新宿、渋谷、港区など、都心の一等地に比べて、千代田区の不動産は、富裕層から選ばれる傾向が強いです。
その最大の理由は、千代田区が「教育」という点で圧倒的なブランド力を持っているからです。
特に、九段中等教育学校の「千代田区民枠」は、子育て世代の富裕層にとって、魅力的な”旨味”であり、この千代田区民枠を目当てに、越境し、千代田区内に引越しを検討されるご家庭も少なくありません。
しかし、近年、この「千代田区民枠」に異変が起きているという噂を耳にするようになりました。
「せっかく千代田区に引っ越しても、希望の学校に入れないかもしれない…？」
そんな不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、あなたのそんな疑問や不安に徹底的に寄り添い、千代田区の小学校・中学校における「越境」の条件、そして中学受験を考えるご家庭にとって特に重要な「九段中の千代田区民枠」に起きている異変とその背景について詳しく解説していきます。
千代田区での教育を視野に入れているご家庭にとって、この情報が賢い選択をするための一助となれば幸いです。
千代田区の越境条件とは？
千代田区の小学校の場合、越境のハードルは高く
住宅の購入、賃貸等により、おおむね1年以内に転居することが確実であるため、児童または生徒が転居予定地の通学区域の学校を希望する場合
転居予定による越境条件
所有する住宅の建替え、修繕等により一時的に通学区域外に転居する場合で、下記の要件を満たす場合
★工事完了後の元の居住地に戻ることが確実であること
★児童または生徒が元の居住地の通学区域の学校を希望すること
★仮住まいでの居住期間が在学年数の2分の1未満となること
家庭環境による越境条件
★保護者の就労等により、学校との連絡、放課後の保護等、特に配慮を必要とする場合で、保護者の就労先が変更を希望する学校の学区域内にある場合
★保護者のどちらか一方が、区内の祖父母のもとで就労している場合で、保護者の就労先が変更を希望する学校の学区域内にある場合
★保護者の就労等により、下校時、祖父母宅で児童の保護をせざるを得ない場合で、祖父母宅が変更を希望する学校の学区域内にある場合
兄弟関係による越境条件
兄または姉が変更を希望する学校に在学中であり、同一の学校へ就学させたほうが望ましい場合
地理的理由による越境条件
登下校の安全・安心の確保について、個別に懸念される理由により、指定校以外の学校を希望する場合
身体的理由による越境条件
★疾病・身体的理由等により、指定校への通学には過重な負担を伴う場合
★長期間、定期的な通院・加療を要し、かかりつけの病院の近隣にある学校に就学することが望ましいと認められる場合
教育的配慮による越境条件
いじめ等、他の児童または生徒との関係から、転校が望ましいと認められる場合
上記に掲げるもののほか、特別の事情があると教育委員会が認めた場合
参考：区立小学校の通学区域
昔から、
- 地域の有力者の力を借りる
- 知人・親戚の家で申請し、実際は自宅から通う
などのテクニックはありますが、最近はこの手の裏技にも厳しくなっています。
よって、
麴町小学校・番町小学校・九段小学校の学区などは越境が難しいことを前提に考えた方がいいでしょうね。
そのため、子供の入学にあわせて引越ししてくる世帯も少なくないようです。
*小学校ではないですが、麹町中学校は2020年から越境停止になっています。
2023年、今は家を購入するタイミングか？
首都圏の中古マンションの平均成約価格が、
- 2003年1月は、1,980万円
- 2022年3月は、4,158万円
と築年数や間取り、外的要因で多少、不動産購入環境が変わったとしても、
20年余りで2倍以上になっているデータがあり、現状も高値で推移しています。
5年前であっても、購入した友人のマンションの資産価値は大きく上がっているのは間違いないでしょう。
では、越境を諦めて引越す場合、家を購入するタイミングなのか？
- 新型コロナウイルス
- ロシアによるウクライナ侵攻（ウクライナ戦争）
- 資源高によるインフレ加速
さらに、国内においては、”増税”まで見えてきました。
正直、購入のタイミングとしては、それなりのリスクがある状況です。
特に、都心の1億円を越えるマンションをペアローンで購入するパワーカップルが少し心配です。
順調に給料が上がっていく前提で購入していますが、予定通り進むとは限りません。
さらに、住宅ローン金利上昇は特に警戒です。
仮に金利が1%上がった場合、毎月”5万円”程度、返済額がアップします。
すべての人が耐えられる・織り込み済みだとは思えません。
今後、住宅ローン破産のニュースが流れてきたら、確実に不動産市況は大きく崩れていきます。
投げ売りとまでは言いませんが、
家の価値が大きく下がっていくため、資産価値の把握だけは今のうち行っておくといいと思います。
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少なからず、希望する学区内に引っ越しを考えるのであれば、
千代田区に限らず、賃貸マンションをベースに、お宝物件探しのスタンスをオススメします。
以前、安く家を購入する方法で紹介しましたが、
安く家（マンション）を購入するポイントは、スーモやアットホームなどに掲載される前の物件情報（未公開物件）を入手することです。
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越境を諦めて千代田区へ引っ越す人もいる？
最近聞いた話（2018年当時）ですが、知人が都内にマンションを購入したとのこと。
中古マンションであるが、築5年の1億円ほどのマンションを。
話を聞くと、
子供の教育を考えて、特定の区立小学校に入学されるために、その学区内にマンションを購入したとのこと。
そこで、いろいろ突っ込んで聞いてみました。
まず、
- なぜ、賃貸にしなかったのか？マンションを購入したのか？
賃貸も考えたが家賃を払い続けるより、購入して資産として持ち、その後売却しても十分利益が取れるし、賃貸としても老後のためにプラスと考えたから・・・っと。
小学生で6年、中学で3年を考えると9年間その地区に居住し、その後マンションを売却と考えると築14年のマンションなので、まだまだ売りやすい状況。
9年住んでいるので、その間のローン返済も進み、状況を見て不動産投資としての観点でもおもしろい。
さらに購入した地域は、地価としては安くないが、今後のさらにアクセスの便がよくなったり、近所にマンションが建ちにくい場所なので資産として下落しにくい場所だからっと・・・。
＊マンションの価値は同じ地域に新築のマンションが建つことでその価値が落ちることが多々あります。
価値というよりは、売却する場合、築年数を比較されやすくなるため、比較対象の少ない立地マンションはプラス要素の１つです。
- なぜ、新築ではなく中古マンションなのか？
新築も見たがやはり高い！
1.5倍以上の金額になるので資産価値として考えるとデメリットが大きい。
単純に9年後、売却を考えると
- 築14年のマンション
- 築9年のマンション
新築で購入するメリットを見出せないっと。
- なぜ、その地域にしたのか？
もともと、お受験は考えていなかったので、公立の小学校は夫婦間で決めていた。
そこでターゲットとなったのが、千代田区と文京区の小学校。
そこに、資産価値としてのマンション購入を組み込む形で、最終的に千代田区の小学校にしたのだと・・・。
＊勘の鋭い人は、ある程度絞れるでしょう。
麹町小学校、九段小学校、番町小学校、富士見小学校、お茶の水小学校、千代田小学校、昌平小学校、和泉小学校
- 中学はどうするつもりか？
中学のことはまだ、考えていない。
周りの環境に合わせて中学受験という形になるかもしれないし、そのまま公立の中学という形も、幸い千代田区内に中高一貫もあるのでそこを目指すという選択肢も・・・。
麹町中学校の改革
- 宿題を出さない
- 一発勝負のテスト（中間テスト・期末テスト）はやめる
- PTAを根本から見直す
- 担任制度をなくす
など、やらされる学校生活から、考えて行動する学校生活への改革が注目もされました。
*工藤勇一校長（現：横浜創英中学・高等学校・横浜市校長）
中学受験はほぼ必須なのか
話を学校の話に戻すと、
あれから4年ほど経ち、友人の子供は3年生になった。
中学受験を考え始めたらしい。
- サピックス（SAPIX）がいいのか？
行くなら東京校のほうがいいのか？お茶の水校にするか？ - 四谷大塚・日能研にするのか？
塾選びが始まったとのこと。
ちなみに、腕試し的な四谷大塚の全国統一小学生テストです。
九段中の千代田区民枠の変化
千代田区に引っ越した人（検討している人）の中には、九段中（千代田区立九段中等教育学校）の千代田区民枠を狙う人が多いと思います。
しかし、6.7年前までは誰でも、ちょっと勉強すれば入れたが、ここ数年、かなり厳しいらしい。
お兄ちゃんが何も勉強せず九段中に入れたから、弟も・・・。
という人にとっては、厳しい現実を突きつけられたようです。
千代田区が出している情報だと
区分A（千代田区民枠：募集人員80人）
- 2022年：208人・受検倍率2.60倍
- 2021年：174人・受検倍率2.18倍
2倍となると、本気で勉強しないと入れないレベル。
ちなみに、一般枠（千代田区民以外の都民）は、
- 2022年：448人・受検倍率5.60倍
- 2021年：457人・受検倍率5.71倍
かなりの難関です。
さらに深堀し、2022年の男女御三家の倍率は、
- 開成中学：2.5倍
- 麻布中学：2.4倍
- 武蔵中学：3.5倍
- 桜蔭中学：1.7倍
- 女子学院中学：2.6倍
- 雙葉中学：2.7倍
の倍率です。
千代田区学区内への引越しは重要？
不動産の選び方と資産価値
千代田区・文京区の小学校をターゲットとした考察
不動産投資や住宅購入を考える際、立地は最も重要な要素の一つとされます。
特に、都心部の千代田区や文京区のようなエリアでは、小学校の学区が不動産の選び方や資産価値に大きな影響を与えることが知られています。
学区の影響力
学区とは、各小学校・中学校が担当する地域のことを指し、この学区によって子供が通う学校が決まります。
特に千代田区や文京区のようなエリアでは、一部の学校が非常に人気があり、その学区内の不動産価格が高騰することがあります。
不動産の選び方
- 立地：駅からの距離や周辺の生活環境、治安など、多くの要因が立地の良し悪しを決めます。
- 築年数：新築や築浅の物件は、設備や機能性が新しいため、価格が高くなる傾向があります。
- 間取り：LDKの広さや部屋数、バルコニーの方向など、間取りは生活スタイルに合わせて選ぶことが大切です。
- 学区：人気の学区内の物件は、将来的な資産価値の上昇が期待されるため、投資対象としても注目されています。
不動産は、長期的な資産としての価値があります。
特に学区内の物件は、その需要が絶えず、価格の下落が少ないと言われています。
しかし、物件の維持管理や固定資産税、都市計画などの外部要因も資産価値に影響を与えるため、これらの要因も考慮する必要があります。
中学受験の現状と塾選び
中学受験は、多くの家庭で子供の進学先を決めるための重要な選択の一つとなっています。
近年、中学受験の競争率は高まりつつあり、そのための対策として塾選びが重要なポイントとなっています。
中学受験の現状
中学受験の競争は年々激しさを増しています。
特に都心部の有名私立中学は、受験生数が増加し、合格率が低下する傾向にあります。
この背景には、高学歴を求める親の意識の高まりや、良い環境での教育を受けさせたいという思いが影響していると言われています。
塾選びのポイント
- カリキュラム：どのような教材や指導法を取り入れているかを確認する。
- 講師の質：講師の経験や実績、指導力を重視する。
- 指導方針：一斉授業か、少人数制か、個別指導かなど、指導方針を確認する。
- 受験対策：模試や過去問の対策、面接対策など、受験対策がしっかりと行われているかを確認する。
四谷大塚の全国統一小学生テスト
四谷大塚の全国統一小学生テストは、全国の小学生が参加する模試として知られています。
このテストの結果は、中学受験の現状を知る上での重要な指標となっており、多くの受験生や保護者が注目しています。
テストの内容：国語、算数、理科、社会の4教科を中心に出題される。
受験のメリット：全国の受験生との実力を比較することができ、自分の位置を知ることができる。
≪リスク・デメリット≫
四谷大塚においては、講師の男2人が教え子2人への盗撮容疑で逮捕され、風向きが変わってきました。
≪ニュース内容≫
教え子の女児を盗撮した疑いなどで逮捕された中学受験塾大手「四谷大塚」（東京都中野区）の元講師、森崇翔（そうしょう）容疑者（２４）＝東京都日野市＝が、交流サイト（ＳＮＳ）のチャットグループに児童らの個人情報を流出させたとして、警視庁少年育成課は２日、森容疑者を個人情報保護法違反（盗用）の疑いで書類送検した。同法の両罰規定に基づき、法人としての四谷大塚も書類送検した。
一方、少年育成課は２日、小学女児を盗撮した性的姿態撮影処罰法違反（撮影）の疑いで、森容疑者を再逮捕し、同じ校舎に勤める元同僚の中村成美容疑者（２６）＝東京都あきる野市＝を逮捕したと発表した。森容疑者の逮捕は３回目。
逮捕容疑は、８月上旬ごろ、中村容疑者が担当する授業中に森容疑者が交代して教室に入り、受講していた女児（７）を椅子に立たせ、スカートにスマートフォンを入れて盗撮。画像を中村容疑者にＬＩＮＥで送信したとしている。
卒業生も含めて、これから訴訟になるかもしれませんし、これから入塾を検討している方も、四谷大塚を諦めて、SAPIX・早稲アカ・日能研を選択という方も増えると思います。
日本版DBS法案見送りの影響
こんな状況で、加藤こども政策相は 「日本版DBS」法案 臨時国会への提出見送りを決定しました。
日本版DBS（＝Disclosure and Barring Service）に関しては、
「性犯罪歴がある人は、教育や保育の現場で働いてはいけない」というものではありません。
教育（学校の先生・塾講師）や保育（日本版DBS）の現場の採用において性犯罪歴を確認できるシステムです。
決して、職に就かせてはいけないという制度ではありません。
教育現場も親御さんからしても、安心して子供預けることができるシステムであることは間違いと思いますが・・・。
千代田区の越境条件を確認するなら！まとめ
昔は、ハードルが低かった越境。
ただ都心においての越境は、徐々に難しくなっているため、学区内への引越しが必須と考えた方が良いでしょう。
引越しは人生で頻繁におこなうものではなく、
そこに家の購入や売却も含まれれば、さらに複雑化します。
千代田学区内への引越しに関しても、
- 賃貸マンションから賃貸マンション
- 賃貸マンションから不動産購入
- 家を売却して賃貸マンション
- 家を売却して不動産購入（買替え）
選択肢は複数あると思います。
不動産を購入するなら、仲介手数料は無料の不動産会社がおすすめです。
賃貸マンション契約も仲介手数料は無料の不動産会社がおすすめです。
家を高く売るなら
不動産売却においても、
少しでも高く売却するためにエージェント選びも重要です。
ソニーグループの
SREリアルティ(旧SRE不動産)は「エージェント制」を採用している数少ない会社です。
SREリアルティの特徴は
- ビックデータによる業界最先端のAI査定
- プロのエージェントによる質の高い提案・相談
一生付き合いたい、最高の相談相手・協力者になると思います。
メリット：家の価値が分かる・相談相手になってくれる・質の高い提案・相談しても売却の必要なし
デメリット：現実を知ることで考えることが増える
不動産の口コミ評判堂は、有限会社新未来設計が運営し、元メガバンク融資課出身でバブル期から不動産金融に携わり、底地ビジネスや立ち退き裁判も経験した宅地建物取引士の知見をもとに構想・設計され、日々、不動産情報を発信しています。