眺望が悪いマンション売却のコツ：価格設定からアピール方法まで売却前に知っておくべきポイントと対策

• 「私のマンション、窓からの景色が悪いんだけど、本当に高く売れるのかな…？」
• 「隣のビルが目の前で、日当たりもあまり良くないし…、どうアピールしたらいいんだろう？」
• 「眺望の良いタワーマンションやオーシャンビューの物件が羨ましいけど、うちのマンションにも何か“ウリ”はないのかな…」

もしあなたが今、そんな不安や悩みを抱えているなら、それはごく自然なことです。

不動産売却において、部屋からの眺望が良いに越したことはありません。

景観の良いタワーマンション、窓から富士山やスカイツリーが見える物件、目の前に広がるオーシャンビュー…これらはそれだけで強力な「ウリ」となり、特に女性からの反応が良く、多少強気の価格設定でも購入申し込みが入りやすいのは事実です。

しかし、残念ながらすべてのマンションが素晴らしい眺望に恵まれているわけではありません。

低層階であれば隣のマンションやビルが目の前に迫っていたり、都心であれば建物が密集していて窓の外が壁だったりするのも現実です。

「うちのマンションは景観が悪いから、もう高く売れる望みはないのかな…」と諦めかけていませんか？

ご安心ください。眺望が悪いマンションでも、その資産価値を最大限に引き出し、高く売るための方法は確かに存在します。

本記事では、そんなあなたの具体的な悩みや不安に寄り添いながら、景観が悪い、窓から見える景色が悪いマンションを高く売るための具体的な方法やテクニック、そして隠れた資産価値を徹底的に深掘りして解説していきます。

• 「眺望以外にアピールできるポイントって何があるの？」
• 「どんな工夫をすれば、内見時の印象を良くできる？」
• 「買主が重視する“眺望以外の要素”って何だろう？」

といった疑問に答えながら、あなたのマンションの「眺望の悪さ」というウィークポイントを乗り越え、むしろ別の魅力へと転換させるための戦略を惜しみなくお伝えします。

あなたのマンションの新しい価値を見つけ、納得のいく売却を実現するための一歩を、この記事で見つけてみませんか？

眺望が悪いマンションは売れない？知っておくべき現実

マンションの売却を考え始めたとき、「眺望が悪いから売れないのでは…」という不安を感じる人は少なくありません。たしかに、眺望はマンションの価値を左右する重要な要素の一つです。しかし、全ての眺望が悪い物件が売れないわけではありません。重要なのは、何をもって「眺望が悪い」と評価されるのか、そしてそれが具体的にどう価格に影響するのかを知ることです。この章では、眺望に関する評価基準と、売却時の価格決定プロセスについて解説します。

眺望が悪いと評価される基準とは

「眺望が悪い」と評価される基準は、人によって異なりますが、一般的には以下のようなケースが該当します。

• 目の前に建物がある: 窓を開けると隣の建物や壁しか見えない場合、圧迫感があり、日当たりや通風も遮られるため、最も悪い眺望と評価されます。
• 景観が悪い: 墓地、工場、ごみ焼却場などが窓から見える場合、心理的な抵抗感から評価が下がります。
• 騒音や臭い: 幹線道路や線路に面している場合、騒音や排気ガス、振動などが原因で眺望の評価が下がることがあります。

同じマンションでも眺望の善し悪しで評価が変わる？

同じマンション内でも、階数や方角、部屋の位置によって眺望は大きく異なります。不動産の査定では、一般的に以下のような要素が加味されます。

• 階数: 高層階ほど眺望が良いとされ、価格も高くなる傾向にあります。特に高層階の角部屋は人気が高く、資産価値も高いです。
• 方角: 南向きは日当たりが良いため人気がありますが、眺望に関しては、東向きや西向きでも、開けた景色が広がっていれば高く評価されることがあります。
• 部屋の位置: 建物内で周囲を他の住戸に囲まれている部屋は、開放感に欠けるため、眺望の評価が下がりやすいです。

価格にどう影響する？査定額の決まり方

眺望の良し悪しは、マンションの査定額に直接的に影響します。不動産会社は査定を行う際、過去の取引事例や市場動向を基に、以下のような項目を点数化して評価します。

• 眺望補正: 開放的な景色、遠くまで見渡せる、夜景がきれいなどの場合は「プラス補正」が入り、逆に圧迫感がある、景観が悪い場合は「マイナス補正」が入ります。
• 採光・通風: 日当たりや風通しの良さは、生活の快適性に直結するため、眺望と合わせて評価されます。
• 騒音・振動: 外部の騒音や振動がどれくらい室内に入ってくるかも重要な評価項目です。

これらの項目を総合的に判断し、最終的な査定額が算出されます。眺望が悪い物件は、これらの項目でマイナス評価となるため、価格が相場より低くなる傾向にあります。

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眺望以外の「隠れた魅力」を最大限に引き出す方法

眺望が悪いというデメリットは、物件の価値を下げてしまうように思えますが、決して諦める必要はありません。

多くの購入者は、眺望の良し悪しだけでなく、そのマンションが持つトータルな価値で判断します。

1.日当たりや静けさなど、眺望を気にしない層へのアピール

窓から見える景色は悪くても、日当たりや静けさが優れている物件は多く存在します。

特に、日中に家にいないことが多い単身者や共働き世帯、夜勤がある職業の人々にとって、眺望は優先順位が低い要素です。

むしろ、室内の明るさや静けさ、快適な暮らしを重視します。
「窓の外は気になるけれど、室内は驚くほど明るく静か」
といった点を強調し、そうした層へ的確にアピールすることで、眺望という弱点を補うことができます。

2.プライバシーやセキュリティの高さを強調する

目の前に建物がある物件は、通行人や外部からの視線が届きにくく、プライバシーが守られやすいというメリットがあります。

また、セキュリティ性の高いマンションでは、オートロックや防犯カメラ、窓センサーなどが備わっていることが多く、安全性を求める購入者にとって大きな魅力となります。

• 「人目が気にならず、カーテンを開けても安心できる」
• 「セキュリティが万全で安心して暮らせる」

といった点を前面に押し出すことで、眺望の悪さを逆に強みとしてアピールできます。

3.内装・照明で「室内の居心地の良さ」を演出

外部の景色が望めないなら、室内の空間そのものを魅力的にすることで、物件の価値を高められます。

内覧者が「ここに住みたい」と思えるような「居心地の良さ」を演出しましょう。

日当たりが悪い部屋でも、間接照明や暖色系の照明を効果的に使うことで、温かく落ち着いた雰囲気を作り出すことができます。

また、壁紙を明るい色に変えたり、鏡を配置して空間を広く見せたりするなど、小さな工夫でも物件の印象は大きく変わります。

4.近隣施設や交通アクセスの良さを強調

物件の価値は、建物内だけでなく「立地」によっても大きく左右されます。

眺望が悪いマンションでも、最寄りの駅まで徒歩圏内であったり、スーパーや病院、学校、公園などが近くにあったりする場合、その利便性を徹底的にアピールしましょう。

また、近くに再開発の計画があるなど、地域の将来性も大きな付加価値となります。

眺望を気にしない購入者は、むしろ「日々の生活の利便性」を重視する傾向にあるため、そのニーズに合致した情報を提供することが重要です。

眺望が悪くても高く売る！賢い売却戦略と専門家の活用

眺望が悪いマンションでも、戦略次第では高く売ることが可能です。

重要なのは、ただ物件を市場に出すのではなく、

• 「誰に」
• 「いつ」
• 「どのように」

売るかという戦略を立てることです。

1.適切な価格設定とターゲットの絞り込み

売却成功の鍵は、市場のニーズに合った適切な価格設定です。

眺望の悪さを考慮して価格を低く設定するだけでなく、その物件の持つ他のメリット（広さ、日当たり、駅からの近さなど）を適正に評価し、周辺相場と比較してバランスの取れた価格を見つけ出しましょう。

そして、その価格でアピールできるターゲットを明確に絞り込みます。

例えば、眺望を気にしない子育て世代や、室内の快適さを求める高齢者など、物件のメリットを最大限に活かせる層にアプローチすることが重要です。

2.リフォーム・簡単な修繕で売却価格の向上

大がかりなリフォームは不要ですが、簡単な修繕やメンテナンスを行うだけで、物件の印象は劇的に変わります。

特に、窓や壁紙の汚れ、照明の古さなどは、内覧者が最初に目にするポイントです。

水回りや窓の徹底的なクリーニング、壁紙の張り替え、照明器具の交換など、比較的安価でできる修繕を行うことで、物件の清潔感と居心地の良さを高め、売却価格の向上につなげることができます。

3.売却時期や販促活動の工夫

売却時期を見極めることも重要な戦略です。

一般的に、転勤や進学で物件需要が高まる春（1〜3月）や秋（9〜11月）は、多くの購入希望者が市場に出てくるため、売却に適しています。

また、販促活動では、眺望のデメリットを正直に伝えつつ、専用庭や室内の広さといったメリットを強調する広告を作成しましょう。

物件サイトの写真も、室内や共有部分の魅力を最大限に引き出すよう工夫することが大切です。

4.眺望の悪い物件を得意とする不動産会社の選び方

眺望の悪い物件を専門に扱っている、または過去に同様の物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが成功への近道です。

そのような会社は、デメリットを補うためのノウハウや、適切なターゲット層へのアプローチ方法を熟知しています。

• 査定額の根拠
• 具体的な販売戦略

を丁寧に説明してくれるか、担当者の対応は誠実かなど、複数の会社を比較検討して信頼できるパートナーを見つけましょう。

5.焦らず慎重に売却タイミングを見極める

売却活動中は、なかなか買手が見つからないと焦ってしまうかもしれません。

しかし、焦って安易に値下げをしたり、無理な条件を飲んだりすることは避けるべきです。

あなたの物件の価値を理解し、本当に必要としている買手は必ず現れます。

担当者と密に連携を取りながら、市場の動向を冷静に見極め、納得のいくタイミングで売却を進めることが、最終的な成功につながります。

まとめ：眺望が悪いマンションでも売却成功に導くためのステップ

眺望の悪さは、マンション売却における大きな悩みの一つです。

しかし、この記事で見てきたように、それは決して解決できない問題ではありません。

大切なのは、「眺望が悪い」という事実を冷静に受け止め、それを補って余りある価値をいかに見出し、伝えられるかです。

あなたのマンションを高く、そして納得のいく形で売却するためには、ただ市場に出すだけでは不十分です。

ステップ1：現状の客観的な把握と戦略の明確化

まずは、あなたの物件がなぜ「眺望が悪い」と評価されるのかを客観的に把握することから始めます。

近隣のマンションの相場を調べ、眺望以外の強み（日当たり、立地、広さなど）を整理しましょう。

この段階で、物件が持つ本当の価値を明確にし、どのような層にアピールすべきかという売却戦略を立てることが成功への第一歩となります。

ステップ2：物件の魅力を最大限に引き出す工夫

次に、整理した強みを最大限に活かすための準備に取り掛かります。

外観を変えられない眺望だからこそ、室内の居心地の良さを徹底的に追求しましょう。

照明や内装を工夫して温かい雰囲気を演出し、日当たりや風通しの良さをアピールします。

さらに、小さな修繕やプロのハウスクリーニングで、内覧者に「この家に住みたい」と思わせるような清潔感を提供することが重要です。

ステップ3：信頼できる専門家との連携

最後に、あなたの物件の価値を正しく評価し、最適な戦略を提案してくれる信頼できる不動産会社を見つけることが何よりも重要です。

眺望の悪い物件の売却実績が豊富な会社は、そのデメリットを補うノウハウや、ターゲット層に響くアピール方法を熟知しています。

焦って1社だけで決めるのではなく、複数の会社に査定を依頼し、納得のいくパートナーを見つけてください。

これらのステップを一つずつ踏み、あなたのマンションが持つ「隠れた価値」を最大限に引き出すことで、きっと満足のいく売却を実現できるでしょう。

マイナスをプラスにする不動産売却営業トーク

マンション売却は、
不安要素を払拭してもらうことが売却のポイントでもあります。

以前、ネガティブな要素をネガティブに思わせない営業トークを紹介しました。

• 営業：「このマンションは商業地なので景観は決して良くないです。当たり前ですね」
• 内覧者：「そうですね」
• 営：「窓から外見てください。正面はマンションです。」
• 営：「ただ道幅が広いので圧迫感がないと感じられると思います。」
• 内：「思っていた以上に離れていますね。」
• 営：「湾岸エリアなら景観がいいでしょうが、こちらは生活環境が揃っているエリアなので長い間居住しても不愍ふびんになりません」
• 営：「ちなみに、道幅が確保されているため、光も多めに入りますのでその心配はありません。」
• 内：「そうですね」

ネガティブな部分を内覧で払拭させることで、家に帰って疑問・不安になることはなくなります。