バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
不動産を所有している方にとって、
数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。
参考：新築マンション平均価格」
ただ、住宅ローン金利上昇、増税傾向、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
2024年8月に入り日経平均が激下げ、
・8月2日、ブラックマンデー以来の下げ幅2216円を記録
・8月5日、一時4600円超下落
更に、8月8日、
宮崎県日向灘での地震から、巨大地震注意が発令されました。
不動産市況に影響がでてもおかしくない状況です。
千代田区の小学校の越境の条件
・最新の越境事情（小学・中学）
・中学受験に向けての動き
・九段中の千代田区民枠情報
を追記ました。
千代田区の小学校の場合、越境のハードルは高く
-
転居予定
住宅の購入、賃貸等により、おおむね1年以内に転居することが確実であるため、児童または生徒が転居予定地の通学区域の学校を希望する場合 -
一時転居
所有する住宅の建替え、修繕等により一時的に通学区域外に転居する場合で、下記の要件を満たす場合
★工事完了後の元の居住地に戻ることが確実であること
★児童または生徒が元の居住地の通学区域の学校を希望すること
★仮住まいでの居住期間が在学年数の2分の1未満となること -
家庭環境
★保護者の就労等により、学校との連絡、放課後の保護等、特に配慮を必要とする場合で、保護者の就労先が変更を希望する学校の学区域内にある場合
★保護者のどちらか一方が、区内の祖父母のもとで就労している場合で、保護者の就労先が変更を希望する学校の学区域内にある場合
★保護者の就労等により、下校時、祖父母宅で児童の保護をせざるを得ない場合で、祖父母宅が変更を希望する学校の学区域内にある場合 -
兄弟関係
兄または姉が変更を希望する学校に在学中であり、同一の学校へ就学させたほうが望ましい場合 -
地理的理由
登下校の安全・安心の確保について、個別に懸念される理由により、指定校以外の学校を希望する場合 -
身体的理由
★疾病・身体的理由等により、指定校への通学には過重な負担を伴う場合
★長期間、定期的な通院・加療を要し、かかりつけの病院の近隣にある学校に就学することが望ましいと認められる場合 -
教育的配慮
いじめ等、他の児童または生徒との関係から、転校が望ましいと認められる場合 -
その他
上記に掲げるもののほか、特別の事情があると教育委員会が認めた場合
参考：区立小学校の通学区域
昔から、
- 地域の有力者の力を借りる
- 知人・親戚の家で申請し、実際は自宅から通う
などのテクニックはありますが、最近はこの手の裏技にも厳しくなっています。
よって、
麴町小学校・番町小学校・九段小学校の学区などは越境が難しいことを前提に考えた方がいいでしょうね。
そのため、子供の入学にあわせて引越ししてくる世帯も少なくないようです。
*小学校ではないですが、麹町中学校は2020年から越境停止になっています。
越境を諦め千代田区に引っ越した知り合い
最近聞いた話（2018年当時）ですが、知人が都内にマンションを購入したとのこと。
中古マンションであるが、築5年の1億円ほどのマンションを。
話を聞くと、
子供の教育を考えて、特定の区立小学校に入学されるために、その学区内にマンションを購入したとのこと。
そこで、いろいろ突っ込んで聞いてみました。
まず、
-
なぜ、賃貸にしなかったのか？マンションを購入したのか？
賃貸も考えたが家賃を払い続けるより、購入して資産として持ち、その後売却しても十分利益が取れるし、賃貸としても老後のためにプラスと考えたから・・・っと。
小学生で6年、中学で3年を考えると9年間その地区に居住し、その後マンションを売却と考えると築14年のマンションなので、まだまだ売りやすい状況。
9年住んでいるので、その間のローン返済も進み、状況を見て不動産投資としての観点でもおもしろい。
さらに購入した地域は、地価としては安くないが、今後のさらにアクセスの便がよくなったり、近所にマンションが建ちにくい場所なので資産として下落しにくい場所だからっと・・・。
＊マンションの価値は同じ地域に新築のマンションが建つことでその価値が落ちることが多々あります。
価値というよりは、売却する場合、築年数を比較されやすくなるため、比較対象の少ない立地マンションはプラス要素の１つです。 -
なぜ、新築ではなく中古マンションなのか？
新築も見たがやはり高い！
1.5倍以上の金額になるので資産価値として考えるとデメリットが大きい。
単純に9年後、売却を考えると
- 築14年のマンション
- 築9年のマンション
新築で購入するメリットを見出せないっと。
-
なぜ、その地域にしたのか？
もともと、お受験は考えていなかったので、公立の小学校は夫婦間で決めていた。
そこでターゲットとなったのが、千代田区と文京区の小学校。
そこに、資産価値としてのマンション購入を組み込む形で、最終的に千代田区の小学校にしたのだと・・・。
＊勘の鋭い人は、ある程度絞れるでしょう。
麹町小学校、九段小学校、番町小学校、富士見小学校、お茶の水小学校、千代田小学校、昌平小学校、和泉小学校 -
中学はどうするつもりか？
中学のことはまだ、考えていない。
周りの環境に合わせて中学受験という形になるかもしれないし、そのまま公立の中学という形も、幸い千代田区内に中高一貫もあるのでそこを目指すという選択肢も・・・。
麹町中学校の改革- 宿題を出さない
- 一発勝負のテスト（中間テスト・期末テスト）はやめる
- PTAを根本から見直す
- 担任制度をなくす
など、やらされる学校生活から、考えて行動する学校生活への改革が注目もされました。
*工藤勇一校長（現：横浜創英中学・高等学校・横浜市校長）
中学受験はほ確実？
話を学校の話に戻すと、
あれから4年ほど経ち、友人の子供は3年生になった。
中学受験を考え始めたらしい。
- サピックス（SAPIX）がいいのか？
行くなら東京校のほうがいいのか？お茶の水校にするか？ - 四谷大塚・日能研にするのか？
塾選びが始まったとのこと。
ちなみに、腕試し的な四谷大塚の全国統一小学生テストです。
九段中、千代田枠に異変
千代田区に引っ越した人（検討している人）の中には、九段中（千代田区立九段中等教育学校）の千代田区民枠を狙う人が多いと思います。
しかし、6.7年前までは誰でも、ちょっと勉強すれば入れたが、ここ数年、かなり厳しいらしい。
お兄ちゃんが何も勉強せず九段中に入れたから、弟も・・・。
という人にとっては、厳しい現実を突きつけられたようです。
千代田区が出している情報だと
区分A（千代田区民枠：募集人員80人）
- 2022年：208人・受検倍率2.60倍
- 2021年：174人・受検倍率2.18倍
2倍となると、本気で勉強しないと入れないレベル。
ちなみに、一般枠（千代田区民以外の都民）は、
- 2022年：448人・受検倍率5.60倍
- 2021年：457人・受検倍率5.71倍
かなりの難関です。
更に深堀し、2022年の男女御三家の倍率は、
- 開成中学：2.5倍
- 麻布中学：2.4倍
- 武蔵中学：3.5倍
- 桜蔭中学：1.7倍
- 女子学院中学：2.6倍
- 雙葉中学：2.7倍
の倍率です。
九段中学に入りたい
九段中学の入試においては、越境特権があります。
九段中等教育学校の受検結果～583人が受検（受検率92.4％）～（令和3年2月4日配信）
このページは、上記日付によるプレスリリース（報道機関への情報提供）を掲載したものです。現在の事業等をお知らせする内容とは限りませんので、ご注意ください。
昨日（2月3日）、区立中高一貫教育校の「千代田区立九段中等教育学校」（牧野 敦校長）は、令和3年度入学者決定のための適性検査を行いました。
本年1月13日・14日に応募のあった631人のうち、583人が昨日の適性検査を受検しました。（受検率92.4％、前年受検率94.0％）
マンション売却ブログ
３か月で不動産売却完了した売却体験談をブログ形式で紹介します：マンション売却の始め方
また、東京メトロ南北線が、白金高輪駅から延伸して品川駅と接続させる「品川地下鉄」構想のルート案が明らかになりました。
となると、南北線沿線の駅近は資産価値が高く、さらに2027年の開業を目指しているリニアモーターカーの品川駅も後押しをしてくれるでしょう。
このような思惑を基本に、子供の小学校とマンション購入を検討してもいいですね。
たとえば、永田町駅周辺であれば、
南北線はもちろん、有楽町線、半蔵門線、銀座線、丸の内線を有している。
ちなみに、不動産購入や引越しに関して、仲介手数料無料の業者にお願いするのがオススメです。
不動産売買のREDS（レッズ）は、仲介手数料”ゼロ”で売買仲介しているのでオススメです。
高齢化社会が決定的な日本において、交通の便・生活環境への需要は、今後今以上に広がるでしょう。
その意味では、千代田区など越境してでも通いたい小学校の地域は、不動産価値として容易に下がらないという見方も１つの考えです。
そして、子供のその場合、
今回の友人のように、マンションを購入する人もいれば、賃貸という人もいるようだが、
個人的にはいくつかの条件付きであるが、マンションを購入したほうがいいと思います。
その理由は、
東京都内の地価は、まだまだ、上昇傾向にあると考える。
一部では、今がピークという人もいるが、それは全体的な市場を見た場合であって、
- 上がる地域
- 横ばいの地域
- 下降をたどる地域
の３極分化の傾向に移行すると思われる。
地方の田舎町、都内でも駅からバスを利用するような地域は下降傾向をたどる。
首都圏、２３区は上昇もしくは横ばい。
千代田・港・中央は資産価値として有効。
さらに、近隣で開発や新駅開業などの開発地は上昇
などなど、その見方はいろいろあります。
卒業に合わせて売却するもよし、また、同じように特定の小学校に通わせたい親御さんという需要を見込んで、賃貸でまわすのもありだと思う。
そう考えると、賃貸も需要も高いエリアなので、
単純に考えて、小学校６年＋中学で3年の契約が保障されるので空室リスクも少なく、家賃を安易に安く設定する必要もないでしょう。
ちょうどいいタイミングなので、そのほかいろいろ情報を見ていると、
小学校のタイミングでの引越しの場合、
友達がいないと困るということで幼稚園（年長）のタイミングなどで希望する小学校の地域に引越す人は少なくないようです。
ただ株価下落や景気は不透明だけに、10年前・20年前に家を購入した人は売却の絶好のタイミングでもあるでしょう。
先を見据えた千代田学区内への越境がポイント
不動産の選び方と資産価値
千代田区・文京区の小学校をターゲットとした考察
不動産投資や住宅購入を考える際、立地は最も重要な要素の一つとされます。
特に、都心部の千代田区や文京区のようなエリアでは、小学校の学区が不動産の選び方や資産価値に大きな影響を与えることが知られています。
学区の影響力
学区とは、各小学校・中学校が担当する地域のことを指し、この学区によって子供が通う学校が決まります。
特に千代田区や文京区のようなエリアでは、一部の学校が非常に人気があり、その学区内の不動産価格が高騰することがあります。
不動産の選び方
- 立地：駅からの距離や周辺の生活環境、治安など、多くの要因が立地の良し悪しを決めます。
- 築年数：新築や築浅の物件は、設備や機能性が新しいため、価格が高くなる傾向があります。
- 間取り：LDKの広さや部屋数、バルコニーの方向など、間取りは生活スタイルに合わせて選ぶことが大切です。
- 学区：人気の学区内の物件は、将来的な資産価値の上昇が期待されるため、投資対象としても注目されています。
不動産は、長期的な資産としての価値があります。
特に学区内の物件は、その需要が絶えず、価格の下落が少ないと言われています。
しかし、物件の維持管理や固定資産税、都市計画などの外部要因も資産価値に影響を与えるため、これらの要因も考慮する必要があります。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
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販路が他社を超越
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高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
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| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
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中学受験の現状と塾選び：四谷大塚の全国統一小学生テストを中心に
中学受験は、多くの家庭で子供の進学先を決めるための重要な選択の一つとなっています。
近年、中学受験の競争率は高まりつつあり、そのための対策として塾選びが重要なポイントとなっています。
中学受験の現状
中学受験の競争は年々激しさを増しています。
特に都心部の有名私立中学は、受験生数が増加し、合格率が低下する傾向にあります。
この背景には、高学歴を求める親の意識の高まりや、良い環境での教育を受けさせたいという思いが影響していると言われています。
塾選びのポイント
- カリキュラム：どのような教材や指導法を取り入れているかを確認する。
- 講師の質：講師の経験や実績、指導力を重視する。
- 指導方針：一斉授業か、少人数制か、個別指導かなど、指導方針を確認する。
- 受験対策：模試や過去問の対策、面接対策など、受験対策がしっかりと行われているかを確認する。
四谷大塚の全国統一小学生テスト
四谷大塚の全国統一小学生テストは、全国の小学生が参加する模試として知られています。
このテストの結果は、中学受験の現状を知る上での重要な指標となっており、多くの受験生や保護者が注目しています。
テストの内容：国語、算数、理科、社会の4教科を中心に出題される。
受験のメリット：全国の受験生との実力を比較することができ、自分の位置を知ることができる。
≪リスク・デメリット≫
四谷大塚においては、講師の男2人が教え子2人への盗撮容疑で逮捕され、風向きが変わってきました。
≪ニュース内容≫
教え子の女児を盗撮した疑いなどで逮捕された中学受験塾大手「四谷大塚」（東京都中野区）の元講師、森崇翔（そうしょう）容疑者（２４）＝東京都日野市＝が、交流サイト（ＳＮＳ）のチャットグループに児童らの個人情報を流出させたとして、警視庁少年育成課は２日、森容疑者を個人情報保護法違反（盗用）の疑いで書類送検した。同法の両罰規定に基づき、法人としての四谷大塚も書類送検した。
一方、少年育成課は２日、小学女児を盗撮した性的姿態撮影処罰法違反（撮影）の疑いで、森容疑者を再逮捕し、同じ校舎に勤める元同僚の中村成美容疑者（２６）＝東京都あきる野市＝を逮捕したと発表した。森容疑者の逮捕は３回目。
逮捕容疑は、８月上旬ごろ、中村容疑者が担当する授業中に森容疑者が交代して教室に入り、受講していた女児（７）を椅子に立たせ、スカートにスマートフォンを入れて盗撮。画像を中村容疑者にＬＩＮＥで送信したとしている。
卒業生も含めて、これから訴訟になるかもしれませんし、これから入塾を検討している方も、四谷大塚を諦めて、SAPIX・早稲アカ・日能研を選択という方も増えると思います。
加藤こども政策相 「日本版DBS」法案 臨時国会への提出見送り
こんな状況で、加藤こども政策相は 「日本版DBS」法案 臨時国会への提出見送りを決定しました。
日本版DBS（＝Disclosure and Barring Service）に関しては、
「性犯罪歴がある人は、教育や保育の現場で働いてはいけない」というものではありません。
教育（学校の先生・塾講師）や保育（日本版DBS）の現場の採用において性犯罪歴を確認できるシステムです。
決して、職に就かせてはいけないという制度ではありません。
教育現場も親御さんからしても、安心して子供預けることが出来るシステムであることは間違いと思いますが・・・。
千代田区の小学校の越境の条件：まとめ
昔は、ハードルが低かった越境。
ただ都心においての越境は、徐々に難しくなっているため、学区内への引越しが必須と考えた方が良いでしょう。
引越しは人生で頻繁に行うものではなく、
そこに家の購入や売却も含まれれば、更に複雑化します。
千代田学区内への引越しに関しても、
- 賃貸マンションから賃貸マンション
- 賃貸マンションから不動産購入
- 家を売却して賃貸マンション
- 家を売却して不動産購入（買替え）
選択肢は複数あると思います。
不動産を購入するなら、仲介手数料は無料の不動産会社がおすすめです。
賃貸マンション契約も仲介手数料は無料の不動産会社がおすすめです。
| 東京 なっトク部屋探し |
エアドア | タダスム | REDS | スターフォレスト | 音羽トレンディ |
| 賃貸 | 賃貸 | 賃貸 | 購入＆売却 | 売却 | 売却 |
| 東京中心 | 首都圏 | 東京中心 | 首都圏 | 首都圏 | 首都圏 |
| 詳 細 | 詳 細 | 詳 細 | 詳 細 | 詳 細 | 詳 細 |
家を高く売るなら
不動産売却においても、
少しでも高く売却するためにエージェント選びも重要です。
ソニーグループの
SRE不動産は「エージェント制」を採用している数少ない会社です。
SRE不動産の特徴は
- ビックデータによる業界最先端のAI査定
- プロのエージェントによる質の高い提案・相談
一生付き合いたい、最高の相談相手・協力者になると思います。
メリット：家の価値が分かる・相談相手になってくれる・質の高い提案・相談しても売却の必要なし
デメリット：現実を知ることで考えることが増える