「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」が、マンション売却大きく影響するかも?資産価値が下がる?

「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」 マンション管理計画認定制度
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

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  • マンション管理計画認定制度
  • マンション管理適正評価制度

聞いたことありますか?

マンションは管理が重要なのは当たり前で管理で買えという格言もあります。

ただ、実際のところ、マンション購入時に重視されていたか?
と問われると、

  • エリア
  • 駅近
  • 築年数
  • 価格
  • 間取り

などに押され、後回しになりがちだったのは事実でしょう。

しかし、
このところ修繕積立金不足問題が危惧されてもいますし、管理という部分に目を向ける意味で、
今回は、来年(年和4年)4月に施工される「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」について紹介します。

マンション管理計画認定制度とは?

マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針【国土交通大臣】

基本概要として

  • マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
  • 管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針に関する事項(マンション管理計画認定制度の認定基準を含む。)
  • マンションの建替えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項
  • マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項

基本的な方針となっています。

例えば

管理組合の運営

管理者等が定められているか?いないか?
集会(総会)が開催されているか?いないか?

管理規約

管理規約が存在しているか?いないか?
また、必要に応じて改正されているか?
・緊急時等における専有部の立入り
・管理組合の財務・管理に関する情報の提供
・区分所有者または居住者が変更となった場合の届出

管理組合の経理

管理費と修繕積立金の区分経理がされているか?いないか?
また、管理費や修繕積立金の滞納に適切に対処されているか?

長期修繕計画の策定及び見直し等

修繕積立金が積み立てられているか?いないか?
・25年以上かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている
・長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている
・長期修繕計画が五年以内に作成又は見直しがされている
・修繕積立金の積立てについて、下記の内容を満たすものとなっている
・積立額が著しく低額でないこと
・将来の一時金の徴収を含まないこと
・将来の増額が予定されている場合、その増額についてあらかじめ合意されていること

参考ページ:マンションの長期修繕計画とは?

その他

区分所有者名簿、居住者名簿が適切に備えられているか?
都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであるか?

などが、
マンション管理計画認定制度の概要です。

マンション管理計画認定制度

マンション管理適正評価制度とは?

個々のマンションの管理状態や管理組合の運営の状態を、評価者(管理業務主任者・マンション管理士)がチェックし、5段階(S・A・B・C・D)で評価する仕組みです。
マンションの基礎的な情報や評価情報を登録し、インターネットを通じて一定の情報を分かりやすく公開するので、いつでも誰でも閲覧することができる仕組みとなっています。
*評価は毎年更新

  1. 管理組合体制関係
    管理者の設置、総会の開催・議事録の作成、規約の整備状況
  2. 組合会計収支関係
    管理費会計の収支、修繕積立金会計の収支、滞納管理費等の対策、修繕に関する資金計画の状況
  3. 建築・設備関係
    法定点検の実施、長期修繕計画書の有無、修繕履歴の保管
  4. 耐震診断関係
    耐震診断実施の有無、耐震診断の結果、改修計画の有無
  5. 生活関係
    設備等異常時の緊急対応、消防訓練の実施、防災マニュアル等の整備状況

上記の5段階でマンションの管理状態を評価します。

マンション管理計画認定制度と適正評価制度比較

マンション管理計画認定制度

  • 運営:マンション管理業協会
  • 審査項目:約30項目(管理組合体制・耐震診断・管理組合収支・生活関連・建築・設備)
  • 判定:5段階評価
  • 有効期間:1年間

適正評価制度比較

  • 運営:地方公共団体
  • 審査項目:約16項目(管理組合の運営・長期修繕計画・管理規約・その他・管理組合の経理
  • 判定:認定〇×
  • 有効期間:5年間

評価制度が資産価値に及ぼすもの

現状、「マンション管理計画認定制度」も「マンション管理適正評価制度」任意なので、強制力はありません。

よって、
この制度がどこまで広がるか?この部分は不透明です。

そもそも、分譲マンションを購入し住んでいる人は、居住することに比重が多く、資産価値や売却のことはそれほど考えていません。

もっと言えば、エリアとしての不動産価値程度しか認識していません。
しかし、実際はマンション個々に資産価値の差が生まれてきているのが昨今の状態です。

それが、

  • 管理状態
  • 住民問題

等です。

管理状態

マンションには、組合があり理事と管理会社が中心となり、

  • 現状のマンション管理
  • 今後のマンション管理

の実行・計画を行っていきます。

管理会社に丸投げというところのほうが多いかもしれませんが、

  • 管理費や修繕積立金の未払い管理
  • 大規模修繕工事の計画

お金の部分においては、組合である程度把握はしていると思いますし、
管理会社に丸投げでも多くのマンションは、問題なく管理・計画されていると思います。

しかし、グレーな形で怪しいマンションが増えている可能性が浮き彫りになってきました。

その1つが、新築マンション分譲時の修繕積立金設定。
震災後、マンション建築に関して、土地取得だけでなく人件費・材料費等、建築費の高騰により販売価格が値上がりしました。
購入するユーザーへカモフラージュする意味で、修繕積立金を安く設定することで、毎月の費用の圧迫を抑える形がとられてきました。

管理組合は、
そのことを認識した早い段階で

  • 管理会社(清掃・エレベーター・備品・照明の間引き等)のコストカット
  • 修繕積立金の値上げの検討・一時金の徴収

等を行えばいいのですが、
住民への説明と理解を求める必要もあり、見て見ぬふり・その場限りの判断で伸ばし伸ばししているマンションがあります。

12年(10年)後の大規模修繕工事の計画までは何とかなっても、その先の24年後(20年・30年後)の計画は不透明というマンションも少なくありません。

もし、「マンション管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」で、その実態が表に出たら・・・・・。

100点と20点:どっちのマンションが欲しいですか?

マンション購入時、
賢い人は、マンションの管理状態、特にお金の部分の確認をします。

これが、当たり前のように点数化されるようになったら・・・。

現状、任意のため認定・認定制度を受ける必要はありませんが、買主が当たり前のように求める習慣が付いたら、避けることができなくなります。

マンション管理適正評価制度で

  • 100点(5点)のマンション
  • 20点(2点)のマンション

どちらが売れると思いますか?

深く考える必要もなく100点でしょう。

これが浸透すると、
SUUMO(スーモ)、HOME’S(ホームズ)、アットホームなどのポータルサイトの検索窓に

  • 築年数 3年・5年・10年・15年・20年・・・・
  • 駅からの距離:3分以内・5分以内・10品以内・・・

などのように、

  • 5段階:5点・4点・3点・2点以下

などの検索項目ができるかもしれません。

一般社団法人 マンション管理業協会からは、
今後、↓のようにポータルサイトに表記を予定という計画もあるようです。
マンション管理適正評価制度

保険などにも影響

マンション管理業協会からの資料には、
マンション組合が加入する損害保険料の割引が検討されているという。

マンション管理業協会としては、多くのマンションにこのマンション管理適正評価制度を活用してほしいという思惑があるので、若干のポジショントークにも見えますが、
このような優遇は、今後どんどん増えいていくかもしれません。

  • 修繕積立金の運用の観点から証券会社や金融機関との絡み
  • 大規模修繕工事時のセカンドオピニオン的なサービス
  • 住民の問題や未払い等の訴訟のサポート

等も考えられますね。

国が管理している管理計画認定制度も
税金や修繕工事・建て替え時等へのインセンティブも増えていくかもしれませんね。

賃貸マンションの家賃価格にも?

マンションごとにランクがつけられるということは、賃貸マンション:家賃にも影響が出るかもしれません。

借主に有利となっている賃貸借の契約。
貸主が、貸すか?貸さないか?決定権があるとはいえ、賃貸の契約前に、

  • 「マンション管理計画認定制度」
  • 「マンション管理適正評価制度」

どうなっていますか?
と問われれば、答えなくてはなりませんし、不動産サイトにその数値が掲載されるようなことがあれば、飲食店における食べログのように、お問い合わせの増減・死活問題になりかねません。

現状、賃貸への影響は少ないとは思いますが、
一般の人の不動産の見方・評価基準が定番化すれば、影響は出てくるでしょう。

安易に築古のマンションを安く購入して、リフォームして貸すという手法も、物件選びでの優劣、場合によっては時代遅れの手法となっていくかもしれません。

まとめ

管理組合として意思決定を考えた場合、

マンションの価値を高めることが重要ですが、
問題自体を抱えているマンションもあるでしょうから、毛嫌いされることもあるかもしれません。

ただ、現実が表面化していく流れは今後どんどん進んでいくかもしれませんね。

現状、もしマンションを所有しているのであれば、理事会・総会の議事録を確認するといいと思います。

また、現状の資産価値の確認も行っておくといいと思います。

まぁ、このマンション管理適正化法」等の目的は、
マンションの建て替えを促す要因を作りたいという思惑があるんだろうけど・・・。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
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・家が高く売れない!
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これら口コミを目にしますが、その象徴です。

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これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
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販路が他社を超越

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引用;
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