修繕積立金不足のマンション：大規模修繕工事に暗雲、修繕積立金不足に陥るマンションの特徴、告知義務が発生？売却にも影響？

• 「マンションを買うなら、やっぱり少しでも安く抑えたい！」
• 「毎月の管理費や修繕積立金は、できるだけ安い方が助かるんだけど…」

もし今、あなたがこんな風に考えているなら、それはごく自然なことです。

誰もが裕福なわけではありませんし、日々の生活の中で、マンションにかかる費用は少しでも抑えたいと思うのは当然ですよね。

でも、ちょっと待ってください。

実は、筆者は、「修繕積立金が安いマンションは、むしろ危険かもしれない」と考えています。

なぜなら、マンションは建物である以上、築年数の経過とともに必ず大規模な修繕工事が必要になります。

外壁の塗り直し、屋上防水、給排水管の交換など、これらの工事には莫大な費用がかかるんです。

その費用を賄うのが、毎月積み立てている修繕積立金です。もし、この積立金が不足していたら…？

• 「うちのマンション、修繕積立金が安いんだけど、大丈夫かな？」
• 「もし不足してたら、将来、突然高額な一時金を請求されるの…？」
• 「そんなマンション、売却するときに不利になったりしない？」

そんな漠然とした不安を抱えているなら、ご安心ください。

この記事は、そんなあなたの疑問や不安に寄り添い、大切なマンションを守るためのヒントを提供するために書かれました。

今回は、修繕積立金不足という問題に焦点を当て、

• なぜ修繕積立金が安いマンションは危ないのか？
• 修繕積立金不足に陥りやすいマンションの特徴
• 将来の売却時における告知義務の有無と、売却への影響

まで、深掘りして解説していきます。

あなたのマンションがいつまでも安心して住み続けられる場所であるために、そして大切な資産価値を守るために、この機会に修繕積立金について一緒に考えてみませんか？

修繕積立金不足のマンション

修繕積立金は、
12年、15年、20年ごとなど各マンションによって違いますが、
外壁や屋上、エントランスなど共用部分の修繕や取り換えなど、大規模修繕工事をおこなうための積み立て金です。

計画的にマンションの修繕をおこなうことで、

• 外壁塗装で、ヒビから水が浸水を防ぎます。
• 新しい設備を導入することで住みやすいマンションにもなります。
• 経年劣化する箇所、給水管、排水管工事は必要です。

などマンションの価値を落とさないために重要な要素です。

修繕積立金の相場

よく、うちのマンションは修繕積立金が高いと思うんだけど・・・。
というQ&Aを見かけます。

これに関しては、平米数と戸数（延床面積）によって
国土交通省から平均値が出ていますので、それをもとにざっくり修繕積立金の相場を紹介すると

• 60平米の低層マンション：13000円/月
• 60平米の高層マンション：12000円/月
• 60平米の高層大規模マンション：10000円/月
• 60平米のタワーマンション：12000円/月

あくまでも、平均なので上下5000円以上ある場合もあります。

また、タワーマンションの1階と最上階では、修繕積立金に差が出ることもあります。

大規模マンションの場合、戸数が多いため、比較的割安になる傾向があります。

しかし、修繕積立金の難しさは、その費用の妥当性を判断することにあります。

特に大規模修繕工事の見積もりは専門知識が必要なため、私たち素人には適正価格かどうかの判断が非常に困難です。

管理会社が作成する修繕計画や見積もり資料は詳細にできていますが、

• 「本当にこの工事が必要なのか」
• 「費用は適切なのか」

といった点を個人で深く検証するのは難しいものです。

残念ながら、管理会社が工事会社からキックバックを受け取っているケースも皆無ではないため、どうしても管理会社に任せきりになってしまいがちです。

結果として、提示された修繕積立金が高いのか安いのか、安易に判断できないのが実情です。

こうした背景が、マンションごとの修繕積立金の差として現れることも少なくありません。

修繕積立金：安くて大丈夫？

マンションのメンテナンスに欠かせない修繕積立金。

大規模修繕工事にその積立金は当てられマンションの補修をおこなうわけですが、
この修繕積立金に関しては、安い・高いだけでなく、多角的に判断する必要があります。

修繕積立金不足の大きな原因は、
そもそもの徴収額が安かった・適切でなかったということになります。

最近、特に新築マンションは
土地の取得費用、人件費、資材の高騰によりマンション価格自体が上がっています。

そのことから、購入者の負担を下げるために意図的に修繕積立金を低く・安く設定している傾向があります。

販売会社としては、修繕積立金不足・見直しは意識していても、

マンションの管理組合が立ち上がり、理事会で再検討すればいいだろうという見立てがあるのかもしれません。

しかし 、購入者としては、そんな意図を購入前から把握はできないでしょう。

をベースに購入を検討します。

• 毎月の住宅ローン返済
• 管理費・修繕積立金

合計金額が、家賃的な位置づけになるわけなので少しでも安ければうれしいはずです。

ただ、当初の見込み違いで、修繕積立金が大幅アップになることは想定外とも言えるでしょう。

この修繕積立金不足による見直し・値上がりは、

多くのマンションで議論し始めていることですが、早期発見であれば、解決策・選択肢も広がります。

前提として、修繕積立金が安すぎたことが問題だったので、

時間的に余裕があれば、

• 計画的に値上げ
• 家計の負担を最小限に

その舵取り自体が、リスク回避、将来的にプラスに働くことになります。

修繕積立金：安い・高いは関係ない

修繕積立金に関しては、

• 安いから良い・悪い
• 高いから良い・悪い

とひとくくりで言うことはできません。

極端な話、
エレベーターがなければ管理にも修繕にも費用が割かれることはありません。
機械式駐車場がなければ、管理や修繕の必要もありません。

その意味で
あくまでも計画通りものごとが進むか？

これに尽きます。

大規模マンションの修繕積立金

大規模マンションの場合、
修繕規模に対して世帯数が多いため、修繕積立金が若干割安というのもそれが要因です。

古いマンションでは、
修繕積立金不足で、見直しどころではなく

• 計画自体を先送り
• 工事個所を限定化

なども珍しくありません。

廃墟化したリゾートマンションなどは滞納者急増・行方不明ということも少なからずあるようです。

修繕積立金不足の確認は事前に確認を

そこで、
修繕積立金不足に陥る可能性はあるのか？

もし修繕積立金が安かったりなど気になる時は

• 修繕積立金
• 修繕計画

を確認することをオススメします。

大規模修繕工事の見積がいつ作られたものなのか？
大規模修繕工事のために借り入れする予定があるのか？
など。

管理会社に連絡を取り、世間話程度で聞くのもいいでしょう。

修繕計画は基本的に完璧に計画できるものではありません。

ただ、早い段階で計画に暗雲が立ち込めている場合も少なくありません。

健全なうちであれば、
マンション売却に支障が起きることはありません。

ちなみに、理事会にも上がっていない情報であれば、告知の義務もありません。
不動産会社も知り得ない情報なので、告知義務なしに売却を進めることが可能です。

修繕積立金が安いうちに売却を考える

マンションは管理がすべてです。

• 管理（景観・掃除等）がおろそか
• 修繕積立金不足：修繕の計画が立たないマンション
• 修繕計画に疑問が残るマンション

であれば、
即売却することで、早めのリスク回避にもなります。

修繕積立金不足問題が浮き上がるマンションは今以上の増えていくでしょう。

ザ・パークハウス東戸塚レジデンスにように、
修繕積立金の値上げによって対処できるマンションであればいいですが、

手が付けられないレベルの修繕計画ミスが発覚すれば、
少なからず、近隣のマンションとの比較で優位性は失われることは間違いないでしょう。
*販売価格を安く設定しても、修繕積立金が重くのしかかる・・・誰でも気づくことです。

修繕積立金不足の問題点

マンションという文化は、まだまだ月日が浅く、

さらにタワーマンションともなれば、30年後・50年後の在り方すら予想がついていないものです。

一度に何億円もかかる大規模修繕工事ですから、
一度歯車が崩れれば、負動産化していくのは見えています。

計画ミスによる修繕積立金不足になると

• 修繕積立金の大幅値上げ
• 100万単位での一時金の徴収

の足音が近づきます。

ただ、現状、コロナウイルスという大きな問題が立ちはだかっています。

• 売りたくても売れない（市況衰退）
• 希望の金額で売れない（値切られる）

現状、経済や株価に連動していませんので、無理に急いで売り逃げる必要はないかもしれません。

少なくとも、コロナで不動産市況が下がっても、準備次第で状況を打開できます。
*現状、大きく下がっていませんが・・・

もし、修繕積立金の見直しの話が出たら・・・

国土交通省は2024年2月、修繕積立金の徴収額を段階的に引き上げる場合、最大約1.8倍とする方針を示しましたが、現状の修繕積立金が1.8倍以内になるという意味とは少し違います。

今回の方針をざっくり説明すると、新築マンションをベースに考えられています。

長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。

その上で、引き上げ幅の上限は基準の1.1倍としました。

新築マンション売却時の基準額を0.6倍以上徴収するよう下限を設定ということで購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約1.8倍となるというものです。

要するに、
今後、新築マンションの修繕積立金は、健全化を図るために、著しく安い修繕積立金の設定が出来なるということです。

引用：国土交通省

そこで、既存のマンションの注意点ですが、まず長期修繕計画をしっかり確認する必要があります。

長期修繕計画では、修繕工事の計画、修繕積立金の見直し・値上げのタイミング・値上げ額が想定されています。

この計画と実際の数字の乖離が激しければ激しいほど、厄介なマンションと言えます。

そのため、管理組合は定期的に長期修繕計画を見直すわけですが、少なからず「基準額」の相当する平均金額の算出が必要でしょう。

ざっくり言えば、この「基準額」に相当するものが、修繕積立金であるべき金額です。

現状、資材費高騰・人件費高騰・円安・・・。

大規模修繕工事にかかる費用は、大幅に上がっています。

修繕積立金の設定が著しく低いマンションにおいては、この「基準額」が今の数倍の額になるでしょう。

管理組合は、その現状に対して値上げや一時金の徴収等、判断していくわけですが、出来れば、告知義務にならない総会の議事録に載る前に判断がおすすめです。

不動産会社の人にお願いすれば、長期修繕計画を確認し今の状況・今後の見通しを説明してくれるので、不動産査定等を活用するのもおすすめです。

大規模修繕と管理組合

理事会や総会に出ている人は、マンションの管理状態が何となくわかると思います。

• 管理費や修繕積立金の未納者がいる
• 大規模修繕工事のスケジュール・計画

把握できていない人は、理事会や総会の議事録を確認しておきたいところです。

マンションを購入した時の

• 住宅ローンの返済
• 管理費
• 修繕積立金

の3セットの見直しのタイミングも必要です。

人によっては、
住宅ローンの返済・毎月の生活が難しくなる人もいるでしょう。

新型コロナウイルスによって、給料が減って
住宅ローンの返済自体難しいという人もいるかもしれません。
【参考ページ】住宅ローンが払えない
住宅ローンのボーナス返済圧力・住宅ローン返済特例とは？

修繕積立金不足が管理組合で議題に

どのマンション組合も、
人件費・資材費コストが高騰している現状から、大規模修繕工事費用自体を再見積もり・見直し、それに対して議論から始めていると思います。

とはいえ、
修繕積立金不足・見直しを管理組合がいつ議題に挙げるか？

それは、マンション組合事に判断は変わります。

仮に、修繕積立金不足から、
大規模修繕工事の費用負担に関して議題に挙がると、

1. 修繕積立金を一気に上げて管理状態を改善する
2. 修繕積立金を一旦上げ、以後5年ごと値上げ・見直す
3. 大規模修繕工事時に一時金として徴収するか？

など、費用負担に関してのアンケートが取られます。

このアンケートをもとに費用負担の決議材料にします。

不動産オーナーは死活問題に：賃貸運用

基本的に
修繕積立金は、数年ごとに値上がりしていくものです。

ただ、修繕積立金不足による見直し値上げが1回始まると2回・3回と大幅値上がりのリスクが上がります。
小さく刻んで値上げする場合などマンションごとに違いはありますが・・・

特に不動産オーナーの場合、
賃貸運用（収益物件化）時の利回りの大幅下落は死活問題でしょう。

家賃が15万円取れたとしても、
修繕積立金：1万円から一気に3万円になったら・・・。

利回りに一気に影響します。

売却するにしても、

• 4000万円の物件で14万円の場合、利回り4.2%
• 4000万円の物件で12万円の場合、利回り3.6%

さらに厄介なのが、
今後の修繕積立金不足・計画の甘さを心配されたり、今後の値上げの可能性を突っ込まれます。

虚偽は後々の賠償責任・最悪の場合、訴えられかねません。

売るにしても、そのタイミングが重要となってきます。

20年後を想像したいところ

区分所有者全員が腹をくくり、終の棲家ついのすみを考えれば、
そのリスクを負うでしょうが、逃げたいと考える区分所有者は、その場限りの見直しを要求します。

多くの場合、
次の大規模修繕工事の帳尻合わせになるでしょう。

次回以降（2回目以降）の大規模修繕工事、長期的な計画までは前提にしにくいものです。

管理組合（理事長）も永久に責任義務を負うものではないため、その場しのぎの決定に逃げたくなるのもわかります。

場合によっては、
これが廃墟化を迎えるマンションの始めり・・・・とも言えます。

当たり前ですが、修繕を怠れば、
雨漏り・水漏れなどマンションの基幹に影響を与えます。

10年後・30年後のマンションをイメージするといいと思います。

立体駐車場やエレベーターなど

設備は、劣化します・故障します・メンテナンスが必要です。

例えば、エレベーター。

定期点検が行われていると思います。
1基・2基・3基・・・・・　増えれば増えれるだけメンテナンス費用が掛かります。

立体駐車場があれば、駐車場として契約していなくても、メンテナンス費用が掛かります。

これらメンテナンスは管理費の中から捻出されますが、10年・20年・30年経ては、中規模修繕工事として交換というが迫られることもあるでしょう。

充電器設置（EV車）

また、今後、増えてくるだろうEV車（電気自動車）用の充電器設置。

電気自動車の歴史はまだまだ浅く、
・車載用バッテリー：蓄電池の技術革新は日進月歩
・充電器に関しても、充電スピードは30分まで短縮してきています。
*以前は、8時間とか一般的でした

ガソリンの給油が2，3分なので、
最終的に5分以内になる時代が来ると思いますが、そのたびに修繕費を使って充電器設備を交換するのか？

周りのマンションが、
EV車の急速充電5分なのに、自分のマンションだけ1時間の充電設備であれば、それだけでイメージが悪くなります。

この辺りも、区分マンションオーナーとしては考えておかなくてはなりませんね。

修繕積立金不足：状況を打破するには？

もし、修繕積立金不足の気配を感じたら買い替えをオススメします。

• 売却時、売り叩かれるのであれば、売り叩いて買えばいいだけのです。
• 不動産会社に相談すれば、仲介手数料も安くなります。
• 同等の物件を選択することで、住宅ローンの心配も無くなりますし金利の見直しチャンスでもあります。

修繕積立金のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決・注意点

修繕積立金について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

修繕積立金滞納時のマンション売却

修繕積立金は、マンションを売却しても戻ってこないのは紹介しました。

では、修繕積立金に滞納がある状態で売却した時はどうなるのでしょうか？

修繕積立金に限らず、管理費の滞納の状態でマンション売却は可能です。

購入者は滞納分を引き継ぐ形になっていますが、事前に告知の有無を説明することになっています。
売買金額から差し引きするなど、滞納している金額の取り扱いを行います。

修繕積立金不足 マンション：まとめ

あなたの財産を負の財産から有益な資産に変えられるか？

まずは、家の査定・現在の価値を確認してみるといいと思います。

また、買い替えの相談もありだと思います。
＊査定も相談も無料なので。