再建築不可物件
- 不動産投資で再建築不可物件に出会ったことありませんか？
- とことん安い物件を探していたら再建築不可物件を紹介されたことありませんか？
資産形成や収益創出として、
多少のリスクがある不動産であっても購入の選択肢に入れることもあります。
ただ、不動産取引には多くの要素が関わっており、
その中でも「再建築不可物件」は特に注意が必要な項目の一つです。
再建築不可物件とは、文字通り再建築が許可されない物件のことを指します。
これは、現行の建築基準法に適合しないため、既存の建物を取り壊した後に新たな建物を建築することが許可されない状況を指します。
一見、お荷物のように見える物件でも、
そこには、メリットも多々あり、現状の不動産購入価格高騰の局面では、選択肢の１つになりうる場合もあります。
価格面では非常に安く、
一見すると魅力的な価格で市場に出ていることが多いですが、
その背後には多くのリスクが潜んいるため、
この記事では、再建築不可物件について
- 再建築不可物件の定義
- 再建築不可物件の特徴
- 再建築不可物件に生じる理由
- 再建築不可物件のメリットとデメリット
- 再建築不可物件購入・売却リスクと対策
について深掘りし、再建築不可物件を理解し、適切に取り扱うための知識を提供します。
- 不動産購入を考えている方
- 不動産投資を考えている方
またはすでに再建築不可物件を所有している方にとって、
再建築不可物件という特殊なケースにどのように対応すべきか進めていきたいと思います。
再建築不可物件とは何か？
再建築不可物件とは
現行の建築基準法に適合しないため、既存の建物を取り壊した後に新たな建物を建築することが許可されない物件のことを指します。
再建築不可の土地の例としては、以下のようなケースが考えられます。
接道義務を満たさないための再建築不可
建築基準法では、建物を建てるためには一定の幅の道路に接していることが必要とされています。
これを「接道義務」といいます。
しかし、一部の土地はこの接道義務を満たしていないため、既存の建物を取り壊した後に新たな建物を建築することが許可されない状況があります。
例えば、細い路地しか接していない土地や、道路に面していない土地などが該当します。
建築基準法の変更による再建築不可
建築基準法は時間とともに改正されます・変わります。
例えば、防火規制や耐震規制が強化された場合、それに適合しない既存の建物は再建築が許可されない可能性があります。
このような場合、建築基準法が変更される前に建てられた建物は、取り壊した後に新たな建物を建てることができない「再建築不可物件」となります。
都市計画法による再建築不可
都市計画法に基づく用途地域の変更や、建築制限が設けられた地域では、新たな建物の建築が制限されることがあります。
例えば、景観保全地区や文化財保護地区、自然公園地区などでは、建築には厳しい制限が課され、再建築が許可されない場合があります。
再建築不可物件が生まれる理由
再建築不可物件は、主に接道義務違反により生じます。
《再建築不可物件の特徴》
再建築不可物件は、一般的には価格が安い傾向にあります。
しかし、その反面、建て替えができない、住宅ローンが組めない、火災や倒壊後に再建築ができないといったリスクがあります。
《再建築不可物件の存在理由》
再建築不可物件は、建築基準法が制定される以前に建てられた建物や、法律が変わった後でも特例として建築が許可された物件が該当します。
よって、多くのリスクをはらんだ物件と言えます。
【再建築不可物件のデメリット・リスク】
再建築不可物件は、リスクだからのイメージが強い反面、メリットもあります。
セットバックも選択肢の１つ
セットバックは再建築不可物件の問題を解決する選択肢の一つとなることがあります。
セットバックとは
建築物を建てる際に、道路から一定の距離を空けて建築することを指します。
これは、道路の拡張や歩道の設置などのために必要とされることがあります。
接道義務違反により再建築が許可されない物件の場合、
セットバックにより道路との距離を確保することで、接道義務を満たし、再建築が可能となります。
ただし、セットバックは土地の一部を道路に譲ることを意味するため、土地の面積が減少します。
また、セットバックには行政の許可が必要であり、その手続きは複雑で時間がかかることがあります。
したがって、セットバックが適用可能かどうかは、具体的な物件や状況によります。
再建築不可物件の一つの解決策として、隣地の所有者から一部の土地を譲ってもらうことで、再建築可能な状態にすることが考えられます。
これは、特に接道義務違反により再建築不可となっている物件に対して有効な手段となり得ます。
このような場合、
隣地の所有者から一部の土地を譲ってもらうことで、接道義務を満たすことが可能となり、再建築が許可される可能性があります。
ただし、この方法は隣地の所有者の了承が必要であり、また土地の譲渡には費用が発生します。
そのため、この方法が適用可能かどうかは、具体的な物件や状況によります。
また、土地の譲渡は法的な手続きが必要となるため、専門家の意見を求めることが重要です。
不動産専門家や弁護士などに相談し、適切な手続きを行うことが求められます。
不動産の世界は曖昧な部分があり、
そのほかに、有力者や力のある団体の一言で、黒が白に変わることも・・・
権利が複雑な不動産特融のグレーなテクニックは少なくありません。
再建築不可物件の購入・売却
- 不動産購入
- 不動産売却
は、知名度の高い不動産会社にお願いすれば、問題なし！というわけではありません。
取り扱う不動産が、複雑になればなるほど、そのジャンルに強い不動産会社選定が求められます。
また、再建築不可物件を安く購入したいと思ったら、少しでも経費削減・出費を抑えるために、仲介手数料の有無も考えたいとところです。
そこで、再建築不可物件の購入・売却におすすめの不動産会社を紹介します。
再建築不可物件売却に強い不動産買取会社
再建築不可物件売却は、通常の不動産売却とは難易度が大きく変わります。
そのため、特殊不動産・訳あり物件と言われることもあり、
- 売却アレンジ（リフォーム・リノベーション）
- ターゲット層の設定（投資家・再開発業者）
- 自社運営・管理
- 隣接地を購入し再建築可能の土地に変更
用途を明確にし、ピンポイントで売却活動を行う必要があります。
そこで、再建築不可物件売却・買取に強みを持つ
- 訳あり物件買取プロ
- ラクウル
を紹介するとともに口コミ・体験談を、公式サイト、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などから紹介します。
再建築不可物件売却：訳あり物件買取プロ
旗竿地・共有持分売却をはじめ再建築不可・借地など訳あり物件の買取りに強み
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すでに引っ越し済みで長い期間空き家だったので、建物自体も老朽化していて賃貸に出すのも難しい状況でした。
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再建築不可物件売却：ラクウル
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再建築不可物件購入体験談
再建築不可物件の購入は、癖がありますが、日常的に売買が行われています。
別に、悪いわけではありませんし、違法取得でもありません。
ただ、購入した方には、成功した方・失敗した方もいることは事実です。
そこで、インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い体験談・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。
初めての不動産投資として再建築不可物件を購入しました。
価格が安かったため、リスクを理解した上での購入を決めました。
しかし、購入後に大規模なリフォームを行ったところ、予想以上の費用がかかり、結果的には思ったよりも収益性が低下しました。
再建築不可物件のリスクをより深く理解することの重要性を痛感しました。
再建築不可物件を購入し、リノベーションを行いました。
その後、物件を賃貸として運用し、安定した収入を得ています。
再建築不可物件でもリノベーションにより魅力的な物件に生まれ変わることができると感じています。
再建築不可物件を購入しましたが、後に大きな地震が発生し、建物が倒壊しました。
残念ながら、再建築が許可されないため、新たな建物を建てることができず、大きな損失を被りました。
再建築不可物件のリスクを十分に理解していなかったと反省しています。
再建築不可物件を購入しましたが、その後、隣地の所有者から一部の土地を譲ってもらうことができ、再建築可能な状態にすることができました。
物件の価値が大きく上昇し、大きな利益を得ることができました。
しかし、この結果はあくまで例外であり、再建築不可物件のリスクを理解した上で取引を行うことの重要性を強調しています。
よくある質問・Q&A
再建築不可物件について、疑問・質問・Q&Aなどよくある質問をまとめました。
再建築不可物件は、不動産会社や物件情報に明記されています。
また、建築基準法に詳しい専門家に相談することも有効です。
再建築不可物件のリスクを回避するためには、リフォームやリノベーションを検討する、隣地の所有者から一部の土地を譲ってもらうなどの対策があります。
再建築不可物件は価格が安いため、不動産投資やリスクを理解した上での購入を考える方にとっては有効な選択肢となることがあります。
再建築不可物件のメリットは価格が安いこと、リフォームやリノベーションが可能であることなどです。
一方、デメリットとしては建て替えができないこと、住宅ローンが組めないこと、火災や倒壊後に再建築ができないことなどがあります。
再建築不可物件と旗竿地は、不動産の特定の形状や制約を指す用語ですが、それぞれ異なる概念を指しています。
再建築不可物件は、上記で説明した通り、
現行の建築基準法に適合しないため、既存の建物を取り壊した後に新たな建物を建築することが許可されない物件のことを指します。
これは、接道義務違反や建築基準法の変更、都市計画法による制限など、様々な理由で生じます。
一方、旗竿地は、土地の形状を指す用語で、細長い道路部分（旗竿の柄に相当）とその先に広がる土地部分（旗竿の旗部分に相当）からなる土地のことを指します。
旗竿地は、一般的には公道に面した部分が狭く、そのために建築基準法の接道義務を満たせず、再建築が許可されない場合があります。
つまり、旗竿地は再建築不可物件となる可能性がある一例です。
しかし、全ての旗竿地が再建築不可物件となるわけではありません。
旗竿地でも、公道に面した部分が建築基準法の要件を満たしていれば、再建築が可能です。
また、旗竿地の中には、特例により再建築が許可されるケースもあります。
したがって、再建築不可物件と旗竿地は似たようなものと考えることもできますが、それぞれ異なる特性と制約を持つため、不動産取引においてはそれぞれを正確に理解することが重要です。
再建築不可物件：まとめ
再建築不可物件は、一見魅力的な価格の物件ですが、その背後には様々なリスクが潜んでいます。
しかし、そのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、再建築不可物件も有効な不動産投資となる可能性があります。
不動産投資を考える際には、再建築不可物件についての知識を持つことが重要です。
《参考公式サイト》
空き地等の創造的活用による地域価値の維持・向上（国土交通省）
再建築不可物件のリスク：建て替えができない
再建築不可物件は、その名の通り、建て替えができません。
これは、資産価値が低下する大きな要因となります。