借地権付き建物とは:借地権付き建物のメリット・デメリット・解体方法や売却(売買)方法解説

借地権付き建物とは:借地権付き建物のメリット・デメリット・解体方法や売却(売買)方法解説 不動産コラム
2024年7月:不動産ニュース

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借地権付き建物

不動産売買情報サイトで「借地権付き」という表記が使われているのを目にすることがあります。

購入価格が一般的な不動産物件に比べて安いため気になるけれど、どのような意味か、定義や特徴、メリットやデメリットまでは分からないという人が多いのではないでしょうか。

この記事では、
借地権付き建物についての理解を深め、購入や売却を考えている人に向けて、

  • 借地権の定義や種類
  • 借地権付き建物のメリットとデメリット
  • 借地権付き建物の売却(売買)方法
  • 借地権付き建物のトラブルと対処法

等について解説します。

借地権付き建物の購入を考えている方、売却を検討している方、また、不動産に興味がある方にとって、有益な情報を提供できることを目指します。

借地権とは

借地権とは、土地の所有者(地主)から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利のことを指します。

この権利を持っていることで、土地を借りた者(借地人)は、地主に地代を支払うことで、その土地に建物を建てたり、既存の建物を利用したりすることができます。

借地権は、土地と建物の所有権が分離されるため、建物は借地人の所有となり、土地は地主の所有のままとなります。

このため、借地権付きの建物を購入すると、建物の所有権は移転されますが、土地の所有権は移転されません。

地上権と賃借権

借地権には「地上権」と「賃借権」が存在します。

地上権とは、土地を自由に利用できる権利で、建物を建てたり、売却したりすることが可能です。
一方、賃借権にあたる場合、地主の承諾がないと建て替えや売却ができません。

《地上権》
地上権は、土地の所有者(地主)から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利です。
地上権を持っている借地人は、地主の許可なく、建物を建てたり、売却したり、賃貸したりすることができます。
ただし、地上権の期間は最短で30年です。地上権は20年間権利を行使しないでいると時効で消滅します。

《賃借権》
賃借権は、土地の所有者(地主)から土地を借り、その土地を利用する権利です。
賃借権を持っている借地人は、地主の許可がないと、建物を建てたり、売却したり、賃貸したりすることはできません。
借地権付き建物の賃借権の期間は、契約で定められ、下限は30年とされています。ただし、30年より短い期間で定めた場合でも30年となります。

参考ページ:地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分(国税庁)

借地権の種類

借地権は、主に「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つの種類があります。

旧借地権
旧借地権は、1992年8月1日より前に成立した借地権のことを指します。
この種類の借地権では、土地を借りられる期間、すなわち存続期間が建物の構造ごとに異なります。
例えば、木造の建物の場合、存続期間は30年、鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物の場合、存続期間は60年となっています。
旧借地権の特徴は、存続期間が経過しても、地主の正当な理由がない限り、借地人は更新を求めることができる点です。
普通借地権
1992年8月1日以降に新たに成立した借地権のうち、特に期間を定めずに土地を借りる権利を「普通借地権」といいます。
普通借地権の存続期間は、当事者間の契約で定められますが、通常は30年以上とされています。
普通借地権の特徴は、存続期間が経過しても、地主の正当な理由がない限り、借地人は更新を求めることができる点です。
定期借地権
定期借地権は、1992年8月1日以降に新たに成立した借地権(新借地借家法)のうち、一定の期間を定めて土地を借りる権利を指します。
定期借地権の特徴は、存続期間が経過すると、借地権は自動的に消滅し、建物は地主の所有物となる点です。

借地権付き建物

借地権付き建物のメリットと注意点

借地権付き建物は購入価格が抑えられるメリットがありますが、契約内容や土地の将来的な取り扱いに注意が必要です。

ここでは、その詳細なメリットと注意点を解説します。

【メリット】

安く購入できる:
借地権付き建物は、土地の所有権が移転されないため、一般的な不動産物件に比べて購入価格が安くなります。
税金を抑えられる:
土地の所有権が移転されないため、固定資産税や都市計画税が抑えられます。
長期にわたって借りられる:
普通借地権や旧借地権の場合、存続期間が経過しても、地主の正当な理由がない限り、借地人は更新を求めることができます。
【注意点】

  • 地代を払わなければいけない
    借地権付き建物の場合、土地を借りているため、地主に対して地代を支払う必要があります。
  • 改築には地主の承諾が必要
    賃借権の場合、建物のリフォームや改築を行う際には、地主の承諾が必要になります。
  • 銀行の融資が受けられないことがある
    土地の所有権が移転されないため、銀行からの融資が受けられないことがあります。

補足:借地権付き建物の固定資産税
固定資産税は、土地や建物などの不動産に課される税金です。
借地権付き建物の場合、土地と建物の所有者が異なるため、固定資産税の支払いについて注意が必要です。

  • 土地の固定資産税
    土地の固定資産税は、土地の所有者、すなわち地主が支払う必要があります。
    都市計画税も。
    土地を利用する権利のみを有しているため、課税対象にはなりません。
  • 建物の固定資産税
    建物の固定資産税は、建物の所有者、すなわち借地人が支払う必要があります。
    借地権付き建物の場合、土地と建物の所有者が異なり、建物に関する固定資産税や都市計画税の納税の義務はあります。

借地権付き建物 売買

借地権付き建物の売買・売却方法

借地権付き建物の売買は特有の手続きや注意点があります。
適切な売却方法を選ぶことで、スムーズな取引を実現します。

誰に売るか?
権利が複雑な借地権付き建物は、売却方法も複数あります。
借地権を地主に売る
借地権は、土地を借りる権利であるため、一度得た借地権を地主に返す形で建物の売却が可能です。
この場合、売却価格は、借地権の価値によって決まります。
借地権の価値は、残存期間や地代の額、地域の相場などによって変動します。
借地権を第三者に売る
地主の許可があれば、借地権は地主のみでなく、第三者にも売却できます。
第三者に売却する際には、地主に対して一定の承諾料を支払う必要がある場合があります。
等価交換後に売る
十分な土地の広さがある場合、借地人が所有している借地権の一部と、地主が所有している底地権の一部を同じ価値だけ交換した後、所有権を得てから売却することもできます。
100坪の借地権付き建物を、

  • 借地人:60%の完全所有
  • 地主:40%の完全所有

に完全所有した後に売却のイメージです。

借地権・底地権を第三者に売る
地主が所有する底地権と借地人が所有する借地権を合わせ、所有権にした状態で第三者に売ることも可能です。
地主・借地人の協力が必要となります。

借地権付き建物は、地主から底地権を購入することで、完全所有の不動産にすることも可能です。
底地権購入・売買においては、権利関係が複雑ですが、土地の相場より安く購入することができるため、底地や訳あり物件に強い不動産会社に相談することをおすすめします。

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借地権付き建物とは

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借地権付き建物のトラブルと対処法

そもそも借地権は、
1923年に発生した関東大震災により家を失った人の救済、罹災借地人及び罹災借家人の保護を図る観点から「借地借家臨時処理法(1924年制定)」をきっかけに生まれました。
参考ページ:明治期からの我が国における土地を めぐる状況(国土交通省)

適時改正されてはいますが、地主と借地人の間では、数々のトラブルの事例があります。

  • 地主とのトラブル
    地主との関係が悪化すると、借地権の更新が難しくなる可能性があります。
    そのため、地主との関係を良好に保つことが重要です。
    また、地主とのトラブルを避けるためにも、契約内容をしっかりと理解し、契約違反をしないことが大切です。
  • 地代の値上げ
    地主が地代を値上げする場合、借地借家法により、値上げの幅は制限されています。
    ただし、契約更新時には、地主と借主の合意により、地代の値上げが可能です。
    地代の値上げについては、契約時の状況(昔)によって曖昧であったことも1つのトラブル要因となっています。
  • 建物の老朽化
    建物が老朽化してきた場合、地主の許可がないと建て替えができません。
    そのため、建物の老朽化に伴うトラブルを避けるためにも、地主との関係を良好に保つことが重要です。
    また、建物の老朽化については、契約時に地主との間でしっかりと合意を得ておくことが大切です。

借地権付き建物の解体

借地権付き建物の場合、土地は地主の所有で、建物は借地人の所有です。

そのため、建物の解体については、以下の点に注意が必要です。

地主の許可
賃借権の場合、建物の解体には地主の許可が必要です。
地上権の場合、契約内容によりますが、通常は地主の許可なく解体することができます。
解体費用
建物の解体費用は、借地人の負担となります。
契約内容によっては、若干変わる場合もあります。
解体後の土地利用
建物を解体した後、土地をどのように利用するかについては、地主との契約内容によります。
借地契約が終了した多くの場合、建物を取り壊して、更地にして地主に返還します。
借地権付き建物 解体

昔は、地主とのトラブルが今以上にありました。
建て替えを行う際、地主への確認は必要ですが、建て替えを認めないということで訴訟も多く見受けられました。
また、今のようにきっちりした契約でなく、増改築禁止特約などは皆無であるため、建て替えがダメなら、柱を1本残してリフォーム(建て替え)なども・・。

よくある質問

借地権付き建物とは何ですか?

借地権付き建物は、土地の所有者(地主)から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利を持った建物のことを指します。

借地権付き建物のメリットは何ですか?

借地権付き建物のメリットは、購入価格が安く、税金を抑えられる、長期にわたって借りられる、などがあります。

借地権付き建物のデメリットは何ですか?

借地権付き建物のデメリットは、地代を払わなければいけない、リフォームには地主の承諾が必要、銀行の融資が受けられないことがある、などがあります。

借地権付き建物の売却方法は何がありますか?

借地権付き建物の売却方法は、借地権を地主に売る、借地権を第三者に売る、等価交換後に売る、借地権・底地権を第三者に売る、などがあります。

借地権付き建物の購入を考えているが、銀行の融資が受けられるか不安です。どうすればいいですか?

借地権付き建物の購入を考えている場合、銀行の融資が受けられるかどうかは、銀行によって異なります。そのため、事前に複数の銀行に相談し、融資の可否を確認しておくことをおすすめします。

 

借地権付き建物の購入のメリット・デメリット

メリット
★安く購入できる:借地権付き建物は、土地の所有権が移転されないため、一般的な不動産物件に比べて購入価格が安くなります。
★税金を抑えられる:土地の所有権が移転されないため、固定資産税や都市計画税が抑えられます。
★長期にわたって借りられる:普通借地権や旧借地権の場合、存続期間が経過しても、地主の正当な理由がない限り、借地人は更新を求めることができます。
デメリット
★地代を払わなければいけない:借地権付き建物の場合、土地を借りているため、地主に対して地代を支払う必要があります。
★リフォームには地主の承諾が必要:賃借権の場合、建物のリフォームや改築を行う際には、地主の承諾が必要になります。
★銀行の融資が受けられないことがある:土地の所有権が移転されないため、銀行からの融資が受けられないことがあります。

借地権付き建物:まとめ

借地権付き建物は、一般的な不動産物件に比べて購入価格が安いため、初めての不動産購入におすすめです。

ただし、地主との関係や、地代の支払い、建物の老朽化など、様々なトラブルが起こり得るため、注意が必要です。

借地権付き建物を購入する際は、借地権の種類やメリット・デメリット、売却方法、トラブルと対処法について、しっかりと理解しておくことが大切です。

また、地主との関係を良好に保つこと、地代の支払いを適切に行うこと、建物の老朽化に対して適切な対策を取ることが、トラブルを避けるための重要なポイントです。

最後に、借地権付き建物の購入や売却を考えている方は、不動産専門の法律家や不動産会社に相談することをおすすめします。

《参考サイト》

  • 訳あり物件買取プロ
    株式会社Alba Link(アルバリンク)
  • 〒135-0032 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2・2階
  • 免許番号 国土交通大臣(1)第10112号
  • 公式サイト:https://albalink.co.jp/

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