上野訓弘法律事務所の不動産投資相談ダイヤルの評判・口コミ、不動産投資の赤字を弁護士に相談、競売?任意売却?

不動産投資の赤字を弁護士に相談:上野訓弘法律事務所の不動産投資相談ダイヤルの評判・口コミ、競売?任意売却? 上野訓弘法律事務所
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢・・・の再来リスクも

お住いのエリアは上がってる?

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上野訓弘法律事務所 不動産投資相談

不動産投資で、想定を下回ることは珍しい話ではありません。

不動産投資を行う場合、
事前に

  • 毎月の想定家賃
  • 住宅ローン(不動産投資ローン)返済
  • 管理費・修繕積立金・固定資産税等の諸経費

等のシミュレーションを行うのですが、

  • 【想定家賃】
    家賃はあくまでも想定家賃です。
    厳密には、借主あってのものです。
    空室では1円も入ってきません。
  • 【不動産投資ローン】
    変動金利であれば、金利上昇は返済額上昇を意味します。
    関連ページ:住宅ローン、変動金利?固定金利?
  • 【諸経費】
    区分マンションであれば、管理費・修繕積立金が想定以上に上がる場合もあります。

シミュレーションの想定をはるかに越えたイレギュラーなことが起こるのが不動産投資です。

手元のキャッシュが毎月減っていくキャッシュアウトに、耐えられなくなった場合どうすればいいのか?

今回紹介する上野訓弘法律事務所(代表弁護士:上野訓弘)の不動産投資相談ダイヤルは、
赤字となっている不動産投資を、法律のプロと不動産のプロがタッグを組んで解決を目指します。

不動産投資の赤字を弁護士に相談
通常の売却はもちろん、任意売却・民事再生、最悪の場合、自己破産の手続きまで。
まずは気軽に無料相談から

《全国対応》

>>上野訓弘法律事務所公式サイトへ

『上野訓弘法律事務所』とは

初めて不動産投資を行う時は、
不動産オーナーデビューとして明るい未来を描いていることでしょう。

昔は、資産家・地主がメインであった不動産投資ですが、
最近では、サラリーマン・公務員の区分マンション投資も人気となり裾野が広がりました。

ただ、同じ不動産投資であっても求めるものが若干違い、
サラリーマン・公務員の区分マンション投資は毎月の家賃収入を期待するというよりは、
私的年金として老後の生活資金の確保という側面を持っています。

特に、上野訓弘法律事務所の不動産投資相談に来る方は、
キャッシュフローが回らなくなった、投資に失敗したサラリーマン・公務員です。

以前、おすすめの不動産投資相談・セミナーでも紹介しましたが、区分マンション投資は、タイミングがあります。

マンション投資は、
銀行から融資を受け、マンションを購入し、家賃収入からローンを返済するビジネスモデルですが、購入する物件が高ければ、その分、利回りが下がります。

15年前・10年前であれば、利回り5%以上も計算できたので、年金不安や老後の不安から投資価値が高かったのは事実です。

しかし、不動産の取得価格が上がっている現状の場合、

家賃収入からローン返済・修繕積立金・管理費を支払って、毎月マイナスという投資モデルとなっています。

将来のための投資、保険料としての出費(団体信用生命保険)という意味合いで納得している人が多いのは事実ですが、万が一のことがあれば計画は総崩れです。

  • マンションの賃料が年々下がっている行く一方、修繕積立金は上昇します。
  • 給湯器やエアコンなどの付帯設備の老朽化・故障による交換は急な出費です。

もちろん、空室リスクも伴います。

現状の不動産市況は、新型コロナウイルスやロシアによるウクライナ侵攻、物価・資源高などの影響を受けず高値で推移しているため、

オーナーチェンジ物件であっても、それなりに買手が付く状況であるのは間違いありません。

そのためマンション売却によって、リセットできる可能性も少なくありません。
参考ページ:高値売却を実現する不動産査定サイト比較

悪質な投資会社の存在

不動産投資会社は、
不動産投資のサポートを行う不動産屋なのですが、必ずしもクリーンな会社であるとは限りません。

マンション投資は、空室ではビジネスが成り立ちません。

多少利回りが悪くても、空室リスクが低い主要駅の駅近物件への投資がサラリーマンが行う堅実な不動産投資です。

ただ不動産投資の人気が高まれば必然的に供給する不動産の質が下がります。

悪質な投資会社は、空室リスクの高いエリア・立地の物件を平気で紹介し、売買における仲介手数料を商いとしています。

  • 空室状態が続けば、キャッシュは回らなくなります。
  • 家賃を下げて客付けすれば、シミュレーションが大きく崩れます。
  • 持ち出しが倍増し、貯金を切り崩す生活になります。

この悪魔のサイクルに陥ると、そう簡単に抜け出せなくなります。

”上野訓弘法律事務所の不動産投資相談ダイヤル”

不動産売却を考えても、

  • 空室期間が長いと投資リスクの高い物件と見なされてしまいます。
  • 家賃収入が少なくなれば、利回り的に投資家に相手にされなくなります。
    販売価格を大きく下げざるを得なくなります。

似たような条件だとサブリース契約がある場合も、解約が難しくリスクになりがちです。
関連ページ:イチワプロパティ:ワンルームマンション投資の悩みを解決

上野訓弘法律事務所は、
そんな売却が難しい、不動産投資の失敗時に、相談したい法律事務所です。

  • 不動産の価値:1500万円
  • 住宅ローン残債:2000万円

不動産を売却してもローンが残ってしまうオーバーローン場合、容易に抵当権の抹消はできません。

そこで、金融機関の了承を得て、不動産の売却:任意売却の形を取ります。

上野訓弘法律事務所:弁護士の強み・不動産のプロとのタッグで

  • 現在の資産価値の確認
  • 契約内容(賃貸借契約・サブリース等)の詳細な確認
  • 今後、起こるである最悪の展開・リスクの洗い出し
  • 回収プラン・銀行交渉による収益改善策

など、投資・資産の分析を行います。

その上で、

  • 通常の売却
  • 任意売却
  • 債務整理(個人再生・自己破産)

を判断、そのための手続きを行います。

参考ページ:サブリース物件の売却
サブリース契約を後悔する人続出?オーナーチェンジの賃貸物件は売りにくい?解約金はいくら?
競売になった家にいつまで住めるか?

上野訓弘法律事務所の口コミ・評判

上野訓弘法律事務所について、一番気になるのは、口コミや評判だと思います。

インターネット、Googleクチコミ、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などを確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。

公式サイトに相談事例・依頼者が掲載されていたので紹介します。

 

・賃料の見直しや空室が増える。
・追加で3部屋購入するも収支は改善せず。
・毎月8万円の持ち出し。
・売却を検討するものの残債が700万以上。
4部屋でローンが6000万円以上残っており、全て売却をしても5300万円ほどにしかならないという状況。
このままでは自己破産して自宅まで手放さなければならない!
 
上野訓弘法律事務所の相談結果
売却査定をしたところ、合計700万円以上の残債、任意売却と個人再生で100万円まで圧縮する事ができ、分割支払いで自己破産を回避!
 
依頼者の感想
友人からの勧めもあり、安易な気持ちでスタートしたが、結果として、自宅やマイカーなども失いかねない状況まで追い込まれました。
自分を責める毎日と家族にも相談できないことにより心身ともに疲れきっておりました。
何とか家だけは守りたいと思い必死にいろいろ調べているうちに任意売却という方法を知りダメ元で相談。
結果、任意売却のことだけでなく、不動産屋さん、弁護士さんと一緒になって、その後に残った債務まで面倒を見てくれて、生活を立て直すことができました。
本当に感謝致します。
ありがとうございました。

 

・生命保険がわりにサブリースで購入。
・特例により途中から契約変更。
・家賃保証が見直され、持ち出し増加。
・売却検討したところ残債400万以上。
もしかしたら不動産業者に騙されて購入してしまった?
購入時1800万円した中古のマンションの価格はたった数年で大きく値が下がってしまい売却したとしても残債が400万残る資産
 
上野訓弘法律事務所の相談結果
資産整理し、手出し400万円を自身で用意し売却。
 
依頼者の感想
家賃保証(サブリース契約)もあるので、空室のリスクもなく生命保険がわりや節税対策ということで疑ってもいませんでしたが、保有して4年、5年と経つにつれ、あれよあれよという間に契約内容の変更を迫られ、気がつけばこの状態でした。
今思えば、公務員ということでカモにされたのだろうと思っております。
マンション投資のことを考える度に不安になることが増え、騙されたと感じた時は誰を信じていいのか分からず、投げ出したいくらいの思いでした。
相談後、自分の考えが間違っていたこと、また安易な気持ちでスタートしてしまったことを反省し、今では気持ちよく不安のない生活をできております。
間違った方向にいっていた自分を修正していただき感謝しております。

 

・頭金0円でスタート、さらに家賃保証あり。
・軽い気持ちでサブリース(家賃保証)契約。
・連絡もなく購入先の不動産会社が倒産。
・ローンの支払いは消費者金融から借り入れ。
まさかこのままどんどん赤字が拡大するのなんてないよね?
家賃収入のないまま月々のローン、管理費、修繕積立金を支払うこととなり、毎月の収入では足りず、消費者金融からの借り入れ
 
上野訓弘法律事務所の相談結果
不動産は任意売却し、残った債務については自己破産手続き
 
依頼者の感想
頭金0円でスタートできる!ということで最初は疑っていたものの、気が合う不動産業者だったことや、丁寧に説明してくれたこともあり、徐々に舞い上がってしまい、今回のような失敗をしてしまいました。
まさか業者が倒産するなど思ってもみなかったので非常に困惑しました。
投資をして利益を出すはずが毎月ローン等の支払いに追われ、日々支払いの事しか考えられず辛い毎日を過ごしていました。
先生に相談してなにからなにまでやっていただき無事全て解決できたので非常に感謝しております。

 

初回相談

上野訓弘法律事務所の初回相談は…

  • 夜間(24時まで)の相談が可能です。(18時以降は事前予約が必要となります)
  • 初回相談は、時間制限がございませんので、じっくりお伺いすることができます。
  • 渋谷駅に直結したマークシティ内に事務所がございますので、お気軽にご利用いただけます。
初回相談無料|上野訓弘法律事務所上野訓弘法律事務所
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不動産投資における法的リスク

不動産投資は、適切なリスク管理を行うことで、その魅力を最大限に引き出すことができます。

法的リスクを回避するためには、下記のような対策を講じることが不可欠です。

上野訓弘法律事務所との連携を通じて、不動産投資を成功に導きましょう。

契約不適合責任
(瑕疵担保責任)
  • 不動産取引において、物件に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に対して責任を負うことになります。この責任を「契約不適合責任」といい、購入後に発覚した瑕疵による損害賠償を求められることがあります。
土地の利用制限
  • 都市計画法に基づく用途地域の制限や建築基準法による建築制限など、土地の利用には様々な規制があります。これらを無視して開発や建築を行うと、行政指導や罰則を受ける可能性があります。
賃貸借契約に関するトラブル
  • 賃貸物件の運用においては、賃貸借契約に基づくトラブルが発生することがあります。家賃の滞納や退去時のトラブルなど、賃貸管理には細心の注意が必要です。
税法上のリスク
  • 不動産投資には固定資産税や不動産取得税、所得税など、様々な税金が関わってきます。税法の理解が不十分な場合、予期せぬ追徴税のリスクがあります。

【法的リスクの回避方法】

デューデリジェンスの徹底
物件購入前には、法的な側面を含めた徹底的な調査(デューデリジェンス)を行うことが重要です。これには、土地の権利関係、登記簿謄本の確認、実地による物件調査などが含まれます。
専門家との連携
弁護士や税理士、不動産鑑定士などの専門家と連携することで、法的リスクを回避することができます。特に契約書の作成やチェックには法律の専門知識が必要です。
適切な契約書の作成
賃貸借契約や売買契約など、不動産取引における契約書は、双方の権利義務を明確にするために非常に重要です。契約書には、瑕疵担保責任の範囲や解除条件など、細かい条項を明記する必要があります。
適正な税務申告
税法に基づく適正な申告を行うことで、税法上のリスクを回避します。固定資産税評価額の把握や、適切な減価償却の適用など、税務に関する知識が必要です。
保険の活用
地震保険や賃貸住宅保険など、不動産に関連する様々な保険を活用することで、リスクを軽減することができます。

上野訓弘法律事務所のお問い合わせ

銀行から融資を受けて投資できるのが不動産投資ですが、少なからず、投資である以上、しっかりした利を求めたいものです。

毎月の家賃 – ローン返済 – 管理費・修繕積立金 = ????

家賃収入から毎月、必要な諸経費を支払ってマイナスになる場合、これを投資と言っていいのか?

それ以上に、

  • 毎月の家賃が入ってこない
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不動産投資の仕切り方は、
プロの知恵が入ることで傷口を最小限にとどめることが可能です。

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