「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」が、マンション売却大きく影響するかも？資産価値が下がる？

今、あなたのマンションの管理状態が、将来の売却価格を大きく左右するかもしれないって知っていましたか？

特に、

• 『マンション管理計画認定制度』
• 『マンション管理適正評価制度』

という新しい制度が、そのカギを握っているとしたら…？

マンションは「管理を買え」という格言があるほど、管理の重要性は広く認識されています。

しかし、正直なところ、マンションを購入する際、「エリア」や「駅近」、「築年数」「価格」「間取り」といった目に見える条件に比べて、「管理状態」は後回しになりがちだったのではないでしょうか。

ところが近年、修繕積立金不足問題が深刻化するなど、マンションの「管理」という部分に改めて注目が集まっています。

そんな中、来年（2025年）4月に施行されるのが、「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」です。

これらの制度は、あなたのマンションの管理状態が「お墨付き」をもらえるかどうかを明確にするもの。

これがもし、マンションの売却時に買い手にとって重要な判断基準になるとしたら、あなたのマンションの資産価値に大きな影響を与えるかもしれません。

この記事では、あなたのそんな疑問や不安に徹底的に寄り添い、これらの新しい制度が何なのか、そしてあなたのマンションの売却にどう影響するのかを詳しく解説していきます。

今のうちに正しい知識を身につけて、大切な資産を守り、賢い売却戦略を立てる準備を始めませんか？

マンション管理計画認定制度とは？

「マンション管理計画認定制度」は、2022年4月に施行された「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」に基づき、国土交通省が定めた新たな制度です。

この制度は、マンション管理組合が作成する管理計画が、国の定める基準を満たしている場合に、地方自治体から「お墨付き」（認定）を与えられるというものです。

これにより、外部からは分かりにくかったマンションの管理状況が、国のお墨付きという形で客観的に評価されるようになります。

認定を受けることで、マンションの資産価値を維持・向上させるだけでなく、住宅ローン金利の優遇や税制上のメリットなど、所有者にとって様々な恩恵が期待できます。

1.制度の目的と背景

この制度が創設された最大の目的は、マンションの適切な管理を促進し、将来にわたって良好な住環境を維持することです。

日本では、マンションが全住宅ストックの約1割を占め、多くの人々が暮らしていますが、その一方で、管理組合の高齢化や資金不足により、適切な修繕や管理が行き届かないマンションが増加しています。

これにより、建物の老朽化が進み、資産価値の低下や住人の生活の質の悪化が懸念されています。

このような背景から、国が主導して管理組合の管理計画を評価する仕組みを導入することで、管理意識の向上を促し、マンションの健全な維持管理を支援しようとしています。

2.認定の基準：管理計画の必須項目

管理計画の認定を受けるためには、国土交通省が定めた必須項目を全て満たす必要があります。

これには、主に以下の4つの柱が含まれます。

• ①管理組合の運営状況：
  定期的な総会や理事会の開催、役員の選任方法などが適正であること。
• ②管理規約：
  区分所有法に準拠した規約が整備されており、管理組合の運営に必要なルールが明確であること。
• ③長期修繕計画：
  計画期間が30年以上であること、修繕積立金の額が将来の必要額を見込んでいること。
• ④修繕積立金の積立て状況：
   計画に基づき、修繕積立金が適正に積み立てられていること。
  これらの基準を満たすことは、マンションの資産価値を維持する上で不可欠な要素であり、認定を受けることで、マンションの管理状態が良好であることの証明となります。

3.認定のメリット

マンション管理計画認定制度のメリットは多岐にわたります。

• ①市場における優位性：
  認定されたマンションは、管理状態が良好であることが客観的に証明されるため、売却時に買い手にとって安心材料となり、市場価値の維持・向上につながります。
• ②金融機関からの評価：
  住宅ローンの借入金利が優遇される、といったメリットが期待できます。
  これは、金融機関が認定マンションのリスクを低く評価するためです。
• ③税制上の優遇措置：
  一定の条件を満たせば、固定資産税の減額などの優遇が受けられる可能性があります。
• ④管理意識の向上：
  認定を目指す過程で、管理組合の運営体制が強化され、住民全体の管理意識が向上します。

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4.認定のプロセスと主体

マンション管理計画認定制度の申請は、管理組合が行います。

申請先は、基本的にマンションが所在する地方公共団体（都道府県や市区町村）です。

具体的な申請手続きや審査基準は、各地方公共団体によって若干異なる場合があります。

審査では、管理組合の提出した書類（管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の積立て状況など）が、国の定める基準に合致しているかが厳しくチェックされます。

認定を受けた場合、その情報は地方公共団体のウェブサイトなどで公表されるため、誰でもそのマンションが認定されているかを確認することができます。

また、認定の有効期間は5年間であり、継続して認定を受けるためには、期間満了前に更新申請を行う必要があります。

マンション管理適正評価制度とは？

「マンション管理適正評価制度」は、公益財団法人マンション管理センターが、マンションの管理組合から申請を受けて、その管理状況を専門的な視点から評価する制度です。

この制度は、「管理計画認定制度」とは異なり、国ではなく民間団体が主体となって運営しています。

その大きな特徴は、管理組合の運営や修繕計画、修繕積立金の状況など、多岐にわたる項目を6段階の星（★）評価で客観的に「見える化」する点です。

評価された結果はインターネットで公開され、誰でも簡単にそのマンションの管理状態を確認できるようになります。

1.制度の目的と運営主体

この制度の目的は、マンションの管理組合に自らの管理状況を客観的に把握する機会を提供し、管理水準の向上を促すことにあります。

運営主体は、マンション管理に関する専門的な知見を持つ公益財団法人マンション管理センターです。

同センターが、国が定めた基本方針を踏まえつつ、独自に詳細な評価項目を設定しています。

この制度は、管理組合が自主的に申請するものであり、参加は任意です。

しかし、評価を受けることで、管理組合は自らの強みや弱みを正確に把握でき、改善に向けた具体的なアクションプランを立てることができます。

2.評価の基準と6段階の星評価

マンション管理適正評価制度は、管理組合の提出した書類に基づき、5つの評価分野で管理状況を評価します。

1. 管理組合の運営：
   総会の開催頻度や理事会の活動状況など。
2. 修繕の実施状況：
   定期的な点検や計画的な修繕が行われているか。
3. 長期修繕計画：
   計画期間や積立金の妥当性。
4. 修繕積立金の額：
   将来の修繕に必要な資金が十分に確保されているか。
5. その他：
   専有部分の利用状況や、災害時の備えなど。

これらの評価項目は、それぞれ詳細なチェックリストに基づいて採点され、その合計点に応じて**星1つ（★）から星6つ（★★★★★★）**までの6段階で評価されます。

星の数が多いほど、管理状態が良好であることを示しており、ユーザーは一目でそのマンションの管理レベルを把握できます。

3.公開と活用方法

評価結果は、マンション管理センターのウェブサイトで原則として公表されます。

この情報は、誰でも無料で閲覧可能であり、マンションの購入検討者や不動産投資家にとって、重要な情報源となります。

例えば、同じ条件のマンションが二つあった場合、星の数が多いマンションは、将来の資産価値を維持しやすいと判断され、より高い評価を得る可能性があります。

また、不動産会社は、この評価結果を売却活動に活用することで、物件の魅力をより説得力を持ってアピールできます。

さらに、金融機関も住宅ローンの審査において、この評価を参考にすることがあり、高評価を得たマンションは、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

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4.「管理計画認定制度」との違い

「マンション管理適正評価制度」と「マンション管理計画認定制度」は似ていますが、大きな違いがあります。

• 運営主体：
  認定制度は国と地方公共団体が主体ですが、評価制度は公益財団法人マンション管理センターが運営します。
• 評価方法：
  認定制度は「国の基準をクリアしているか否か」の2択ですが、評価制度は**「6段階の星評価」**でより細かく管理レベルを示します。
• 目的：
  認定制度は「管理の適正化」を法律に基づいて推進することを目的としているのに対し、評価制度は「管理水準の向上」を促すための自主的な取り組みです。
• 公表範囲：
  認定制度は地方公共団体が公表し、評価制度はマンション管理センターがウェブサイトで公表します。

これらの違いを理解することで、不動産会社は顧客に対して、両制度の意義と役割を明確に説明できるようになります。

評価制度が資産価値に及ぼすもの

現状、「マンション管理計画認定制度」も「マンション管理適正評価制度」任意なので、強制力はありません。

よって、
この制度がどこまで広がるか？この部分は不透明です。

そもそも、分譲マンションを購入し住んでいる人は、居住することに比重が多く、資産価値や売却のことはそれほど考えていません。

もっと言えば、エリアとしての不動産価値程度しか認識していません。
しかし、実際はマンション個々に資産価値の差が生まれてきているのが昨今の状態です。

それが、

• 管理状態
• 住民問題

等です。

各マンションの管理状態が可視化

マンションには、組合があり理事と管理会社が中心となり、

• 現状のマンション管理
• 今後のマンション管理

の実行・計画を行っていきます。

管理会社に丸投げというところのほうが多いかもしれませんが、

• 管理費や修繕積立金の未払い管理
• 大規模修繕工事の計画

お金の部分においては、組合である程度把握はしていると思いますし、
管理会社に丸投げでも多くのマンションは、問題なく管理・計画されていると思います。

しかし、グレーな形で怪しいマンションが増えている可能性が浮き彫りになってきました。

管理組合は、
そのことを認識した早い段階で

• 管理会社（清掃・エレベーター・備品・照明の間引き等）のコストカット
• 修繕積立金の値上げの検討・一時金の徴収

等を行えばいいのですが、
住民への説明と理解を求める必要もあり、見て見ぬふり・その場限りの判断で伸ばし伸ばししているマンションがあります。

12年（10年）後の大規模修繕工事の計画までは何とかなっても、その先の24年後（20年・30年後）の計画は不透明というマンションも少なくありません。

もし、「マンション管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」で、その実態が表に出たら・・・・・。

100点と20点：どっちのマンションが欲しいですか？

マンション購入時、
賢い人は、マンションの管理状態、特にお金の部分の確認をします。

これが、当たり前のように点数化されるようになったら・・・。

現状、任意のため認定・認定制度を受ける必要はありませんが、買主が当たり前のように求める習慣が付いたら、避けることができなくなります。

深く考える必要もなく100点でしょう。

これが浸透すると、
SUUMO（スーモ）、HOME’S（ホームズ）、アットホームなどのポータルサイトの検索窓に

• 築年数　3年・5年・10年・15年・20年・・・・
• 駅からの距離：3分以内・5分以内・10品以内・・・

などのように、

などの検索項目ができるかもしれません。

一般社団法人 マンション管理業協会からは、
今後、↓のようにポータルサイトに表記を予定という計画もあるようです。

保険などにも影響

マンション管理業協会からの資料には、
マンション組合が加入する損害保険料の割引が検討されているという。

マンション管理業協会としては、多くのマンションにこのマンション管理適正評価制度を活用してほしいという思惑があるので、若干のポジショントークにも見えますが、
このような優遇は、今後どんどん増えいていくかもしれません。

• 修繕積立金の運用の観点から証券会社や金融機関との絡み
• 大規模修繕工事時のセカンドオピニオン的なサービス
• 住民の問題や未払い等の訴訟のサポート

等も考えられますね。

国が管理している管理計画認定制度も
税金や修繕工事・建て替え時等へのインセンティブも増えていくかもしれませんね。

賃貸マンションの家賃価格にも？

マンションごとにランクがつけられるということは、賃貸マンション：家賃にも影響が出るかもしれません。

借主に有利となっている賃貸借の契約。
貸主が、貸すか？貸さないか？決定権があるとはいえ、賃貸の契約前に、

• 「マンション管理計画認定制度」
• 「マンション管理適正評価制度」

どうなっていますか？
と問われれば、答えなくてはなりませんし、不動産サイトにその数値が掲載されるようなことがあれば、飲食店における食べログのように、お問い合わせの増減・死活問題になりかねません。

現状、賃貸への影響は少ないとは思いますが、
一般の人の不動産の見方・評価基準が定番化すれば、影響は出てくるでしょう。

安易に築古のマンションを安く購入して、リフォームして貸すという手法も、物件選びでの優劣、場合によっては時代遅れの手法となっていくかもしれません。

記事まとめ

管理組合として意思決定を考えた場合、

マンションの価値を高めることが重要ですが、
問題自体を抱えているマンションもあるでしょうから、毛嫌いされることもあるかもしれません。

ただ、現実が表面化していく流れは今後どんどん進んでいくかもしれませんね。

現状、もしマンションを所有しているのであれば、理事会・総会の議事録を確認するといいと思います。

また、現状の資産価値の確認も行っておくといいと思います。

引用；
マンション管理業協会