新築プレミア
新築プレミアという言葉を聞いたことがあるでしょうか？
プレミアを「プレミアム」の略ともいわれていますが、
新築マンション = プレミア”ム”（高級な）マンションというわけではありません。
不動産でいう新築プレミアの”プレミア”は初日とか初物みたいなものです。
よって、新築プレミアは
入居した瞬間 ＝ 中古になった瞬間、価値が下がるという意味で使われます。
住んだ瞬間に価値が20%、15%下がることを新築プレミアというわけです。
今回のブログは、
新築戸建て・新築マンション購入時のチェックポイント・新築プレミアについて、損しない新築プレミアの考え方を解説します。
”新築プレミア”はなぜ起こる？損なの？
令和2年の賃貸不動産経営管理士の試験で、
「新築」とは、建築後1年未満であることをいう。
・
正解は、No です。
「新築」とは、建築後1年未満、かつ、未入居のことをいいます。
要するに、
- 誰も入居していなくても1年以上経っていれば”中古物件”
- 建って1年未満でも1日でも住めば”中古物件”
という訳です。
新築プレミア：中古マンションとの比較
新築プレミアを考えるのであれば、
中古マンションと新築マンションを比較すれば容易に分かります。
新築マンションのケース、
- 宣伝広告費
- フルカラーのパンフレット
- 物件専用のオフィシャルサイト
- モデルルーム（用地確保・モデルルーム設置）
- 手厚い保証
*住宅品確法・アフターサービス等
そこに、人件費（モデルルームのコンシェルジュ）がかかってきますので、中古マンションとは雲泥の差でお金がかかっています。
対して、中古市場のマンション売却は、
個人対個人が多いので、専用ホームページやパンフレットは作りません。
新築マンションにかかるコストは膨大であるため、
新築プレミアの要因の1つとなるのです。
新築マンションが住んだ瞬間に中古マンション（負債を追う）、この差額・価格差が新築プレミアムです。
5,000万円の新築マンション ⇒ 4,500万円
10,000万円（１億円）の新築マンション ⇒ 9,000万円
『新築プレミア』はデメリットなのか？
- 新築マンションより中古マンションの方がいいのか？
- 新築マンションはリスクなのか？
個人的には、中古・新古を選んだほうがいいと思いますが、
どうしても、自分自身の気に入った物件が新築マンションということもあるので、否定はできません。
新築マンションと中古マンションの大きな違いの1つに、
新築マンションは、
1階だろうが最上階だろうが、南向き・北向き、1LDK・2LDKなど分譲開始時に選びたい放題だということです。
対して、
区分所有者の不動産売却のタイミングに売り物件として販売される中古マンションとは大きな差です。
新築マンションには新築の良さがあります。
そこで、新築プレミアを意識した新築マンション購入のポイントを紹介します。
新築マンション購入時のポイント
不動産購入のポイントは、
- 住んで善し
- 貸して善し
- 売って善し
三方良しの物件を購入できれば御の字です。
その上で、新築マンションのメリットを最大限に活かすために
- タイミング
- 相場の確認
- 施工会社
- 景観
新築マンション購入時の物件選びのコツを紹介します。
新築マンションを購入するタイミング
不動産市況は、日々動きます。
現状の新築マンションは、
- 土地取得
- 人件費
- 資材費・材料費
全てのコストがかさむため、ダイレクトに販売金額に上乗せされています。
さらに、コストカットのために欠陥住宅とは言いませんが、グレードが下がっていることも多く、新築マンション購入時のタイミングは無視できません。
質の良いマンションを適正価格で購入するタイミングを図りたいところです。
新築マンション購入時のポイント：地域相場
インスピレーションで欲しいと思った新築物件であっても、相場の確認はしておきたいところです。
近隣エリアの築浅・新古のマンションが
- 現状、どの程度の金額で売られているか？
- また、直近の成約価格はどれくらいか？
- さらに、その売買件数はどれくらいか？
- できれば、需要がある間取り（1R,1LDK,2LDK：50㎡・70㎡等）
などを確認、
- ”新築マンション価格”
- ”実際売買されている価格”
の差から、新築プレミアを考えることができるでしょう。
新築マンション購入時のポイント：施工会社
施工会社も少し気を付けておきたいところです。
個人的には、重要ポイントです。
贅沢を言えるのであれば、鹿島建設の物件は断然おすすめします。
大手の竹中工務店・清水建設・大林組・大成建設もいいでしょう。
とはいえ、購入価格帯によっては初めて聞く施工会社が多いと思います。
その場合、できればその会社が施工した他の物件を見るのもいいかもしれません。
築5年、10年くらいの物件を見るだけでもリスク軽減となるでしょう。
床の厚さ・構造など
新築マンション購入時のポイント：景観
当たり前の話ですが、１階と最上階では景観は全然変ります。
中古マンションの時は、
内覧で実際の景観を確認できますが、新築マンションの場合、モデルルームのため室内の状況は分かりますが、外の景色・景観は分かりません。
購入する物件の立地を知っている人であっても、場所と階数と景観は予想するのはなかなか難しいでしょう。
マンションの模型で説明、
最近では３D・VR対応などで紹介される新築マンションもありますが、隣の建物が排除されていたりイメージ重視のものが多いことを認識しておきましょう。
特に、タワーマンションの低層階を購入する時は、このあたり注意、リスクになる可能性まで含めて考慮してください。
購入する不動産によっては、
新築プレミアをそれほど意識することなく資産管理が可能ですので、少し意識してもらえればと思います。
リスク管理を考えたい人は、新築マンション購入時の頭金を新築プレミア分（２割程度）に設定することで、売却しても相殺が可能というシンプルに考えることも可能です。
離婚・転勤・病気等の理由で売却となってもオーバーローンにはならないでしょう。
大手デベロッパーと中小建設会社
新築マンションの良し悪しの１つが施工会社にあります。
大手のデベロッパーと中小建設会社では、構造が同じに見えても細部が大きく変わります。
さらに、賃貸用マンションと居住用マンションでも大きく変わります。
新築プレミアは、居住したタイミングで資産価値が下がるというものですが、それ以上に施工会社による劣化はかなり激しく、３年程度で設備不備やフローリングが浮いたり・・・。
不良物件ともいえるレベルになる場合もあります。
レオパレス21もその1つと言えるかもしれません
新築プレミアより怖い新築物件
新築プレミアは、
購入した瞬間に価値が下がることですが、表向きにその価値低下が数値化されるわけではありません。
よって、あくまでも一般的なものの見方でしかありません。
逆言えば、すべての物件が20%下がるわけではなく、5%の物件もあれば15%の物件もあってもおかしくないということです。
以前、売却を前提としたマンション購入をしていますか？
の記事で少しふれましたが、新築プレミアから脱線しますが、このところの新築物件に異変を感じたことを紹介します。
築3年の物件
先日、賃貸マンションを見に千代田区内の不動産屋さんと物件周りをしました。
築2年から築40年までの2LDKや1LDK、
築40年と言っても、80戸以上の比較的に修繕計画がしっかりできている物件や賃貸運用専用のマンションまで。
そこで一番衝撃を受けたのが、築3年の物件を見たときのこと。
- リビングの天井が著しく低い
- リビングの真ん中に梁
- 床がベコベコ・・・・。
- キッチンなど設備は2流
築3年といえば、新古物件とも言える物件です。
新築の香りが残り、設備は新品・最新、一番お得な築年数の物件をイメージしていましたが、
そんなはずの物件なのに、築10年を越す物件かと思われる部屋の状況でした。
賃貸専用物件の恐怖
正直に不動産屋さんに聞いてみました。
- 「賃貸・不動産投資専用の物件（マンション）は、結構、このような物件多いです。」
- 「人間が居住するという意味では変りませんが、買主（オーナー）が住むわけではないので、極力安く作っているようです」
っと。
察するに
- 不動産投資を行う人は、少しでもマンションを安く購入し、利回りを良くしたい。
- マンションデベロッパー（売主）も、戸数を増やすために天井（建築基準法で居室の天井高は2.1m以上）をぎりぎりまで低くし、資材の無駄を省き安く作ることに注力ということでしょう。
新築投資用マンション販売会社（デベロッパー）がすべてとはいいませんが、
この手のマンションを手にしてしまったら、新築プレミアどころの話ではなくなるかもしれません。
定期的なリフォームは必要となるでしょうし、それを惜しむと、入居率に影響が出てくるのではないか？っと感じました。
築浅マンション売却：新築プレミアを意識
マンション売却、特に築浅マンション売却時は、新築プレミアを意識した価格設定が1つのポイントです。
不動産市況は随時動いているため、
必ずしもマンション購入価格より、低く売る必要はありません。
とはいえ、新築マンションより高い価格設定では、購入者からのお問い合わせは期待できないでしょう。
売り出し価格設定にそこまでナーバスになる必要はありませんが、
新築マンション購入時同様、地域相場を考慮・確認するところから始めましょう。
複数の会社に不動産査定をお願いし周辺の中古マンションの売買動向・売り出し価格・売却価格を情報収集・把握した上で、不動産会社の営業マンと相談しながら、仲介手数料、その他経費も考えて販売価格を決定します。
気軽に、質問・疑問もこの段階で解決しておきたいところです
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
・新人なのか？
・有能なベテラン社員なのか？
会ってみるまで分かりません。
要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。
・家が高く売れない！
・早く売れない！
これら口コミを目にしますが、その象徴です。
そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。
ソニーグループ：SREホールディングス株式会社（SRE Holdings Corporation：東証プライム上場企業：証券コード2980）が運営するSRE不動産です。
専属エージェントの仲介
SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。
高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。
- 不動産の価値を確認・市場調査
- 売却プラン・戦略の策定
- 買主への購入後の資産シミュレーション提案
ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。
売却方法にも特徴
多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい！！
目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。
これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。
補足：囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。
これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。
販路が他社を超越
- 買主までフォロー、徹底した売却戦略
- 物件情報の告知の最大化
高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。
申し込み方法を紹介
申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ
お問合せフォームから送信するだけ
1分程度の簡単登録です。
売却したい不動産のある都道府県は？
《まずは家の価値の確認をお願いする》
今申し込めば、早いところでは当日(時間によっては翌日)に、売却プランの提案がもらえます。
| 北海道 東北 |
北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県 山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県 長野県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県 奈良県、和歌山県 |
| 中国 四国 |
鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県 香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州 沖縄 |
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県 大分県、鹿児島県、沖縄県 |
*対象エリア拡大中
*ソニーグループの安心感と高精度AI
昨日もたくさんの方が相場の確認に活用されました。
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新築プレミア：まとめ
新築マンションと中古マンションを比べると、
イメージとしては新築マンションの方が人気のイメージが良い傾向にあります。
ただ、新築プレミアは、言われて納得だと思います。
ただ、新築には新築の良さもありますので、判断が難しいところでしょう。
最近の場合、新古物件も値上がりしているため、新築プレミアを加味して新築の選択もありだと言えます。
新築物件のみに発生する特有の新築プレミアについて、今回はちょっとしたキーワードとして紹介しました。
1日で後悔！！新築マンションだからこそわからない罠も存在します。
新築マンション選びの参考にしてもらえればと思います。
