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不動産投資ローン審査 厳しい
不動産投資は、その安定した収益性から多くの人々に注目されています。
しかし、その一方で、不動産投資ローンの審査が厳しいという課題も存在します。
特に初めて融資を受ける方や経験が浅い投資家にとっては、この審査の厳しさは大きな壁となり得ます。
審査の厳しさは、金融機関が借り手の返済能力や信用情報を重視し、リスクを最小限に抑えるためのものです。
そのため、審査を通過するためには、これらの要素をしっかりと準備し、自身の信用力を高めることが求められます。
しかし、審査の厳しさを理解し、適切な対策を講じることで、この壁を乗り越えることは決して不可能ではありません。
本記事では、
不動産投資ローン審査の厳しさを解き明かし、その対策について詳しく解説します。
不動産投資ローン審査が厳しい現状
不動産投資ローンの審査が厳しくなる背景には、
金融機関が将来の破たんリスクを懸念し、リスクを見込んだ融資の基準を引き上げていることがあります。
バブル崩壊時は、
貸した金銭や投資した資金が回収できなくなり、住宅ローン・不動産担保融資の焦げ付きが大量に発生しました。
そのため、
初めて不動産投資ローンを借りる方と経験者では、融資条件に大きな違いが出ます。
経験者は過去の取引実績から信用を得ているため、より有利な条件で融資を受けることが可能です。
金融機関のリスク管理として、
初心者に対する審査として、審査に時間がかかったり、融資における金利が高くなったり、担保提供を多く求められるなど、厳しいものとなります。
*新型コロナウイルス時は金融機関の審査業務が手が回らない状況が生じているとの報告もありました
不動産投資ローンの審査に通らない・落ちる人の特徴
「不動産投資をしたいけど、ローンが通らない…」
このように悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
不動産投資ローンは、審査が厳しく、残念ながら全員が審査に通るわけではありません。
不動産投資ローンの審査に通らない人には、いくつかの共通点を理解することでローンの申請を検討している投資家にとって重要です。
審査に通らない人の特徴:年収が少ない・安定していない
不動産投資ローンの審査で年収が少ないと評価される場合、ローンの承認が難しくなります。
金融機関は申請者の返済能力を重視し、年収がローン返済額に見合わないと判断されると、ローンの審査に通りにくくなります。
特に、不動産投資ローンでは投資物件自体が収益を生み出すことが期待されるため、低い年収ではその能力に疑問が持たれるのです。
審査に通らない人の特徴:完済時年齢が80歳・85歳を超えている
金融機関はローンの完済時の申請者の年齢も重要な審査基準としています。
完済時に80歳や85歳を超える場合、その間に健康状態が悪化するリスクや、収入が減少するリスクを高く評価し、ローン承認の可能性が低くなります。
長期にわたるローン返済が困難になる可能性があるからです。
審査に通らない人の特徴:物件の耐用年数が超えている
投資対象の不動産の耐用年数が過ぎている場合、その物件の担保価値は著しく低下します。
耐用年数を超えた物件は、修繕費用が増大し、将来的な価値が不確かになるため、金融機関はこれをリスクと見なし、ローンを承認しないことが多いです。
審査に通らない人の特徴:物件の担保価値が低い
物件の担保価値が低いと判断されると、ローンの審査に通らない主要な理由の一つです。
担保価値が低い物件は、万が一の際に金融機関がローン額を回収できないリスクが高まります。
特に、位置が不利な地域にある物件や、市場の需要が低いタイプの物件は、担保価値が低く評価されがちです。
厳しい現状、不動産投資ローン融資審査を乗り越えるためのポイント
では、
- 不動産投資ローンの審査を有利に進める方法はあるのか?
- どうしたらいいのか?
不動産投資ローンの審査に通るポイント:信用力の向上
信用力を向上させることはローン審査を乗り越えるための重要なポイントです。
信用力を高めるためには、定期的な収入や安定した職業が必要です。
また、クレジットカードの利用履歴や既存のローンの管理状態が良好であることも、金融機関からの信頼を得る上で重要です。
適切な資産管理を行い、支払いの遅延がないようにすることが推奨されます。
不動産投資ローンの審査に通るポイント:自己資金の準備
自己資金をしっかりと準備することは、ローン審査において非常に重要です。
自己資金が多ければ多いほど、その資金の額がローン申請額に対して高い割合を占めることで、金融機関からの信用を得やすくなります。
自己資金の準備は、投資リスクを低減し、金融機関に安心感を与えるためにも重要です。
不動産投資ローンの審査に通るポイント:ビジネスプランの策定
具体的な不動産投資のビジネスプランを策定し、それを金融機関に提示することは、ローンの審査に有利です。
収益予測やリスク管理の計画など、詳細なプランを用意することで、金融機関は投資の成功可能性を高く評価します。
ビジネスプランがしっかりしていることは、投資家が計画的に事業を進める意志がある証拠となります。
厳しい不動産投資ローン審査:よくある質問・Q&A
厳しい不動産投資ローン審査について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問詳細はコチラ関連ページ:不動産投資比較
これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。
投資の始め方・会社比較・選び方や ポイントを紹介・解説コラム
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おすすめセミナー・面談マンション投資相談
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不動産投資ローン審査 厳しいと感じた方の体験談
ある投資家は、初めての不動産投資でローン審査に苦労したと言います。しかし、信用情報の改善と収入証明の準備を通じて、審査を通過することができました。
別の投資家は、自己資金を増やすことで審査を乗り越えました。自己資金が多いほど、金融機関からの信用を得やすくなるという経験を持っています。
また、ビジネスプランを詳細に策定し、それを金融機関に提示した投資家は、審査をスムーズに通過することができました。
具体的な計画があることで、金融機関も安心して融資をおこなうことができると述べています。
不動産投資の融資が厳しい現状:記事まとめ
不動産投資ローン審査は厳しいものですが、適切な対策を講じることで乗り越えることが可能です。
信用情報の改善、収入証明の準備、資産状況の開示などを行い、自身の信用力を高めることが重要です。
また、具体的なビジネスプランを策定し、それを金融機関に提示することも忘れてはなりません。
不動産投資はリスクとリターンが共存する投資手段です。
そのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、成功への道を切り開くことができます。
不動産投資を始めるなら
都心の不動産市況が高値で推移しているにも関わらず、今、サラリーマンの不動産投資が注目されています。
その理由は
- 低金利(不動産投資ローン)
- 老後の不安(私的年金作り)
- 完済時年齢(60歳からではできない)
などがあります。
サラリーマンの不動産投資は、融資あってこその投資です。
銀行の審査を考えれば
- 年収1,000万円
- 上場企業
- 資本金1億円以上の企業
- 公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師
などの人に貸したいのは明らかでしょう。
しかし、現実は年収500万円以上のサラリーマン・公務員が投資物件を物色しています。
40歳になる前に、25年ローン程度の設定で、定年退職後の老後の生活費として・・・。
金融機関との関係も意識して
- マンション投資
- アパート経営
をおこなうにあたり、銀行の不動産投資ローンの融資審査が厳しい現状を考えると、
原点にかえる意味で、銀行との付き合い方を考えるのもいいかもしれません。
人間関係、信頼関係を築くことは無駄なことだと思うかもしれませんが、
こんな現状だからこそ、銀行との付き合い方、たくさん足を運び、プラスアルファの評価を得たいところですね。
その方法は、不動産投資を始めようと思ったら、まず金融機関に相談に行き、先に融資審査を通しておくこと。
もちろん、物件あっての融資なので銀行からは、購入予定の物件を聞かれます。
耐用年数オーバーの投資物件の場合、大手の銀行は一切に融資に応じてくれなかったりします。(筆者体験談)
その際、おすすめの不動産会社があれば紹介いただけますか?
銀行を主体に不動産投資会社を紹介してもらうことで、
金融機関が一様に信頼している投資会社(不動産会社)でしょうから、
- 物件選び
- 融資審査
がスムーズに進むかもしれませんね。
金融機関・不動産投資会社・投資家の不正融資が要因の1つ
不動産投資に対してのローン審査が厳しくなった背景には、融資機関として不動産投資会社・投資家への不信も要因の1つです。
発端は、不動産投資における銀行の不正融資問題です。
金利の安いフラット35を利用した不正融資問題。
投資用物件の取得、住宅の購入価格を水増し等。
「かぼちゃの馬車」スルガ銀行不正融資問題・TATERUの資料改ざん問題
スルガ銀行(静岡県沼津市)の発表で、収益不動産への融資のうち6037億円分に未回収リスクがあることが明らかになったニュース。
融資を受け賃貸住宅を取得した家主から融資に不正があったとして損害賠償を求める動きも出ています。
西京銀行 不正多額融資
地方銀行の西京銀行(山口県周南市)のアパート経営向け融資で不動産会社が不正に多額の資金を引き出そうとした問題
融資が実行された案件でも不正行為。融資契約時の貯蓄額の水増し等
アルヒ・アプラス不正融資疑惑
住宅ローン仲介大手のアルヒ(ARUHI、東京都)と新生銀行系の信販会社アプラス(大阪府)が手掛ける投資用マンションの融資をめぐり、源泉徴収票など審査資料が改ざんされていた問題
シェアハウスや一棟マンション等への融資において
書類改ざん・偽造による不正な融資で、いくつかの銀行に処分が下されました。
不動産会社・買主の改ざんだけでなく銀行が事実を把握しながら融資など、問題が大きくなりました。
そのため、少なからず行政処分をくらっていない他の金融機関も健全性を見せる意味合いもあり、不動産投資ローンの融資審査が慎重・厳しくなったのは間違いありません。
頭金やキャッシュがあっても、
という判断まで起きているため、融資枠や頭金に対しての考え方を修正が必要とされています。