耐用年数
耐用年数って何？
耐用年数を超えた建物の評価
古い家・マンションを売却する時に気を付けることは？
不動産の売却を考える際、”築年数”を一般的に表記します。
しかし、建物の耐用年数も重要な要素です。
ただ、多くの人々が耐用年数という言葉に疎く、それが不動産の価値や売却にどのように影響するのかを正確に理解していないことが多いでしょう。
特に、耐用年数を超えた建物は、どのように評価され、どのような戦略で売却すればよいのか、多くの疑問が浮かび上がります。
本記事では、耐用年数オーバーの不動産売却のポイントを詳しく解説し、不動産の価値を正しく理解し、最適な売却戦略を立てるためのヒントを提供します。
あなたのマンションは築何年ですか？
- マンションの耐用年数を聞いたことありますか？
- 一軒家の耐用年数を考えたことありますか？
もしかして、
耐用年数をマンションの寿命だと思っていませんか？
実は、全然違います。
耐用年数に関して、
何も知らずに放っておいたら、
- 売却に影響が出るかもしれません。
- マンションがなかなか売れなくなるかもしれません。
そこで、不動産売却の障害ともなる耐用年数を確認しましょう。
耐用年数とは？
耐用年数と聞くと、
- マンションに住める期間
- その期間を越えたら、建て替えなくてはいけない
- マンションが壊れる危険が出る年数
だと思っている人も多いかもしれません。
その答え、全然違います。
耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数を言います。
マンションの価値は、時が経つうちに目減りしていまきます。
建物や設備が「どれくらいの期間、正常に機能するか」を示す年数のことを指します。
税法や会計の分野で使われるこの数字は、建物や設備の減価償却の計算にも関わってきます。
例えば、新築のマンションを購入した場合、
そのマンションの法定耐用年数は、一般的に47年とされています。
減価償却資産は、使用すればするほど物理的に損耗し、価値が下がることを意味しています。
これは、マンションが建てられてから47年間かけて価値が下がっていくと言い換えることも可能です。
耐用年数を過ぎた物件は、減価償却費として費用計上できなくなるため税負担が大きくなることになります。
建物の耐用年数
以下が、建物の耐用年数です。
| 構造の種類 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 軽量鉄骨プレハブ造（鋼材3mm以下） | 19 |
| 木造建築 | 22 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（鋼材3mm超～4mm以下） | 27 |
| 重量鉄骨造 | 34 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47 |
1981年以降の鉄筋コンクリートのマンションであれば、
基本的に赤字の耐用年数”47年”になります。
- 47年がマンションの寿命なのか？
- 賞味期限切れになるのか？
実際には、築47年以上のマンション（昭和50年中盤に建設されたマンション）は少なくありません。
管理がしっかりと行われていれば、マンションは100年以上も持つとも言われています。
以前、マンションの寿命：物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表
という記事をアップしました。
鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査に基づく物理的寿命の推定
実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ－ト造建物の物理的寿命を117年と推定。
飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会
参考：国土交通省
家の寿命は、海外では100年・200年以上の不動産はたくさんあります。
日本でも、地震大国でありながら1981年改正された新耐震基準のマンションであれば、大地震でも倒壊しないことが前提となっていますので、修繕や管理が行き届いていれば、100年マンションとなってもおかしくないかもしれません。
不動産売却における３つの耐用年数
耐用年数には
- 法定耐用年数
- 経済的耐用年数
- 物理的耐用年数
の種類があり、それぞれの目的や計算方法に応じて使い分けられます。
法定耐用年数
税法上で定められた耐用年数のことを指します。
固定資産税の計算や、法人税の減価償却費の計算に使用されます。
日本の税法では、建物や構造物の種類に応じて、法定耐用年数が定められています。
例えば、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造の一戸建て住宅は22年などと定められています。
経済的耐用年数
物件が経済的に有効に使用できる期間を示す耐用年数です。
つまり、物件が収益を上げることができる期間を指します。
物件の使用状況やメンテナンスの状態、市場の動向などによって、経済的耐用年数は変動することがあります。
物理的耐用年数
物件が物理的に使用できる期間を示す耐用年数です。
構造的な劣化や損傷の度合いによって、物件が使用できる期間が決まります。
例えば、大きな地震や災害によるダメージがあった場合、物理的耐用年数は短くなる可能性があります。
特に、不動産の価値評価や税金の計算、リノベーションの計画などにおいて、これらの耐用年数を正確に理解しておくことが重要です。
耐用年数を越えたの不動産は売却可能なのか？
耐用年数を越えると、その価値はゼロとなりますが、実際のところ、そうではありません。
耐用年数を越えた不動産の売却については、多くの人が疑問に思うところです。
結論から言えば、法定耐用年数を超えた物件でも、売却は可能です。
しかし、物件の資産価値や市場での評価は、立地や設備の状態、リノベーションの有無など、さまざまな要因によって異なります。
不動産の評価に関しては、
- 物件の資産価値
- リノベーションやリフォームの影響
- 土地の価値
などの側面から、評価が変わります。
耐用年数を越えた不動産：物件の資産価値
耐用年数を超えた物件の資産価値は、法定耐用年数に基づきゼロとされることが多いです。
しかし、実際の市場価値は、物件の立地や設備、リノベーションの状態など多くの要因によって決まります。
耐用年数を超えても、適切なリフォームやリノベーションが施されていれば、その価値は高まります。
耐用年数を越えた不動産：リノベーションやリフォームの影響
リノベーションやリフォームは、物件の価値を大きく上げる要因となります。
特に、耐用年数を超えた古い物件に対して、最新の設備やデザインを取り入れることで、新築同様、またはそれ以上の価値を持つ物件として再生することができます。
また、リノベーションやリフォームをおこなうことで、物件の機能性や耐震性を向上させることも可能です。
耐用年数を越えた不動産：土地の価値
建物の価値が下がっても、土地の価値は変わりません。
特に、都心部や交通の便が良いエリアの土地は、地価上昇に合わせて上昇します。
土地の立地や広さ、周辺の環境や将来の開発計画などが、土地の価値を決定する重要な要因となります。
耐用年数を越えた不動産を購入するメリット・デメリット（買主目線）
築年数が経過し、耐用年数を迎えた不動産。
買主からすれば、価格が手頃なことから魅力的に感じる方も多いでしょう。
しかし、古い物件には、新しい物件にはない魅力と同時に、注意すべき点も数多く存在します。
ここでは、耐用年数を越えた不動産を購入するメリットとデメリットも紹介しておきます。
耐用年数を越えた不動産を購入するメリット：価格の魅力
新築や築浅の物件に比べて、一般的に価格が抑えられているため、予算が限られている方でも購入しやすいというメリットがあります。
耐用年数を越えた不動産を購入するメリット：リノベーションの自由度
既存の建物を自分好みの空間に作り変えることができるため、オリジナリティあふれる住まいを実現したい方にとっては大きな魅力です。
また、間取りや設備を根本から見直すことで、住みやすさを大きく向上させることも可能です。
耐用年数を越えた不動産を購入するメリット：土地の価値
建物の状態に左右されずに、土地そのものの価値は維持されるケースが多いです。
特に、都市部や交通の便が良い立地の物件であれば、将来的な地価上昇も期待できます。
耐用年数を越えた不動産を購入するデメリット：修繕・メンテナンスの頻度
築年数が古い物件は、建物の老朽化に伴い、修繕やメンテナンスが必要になる頻度が高くなる傾向があります。
屋根の葺き替え、外壁の塗装、設備の交換など、思わぬ出費が重なる可能性も考慮する必要があります。
耐用年数を越えた不動産を購入するデメリット：設備の古さ
最新の設備が搭載されていない場合が多く、断熱性や気密性も低いことがあります。
快適な生活を送るためには、リフォームやリノベーションが必要になるケースが考えられます。
耐用年数を越えた不動産を購入するデメリット：売却時の価格
耐用年数が大幅に経過した物件は、売却する際に価格が下がりやすい傾向にあります。
将来、転居を検討している場合は、この点を考慮する必要があります。
耐用年数を越えた不動産を購入時のリスク：見えないリスク
築年数が古い物件の中には、シロアリ被害や雨漏りなど、目に見えない部分に問題を抱えている可能性もあります。
購入前にしっかりと調査し、専門家による建物診断を受けることをおすすめします。
メリットとデメリットを比較検討し、購入者は物件を選ぶため、耐用年数を越えたの不動産売却時は、買主目線も意識して、売却活用することがポイントです。
耐用年数が超えてる不動産売却時の注意点・ポイント
《耐用年数と住宅ローン》
実は、この耐用年数は、銀行の住宅ローンの融資期間に大きく左右します。
- ローン？
- 融資期間？
金融機関は、耐用年数を超えた物件に対して融資のリスクを高いと判断するため、融資の難易度が上がることがあります。
さらに、融資額が制限されることもあります。
特に大手銀行では融資が難しいため、購入希望者がローンおりず、購入を断念ということも少なくありません。
*地方銀行や信用金庫なども打診が必要
耐用年数を越えている物件の融資に関しては、以下の点が考慮されます。
不動産売却時の注意点：耐用年数とローンの関係性
金融機関は、不動産を担保とした融資を行う際に、その不動産の価値を評価します。
耐用年数が経過している物件は、物理的な劣化や機能低下が考えられるため、価値が低いと判断されることが多いです。
一般的に、融資期間は物件の耐用年数よりも短く設定されることが多く、これが、さらにハードルを上げます。
不動産売却時の注意点：融資の難易度と融資額
融資額は、物件の評価額を基に決定されます。
耐用年数が経過している物件の評価額は低いため、融資額も少額になります。
そのため、自己資金を多く用意する必要が出てくることから、売却がスムーズに進まないリスクがあります。
不動産売却時の注意点：金融機関の選び
大手銀行では融資が難しいため、地域密着型の金融機関（地方銀行や信用金庫）に審査を依頼する形になります。
購入者によっては、個人情報開示を最小限に抑えることを希望する場合もあるため、売却の障壁になりかねません。
マンションの耐用年数に絡む体験談・口コミ
筆者は、別のページも紹介していますが、耐用年数を大きく越えた中古マンションの購入を一時期考えていました。
オフィス需要が高く、収益物件として考え、メインバンク（メガバンク）に融資の相談に行ったところ、耐用年数から融資が通りませんでした。
そこで、地銀に相談したところ、融資年数の圧縮・若干プラスの金利が融資条件でした。
融資以上の預金額があるにもかかわらず、耐用年数は、それだけ、重要視されるものと実感しました。
私のように、耐用年数に絡む不動産売買の口コミ・体験談は少なくありません。
そこで、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。
私は、住宅ローンの優遇と併せ、耐用年数を意識し新築マンションを購入しました。
定期的なメンテナンスや修繕は、これからですが、寿命の長いマンションになればと思っています。
うちのマンションは築20年で、大規模修繕工事を行いました。
それにより、外観はきれいになり、マンションの寿命が延び、住み心地も大幅に向上しました。
大規模修繕工事の計画・価値を維持するための必要な投資だと感じています。
私たちのマンションは、管理組合が非常に活発です。
定期的に会議を開き、必要な修繕やリフォームを計画しています。
理事会はマンションの寿命に重きをおき、快適に住み続ける施策を行っていると感じています。
耐用年数に関するよくある質問・Q&A
耐用年数について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ耐用年数を超えた不動産売買：まとめ
耐用年数を超えた不動産の売却は、一見難しそうに思えるかもしれませんが、適切な知識とアプローチで成功へと導くことができます。
重要なのは、物件の現状を正確に把握し、その魅力や可能性を最大限に活かすこと。リノベーションやリフォームを検討することで、物件の価値を高め、より多くの買主からの関心を引きつけることができるでしょう。
また、経験豊富な不動産会社との連携は、売却の成功を大きく左右します。
耐用年数を超えた物件でも、その魅力をしっかりと伝え、適切な価格設定と戦略で売却を進めることで、期待以上の結果を得ることが可能です。
耐用年数は、この減価償却の計算の基準として使用されます。
具体的には、取得費を耐用年数で割ることで、毎年の償却額を算出します。
定額法や定率法など、償却方法によって計算式や償却の進め方が異なります。