金融機関によっては大丈夫なので、根気よく交渉することも重要です。
あなたのマンションは築何年ですか？
- 築15年のマンションでは、35年以内のローンが組めません。
- 築25年のマンションであれば、22年以内のローンが組める人に限られます。
- 築47年のマンションであれば、キャッシュでしか購入が不可能となります。
要するに投資用として考えている人・法人からのニーズを失うということになるです。
不動産投資家は耐用年数に厳しい
マンションを購入する人は、独身の人、ファミリー層などの居住用の方だけではありません。
最近では、不動産投資が流行っているので、
OLでも、20代のサラリーマン、定年退職者、また法人も投資用マンションとしての購入が活発です。
不動産投資の場合、
年収や資産価値の10倍・20倍の借り入れが可能であるため複数の部屋を所有が多く、マンション売却時の内覧でも、投資目的の購入希望者の内見も多々あります。
さらに最近の資材高騰により、新築マンションの販売価格が高騰しているため、中古マンションの目が向いているのも事実です。
- 駅からの距離
- 立地（周辺環境）
- 間取り
などを見ながら、中古物件の購入を検討するわけですが、その際、耐用年数は特に重視します。
その意味で、
築30年となると、それなりに現金（キャッシュ）を求められるリスクは高くなります。
個人が住居用に購入してくれるから大丈夫？？
もちろん、マンション購入者は不動産投資用だけではありませんので、居住用としての購入者もたくさんいます。
しかし 、今の不動産投資の人気から考えると、この耐用年数の考え方が一般の人の耳に入るのも時間の問題かもしれません。
居住用でマンション購入を検討している人が、今後の資産売却を考えて築年数を今以上に気にするようになるとどうなるでしょう？
- なかなか売却が進まない
- 相当な値引きをしないと売買が成立しない
- 資産価値が一気に下がる
そんなリスクを背負うことになるかもしれません。
現状を把握する意味で出口戦略を考えませんか？
そこで、出口戦略としてまず行うのが
- 今住んでいるマンションが今なら幾らで売れるか？
- 近隣の相場はどうなっているのか？
の確認です。
査定で、大まかな資産価値が確認できます。
現状都心であれば地価があがっていますので、購入時より値上がりしていることも多々あるでしょう。
住宅ローンを支払っても、十分なおつりが来るということもあるでしょう。
必ずしも、今すぐ売却を考える必要はありません。
売却して売却益を得るのもいいですし、何年か後、売却するスケジュールを立てるのもいいでしょう。
マンションの耐用年数：購入と売却の関係
マンションの耐用年数は、購入や売却においても無視できません。
マンションの構造は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション、鉄骨造のマンションなどによって耐用年数が変わります。
ここで1つの問題が発生します。
耐用年数”47年”が売買に影響するのか？
マンションの耐用年数が経過している場合、
住宅ローンの借り入れに、いくつかの制約が発生します。
金融機関は
- 住宅ローンの返済期間
- マンションの耐用年数
を考慮します。
マンションの耐用年数とローンの返済期間を合わせて一定の年数（例えば35年など）を超えないように融資の審査を行う傾向があります。
住宅ローン融資には、不動産の担保：抵当権設定が行われます。
住宅ローンの返済が滞った場合、不動産を売却（競売）しそこから返済に充てるためです。
参考ページ：抵当権等とは？
その指標として耐用年数が採用されます。
築年数が経過しているマンションを購入する場合、
- ローンの返済期間が短くなる
- 希望額に達しない
- ローン自体、通らない
また、マンションの状態や価値が低下していると判断されれば、更に厳しくなります。
したがって、耐用年数の経過したマンションを購入する時は、事前に金融機関に相談し、ローンの借り入れ可能額や返済期間を確認することが重要です。
逆に言えば、
あなたが、もしマンションを売ろうと考えた場合の”買主が組むローン”に大きく影響を与えることを事前に考える必要があります。
金融機関の融資は、法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数（耐用年数 – 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2）とも言われています。。
ただ、現状の不動産投資ローンでは、耐用年数はもっと厳しくみられているため、ここでは分かりやす耐用年数 – 築年数を独自の耐用年数”として進めさせて頂きました。
マンションの耐用年数と寿命の関係
「耐用年数」と「寿命」は、建物の使用可能期間を示す概念ですが、その意味するところは異なります。
耐用年数は、上記で紹介した通り、建物がその主要な機能を維持できると予想される期間を指します。
これは、建築基準法や建築士法などの法律、または税法上の償却資産の耐用年数などで定められています。
寿命は、建物が物理的に崩壊するまでの期間、または経済的な理由（修繕費用が建て替え費用を超えるなど）で建て替えが必要になるまでの期間を指します。
これは、建物の構造や使用状況、維持管理の状況などによります。
適切なメンテナンスとリフォームが行われていれば、建物は耐用年数を超えても使用することが可能です。
したがって、マンションの「耐用年数」はあくまで目安であり、「寿命」はその実際の使用可能期間を示しています。
マンションの寿命を延ばすためのポイント
耐用年数は、どんなに頑張っても変えることはできません。
しかし、寿命は管理次第でそれなりに伸ばすことが可能です。
逆を言えれば、管理を怠れば、短命になりますか？
そこで、マンションの寿命を延ばすためのポイントは以下になります。
- 建物の構造
建物の構造はマンションの耐用年数に大きな影響を与えます。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは、鉄骨造のマンションと比べて耐久性や耐震性が高いと言えます。 - 修繕工事・メンテナンス
定期的なメンテナンスはマンションの寿命を延ばすために不可欠です。
特に配管のメンテナンスは重要で、通常、配管の寿命の目安は30～40年とされています。 - 管理体制
良好な管理体制もマンションの寿命に影響を与えます。
管理組合が機能していて、必要な修繕やリフォームが適切に行われているかを確認することが重要です。
マンションの耐用年数”47年”の経過は、別に何のイベントも自治体からの警告もあるわけでもありません。
マンションの寿命に関しても、人の生き死にのによう心臓拍動停止、呼吸停止など明確なタイミングがあるわけでもありません。
そのため、に管理組合によるマンションの補修・修繕工事を定期的に行うことで寿命を延ばすことが可能です。
マンションのお化粧とメンテナンスの位置づけである修繕工事。
外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管取り替え、排水管取り替えなどは、マンションを維持するために非常な工事です。
壁のヒビの補修を怠れば、雨水が浸水していきます。
根幹部分であるコンクリートの鉄筋の腐食が進めば、マンションの構造に影響が出ます。
ただ、この大規模修繕工事計画が立たないマンションが増えています。
1回目・2回目までは順調でも、築30年、築40年を越える3回目の大規模修繕工事となると修理・補修・交換部分が多岐にわたります。
そのため、計画を先送りにしたり、また、修繕積立金不足から一時金の徴収などマンション住民の不安・急な出費が増えています。
関連ページ：修繕積立金不足のマンション
マンションの耐用年数に絡む体験談・口コミ
筆者は、別のページも紹介していますが、耐用年数を大きく越えた中古マンションの購入を一時期考えていました。
オフィス需要が高く、収益物件として考え、メインバンク（メガバンク）に融資の相談に行ったところ、耐用年数から融資が通りませんでした。
そこで、地銀に相談したところ、融資年数の圧縮・若干プラスの金利が融資条件でした。
融資以上の預金額があるにもかかわらず、耐用年数は、それだけ、重要視されるものと実感しました。
私のように、耐用年数に絡む不動産売買の口コミ・体験談は少なくありません。
そこで、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。
私は、住宅ローンの優遇と併せ、耐用年数を意識し新築マンションを購入しました。
定期的なメンテナンスや修繕は、これからですが、寿命の長いマンションになればと思っています。
うちのマンションは築20年で、大規模修繕工事を行いました。
それにより、外観は綺麗になり、マンションの寿命が延び、住み心地も大幅に向上しました。
大規模修繕工事の計画・価値を維持するための必要な投資だと感じています。
私たちのマンションは、管理組合が非常に活発です。
定期的に会議を開き、必要な修繕やリフォームを計画しています。
理事会はマンションの寿命に重きをおき、快適に住み続ける施策を行っていると感じています。
よくある質問・Q&A
一般的にマンションの耐用年数は構造によって変わります。
木造・鉄筋コンクリート造などによって変わり、1981年以降の鉄筋コンクリートのマンションであれば、耐用年数”47年”になります。
管理がしっかりと行われていれば100年以上の寿命があると考えられています。
定期的なメンテナンスとリフォーム・修繕、良好な管理体制がマンションの耐用年数を延ばすための重要な要素です。
住宅ローン審査、マンションの建築年度、構造、管理組合の存在などを考慮することが重要です。
売却は可能です。しかし、物件の状態やリノベーションの有無、立地などによって売却価格や売却の難易度が変わります。
物件の状態や立地、市場の動向などによりますが、一般的には新築時や耐用年数内の物件に比べて価格は低くなります。
リノベーションをしても、法定の耐用年数自体はリセットされません。しかし、物件の価値や魅力は大きく上がる可能性があります。
金融機関によりますが、一般的には耐用年数を超えた物件のローンは組みにくいです。
しかし、リノベーションを行った物件などは、ローンの審査が通りやすくなる場合もあります。
物件の現状の確認、将来的な修繕やリノベーションのコスト、立地や周辺環境の確認など、慎重に物件を選ぶことが重要です。また、ローンの組みやすさや保険の加入可能性も事前に確認しておくと良いでしょう。
耐用年数を超えた不動産売買：まとめ
耐用年数を超えた不動産の売却は、一見難しそうに思えるかもしれませんが、適切な知識とアプローチで成功へと導くことができます。
重要なのは、物件の現状を正確に把握し、その魅力や可能性を最大限に活かすこと。リノベーションやリフォームを検討することで、物件の価値を高め、より多くの買主からの関心を引きつけることができるでしょう。
また、経験豊富な不動産会社との連携は、売却の成功を大きく左右します。
耐用年数を超えた物件でも、その魅力をしっかりと伝え、適切な価格設定と戦略で売却を進めることで、期待以上の結果を得ることが可能です。
耐用年数を超えた物件の資産価値は、法定耐用年数に基づきゼロとされることが多いです。
しかし、実際の市場価値は、物件の立地や設備、リノベーションの状態など多くの要因によって決まります。
耐用年数を超えても、適切なリフォームやリノベーションが施されていれば、その価値は高まります。