タワマンリスク:タワマンが欲しい!タワーマンションは買ってはいけないのか?実際にある残念なところから都市伝説まで

タワーマンション リスク タワーマンションリスク
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
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ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
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タワマンリスク

  • タワマンが欲しい!
  • タワマンを売りたい!

都心のタワマン人気は、売買価格・売買件数などコロナに負けず、人気を博しています。

タワーマンションというと、

タワーマンション・高層マンションは、その名の通り首都圏を中心、大都市部に存在し象徴となる物件。

選ばれしお金持ちが湾岸エリアの眺望良好の高層階に・・・高嶺の花のイメージでもあります。

交通アクセスはタワーマンションに合わせて整備され、1階から5階までは商業施設及び企業の事務所になっていたり

また、マンションの共用部にはジム、パーティルームなどの設備やコンビニ、クリーニング、クリニックなど、
最近では、

  • 保育園(認可保育園)
  • シアタールーム
  • 露天風呂

など住環境にも優れています。

大手不動産による

  • 建設
  • 施工
  • 分譲
  • 管理

と資産価値を下げる要素が少ないイメージでもあります。

そんなタワーマンション売却・タワーマンション購入を前提に
メリットの真逆にあるデメリット、タワマンリスクを含め紹介していきたいと思います。

タワーマンションのリスク

ただ、最近は、タワマンリスクも言われるようになります。

タワーマンションのリスク・デメリットですが、意外と多く存在します。

その中でも

  • エレベーター待ち
  • 立体駐車場待ち
  • 引越しが大変
  • 大規模修繕
  • 管理組合:理事会・総会
  • 人間関係・階数格差

が、真っ先に挙げられます。

エレベーター待ち

リスクと言っていいのか?

タワーマンションだからこその嬉しい悲鳴ともいえるのがエレベーター待ちです。

戸数が多いのでエレベーターは一基だけではないですが、上階から下へ降りるのに、出勤時などはその待ち時間、下りる時間は非常に苦痛です。

私もタワーマンションではありませんが、12階に住んでいた時、そのマンションはエレベーターが一基だけだっただめ長い時は2・3分待つこともありました。

毎日のことでしたし、これがタワーマンションの20階だったら・・・。
エレベーターが2基・3基あったとしても・・・・

ちなみに、3階に住んでいた時は、エレベーターが2基ありましたが、健康のために歩くことも多々ありました。

生活していれば慣れる人もいるでしょうが、住んでみてリスクと感じ引越しを検討した人もいるでしょう。

タワーマンションのリスク

引越しが大変

エレベーター問題とリンクするのが引越しのリスクです。

新築の入居時は、
入居日(引越し日)は、分譲会社によって抽選であったり、調整がされます。

さらに引越しに使用するエレベーターは仮に2基あったとしても1つしか使えません。

1階から自宅の階までの往復は時間がかかりますし、
引越し車から敷地内、マンション内、エレベーターなどのセキュリティ制御(ダブルオートロック、トリプルオートロック等)されていれば、その解除をしながら引越しとなります。

引越し業者がすべて行うとはいえ、その立ち合いには通常の倍の時間がかかると思っていたほうがいいでしょう。

大規模修繕

リスクというかリスク管理が必要と思われるのが大規模修繕でしょう。

一般的に大規模修繕というと外壁塗装やヒビの確認・補強、防水、シーリング工事が行われるわけですが、

タワーマンションが存在したのは20年ほど前。

となると、大規模改修を12年に1度と考えると、1度行った程度でしょう。

*もちろん、12年ではなく15年、20年というタイミングかもしれませんが・・・。

管理組合で、そのスケジュールを決定するわけですが、そもそもタワーマンションの修繕を行える会社がどれだけあるでしょうか?

タワーマンションの歴史が浅いだけに、その大規模改修のノウハウも未知数ですし、費用もその分割高になるでしょう。

12年くらいだと構造部分などに大きなダメージは見られないかもしれません。

しかし 、30年・40年後のタワーマンションの大規模修繕は未知数であることは間違いありません。

また、
タワーマンションの数も限られているので、修繕積立金不足が多数発生するようなモラルの低い住民は少ないかもしれませんが、今後、大規模改修の範囲がどこまで行うか?

そして、容易に修繕できるのか?

この部分はリスクまでいかなくともリスク管理・無視はできないでしょう。

タワマンに限りませんが最悪の場合、修繕積立金不足となれば、修繕積立金の値上げが普通です。
毎月2,3万円の金額がプラスされるリスクも。
総戸数にもよりますが、大規模修繕工事となれば億単位の金額、更に人件費や足場組立・解体費用も高騰していますので、特に中古のタワマンを購入する場合は、議事録等の確認は必須です。

男性は住みたがる?

タワーマンションは自己顕示欲の塊のようなもの。
これは、男性だけでなく、タワマン内の格差・マウントの取り合いにも通じますが、意外とタワーマンションを住み替え続ける男性が多い。
今住んでいるタワマンを売って、別の新しいタワーマンションに引っ越すという。

タワマンリスクなんてもってのほか

「利益確定売り」して引っ越す人急増

高い湾岸タワマンを売却して利益を確定して新築の安めのザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ・幕張ベイパークタワーなど千葉の人気タマワンへ。

年収1000万円だと破綻する

世帯年収1000万円の専業主婦家庭が5000万円のマンションをローンで購入する

タワマン居住者は「破産者予備軍」の可能性。

年収1000万円が人生のピークであれば、あとは年収は下がっていくだけ。

リストラに合えば破産決定!住宅ローンが払えない状況に・・・。

タワマンリスクの典型例かもしれません。

建設ラッシュ

市役所に近い中心部のエリアに、ことしだけで20階建てのタワマンが2棟完成

リモートワークに取り組める書斎的なスペースが欲しいという客

郊外の持ち家から中心部にあるマンションへの人口シフト

などが理由という。

タマワンは欲しい人は東京都・都心だけに限らない。

超高層マンション - Wikipedia

管理組合:理事会・総会

大規模修繕の判断を行う管理組合ですが、

タワーマンションの場合、その戸数が多いため管理組合や理事会・総会は一筋縄ではいきません。

判断の難しいタワーマンションの管理を、価値観の違う人達が意見を出し合うわけですから想像もつくでしょうしリスクとも言えます。

≪人間関係・階数格差≫
人間関係の難しさは管理組合だけではありません。

階数格差も忘れてはなりません。

階層ヒエラルキーとも言われます。
(*ピラミッド型の階級組織構造)

何階に住んでいるのか?
それが地位となり、住人間の人間関係の上下関係になります。

子供も自分の階数を自慢したり、その人間関係は呪縛となる人も少なくありません。

同年代の子供がいれば、ママ友の組織は作られます。

自然に階層ヒエラルキーに巻き込まれるリスクもぬぐえません。

関連:タワマンカーストとは?

タワーマンションリスク マウント

騒音

高層マンションの場合、上の階の騒音が気になるという人も少なくありません。

超高層マンションであるタワーマンションは最高級の極みという側面がありますが、

タワーマンションだからこそ、そこに使う材質は超高層を実現するためのセレクトのため、騒音を最大限にケアするものではありません。

よって、高層階の騒音リスクも押さえておきたいところです。

タワーマンション 騒音リスク

タワーマンションの隠れたリスク

最近では、
タワーマンションのリスクとし

  • 子育てに良くない
  • 妊婦に良くない
  • 地震のリスクもぬぐえない

など、何処まで本当なのか?

リスクと言っていいのか?わからない情報も錯綜しています。

エレベーターで上の階に行くとき、タワーマンションに限らず、耳がキーンとなることがあります。

三半規管の弱い子供の場合ストレスになります。

また、子供の教育によくないとも言われています。

日常生活とかけ離れるため、本来生活で身につく感覚的なものや外で遊ばなくなるなど非日常的な生活が危惧されています。

≪妊婦に良くない≫
タワーマンションは妊婦によくない、流産のリスクが高くなるとも言われています。

流産の原因は、染色体異常・子宮異常などですが、タワーマンションがそれらに影響を与えるという要因が確立してはいませんが、

統計結果で、タワーマンション+高齢になればなるほど流産のリスクが高まったというデータがあるようです。

タワーマンション 流産リスク

≪地震のリスクもぬぐえない≫
タワーマンションは、地震が起きたら倒れるという意味ではありません。

地震だけでなく強風に対して衝撃を和らげるために微妙に揺れることで構造的に耐震性は担保されています。

ただ、地震によって電気が遮断された場合、エレベーターは動かなくなります。

階段で上り・下りとなります。

自家発電を持っているマンションも多いですが、少なからず生活に支障が出るでしょう。

タワマンが欲しい;人気のタワマン

  • タワマンが欲しい!
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現状、タマワンの人気は高く、資産家・パワーカップルの購入も過熱しています。

ただ、闇雲に購入しても意味がありません。

都心のタマワンの場合、1億円越えは当たり前です。
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よくある質問

タワーマンションは地震に弱いのですか?

最近のタワーマンションは、地震に対する耐震技術が進化しており、一般的には地震に強いとされています。
しかし、建物の設計や施工品質によっては違いがあるため、具体的な耐震性能を確認することが重要です。

高層階に住むと避難が難しくなるのではないですか?

高層階に住む場合、階段を使用しての避難は時間がかかる可能性があります。
しかし、多くのタワーマンションには複数のエレベーターが設置されており、緊急時にも利用できるようになっています。

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高いと聞きますが、本当ですか?

タワーマンションは設備や共用部分が多いため、管理費や修繕積立金が高くなる傾向があります。具体的な金額はマンションごとに異なります。

高層階の部屋は風の影響を受けやすいと聞きますが、どれくらいの影響があるのですか?

高層階は地上よりも風の影響を受けやすく、窓やバルコニーの音などが気になることがあります。
しかし、最新の建材や窓の構造によっては、風の影響を軽減できる場合もあります。

タワーマンションの下の階に住むと、上の階からの騒音や振動の影響は大きいのですか?

最新のタワーマンションは、防音性能が高いものが多いです。しかし、生活音や振動の伝わり方は建物や住人の生活スタイルによって異なるため、具体的には現地での確認が必要です。

タワーマンションのセキュリティは十分ですか?不審者の侵入リスクは高いのですか?

多くのタワーマンションはオートロックやセキュリティカメラ、警備員などのセキュリティ体制が整っています。しかし、完全にリスクを排除することは難しいため、住民同士の協力や注意も重要です。

高層階に住むと、火災時の避難はどのように行われるのですか?

タワーマンションには緊急避難階段や避難スペースが設けられており、火災時の避難訓練も定期的に行われています。

タワーマンションの価値は、時間が経つと急激に下がると聞きますが、本当ですか?

マンションの価値は立地や建物の状態、市場の状況など多くの要因に影響されます。
タワーマンションも例外ではなく、適切な管理や修繕が行われていれば価値を保つことができます。

タワマンの売却メリットは何ですか?

タワーマンション(タワマン)の売却には、以下のようなメリットが考えられます。

  • 高い売却価格: タワーマンションは一般的に都心部や駅近などの好立地に建てられることが多いため、需要が高く、比較的高い価格で売却できる可能性があります。
  • 眺望の良さ: 高層階のタワーマンションは眺望が良いことが多く、これが売却ポイントとしてアピールできる場合があります。
  • 新しい設備: タワーマンションは比較的新しい建物が多いため、最新の設備や機能を持っていることが多く、これが売却の際の魅力となることがあります。
  • セキュリティ: タワーマンションはセキュリティが充実していることが多いため、安全性を重視する購入希望者にとって魅力的です。
  • 共用施設: ジムやラウンジ、ゲストルームなど、充実した共用施設を持つタワーマンションは、これらの施設を求める購入希望者にとって魅力的です。
  • ブランド力: 有名な建築家やデザイナーが手掛けたタワーマンションや、一流のデベロッパーが開発した物件は、ブランド力があり、それが売却価格にプラスに作用することがあります。
  • 流動性: タワーマンションは人気が高いため、市場の流動性が高く、比較的スムーズに売却が進むことが期待されます。
  • エコ機能: 省エネやエコ機能が充実しているタワーマンションは、環境を意識する購入希望者にとって魅力的です。
  • 交通アクセス: 都心部や駅近に立地しているタワーマンションは、交通の利便性が高いため、多くの購入希望者にとって魅力的です。
  • 近隣の開発: タワーマンションの周辺に新しい商業施設や公共施設が開発されると、そのエリアの価値が上がる可能性があり、それが売却価格にプラスに作用することが期待されます。
参考ページ:タワマン売却
タワーマンション・高級マンションを売る

タワーマンションリスク:まとめ

タワーマンションは、ある意味、街を巻き込んだ開発でもあります。

武蔵小杉は、タワーマンション乱立によって人口が増えたことで川崎市は税収が増えたことでしょう。

自治体はそれもあって、人口増加による交通の緩和をするために、

  • ホームの増設
  • 新規改札口
  • 増線・複々線化

など、そのための政策・対策が採られました。

タワーマンションの人気は、
その景観であったりラグジュアリー感など、内覧やモデルルームに行くだけで虜になります。

ただ、その裏に潜むタワマンリスクがあることを今回は紹介しました。

≪都内のタワーマンション紹介≫

都内のタワーマンションを一部紹介します。

東京タイムズタワー DEUX TOURS CANAL&SPA ドゥトゥール 東京レジデンス千代田・九段下 シティタワー品川
センチュリーパークタワー キャピタルゲートプレイス ザ・タワー ザ・クレストタワー 白金タワー
ライオンズタワー月島 THE ROPPONGI TOKYO 勝どきビュータワー 芝浦アイランドグローヴタワー
ザ・東京タワーズ 六本木ヒルズレジデンス 晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー キャピタルマークタワー
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス 東京ツインパークス コスモポリス品川 虎ノ門タワーズレジデンス
ベイクレストタワー ワールドシティタワーズ 赤坂タワーレジデンス トップオブザヒル パークコート赤坂檜町ザ・タワー
高輪ザ・レジデンス 富久クロスコンフォートタワー ザ・パークハウス西新宿タワー60 コンシェリア西新宿タワーズウエスト
パークコート千代田富士見 ザ タワー ワテラスタワーレジデンス スカイライトタワー トルナーレ日本橋浜町
ベイシティ晴海スカイリンクタワー アークヒルズ仙石山レジデンス 品川Vタワー 虎ノ門ヒルズレジデンス
《参考サイト》
タマワンの購入なら仲介手数料”無料”の会社がオススメ
不動産売買のREDS(レッズ)