築40年を越えたマンション
古き良き時代を築き上げたマンション。
しかし、時の流れは残酷で、かつての輝きも徐々に色褪せていく。
築40年を超えたマンションは、まさにその典型です。
長い年月を経て、老朽化が進む一方、修繕積立金や管理費、固定資産税といった負担は増していきます。
本記事では、築40年超えマンションの売却と相続という二つの側面から、その光と影を徹底的に掘り下げます。
果たして、40年の歴史を背負ったマンションは、未来への架け橋となるのか？
築40年超えマンション売却：難しさの要因と対策
築40年を超えるマンションの売却は一般的に難しいとされています。
この主な理由の一つが、買い手の心理と金融機関の審査基準です。
古いマンションは、新築に比べて物件の老朽化が進んでいるため、買い手にとってはリスクが高くなります。
また、金融機関も古いマンションの融資には消極的で、ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
さらに、古いマンションの場合、修繕積立金や管理費が増加する傾向にあり、これが将来的な負担となります。
固定資産税も物件の評価によっては高くなる可能性があるため、総合的に見ると、これらのコストは売却時の障害となり得ます。
したがって、築年数が多いマンションを売却する際には、これらの点を慎重に考慮する必要があります。
築40年を越えたマンション・築年数の壁：買い手心理と金融機関の審査
購入者にとって、築年数は大きな心理的なハードルとなります。
特に30年を超えると、建物の老朽化や耐震性の不安が買い控えにつながります。
さらに、金融機関の住宅ローン審査も厳しくなり、購入資金の確保が難化する可能性があります。
意外と悩むなぁ～
築40年を越えたマンション：修繕積立金・管理費・固定資産税
築40年を超えたマンションは、3度目の大規模修繕工事の時期が近づいているタイミングです。
しかし修繕積立金が不足している場合、購入者は将来的な負担を懸念し、購入を躊躇する可能性があります。
さらに、管理費や固定資産税も年々増加傾向にあり、将来的な家計への負担が重くなることも懸念されます。
築40年を越えたマンション売却：価格設定の難しさ
築40年を超えたマンションは、築浅の物件に比べて価格が低くなります。
しかし、あまりにも価格を下げすぎると、売却活動が長引いたり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。
周辺で取引された類似物件の価格を調査し、適切な価格設定を行うことが重要ですが、40年という同じ築年数でも管理・住民の民度で大きく変わります。
廃墟化したマンション、メンテナンスの行き届いたマンション、様々ですので、一概に同等のマンション価格に設定は難しくなります。
築40年超えマンション：光と影、メリットとデメリットを徹底解剖
築40年を超えるマンションの購入にはメリットとデメリットが存在します。
【メリット】まず、価格の安さが大きな魅力です。
新築や築浅の物件に比べて手頃な価格で購入可能であり、予算に限りがある購入者にとっては非常に魅力的な選択肢となります。
また、多くの古いマンションは都心や交通の便が良い地域に位置していることが多く、立地条件の良さも大きな利点です。
【デメリット】一方で、古いマンションは耐震性に問題があることが多く、大きな地震が発生した場合の安全性が心配されます。
さらに、修繕積立金や管理費が高額になる傾向にあります。
これは建物の老朽化に伴い、修繕が頻繁に必要となるためです。
固定資産税も新築物件に比べて安い場合が多いですが、立地や物件の状態によってはそれほど差がないこともあります。
築年数が長いマンションを購入する場合、これらのメリットとデメリットを総合的に考慮し、自身のライフスタイルや将来設計に合った選択をすることが重要です。
価格の安さ
築40年を超えたマンションは、築浅の物件に比べて価格が安くなります。
これは、建物の老朽化や耐震性の不安などの理由で、市場価値が低くなるためです。
しかし、限られた予算の中で都心部などの便利なエリアに住みたいという購入者にとっては、魅力的な選択肢となります。
東京都23区内の築40年超えマンションの平均価格は、約4,000万円です。
一方、築10年以内のマンションの平均価格は約8,000万円です。
築40年超えマンションであれば、3,000万円台で購入できる物件も多くあります。
立地条件の良さ
築40年超えマンションは、駅から徒歩圏内や商業施設へのアクセス良好な場所など、立地条件が良い物件が多いのが特徴です。
これは、築40年を超えた頃に都心部などの便利なエリアに多く建設されていたためです。
耐震性
築40年を超えたマンションは、1981年6月1日に施行された耐震基準（新耐震基準）を前後するマンションとなります。
そのため、旧耐震基準のマンションの場合、耐震性に不安がある場合があります。
特に、1978年以前に建てられたマンションは、地震に対して倒壊するリスクが高いとされています。
修繕積立金
築40年を超えたマンションは、大規模修繕工事の時期が近づいている可能性が高くなります。
大規模修繕工事は、建物の老朽化に伴い、外壁や屋上などの修繕を行う工事です。
費用は数千万円から数億円と高額で、修繕積立金だけでは賄えない場合があります。
参考サイト：修繕積立金不足のマンション
大規模修繕工事に暗雲、修繕積立金不足に陥るマンションの特徴
管理費
築40年を超えたマンションは、管理費が高くなる傾向があります。
マンションの管理費は、共有部分の維持管理や修繕、清掃などの費用をカバーするために、住民が支払う費用です。
エレベーターや廊下、ロビーの維持費用、防災設備の管理、共有設備の電気代などが含まれます。
管理費は物件の規模や設備、立地によって異なり、住民が快適に生活できる環境を維持するために不可欠です。
固定資産税
築40年を超えたマンションは、固定資産税負担が大きくなる場合があります。
古いマンションと固定資産税の関係については、一般的に、マンションの築年数が増すにつれて固定資産税評価額は低下するため、税額も低くなる傾向があります。
しかし、立地やマンションの維持状態によっては、固定資産税が高くなる場合もあります。
税額は市町村が定める評価額に基づき算出されるため、具体的な税額は地域ごとの評価基準によって異なります。
これらのメリットとデメリットを理解した上で、売却や相続を検討することが重要です。
築40年超えマンションの相続：慎重に判断すべき理由
築40年を超えるマンションを子供に相続させるかどうかは、いくつかの要因を考慮して慎重に検討する必要があります。
まず、修繕積立金や管理費などの将来的な負担が増加する可能性があります。
これらの費用は、建物の老朽化に伴い増加する傾向があり、相続人にとって大きな経済的負担となる可能性があります。
また、古いマンションの空室リスクも考慮する必要があります。
築年数が増すと、賃貸需要が低下することが多く、空室が続くと収益を得ることが難しくなります。
さらに、売却を検討する場合でも、手続きや費用負担が発生します。
これらの点を総合的に考慮し、相続することが家族の利益に合致するかどうかを判断することが重要です。
古いマンションの相続はデメリット？
築40年を越えたマンション：修繕積立金等の将来負担
築40年を超えたマンションは、大規模修繕工事の時期が近づいている関係もあり、お金にシビアになっていきます。
建物の老朽化に伴い、外壁や屋上などの修繕を行う必要不可欠な工事ですが費用は数千万円から数億円と高額で、修繕積立金だけでは賄えない場合があります。
修繕積立金の不足分を、一括負担する等の住民の合意になる可能性もあります。
修繕積立金の状況を把握し、不足している場合は早めに、売却し現金化した上で相続の方がおすすめです。
築40年を越えたマンション・空室リスク：賃貸需要の低下と老朽化
築40年を超えたマンションは、老朽化が進んでいるため、賃貸需要が低下する可能性があります。
空室リスクが高くなると、家賃収入が減少し、収益性の低い資産となる可能性があります。
築40年を超えたマンションを賃貸に出す場合は、リフォームやリノベーションで清潔感や機能性をアップすることで、入居率を高められる可能性がありますが、家賃収入から固定資産税・管理費・修繕積立金を引いてマイナスになる場合も少なくありません。
築40年を越えたマンション：相続人同士の争い
築40年を超えたマンションの相続を巡って、相続人同士が争いになる可能性があります。
特に、複数の相続人がいる場合、誰がマンションを引き継ぐのか、どのように売却するのかについて意見が対立する可能性があります。
相続人同士で事前に話し合い、共有認識を持つことが重要です。
必要であれば、弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。
築40年マンション：一軒家との違い、戸建てにはないネックとは？
マンションと一軒家との比較にはいくつかのポイントがあります。
一軒家の場合、所有者が土地を含めた全てを所有しており、改築や大規模なリノベーションが比較的自由です。
一方、マンションでは、所有者はその区分所有部分と共有部分の一部を共有所有する形となります。
外壁や共用部分の大規模な修繕に関しては、他の住民との協議や合意形成が必要です。
また、築40年のマンションは、一軒家に比べて修繕積立金や管理費が定期的に必要となり、これが経済的な負担となることも考慮する必要があります。
さらに、一軒家と比較してマンションは耐震性やプライバシーの面でネックとなる場合があります。
築40年を越えたマンション：建て替えのハードル・5つの高い壁
築40年を超えたマンションの数は増加しており、建て替えを検討するケースも少なくありません。
しかし、マンション建て替えは簡単ではなく、多くのハードルが存在します。
建て替えのハードル：高い合意形成率
マンション建て替えには、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。
全戸数の80％以上が賛成する必要があることを意味します。
多くの住戸が異なる所有者によって所有されているマンションにおいて、全住民の合意を得るのは非常に困難な作業です。
特に、高齢者の多いマンションの場合、
・今のままでいい
・仮住まいが面倒くさい
・建て替え費用に捻出お金がない（ローン審査が通らない）
など、建て替えの頓挫が良く見られています。
建て替えのハードル：巨額の費用負担
マンション建て替えには、解体費、新築工事費、仮住居費、諸経費など、巨額の費用がかかります。
費用負担は、区分所有者全員で按分されますが、数千万円から数億円に上る場合も多く、個々の経済状況によっては大きな負担となります。
デベロッパーがすべて負担してくれる等のマンションはほんの一部です。
立地や権力者のコネ、自治体が多少サポートしてくれたとしても、相場の何割かの負担は避けられません。
また、立ち退き交渉における不動産価値を、築40年のマンションとして査定されます。
建て替えのハードル：長期間の仮住まい
マンション建て替えには、解体から新築工事完了まで、1年以上かかります。
その間、住民は仮住まいをする必要があります。
仮住まいの費用や生活環境の変化、慣れない場所での生活など、様々な負担が伴います。
計画通りに進まないリスクや、思わぬトラブルが発生するリスクも常に存在します。
将来の経済状況や社会情勢の変化なども考慮する必要があります。
参考ページ：マンション建替え等・改修について（国土交通省）
築40年を超えたマンション/早期売却に向けた準備：3つのポイント
築40年を超えたマンションを早期に売却するためには、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。
不動産会社に査定を依頼するのも有効です。
市場価値を把握することで、適切な売却価格を設定することができます。
市場調査・相場把握のポイント
☆周辺地域の類似物件の販売状況や成築年数、広さ、設備などを比較する
☆不動産会社に査定を依頼し、複数の査定結果を比較する
☆近年の市場動向や地域経済の状況も考慮する
築40年以上でも売却可能
修繕積立金の不足は、買主にとって大きな懸念材料となります。
修繕積立金の確認のポイント
☆修繕積立金の残高を確認する
☆大規模修繕工事の計画を確認する
☆修繕積立金が不足している場合は、今後どうなるか？を想像する
築40年を超えたマンションは、老朽化が目立つため、そのまま売却すると買主が見つかりにくい可能性があります。
リフォームやリノベーションを行い、室内の状態を改善することで、売却価格をアップさせることができます。
ただし、リフォームやリノベーションには費用がかかります。
費用対効果を十分に検討した上で、最適なプランを選択することが重要です。
リフォーム・リノベーションの検討ポイント
☆ターゲットとなる買主層を想定する
☆必要最低限の補修を行うのか、本格的なリフォームを行うのかを検討する
☆費用と売却価格アップの見込みを比較検討する
《複雑》いつまで持ち続けるか？
相続して賃貸に出したとして、管理費・修繕積立金・固定資産税を家賃が賄ってくれるか？
現状、想像してもリスクの多いマンションだと想像がつくと思います。
そのため、端的に早期に売却することまで検討したいとことです。
現状、不動産市況は高値で推移しています。
首都圏の中古マンションの平均成約価格が
- 平成15年は、1,980万円
- 令和4年は、4,158万円
不動産市況は高値推移
築年数や間取り、外的要因で多少、不動産購入環境が変わったとしても、
20年あまりで約2倍になっているデータがあり、現状も高値で推移しています。
・購入した時より高く売却できたら・・・。
・ローンを返済し、2000万円以上手元に残ったら・・・。
判断は人それぞれですが、
将来的な不安のあるマンションを手放してもいいという判断ができるでしょう。
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不動産の査定額は、買取価格ではありません。
そのため、複数の会社に依頼し、相場の確認・一番高く評価してくれる不動産会社探しが重要です。
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| 北海道 ・東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県 秋田県、山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県 山梨県、長野県、岐阜県、静岡県 愛知県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、三重県 滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 ・四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県 山口県、香川県、徳島県、愛媛県 高知県 |
| 九州 ・沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県 宮崎県、大分県、鹿児島県、沖縄県 |
《参考サイト》
- 運営会社株式会社Speee (Speee, Inc.)
- 〒106-0032 東京都港区六本木4-1-4 黒崎ビル5階
- サービス開始：2014年1月
- 公式サイト：https://speee.jp/