新築プレミアとは?:新築マンション購入時のチェックポイント、築浅マンション売却を有利に進める方法

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新築プレミア 不動産購入

新築プレミアム

マンション購入時に考えておく新築プレミアムとは?

新築マンション購入時のチェックポイント?

新築プレミアムってやばいの?

中古マンション購入の方がお得?

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新築プレミアムという言葉を聞いたことがあるでしょうか?

プレミアを「プレミアム」の略ともいわれていますが、

新築マンション = プレミア”ム”(高級な)マンションというわけではありません。

新築プレミアムとは

新築プレミアムとは、新築住宅やマンションにおいて、特に高品質な設備や仕様、デザインが施された物件に対して、通常の市場価格よりも高いプレミアムが付けられることを指します。

先進的なエコ設備や耐震性の強化、デザイン性の高い内装、最新の技術を導入した住宅が含まれます。

裏を返せば
入居した瞬間 = 中古になった瞬間、価値が下がるという意味でよく使われます。

住んだ瞬間に価値が20%、15%下がることを新築プレミアムというわけです。

今回のブログは、
新築戸建て・新築マンション購入時のチェックポイント・新築プレミアムについて、損しない新築プレミアムの考え方を解説します。

”新築プレミアム”はなぜ起こる?損なの?

そもそも新築の定義とは?

令和2年の賃貸不動産経営管理士の試験で、

「新築」とは、建築後1年未満であることをいう。

正解は、No です。

「新築」とは、建築後1年未満、かつ、未入居のことをいいます。

要するに、

  • 誰も入居していなくても1年以上経っていれば”中古物件”
  • 建って1年未満でも1日でも住めば”中古物件”

という訳です。

新築マンション購入と中古マンション購入

新築プレミアムを考えるのであれば、

中古マンション購入と新築マンション購入を比較すれば容易に分かります。

新築マンションのケース、

  • 宣伝広告費
  • フルカラーのパンフレット
  • 物件専用のオフィシャルサイト
  • モデルルーム(用地確保・モデルルーム設置)
  • 手厚い保証
    *住宅品確法・アフターサービス等

そこに、人件費(モデルルームのコンシェルジュ)がかかってきますので、中古マンションとは雲泥の差でお金がかかっています。

対して、中古市場のマンション売却は、
個人対個人が多いので、専用ホームページやパンフレットは作りません。

新築マンションにかかるコストは膨大であるため、
新築プレミアムの要因の1つとなるのです。

新築マンションが住んだ瞬間に中古マンション(負債を追う)、この差額・価格差が新築プレミアムムです。
5,000万円の新築マンション ⇒ 4,500万円
10,000万円(1億円)の新築マンション ⇒ 9,000万円

新築プレミアム

『新築プレミアム』はデメリットなのか?

  • 新築マンションより中古マンションの方がいいのか?
  • 新築マンションはリスクなのか?

個人的には、中古・新古を選んだほうがいいと思いますが、
どうしても、自分自身の気に入った物件が新築マンションということもあるので、否定はできません。

新築マンションと中古マンションの大きな違いの1つに、

新築マンションは、
1階だろうが最上階だろうが、南向き・北向き、1LDK・2LDKなど分譲開始時に選びたい放題だということです。

対して、
区分所有者の不動産売却のタイミングに売り物件として販売される中古マンションとは大きな差です。

新築マンションには新築の良さがあります。

そこで、新築プレミアムを意識した新築マンション購入のポイントを紹介します。

新築マンション購入時のポイント

新築プレミアムをどこまで意識して購入したらいいのか?

不動産購入のポイントは、

  • 住んで善し
  • 貸して善し
  • 売って善し

三方良しの物件を購入できれば御の字です。

その上で、新築マンションのメリットを最大限に活かすために

  • タイミング
  • 相場の確認
  • 施工会社
  • 景観

新築マンション購入時の物件選びのコツを紹介します。

新築マンションを購入するタイミング

不動産市況は、日々動きます。

現状の新築マンションは、

  • 土地取得
  • 人件費
  • 資材費・材料費

すべてのコストがかさむため、ダイレクトに販売金額に上乗せされています。

さらに、コストカットのために欠陥住宅とは言いませんが、グレードが下がっていることも多く、新築マンション購入時のタイミングは無視できません。

質の良いマンションを適正価格で購入するタイミングを図りたいところです。

新築マンション購入時のポイント:地域相場

インスピレーションで欲しいと思った新築物件であっても、相場の確認はしておきたいところです。

近隣エリアの築浅・新古のマンションが

  • 現状、どの程度の金額で売られているか?
  • また、直近の成約価格はどれくらいか?
  • さらに、その売買件数はどれくらいか?
  • できれば、需要がある間取り(1R,1LDK,2LDK:50㎡・70㎡等)

などを確認、

  • ”新築マンション価格”
  • ”実際売買されている価格”

の差から、新築プレミアムを考えることができるでしょう。

新築マンション購入時のポイント:施工会社

施工会社も少し気を付けておきたいところです。
個人的には、重要ポイントです。

贅沢を言えるのであれば、鹿島建設の物件は断然おすすめします。

大手の竹中工務店・清水建設・大林組・大成建設もいいでしょう。

とはいえ、購入価格帯によっては初めて聞く施工会社が多いと思います。

その場合、できればその会社が施工した他の物件を見るのもいいかもしれません。

築5年、10年くらいの物件を見るだけでもリスク軽減となるでしょう。
床の厚さ・構造など

新築プレミアムム リスク

新築マンション購入時のポイント:景観

当たり前の話ですが、1階と最上階では景観は全然変ります。

中古マンションの時は、
内覧で実際の景観を確認できますが、新築マンションの場合、モデルルームのため室内の状況は分かりますが、外の景色・景観は分かりません。

購入する物件の立地を知っている人であっても、場所と階数と景観は予想するのはなかなか難しいでしょう。

マンションの模型で説明、
最近では3D・VR対応などで紹介される新築マンションもありますが、隣の建物が排除されていたりイメージ重視のものが多いことを認識しておきましょう。

特に、タワーマンションの低層階を購入する時は、このあたり注意、リスクになる可能性まで含めて考慮してください。

購入する不動産によっては、
新築プレミアムをそれほど意識することなく資産管理が可能ですので、少し意識してもらえればと思います。

リスク管理を考えたい人は、新築マンション購入時の頭金を新築プレミアム分(2割程度)に設定することで、売却しても相殺が可能というシンプルに考えることも可能です。
離婚・転勤・病気等の理由で売却となってもオーバーローンにはならないでしょう。

新築プレミアム:記事まとめ

新築マンションと中古マンションを比べると、
イメージとしては新築マンションの方が人気のイメージが良い傾向にあります。

ただ、新築プレミアムは、言われて納得だと思います。

ただ、新築には新築の良さもありますので、判断が難しいところでしょう。

最近の場合、新古物件も値上がりしているため、新築プレミアムを加味して新築の選択もありだと言えます。

新築物件のみに発生する特有の新築プレミアムについて、今回はちょっとしたキーワードとして紹介しました。