リバースモーゲージとは？やばい？を解説。仕組み、メリット・デメリット、注意点、銀行住宅ローンやリースバックとの違い

リバースモーゲージ

高齢になると、多くの人が収入源（定期収入）を持たなくなります。

しかし、長年住み続けてきた自宅という大きな資産を持っています。

住宅ローンの返済は終わり、建物価値は０円であったとしても、土地の評価は十分あります。

そこで、この自宅をどう活用するかは、高齢者の生活の質や経済的安定に大きく影響します。

自宅を手放さずにその価値を生活資金として活用する方法として、リバースモーゲージが注目されています。

リバースモーゲージは、
文字通り「逆のモーゲージ」を意味します。

通常のモーゲージ（住宅ローン）では、借りたお金を返済していくことで家を手に入れますが、リバースモーゲージはその逆。

自宅を担保にしてお金を借り（「年金型」や「一括融資型」）、その返済は将来的におこなう、という仕組みです。

このシステムは、高齢者が安心して生活を続けるための一つの選択肢として、多くの国で導入されています。

しかし、そのメリットとデメリット、他の選択肢との違いなど、しっかりと理解することが重要です。

以前、マンションを担保にお金を借りることは可能か？
ということで、不動産担保ローン融資を紹介しました。

家やマンションを担保にお金を借りるわけですから、そのメリットとして

• 審査が通りやすい
• 使い道が自由
• 金利が低い(3%等)
• 500万円以上の融資も可能

などを紹介しました。

この記事では、
同じ不動産を担保にしてお金を借りるシニア層向けの融資制度

リバースモーゲージの基本的な概念から、そのメリット・デメリット、やばいのか？そしてリバースモーゲージを検討する際のポイントについて解説していきます。

自宅という大切な資産を最も効果的に活用するための知識を身につけ、より豊かな高齢期を迎えるための一助としてください。

『リバースモーゲージ』とは？仕組み

資金調達方法は、リバースモーゲージ以外にも銀行住宅ローン・リースバック・不動産担保ローンなど数々あります。

一般的なキャッシングは、所得（年収）をベースに融資額・返済額が決まります。

それに対して、不動産活用ローンの時は、

不動産を担保にお金を借りるので、その借入れ金額は所得とは関係なく、多額の融資を得られることができ、また、返済方法も利息分だけの返済や代物弁済などプランによってその返済方法も自由となっています。

各社さまざまなプランを出しており、個人用・ビジネス用はもちろん、老後資金や相続対策（遊休資産コースやリバースモーゲージ）など細分化されたプランも用意されています。

今回紹介するリバースモーゲージの仕組みは、

自宅（一軒家・マンション）を担保にして、引っ越す必要がなく、今の場所に住み続けることができるシニア層向けの融資制度です。

その特徴として、
元金の返済は、死亡後は自宅を売却して代金の一括返済に充てるため、

毎月の返済は、

• 毎月の返済は利息（元本の返済）のみ

金利のみなので、少額の出費で済みます。

ただ、そんなリバースモーゲージにも、メリットとデメリットがあるため紹介します。

リバースモーゲージを利用する際のメリット

リバースモーゲージを考えている人は、基本的にお金の工面を検討している人ということでしょう。

• 老後の資金として
• 自宅の改修・リフォーム費用
• 相続税対策・代償分割の支払い
• 税金の支払い
• 車の購入費用
• 生活費の工面として
• 急な出費

などが考えられます。

リバースモーゲージのメリット：資産を現金化できる

多くの高齢者は、長年の努力と節約によって自宅を所有しています。

この価値のある資産を有効利用するのがリバースモーゲージです。

リバースモーゲージを利用することで、資産を現金化し、日常の生活費や医療費、趣味や旅行などの生活を豊かにするための資金として活用することができます。

自宅を処分・売却することなく、資産の価値を手に入れることができるのです。

リバースモーゲージのメリット：住み慣れた家に住み続けることができる

リバースモーゲージの最大の特徴は、自宅を担保にしながらも、その家を手放すことなく住み続けることができる点です。

多くの高齢者にとって、住み慣れた家や地域での生活は、心の安定や生活の質に深く関わっています。

リバースモーゲージを利用すれば、その環境を維持しながら資金を得ることができます。

リバースモーゲージのメリット：月々の返済が不要

通常の住宅ローンや消費者ローンでは、毎月一定の返済し借入残高をゼロにする必要があります。

しかし、リバースモーゲージでは、そのような月々の返済は不要・もしくは金利のみなので支払額を抑えることが可能です。

返済は、住宅を売却するか、所有者が亡くなった際に行われます。

高齢者は返済のプレッシャーなく、安心して生活を続けることができます。

リバースモーゲージのメリット：他の資金調達方法との比較

リバースモーゲージと他の資金調達方法を比較すると、いくつかの違いが明確になります。

例えば、自宅を売却して資金を得る方法では、住む場所を失うリスクがあります。

また、通常のローンを利用する場合、高齢者は収入が少ないため、融資を受けることが難しい場合があります。

リバースモーゲージは、これらの問題を解決し、高齢者が自宅の価値を活用・住まいの有効活用して資金を得るための最適な方法と言えるでしょう。

リバースモーゲージを活用するデメリット

リバースモーゲージのデメリットを考えると、

• 住宅の価値が下がるリスク
• 相続に関する問題
• 利用できる金額の制限
• 早期終了時のペナルティ

などが考えられます。

リバースモーゲージのデメリット：住宅の価値が下がるリスク

リバースモーゲージを組む際、住宅の現在の価値に基づいて融資額が決定されます。

しかし、不動産市場は変動するもので、将来的に住宅の価値が下がる可能性があります。

この場合、融資を受けた金額が住宅の将来の価値を上回るリスクが生じることがあります。

これは、相続時などに問題となる可能性があります。

リバースモーゲージのデメリット：相続に関する問題

リバースモーゲージを組んでいる住宅は、所有者が亡くなった際に、家を売却する形で返済が行われます。

基本的に、お子さま等へ相続は行われません。

相続人がその住宅を継ぐ場合、繰上返済・一括返済（借換え）際等の返済をおこなう必要があります。

相続の際の手続きや計画が複雑になる可能性があります。

リバースモーゲージのデメリット：利用できる金額の制限

リバースモーゲージで融資を受けられる金額は、住宅の価値や所有者の年齢、健康状態などによって制限されます。

基本的に55歳以上、60歳以上に設定されていますが、若い年齢でリバースモーゲージを利用する場合、融資額が将来の生活費を大きく下回るリスクがあります。

また、最大融資額が住宅の価値の一部に制限されることもあり、全ての資金ニーズを満たすことができない場合があります。

リバースモーゲージのデメリット：中途解約の難しさ

リバースモーゲージは、通常、契約者が亡くなるか、住宅を売却・転居するまでの長期間にわたる契約として結ばれます。

しかし、お金を借りる必要がなくなれば、この契約を途中で終了したいと考える場合があります。

ただ、その場合、自己資金でローンを完済する必要があります。

契約内容や提供機関によって異なるため、契約前にしっかりと確認することが重要です。

リースバックの契約条件

リバースモーゲージに関してはちょっと複雑で、融資してもらう金融機関や団体によって条件がかなり変わります。

リースバックの資金使途（用途）

《資金使途（用途）》
リバースモーゲージでお金を借りる場合、
各社で大きく違う1つが、資金使途：融資された資金の使い道です。

• 生活に関わる用途はOK
• 遊びに関わる使用はNG
• 用途は問わない

など金融機関や団体・会社によって変わってきます。

生活に関わる用途としては、

• 老後資金
• 自宅のリフォーム
• 医療費
• 施設の入居費用

などになります。

ちなみに投資利用目的の時は、リバースモーゲージで活用はできない仕組みが一般的です。

リースバックの年齢制限

冒頭でシニア層向けの融資制度ということで紹介しましたが、
会社によっては年齢制限が緩和（定年後とは限らない）されているところもあります。

• 住宅金融支援機構のリ・バース６０は、満60歳以上（金利情報）
• 三井住友銀行のリバースモーゲージは、満60歳以上。
• 三井住友信託銀行の不動産活用ローン（リバースモーゲージ）は、満55歳以上。
• 東京スター銀行トップのリバースモーゲージ「充実人生」は、満50歳以上。

など、ちょっと検索しただけでいろいろ出てきました。

常陽銀行のリバースモーゲージローン「住活スタイル」は、満20歳以上ですが、「家賃返済型のリバースモーゲージローン」なので、少し違います。

参考ページ：リ・バース60とは？

リースバックの対象となる物件（家・マンション）

対象となる物件（家・マンション）においても、融資規定が若干変わっています。

そもそも、リバースモーゲージも不動産担保ローンなので、対象物件に評価があって初めて適用できるものです。

二束三文の土地・家では、そもそも審査に通りませんし、

• 首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）や政令指定都市（愛知県・大阪府・京都府・兵庫県など）限定
• 担保不動産の評価額4,000万円以上や5000万円・6000万円以上の不動産に限る

など、会社によって条件が変わってきます。

地銀に関しては、地元の方のためのリバースモーゲージも用意しているので、確認してみるといいと思います。

リバースモーゲージとリースバックの違いをご紹介

リバースモーゲージは、リースバックとよく比較されます。

所有しているマンション・家を不動産会社が買取り、そのまま賃料（リース代）を払うことで住み続けられる、また再度購入できるサービスです。

• リバースモーゲージは自分の持ち分
• リースバックは不動産屋の持ち分

ということで、そこにかかる税金（固定資産税等）なども変わってきますが、

老後の生活を考えた時、

• 最初に資金を確保し、それをもとに生活していくリースバック
• 担保の範囲内でローンを組んでいくリバースモーゲージ

どちらも、検討可能な融資方法です。

リバースモーゲージ：こんな人におすすめ

リバースモーゲージは、高齢者の方々が自宅を担保にして生活資金を得るための金融サービスです。

退職後の安定した収入源が少ない、または節約して積み立てた資産の大部分が自宅の形であるという人に特におすすめです。

リバースモーゲージを利用することで、自宅に住み続けながらその価値を生活資金に変えることができます。

こんな人におすすめ：高齢で資産を現金化したい方

多くの高齢者は、長年の努力で自宅を所有している場合が多いです。

しかし、退職後の収入は減少し、生活費や医療費などの出費が増えることが考えられます。

このような状況で、年金収入プラスアルファとして、持っている資産を有効に活用して現金化することで、生活の安定や特別な出費に備えることができます。

こんな人におすすめ：住み慣れた家を手放したくない方

住み慣れた家や地域には、多くの思い出や日常の生活習慣が詰まっています。

新しい場所に移住することは、心理的なストレスや生活の変化を伴うことが多いです。

リバースモーゲージは、居住する自宅を担保にしながらも住み続けることができるため、住環境を変えずに安心して生活を続けたい方に適しています。

こんな人におすすめ：月々の返済を心配したくない方

多くのローンや融資は、月々の返済が必要です。

特に固定的な収入が少ない高齢者にとって、毎月の返済は大きな負担となることがあります。

リバースモーゲージは、月々の返済が不要で、返済は主に契約者が亡くなった際や住宅を売却する際に行われるため、日常生活の中で返済の心配をすることなく、安心して生活を続けることができます。

リバースモーゲージ：よくある質問：疑問・悩み・不安を解決

リバースモーゲージを検討している方は数々の疑問・不安があるかと思います。

よくある質問：リバースモーゲージに団信はありませんか？

リバースモーゲージには、住宅ローンと異なり、団信（団体信用生命保険）はありません。
団信は「団体信用生命保険」の略で、住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合、保険会社が住宅ローン残高を金融機関に支払い、返済義務を免除する保険です。
住宅ローン契約時多くの金融機関で加入が条件となっています。
保険料は住宅ローン金利に含まれており、ローン返済中に死亡等した場合、残りのローンは免除され、配偶者た家族への返済負担が軽減されます。

リバースモーゲージは、残債務を担保物件の売却代金で返済するため、死亡保険で返済する必要がないためです。
また、債務者が高齢・高齢者向けの金融商品であり、死亡保険の加入条件を満たせない方が多いのも1つの理由です。

よくある質問：リバースモーゲージとはなんですか？

リバースモーゲージは、高齢者が自宅を担保にして資金を借り入れる仕組みです。通常のモーゲージとは逆に、毎月の返済が不要で、返済は主に契約者が亡くなった際や住宅を売却する際に行われます。

よくある質問：リバースモーゲージの資金は何に使えますか？

通常、日常生活の支出や医療費、住宅の修繕費など、特定の目的に限定されることが多いです。

よくある質問：リバースモーゲージの返済はいつ行われますか？

契約者が亡くなった際や住宅を売却する際に、その資金で返済が行われます。

よくある質問：自宅の価値が下がった場合、どうなりますか？

自宅の価値が下がると、融資を受けた金額が住宅の将来の価値を上回るリスクが生じることがあります。

よくある質問：リバースモーゲージの利息はどのように計算されますか？

金融機関や契約内容によって異なりますが、一般的には変動利率で計算されます。

よくある質問：リバースモーゲージと通常の住宅ローンの違いはなんですか？

通常の住宅ローンは、資金を借りて毎月返済を行いますが、リバースモーゲージは自宅を担保に資金を受け取り、月々の返済が不要（もしくは金利のみ）です。

よくある質問：リバースモーゲージの申し込みに必要な年齢は？

一般的には60歳以上が対象となりますが、金融機関やプログラムによって異なる場合があります。
55歳以上のプラスを目にするようになりました。

よくある質問：債務者が亡くなった時、配偶者はどうなりますか？

契約者と配偶者の連帯債務型を採用している金融機関の場合、
契約者が亡くなった後は配偶者に返済が引き継がれ、その配偶者も亡くなった後に自宅を売却して元本を返済することになります。

リ・バース60の場合、連帯債務者ではない配偶者が引き続き融資住宅への居住を希望する時は、契約者さまが亡くなられたときから3年間は、物件処分の手続を留保など、契約内容によってその判断は変わります。

よくある質問：リコース型とノンリコース型とは？

リバースモーゲージは、不動産を担保にして受け取る融資の一種で、特に高齢者の資産活用手段として利用されます。
不動産の所有者がその不動産を担保にして金融機関からお金を借り、その金額や利息は不動産が売却された際に返済されることが一般的です。
ゆとりを持った老後の生活費確保、家計の安定、バリアフリー等のリフォーム資金・有料老人ホームへの入居金確保の1つの方法です。
リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」の2種類があります。

どちらのタイプを選択するかは、借り手のリスク許容度や将来計画、不動産の価値などを考慮して決定されます。
リバースモーゲージは資産としての不動産を有効活用する一方で、複雑な商品でもあるため、契約前には詳細なご説明を受け、理解することが重要です。

よくある質問：リバースモーゲージの変動金利額・固定金利型とは？

高齢者向け住宅ローン”リバースモーゲージの金利”は、住宅を担保にした貸付なので非常に重要です。
民間が運営するリバースモーゲージでは、サービスを提供する金融機関によって金利が異なります。

民間のリバースモーゲージは多くが変動金利を採用しています。
つまり、金利が上昇すると将来的に毎月の返済額が増加します。金利上昇はリバースモーゲージのリスクの一つとされています。
現在の低金利環境でも、将来的に金利が上昇する可能性があることを考慮する必要があります。
リバースモーゲージの金利は、短期プライムレートとの関連性が強いため、景気によって変動します

一方、固定金利は金利が固定されているため、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、その分金利が高めに設定されています。

リバースモーゲージは、申込者が死亡時あるいは契約終了時まで金利の支払いだけなので、融資の総額にもよりますが、金利変動で支払いが急増するケースは住宅ローンより少ないと考えられます。

[参考公式サイト] 住替え、リバースモーゲージについて：国土交通省
リバースモーゲージとリースバック：国民生活センター
進化系リバースモーゲージと課税：国税庁

リバースモーゲージ：記事まとめ

リバースモーゲージは、相続人の同意が必要とは言え、生活するための資金を確保するために有効なシステムです。

亡くなった時に、物件を売却して清算ということですが、

高齢化社会の現状、また、医療の進歩によって平均寿命は今後もっと延びていくと予想されています。

不動産評価見直しによるリスクや不謹慎ですが長生きのリスクで資金計画が崩れるデメリットは避けて通れないでしょう。
参考ページ：リースバックとリバースモーゲージの違い

申し込み手順と注意点

必要な書類や条件
リバースモーゲージの申し込みには、以下のような書類や条件が一般的に必要とされます。

• 身分証明書: 運転免許証や健康保険証など、本人確認ができる書類。
• 土地・建物の登記簿謄本: 住宅の所有権を証明するための書類。
• 固定資産税評価証明書: 住宅の評価額を確認するための書類。
• 年金受給証明書: 収入状況を確認するための書類。
• 健康診断書: 一部の金融機関では、健康状態に基づいて融資額や条件が変わる場合がある。

申し込みから契約までの流れ

• 事前相談: 金融機関や専門の窓口でリバースモーゲージに関する相談をおこなう。
• 必要書類の提出: 上記で挙げた書類を金融機関に提出する。
• 物件の査定: 金融機関が専門家を派遣し、物件の価値を査定する。
• 融資額の確定: 査定結果や申し込み者の条件に基づき、融資額や利率などの詳細が確定する。
• 契約書の作成・確認: 金融機関が契約書を作成し、申し込み者が内容を確認する。
• 契約の締結: 両者が合意した内容で契約を締結する。
• 融資の実行: 契約に基づき、融資が行われる。

利用中の注意点やリスク

• 中途解約のペナルティ: 途中で契約を終了する場合、ペナルティが発生する可能性がある。
• 相続時の問題: 相続人がリバースモーゲージの返済をおこなう必要があるため、事前に相続人との話し合いが必要。
• 住宅の価値の変動: 不動産市場の変動により、住宅の価値が下がるリスクがある。
• 契約内容の確認: 利率や返済方法など、契約内容を十分に理解し、将来的なリスクを考慮することが重要。