最近、
中古マンション市場において、一棟まるまるリノベーションして、再販する動きあります。
以前、
野村不動産のリノベーション事業の１つ、「プラウド上原フォレスト」を紹介しました。
構造をそのまま残し、
修繕するべき所を修繕し、もちろん室内はフルリノベーションされたマンション。
- 外観
- エントランス
- 配管
- 玄関
- エレベータ
などの共有部にも手が入るフルリノベーション物件ですから、
個人が室内をリフォーム、リノベーションして販売するのとは大きく違います。
そこで、今回は、一棟まるまるリノベーションのフルリノベーション物件について考えてみました。
一棟まるごとリノベーション
築30年のマンションであっても、
リフォームすれば、室内のイメージは180度変わります。
- デザインが一新
- 最新設備
新築マンションのように様変わりします。
共用部・エントランスが変われば、それはもう築30年のマンションとは思わないでしょう。
一棟まるごとリノベーションのメリット
- コスト削減: 新築するよりもコストを抑えられる場合が多い。
- 歴史的価値の継承: 古い建物の良さや歴史的背景を残しつつ、新しい価値を加えることができる。
- 独自性: 既存の建物をベースにするため、他とは異なる独自のデザインや空間を作り出すことができる。
- 環境への配慮: 既存の建物を再利用することで、新たな資材の使用や廃棄物の発生を減らすことができる。
- 地域活性化: 古い建物や空き家を再利用することで、地域の活性化やコミュニティの形成に寄与することが期待される。
一棟まるごとリノベーションのデメリット
- 予期せぬトラブル: 既存の建物の状態によっては、リノベーション中に予期せぬトラブルや追加の修繕が必要になることがある。
- 制約: 既存の建物の構造や法律などの制約により、希望するリノベーションが難しい場合がある。
- エネルギー効率: 古い建物はエネルギー効率が低いことが多く、リノベーション後もそのままの場合がある。
- 長期的なメンテナンス: 古い建物をベースにしているため、新築に比べて長期的なメンテナンスが必要になることがある。
建て替えが難しい現状
古くなったマンションを建て替えるとなると、
容積率の緩和等で、
戸数が増えるのでメリットもありますが、
住民の許可は当たり前ですし、解体・施工までかなりの時間がかかりますしお金もかかります。
その点、一棟まるごとリノベーションであれば、その負担は大きく軽減されます。
新築との差別化
今の土地確保・建設費用高騰の現状からすれば、
短いスパンで再販できますし、新築マンションの高騰との差別化としても、一棟まるごとリノベーションをすすめるのは1つの方法と言っていいでしょう。
一棟まるごとリノベーションの修繕積立金・管理費
ただ、個人的に気になるのは修繕積立金・管理費。
- 新築マンション
- リノベーションマンション
室内に関して、どちらも気に入ったとします。
新築マンションより、築年数の関係でリノベーションマンションの方が取得価格は安いでしょう。
住宅ローンを組むにしても、耐用年数などの細かいことを排除し、
低金利で借り入れが実現したとしても、問題は修繕積立金・管理費、特に修繕積立金に差が出るのではないか？っと思います。
逆に、リノベーションマンションの場合、共用部も含め一新したといっても、新築同等の修繕積立金の設定にはならないでしょう。
例えば、月額の修繕積立金に15000円の違いがあれば、年間18万円の差が生まれます。
さらにそもそも築年数の経ったマンションなので、どのタイミングで大きな欠陥が生まれるかわかりません。
高層マンションもそうですが、一棟丸ごとリノベーションマンションもまだまだ実績がないため、今後のどの様なことが起こるかわかりません。
販売価格は、268,600,000円 ～516,000,000円
管理費・修繕積立金は
- 管理費(円)/月額 94,200円～151,300円
- 修繕積立金(円)/月額 24,750円～39,750円
になっているようです。
新築同様、再販時の管理費・修繕積立金は、売りやすく低めに抑えられていることが多いため、この金額ですら鵜呑みにできるかはなんとも言えません。
築古のマンションよりは一棟まるごとリノベーション
最近、築年数の経った築古マンションで修繕積立金・管理費の滞納、未払いによって大規模修繕工事が行えないというニュースもあります。
居住者にはいろいろな事情がありますから、
40歳でマンションを購入し30年間住み続ければ70歳。
住宅ローンの支払は終わっていても、年金暮らしということであれば、当時の生活スタイルとは変わっていて間違いありません。
管理組合としても、お金をかけて法的措置するまでのこともなく、手が付けられないというのが現状です。
管理の行き届かないマンションは、
住み心地が悪くなり、人が近づかなくなり、最悪の場合、最終的に廃墟化まで考えられます。
一棟まるごとリノベーションのマンションに関しては、築年数は経っていますが、居住者に滞納者なしの状態にリセットされる機会でもあります。
その意味では、一棟まるごとリノベーションマンションに価値を見出すこともできるでしょう。
一棟まるごとリノベーションと中古マンション
マンションは管理が重要と言われます。
同じ築30年のマンションを比較しても、
古い・汚い・おんぼろ中古マンションもありますし、築年数を感じない中古マンションもあります。
大規模修繕でどこにメスを入れるか？
管理組合の意思決定もありますが、それを十分行えれるだけの歴代の管理の賜物とも言えます。
以前、所有していたマンションは、修繕積立金を運用していました。
ただ単に銀行に寝かせておいても何もなりません。
- お金の管理
- 問題の洗い出し・抽出
- 修繕項目の決定
- 業者の選択
この判断になりますが、今回の一棟まるごとリノベーションマンションは、
大規模修繕工事済ということで、大きな心配の必要はないでしょう。
リビタのリノベーション：国土交通省
一棟まるごとリノベーション：まとめ
マンションの寿命として、物理的寿命は”117年”というデータもあります。
簡単に言えば、日本人の平均寿命よりマンションの方が長くもつという試算です。
となれば、
築年数が経っていても、住みやすい形にリノベーションされたマンションは今後、どんどん増えてくるかもしれません。
今まではデベロッパーも更地にして建設というものが一般的でしたが、
価値が保たれる土地も限られている現状からすれば、一棟丸ごとリノベーションマンションは今後、増えていくかもしれませんね。
ただ、その際には修繕積立金や管理費は１つのポイントとなるでしょう。