不動産にかかわる税金一覧（購入・売却・相続・譲渡・投資）税金・納税のタイミングを含めて紹介

• 「夢のマイホームを購入する！」「大切な不動産を売却する…」
• 「親から土地を相続するけど、税金がいくらかかるか心配…」
• 「不動産投資を考えてるけど、税金が多そうで踏み出せない…」

あなたは今、人生の大きな節目となる不動産取引を前に、こんな悩みを抱えていませんか？

• 「不動産って、買うときも売るときも、さらには持っているだけでも税金がかかるって聞くけど…」
• 「種類が多すぎて、何がなんだか分からない！」
• 「納税のタイミングを間違えたらどうしよう…」
• 「結局、手元にいくら残るのか、いくら用意すればいいのか、全然見通せない…」

税金は、私たちの生活と切っても切り離せないものですが、特に不動産にかかる税金は金額も大きく、その仕組みは非常に複雑です。

そのため、「どうしよう…」と不安を感じ、一歩踏み出せずにいる方も少なくありません。

本記事では、あなたのそんな漠然とした不安を解消し、「これさえ読めば大丈夫！」と思えるように、不動産にかかわる税金の全体像を整理して解説していきます。

購入・売却・相続・譲渡・投資といった様々なシーンで発生する税金の種類を、ひとつひとつ分かりやすくご紹介。

さらに、それぞれの税金を納税する「具体的なタイミング」についても触れていきますので、もう「こんなはずじゃなかった！」と慌てることはありません。

不動産に関する税金の全体像を把握し、賢く納税計画を立てるためのヒントを、ここでつかんでいただければと思います。

あなたの不動産に関する疑問を解消し、安心して次の一歩を踏み出すための一助になれば幸いです。

税金名	発生要因・課税対象	税率	特例	申告・納付
所得税・住民税	不動産の売却益（譲渡所得）	所有期間などにより異なる（分離課税）	マイホームの3,000万円特別控除・買換特例など	確定申告（原則、翌年2/16～3/15）
固定資産税	不動産の所有	標準税率 1.4％	新築住宅・住宅用地の軽減	各自治体の納期に従い納付
都市計画税	都市計画区域内の不動産の所有	上限 0.3％（制限税率）	住宅用地の軽減	多くは固定資産税と一括納付
印紙税	売買・請負・金銭消費貸借契約書など	200円～60万円（契約金額に応じて） ※1万円未満は非課税	不動産売買契約書などは軽減特例（現行では2027年3月31日まで）	契約書に収入印紙を貼付・消印して納付
登録免許税	不動産登記（所有権保存・移転、抵当権設定など）	所有権保存：原則0.4％ 所有権移転：原則2.0％（家屋・土地） 抵当権設定：原則0.4％	住宅用家屋など一定要件を満たす場合、 所有権保存0.15％・移転0.3％・抵当権0.1％などの軽減特例あり（制度ごとに適用期限・要件が異なる）	登録申請時に納付（登録免許税額を納付書または印紙等で）
不動産取得税	不動産の取得（売買・贈与・建築など）	原則4％ 住宅用土地・建物は軽減により3％など	土地・住宅用建物の軽減措置（床面積要件などあり）	取得後、原則60日以内に申告（東京都は30日以内など。詳細は都道府県ごと）
贈与税	不動産や購入資金の贈与	累進税率（10～55％）	配偶者控除・住宅取得資金の非課税枠・相続時精算課税など	贈与を受けた翌年2/1〜3/15に申告・納付
相続税	相続による不動産取得	基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）超過部分に累進課税	配偶者控除・小規模宅地等の特例（最大80％評価減など）	相続開始の翌日から10ヶ月以内に申告・納付
譲渡損失の繰越控除	マイホーム売却による損失	所得控除扱い（最長3年繰越）	他の所得との損益通算が可能（要件あり）	確定申告
住宅ローン減税 （住宅ローン控除）	一定条件を満たす住宅ローンの利用	年末ローン残高×0.7％を所得税等から控除 ※控除期間や上限額は入居時期・住宅の種類で異なる	新築等は最長13年、中古は10年など、 条件により最大控除額の一例として合計455万円・住民税からの控除も可	初年度は確定申告が必要 会社員は2年目以降、年末調整で適用（自営業者は毎年確定申告）

※各税金の詳細や条件については、必ず所管の税務署や自治体にご確認ください。
参考：ノムコム不動産税金ガイド など

不動産所有にかかる税金とは？

不動産を所有すると、購入後も継続的に税金の負担が発生します。

特に重要なのが「固定資産税」と「都市計画税」で、これらは毎年課税されるため、長期的に見れば所有コストの一部として考えておく必要があります。

また、これらの税金は物件の所在地や用途、評価額などによっても変動するため、事前におおよその金額を把握しておくことが大切です。

1.固定資産税

固定資産税は、土地や建物といった不動産を所有している人に対して課される地方税です。

課税標準は市町村が定める「固定資産評価額」で、標準税率は1.4％とされています。
新築住宅や小規模住宅用地には軽減措置があり、一定期間、税額が減額される制度も用意されています。

税額は毎年1月1日時点で所有している不動産に対して課税され、市町村から納税通知書が送付されます。
多くの自治体では年4回の分割納付が可能で、口座振替やコンビニ納付なども利用できます。

2.都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に対して課される地方税で、固定資産税と一緒に納付するのが一般的です。

税率は上限0.3％（制限税率）で、固定資産税と同じく固定資産評価額を基準に算出されます。
都市計画区域外の土地や建物には都市計画税はかかりません。

また、住宅用地については課税標準の特例（評価額を一定割合に軽減する措置）が設けられており、負担を抑えられる場合もあります。

不動産購入・取得時にかかる税金とは？

不動産を購入または取得する際には、物件価格だけでなく、さまざまな税金も発生します。

これらの税金は購入時に一度限り課されるものが多く、「購入諸費用」の中でも大きなウェイトを占める項目です。

主な税金には、印紙税、登録免許税、不動産取得税があり、それぞれ納付方法や軽減措置、申告の期限などが異なります。

不動産購入を検討する際には、これらの税金について事前に理解し、余裕のある資金準備をしておくことが重要です。

1.印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの「課税文書」を作成する際に課される税金です。
契約金額に応じて200円〜60万円と金額が定められており、契約書に収入印紙を貼付し、消印することで納付します。

不動産売買契約書については、一定期間、税額が軽減される特例も設けられています。
特例の適用期限や対象となる契約書の範囲は法改正で変わることがあるため、最新情報を確認しましょう。

2.登録免許税

登録免許税は、不動産の登記（所有権保存・所有権移転・抵当権設定など）を行う際に課される税金です。

税額は「課税標準×税率」で計算され、課税標準には固定資産評価額などが用いられます。
住宅用家屋などでは、一定の要件を満たすことで税率が軽減される特例もあります。

通常は、司法書士が登記手続きと同時に納付まで代行し、ローン実行時の諸費用に含まれる形で支払うケースが一般的です。

3.不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入・贈与・新築などで取得したときに課される「都道府県税」です。

税率は原則4％ですが、住宅用の土地や建物には軽減措置があり、3％に軽減されるケースもあります。
新築住宅については、床面積要件や取得時期に応じて、課税標準そのものが控除される特例もあります。

不動産を取得すると、一定期間後に都道府県から「不動産取得税の納税通知書」が届きます。
一部の都道府県では、事前の申告が必要な場合もありますので、案内に従って手続きを行いましょう。

不動産売却・譲渡時にかかる税金・控除とは？

不動産を売却または譲渡する際には、売却益が発生したときに税金が課される点に注意が必要です。

特に「譲渡所得税（所得税および住民税）」は、売却価格と取得費・譲渡費用との差額、つまり利益に対して課税されます。

一方で、マイホームの場合には3,000万円特別控除や買換え特例、譲渡損失の繰越控除などの制度も用意されており、
適切に活用することで税負担を大きく軽減できる可能性があります。

1.譲渡所得税（所得税・住民税）

不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、原則として「申告分離課税」の対象となります。

譲渡所得は、概ね
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
で計算され、所有期間によって税率が変わります。

• 所有期間が5年以下： 短期譲渡所得（所得税・住民税を合計した税率はおおむね約39％前後）
• 所有期間が5年超： 長期譲渡所得（同じくおおむね約20％前後）

※実際には、復興特別所得税が加算されるため、税率は若干変動します。

譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年に確定申告が必要で、申告期間は原則2月16日から3月15日までです。

2.3,000万円特別控除（マイホーム特例）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の条件を満たせば、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税となる特別控除があります。

• 実際に居住していた家屋とその敷地であること
• 家屋の取り壊しから一定期間内に土地を譲渡した場合なども対象となること
• 過去2年以内に同様の特例を受けていないこと

など、細かな要件があります。
適用を受けるには確定申告が必要です。

3.買換え特例

マイホームを売却して、新たに別の住宅を取得する場合に利用できるのが「買換え特例」です。
一定の要件を満たすと、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができます。

ただし、売却・取得金額や床面積、居住期間、適用期限などの条件が厳しく、
制度の内容も法改正により変わることがあります。
利用を検討する場合は、最新の税制を税務署や税理士に確認することをおすすめします。

4.譲渡損失の繰越控除

マイホームの売却で損失が出た場合、その損失を他の所得と通算し、控除しきれない損失は最長3年間繰り越すことができる制度があります。

この「譲渡損失の繰越控除」を適用するには、確定申告が必須であり、
売却した不動産の契約書や登記簿謄本など、損失額を証明する書類を揃えておく必要があります。

不動産投資にかかる税金とは？

不動産投資は、家賃収入や資産価値の上昇によって利益を得られる一方で、税金の扱いが複雑になりやすい分野でもあります。

投資用不動産では、購入時・保有中・売却時の各段階で税金が発生し、
所得税、住民税、消費税、固定資産税などが主な対象となります。

正しい税務知識があれば節税の余地も大きく、手取り収入を最大化するうえで税金の理解は欠かせません。

1.所得税・住民税（不動産所得）

不動産投資によって得た家賃収入から、必要経費を差し引いた金額は「不動産所得」として課税されます。

不動産所得は総合課税となり、給与所得など他の所得と合算して所得税・住民税が計算されます。

経費として認められる例：

• 建物の減価償却費
• 修繕費
• 管理費・管理委託費
• ローン利息部分
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料など

これらを適切に経理処理することで、課税所得を抑え、結果として税負担を軽くすることができます。
不動産所得がある場合は、原則として毎年の確定申告が必要です。

2.消費税

不動産の貸付は、住宅の家賃については原則「非課税」ですが、
事務所や店舗といった事業用物件の賃貸は、一定の場合に消費税の課税対象となります。

また、不動産を売却する際に、建物部分に消費税が含まれるケースもあります。
個人事業主や法人で課税売上高が一定額を超える場合は、消費税の申告・納付が必要になることがあります。

3.固定資産税・都市計画税

投資用不動産を所有している間は、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。
これはマイホームでも投資用でも同様で、所有コストとして確実に発生するものです。

長期保有を前提とする不動産投資では、
「ローン返済額＋管理費・修繕費＋税金」を合計したうえで、投資の収支をシミュレーションしておくことが重要です。

4.譲渡所得税

投資物件を売却し、購入価格より高く売れた場合には「譲渡所得税」が発生します。
計算方法や税率はマイホームの売却と基本的に同じですが、3,000万円特別控除など一部の特例が使えないケースもあるため注意が必要です。

所有期間が5年超であれば長期譲渡所得として約20％前後、5年以下なら短期譲渡所得として約39％前後の税率が適用されます（復興特別所得税を含む概算）。
いずれも確定申告を通じて申告・納付します。

相続不動産・贈与にかかる税金とは？

不動産を相続や贈与によって取得する場合、自分からお金を払って購入していなくても税金が発生するケースがあります。

特に相続税や贈与税は高額になりやすく、場合によっては納税資金の確保が課題になることもあります。
一方で、不動産は評価方法が独特で、適切に活用すれば節税につながる面もあります。

1.相続税

相続税は、被相続人の死亡により財産を引き継いだ際に発生する税金です。
不動産も対象となり、現金・株式などと合わせた「相続財産の合計額」から、
基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を差し引いた残りの部分に対して課税されます。

不動産の評価は、路線価や固定資産税評価額などを用いて行われます。
自宅の土地については「小規模宅地等の特例」によって、最大80％の評価減が受けられる場合もあります。

申告・納付期限は、相続開始（亡くなった日）の翌日から10ヶ月以内です。
納税は原則現金一括ですが、条件を満たせば分割払い（延納）や物納が認められる場合もあります。

2.贈与税

贈与税は、生前に不動産や現金・株式などの資産を譲り受けた際に課税される税金です。

毎年1月1日〜12月31日までの1年間に受けた贈与額の合計が、基礎控除110万円を超えると、
超えた部分に対して10％〜55％の累進税率で贈与税が課されます。

一方で、以下のような特例制度もあり、条件を満たせば税負担を大きく軽減できる可能性があります。

• 住宅取得等資金の贈与に関する非課税制度
• 夫婦間で自宅を贈与する場合の「配偶者控除」
• 相続時精算課税制度（2,500万円まで贈与税非課税だが、相続時に精算）

申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに行います。

不動産にかかわる税金：よくある質問

不動産にかかわる税金について、よくある疑問・不安をQ&A形式でまとめました。

Q. マイホームを売却したが利益は出なかった。それでも申告は必要？

A. 利益が出なかった（譲渡損失）場合でも、他の所得と損益通算できたり、損失の繰越控除（最大3年）を利用できる場合があります。
これらの制度を活用するには確定申告が必要なので、売却損が大きい場合は申告を検討しましょう。

Q. 固定資産税の納付タイミングは？

A. 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、
多くの自治体では4月〜6月頃に納税通知書が届きます。
年1回一括払いのほか、年4回の分割納付が可能なケースも一般的です。

Q. 生前に子どもに不動産を贈与（生前贈与）した場合、どのような税金がかかりますか？

A. 生前に子どもに不動産を贈与した場合、贈与を受けた子どもに贈与税が課税されます。
不動産の評価額から基礎控除110万円を差し引いた金額に、贈与税率を乗じて計算します。
住宅取得資金の非課税制度や相続時精算課税などを使えるケースもあるため、事前に税務署や専門家に相談すると安心です。

Q. 控除は、税金を軽減するための仕組みですが、どのような役割を果たしていますか？

A. 控除とは、税金を計算する際に所得や金額から一定額を差し引く仕組みのことです。
控除が適用されることで、実際に税金がかかる「課税所得」や「課税標準」が少なくなり、その結果として支払う税額が軽減されます。

所得税では「基礎控除」「配偶者控除」「医療費控除」などがあり、
不動産に関しては、住宅ローン控除やマイホーム売却時の3,000万円特別控除など、節税につながる控除制度も多数存在します。

不動産にかかわる税金：記事まとめ

不動産にかかわる税金は、購入・保有・売却・相続・贈与・投資といったさまざまな場面で発生し、
それぞれに特有のルールや申告・納付期限があります。

今回ご紹介した各税金のポイントを押さえておくことで、
不動産取引に伴う税負担を適切に管理し、必要以上の支出を避けることができます。

また、特例や控除制度を上手に活用すれば、節税のチャンスも広がります。
不動産を所有・活用するうえで、税金の知識は心強い「武器」となるでしょう。

ただし、税制は法改正などにより内容や税率、適用期限が変わることがあります。
実際に取引や相続・贈与を行う際には、最新の情報を税務署・自治体・専門家などで必ず確認するようにしてください。