借地権付き建物とは：借地権付き建物のメリット・デメリット・解体方法や売却（売買）方法解説

不動産売買情報サイトで「借地権付き」という表記が使われているのを目にすることがあります。

購入価格が一般的な不動産物件に比べて安いため気になるけれど、どのような意味か、定義や特徴、メリットやデメリットまでは分からないという人が多いのではないでしょうか。

この記事では、
借地権付き建物についての理解を深め、購入や売却を考えている人に向けて、

• 借地権の定義や種類
• 借地権付き建物のメリットとデメリット
• 借地権付き建物の売却（売買）方法
• 借地権付き建物のトラブルと対処法

等について解説します。

借地権付き建物の購入を考えている方、売却を検討している方、また、不動産に興味がある方にとって、有益な情報を提供できることを目指します。

借地権付き建物

借地権とは、土地の所有者（地主）から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利のことを指します。

この権利を持っていることで、土地を借りた者（借地人）は、地主に地代を支払うことで、その土地に建物を建てたり、既存の建物を利用したりすることができます。

借地権は、土地と建物の所有権が分離されるため、建物は借地人の所有となり、土地は地主の所有のままとなります。

このため、借地権付きの建物を購入すると、建物の所有権は移転されますが、土地の所有権は移転されません。

地上権と賃借権

借地権には「地上権」と「賃借権」が存在します。

地上権とは、土地を自由に利用できる権利で、建物を建てたり、売却したりすることが可能です。
一方、賃借権にあたる場合、地主の承諾がないと建て替えや売却ができません。

《地上権》
地上権は、土地の所有者（地主）から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利です。
地上権を持っている借地人は、地主の許可なく、建物を建てたり、売却したり、賃貸したりすることができます。
ただし、地上権の期間は最短で30年です。地上権は20年間権利を行使しないでいると時効で消滅します。

《賃借権》
賃借権は、土地の所有者（地主）から土地を借り、その土地を利用する権利です。
賃借権を持っている借地人は、地主の許可がないと、建物を建てたり、売却したり、賃貸したりすることはできません。
借地権付き建物の賃借権の期間は、契約で定められ、下限は30年とされています。ただし、30年より短い期間で定めた場合でも30年となります。

参考ページ：地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分（国税庁）

借地権の種類

借地権は、主に「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つの種類があります。

借地権付き建物のメリット

借地権付き建物は購入価格が抑えられるメリットがありますが、契約内容や土地の将来的な取り扱いに注意が必要です。

ここでは、その詳細なメリットと注意点を解説します。

【メリット】

借地権付き建物のデメリット・注意点

借地権付きの建物は、土地を購入することなく建物を所有できるという魅力的なメリットがあります。

土地の購入費用を大幅に削減できるため、初期投資が抑えられ、土地の価格が高騰している地域でも、住宅や商業施設を建設することが可能になります。

借地権付き建物の注意点：地代を払わなければいけない

借地権付き建物の場合、土地を借りているため、地主に対して地代を支払う必要があります。

借地権付き建物の注意点：改築には地主の承諾が必要

賃借権の場合、建物のリフォームや改築をおこなう際には、地主の承諾が必要になります。

借地権付き建物の注意点：銀行の融資が受けられないことがある

土地の所有権が移転されないため、銀行からの融資が受けられないことがあります。

補足：借地権付き建物の固定資産税
固定資産税は、土地や建物などの不動産に課される税金です。
借地権付き建物の場合、土地と建物の所有者が異なるため、固定資産税の支払いについて注意が必要です。

• 土地の固定資産税
  土地の固定資産税は、土地の所有者、すなわち地主が支払う必要があります。
  都市計画税も。
  土地を利用する権利のみを有しているため、課税対象にはなりません。
• 建物の固定資産税
  建物の固定資産税は、建物の所有者、すなわち借地人が支払う必要があります。
  借地権付き建物の場合、土地と建物の所有者が異なり、建物に関する固定資産税や都市計画税の納税の義務はあります。

借地権付き建物の売買・売却方法

借地権付き建物の売買は特有の手続きや注意点があります。
適切な売却方法を選ぶことで、スムーズな取引を実現します。

借地権付き建物は、地主から底地権を購入することで、完全所有の不動産にすることも可能です。
底地権購入・売買においては、権利関係が複雑ですが、土地の相場より安く購入することができるため、底地や訳あり物件に強い不動産会社に相談することをおすすめします。

借地権付き建物の買取業者

借地権付き建物の買取に関心がある方に向けて、借地権付きの物件は一見複雑に思えるかもしれませんが、実際には独自のメリットを持つ投資対象として魅力的です。

借地権付き建物の買取では、土地の所有権を持たない代わりに、安価で物件を取得することが可能であり、賢く活用すれば、安定した収益源となります。

借地権付き建物のトラブルと対処法

そもそも借地権は、
1923年に発生した関東大震災により家を失った人の救済、罹災借地人および罹災借家人の保護を図る観点から「借地借家臨時処理法（1924年制定）」をきっかけに生まれました。
参考ページ：明治期からの我が国における土地を めぐる状況（国土交通省）

適時改正されてはいますが、地主と借地人の間では、数々のトラブルの事例があります。

• 地主とのトラブル
  地主との関係が悪化すると、借地権の更新が難しくなる可能性があります。
  そのため、地主との関係を良好に保つことが重要です。
  また、地主とのトラブルを避けるためにも、契約内容をしっかりと理解し、契約違反をしないことが大切です。
• 地代の値上げ
  地主が地代を値上げする場合、借地借家法により、値上げの幅は制限されています。
  ただし、契約更新時には、地主と借主の合意により、地代の値上げが可能です。
  地代の値上げについては、契約時の状況（昔）によって曖昧であったことも1つのトラブル要因となっています。
• 建物の老朽化
  建物が老朽化してきた場合、地主の許可がないと建て替えができません。
  そのため、建物の老朽化に伴うトラブルを避けるためにも、地主との関係を良好に保つことが重要です。
  また、建物の老朽化については、契約時に地主との間でしっかりと合意を得ておくことが大切です。

借地権付き建物のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決

借地権付き建物について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問：借地権付き建物とはなんですか？

借地権付き建物は、土地の所有者（地主）から土地を借り、その土地の上に建物を建てる権利を持った建物のことを指します。

よくある質問：借地権付き建物のメリットはなんですか？

借地権付き建物のメリットは、購入価格が安く、税金を抑えられる、長期にわたって借りられる、などがあります。

よくある質問：借地権付き建物のデメリットはなんですか？

借地権付き建物のデメリットは、地代を払わなければいけない、リフォームには地主の承諾が必要、銀行の融資が受けられないことがある、などがあります。

よくある質問：借地権付き建物の売却方法は何がありますか？

借地権付き建物の売却方法は、借地権を地主に売る、借地権を第三者に売る、等価交換後に売る、借地権・底地権を第三者に売る、などがあります。

よくある質問：借地権付き建物の購入を考えているが、銀行の融資が受けられるか不安です。どうすればいいですか？

借地権付き建物の購入を考えている場合、銀行の融資が受けられるかどうかは、銀行によって異なります。そのため、事前に複数の銀行に相談し、融資の可否を確認しておくことをおすすめします。

よくある質問：借地権付き建物の解体はどんな感じ？

借地権付き建物の場合、土地は地主の所有で、建物は借地人の所有です。

そのため、建物の解体については、以下の点に注意が必要です。

地主の許可
賃借権の場合、建物の解体には地主の許可が必要です。
地上権の場合、契約内容によりますが、通常は地主の許可なく解体することができます。

解体費用
建物の解体費用は、借地人の負担となります。
契約内容によっては、若干変わる場合もあります。

解体後の土地利用
建物を解体した後、土地をどのように利用するかについては、地主との契約内容によります。
借地契約が終了した多くの場合、建物を取り壊して、更地にして地主に返還します。

昔は、地主とのトラブルが今以上にありました。
建て替えをおこなう際、地主への確認は必要ですが、建て替えを認めないということで訴訟も多く見受けられました。
また、今のようにきっちりした契約でなく、増改築禁止特約などは皆無であるため、建て替えがダメなら、柱を1本残してリフォーム（建て替え）なども・・。

借地権付き建物：まとめ

借地権付き建物は、一般的な不動産物件に比べて購入価格が安いため、初めての不動産購入におすすめです。

ただし、地主との関係や、地代の支払い、建物の老朽化など、さまざまなトラブルが起こり得るため、注意が必要です。

借地権付き建物を購入する際は、借地権の種類やメリット・デメリット、売却方法、トラブルと対処法について、しっかりと理解しておくことが大切です。

また、地主との関係を良好に保つこと、地代の支払いを適切におこなうこと、建物の老朽化に対して適切な対策を取ることが、トラブルを避けるための重要なポイントです。

最後に、借地権付き建物の購入や売却を考えている方は、不動産専門の法律家や不動産会社に相談することをおすすめします。

《参考サイト》

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