不動産投資ローンの融資審査が厳しい!住宅ローンと違う審査が厳しくなる背景・審査を通す申し込み方法

不動産投資ローンの融資審査が厳しい!住宅ローンと違う審査が厳しくなる背景・審査を通す申し込み方法 マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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不動産投資ローン審査 厳しい

不動産投資は、その安定した収益性から多くの人々に注目されています。

しかし、その一方で、不動産投資ローンの審査が厳しいという課題も存在します。

特に初めて融資を受ける方や経験が浅い投資家にとっては、この審査の厳しさは大きな壁となり得ます。

審査の厳しさは、金融機関が借り手の返済能力や信用情報を重視し、リスクを最小限に抑えるためのものです。
そのため、審査を通過するためには、これらの要素をしっかりと準備し、自身の信用力を高めることが求められます。

しかし、審査の厳しさを理解し、適切な対策を講じることで、この壁を乗り越えることは決して不可能ではありません。

本記事では、
不動産投資ローン審査の厳しさを解き明かし、その対策について詳しく解説します。

不動産投資ローン審査が厳しい現状

不動産投資ローンの審査が厳しくなる背景には、
金融機関が将来の破たんリスクを懸念し、リスクを見込んだ融資の基準を引き上げていることがあります。

バブル崩壊時は、
貸した金銭や投資した資金が回収できなくなり、住宅ローン・不動産担保融資の焦げ付きが大量に発生しました。

そのため、
初めて不動産投資ローンを借りる方と経験者では、融資条件に大きな違いが出ます。
経験者は過去の取引実績から信用を得ているため、より有利な条件で融資を受けることが可能です。

金融機関のリスク管理として、
初心者に対する審査として、審査に時間がかかったり、融資における金利が高くなったり、担保提供を多く求められるなど、厳しいものとなります。

*新型コロナウイルス時は金融機関の審査業務が手が回らない状況が生じているとの報告もありました

【金融機関・不動産投資会社・投資家の不正融資】

不動産投資に対してのローン審査が厳しくなった背景には、融資機関として不動産投資会社・投資家への不信も要因の1つです。

発端は、不動産投資における銀行の不正融資問題です。

金利の安いフラット35を利用した不正融資問題。
投資用物件の取得、住宅の購入価格を水増し等。

「かぼちゃの馬車」スルガ銀行不正融資問題・TATERUの資料改ざん問題
スルガ銀行(静岡県沼津市)の発表で、収益不動産への融資のうち6037億円分に未回収リスクがあることが明らかになったニュース。
融資を受け賃貸住宅を取得した家主から融資に不正があったとして損害賠償を求める動きも出ています。

西京銀行 不正多額融資
地方銀行の西京銀行(山口県周南市)のアパート投資向け融資で不動産会社が不正に多額の資金を引き出そうとした問題
融資が実行された案件でも不正行為。融資契約時の貯蓄額の水増し等

アルヒ・アプラス不正融資疑惑
住宅ローン仲介大手のアルヒ(ARUHI、東京都)と新生銀行系の信販会社アプラス(大阪府)が手掛ける投資用マンションの融資をめぐり、源泉徴収票など審査資料が改ざんされていた問題

シェアハウスや一棟マンション等への融資において
書類改ざん・偽造による不正な融資で、いくつかの銀行に処分が下されました。

不動産会社・買主の改ざんだけでなく銀行が事実を把握しながら融資など、問題が大きくなりました。

そのため、少なからず行政処分をくらっていない他の金融機関も健全性を見せる意味合いもあり、不動産投資ローンの融資審査が慎重・厳しくなったのは間違いありません。

頭金やキャッシュがあっても、

  • 投資実績・担保がないと審査は厳しい
  • サラリーマンによる不動産投資には慎重

という判断まで起きているため、融資枠や頭金に対しての考え方を修正が必要とされています。

厳しい現状、不動産投資ローン審査を乗り越えるためのポイント

では、

  • 不動産投資ローンの審査を有利に進める方法はあるのか?
  • どうしたらいいのか?
【信用力の向上】
信用力を向上させることは、ローン審査を乗り越えるための重要なポイントです。

信用力を高めるためには、定期的な収入や安定した職業、適切な資産管理などが求められます。

【自己資金の準備】
自己資金をしっかりと準備することも重要です。
自己資金が多いほど、金融機関からの信用を得やすくなります。
【ビジネスプランの策定】
具体的な不動産投資のビジネスプランを策定し、それを金融機関に提示することも大切です。
収益予測やリスク管理の計画など、詳細なプランがあればあるほど、審査を通過しやすくなります。

不動産投資ローンの審査を通過するための具体的な動き

不動産投資融資に限らず、住宅ローンの審査においても、信用力・自己資金や資産などが重視されるのは基本的に分かっていると思います。

その上で、不動産投資ローンの審査を通すための具体的な動き・タイミングを考えてみました。

《信用情報の確認と改善》
まずは自身の信用情報を確認し、必要であれば改善することが重要です。
信用情報機関を見られるため、過去の延滞情報はデメリットになります。

《収入証明の準備》
ローンの審査は、収入証明書(源泉徴収票・確定申告書)の提出を求められます。
一般的に過去3年分を求められるため、転職を考えている方は転職前や給料が下がりそうな場合は下がる前(前年まで)の収入証明書を準備し、定期的な収入があることを証明することも可能です。

《資産状況の開示》
自己資金や他の資産を開示し、金融機関に信用を得ることも大切です。
資産状況を明確にすることで、審査をスムーズに進めることができます。

*昔は、借り入れする銀行へ資金移動(預金)することで融資を優遇してもらうテクニックもありました。
しかし、最近は、かなりドライに審査が行われるため、必ずしも有効とは限りません。

不動産投資ローン審査 厳しい

投資物件をアレンジ

不動産投資ローンが厳しい理由は、投資に関してもローンだからという側面があります。

そのため、融資の形をアレンジすることで、審査のハードルを下がる形も可能です。

《店舗併用住宅・賃貸併用住宅》

例えば、住宅付き店舗、店舗併用住宅・賃貸併用住宅がその1つです。

1階・2階がテナント・オフィス、3階が自分が住むための居住用、そんな物件です。

銀行によって、その融資の判断は変わりますが、住宅ローンでの借り入れが可能な場合もあります。

関連ページ:【賃貸併用住宅:はたらくおうち】戸建ての一部を賃貸として貸し出し!
戸建ての一部を賃貸として貸し出し、その家賃収入を住宅ローンの支払いに充て、住宅ローンの負担を軽減する賃貸併用住宅専門会社です。

関連ページ:賃貸併用住宅の売却

《ニコイチ住宅》
同じ様な物件であれば、ニコイチ住宅もその1つです。

ニコイチ住宅とは、複数の住宅が一つの建物(共同住宅)としてなっている物件です。
イメージとしては、二世帯住宅みたいなものです。

不動産投資ローン 審査が厳しい

不動産投資を始めるなら

都心の不動産市況が高値で推移しているにも関わらず、今、サラリーマンの不動産投資が注目されています。

その理由は

  • 低金利(不動産投資ローン)
  • 老後の不安(私的年金作り)
  • 完済時年齢(60歳からではできない)

などがあります。

サラリーマンの不動産投資は、融資あってこその投資です。

銀行の審査を考えれば

  • 年収1,000万円
  • 上場企業
  • 資本金1億円以上の企業
  • 公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師

などの人に貸したいのは明らかでしょう。

しかし、現実は年収500万円以上のサラリーマン・公務員が投資物件を物色しています。

40歳になる前に、25年ローン程度の設定で、定年退職後の老後の生活費として・・・。

参考ページ:
医師にオススメの不動産投資会社:年収の多い医師こそ不動産投資を行うべき
薬剤師のため不動産投資ガイド

よくある質問・Q&A

Q1: 不動産投資ローンの審査はどれくらい厳しいのですか?

A1: 不動産投資ローンの審査は、個人の信用情報や収入、資産状況などによりますが、一般的には厳しいと言えます。特に初心者の場合、経験者に比べて審査は厳しくなります。

Q2: 審査を通過するためにはどうすればいいですか?

A2: 信用情報の改善、収入証明の準備、資産状況の開示などが重要です。また、具体的な不動産投資のビジネスプランを策定し、それを金融機関に提示することも有効です。

Q3: 自己資金はどれくらい必要ですか?

A3: 自己資金の額は、投資する物件や金融機関によりますが、一般的には物件価格の10~20%が目安とされています。
ただ、自己資金ゼロ・最小で行えるのが不動産投資でもあります。
関連ページ:マンション投資は自己資金0円・貯金0円でOKは本当なのか?

 

不動産投資ローン審査 厳しいと感じた方の体験談

不動産投資ローン 審査落ち

ある投資家は、初めての不動産投資でローン審査に苦労したと言います。しかし、信用情報の改善と収入証明の準備を通じて、審査を通過することができました。

不動産投資ローン 借りれない

別の投資家は、自己資金を増やすことで審査を乗り越えました。自己資金が多いほど、金融機関からの信用を得やすくなるという経験を持っています。

不動産投資融資 厳しい

また、ビジネスプランを詳細に策定し、それを金融機関に提示した投資家は、審査をスムーズに通過することができました。
具体的な計画があることで、金融機関も安心して融資を行うことができると述べています。

審査に影響を与える要素

  • 信用情報
    信用情報は、ローン審査に大きな影響を与えます。
    過去の借入れ状況や返済履歴、延滞情報などが評価されます。
  • 収入と職業
    定期的な収入と安定した職業は、審査における重要な要素です。
    特に、大企業、安定した収入があることで、返済能力があると評価されます。
  • 資産状況
    資産状況も審査に影響を与えます。
    自己資金が多いほど、また、他の資産がある場合も、審査は有利に進む可能性があります。
  • マンション投資
  • アパート投資

を行うにあたり、銀行の不動産投資ローンの融資審査が厳しい現状を考えると、

原点にかえる意味で、銀行との付き合い方を考えるのもいいかもしれません。

人間関係、信頼関係を築くことは無駄なことだと思うかもしれませんが、

こんな現状だからこそ、銀行との付き合い方、たくさん足を運び、プラスアルファの評価を得たいところですね。

その方法は、不動産投資を始めようと思ったら、まず金融機関に相談に行き、先に融資審査を通しておくこと。

もちろん、物件あっての融資なので銀行からは、購入予定の物件を聞かれます。

耐用年数オーバーの投資物件の場合、大手の銀行は一切に融資に応じてくれなかったりします。(筆者体験談)

その際、おすすめの不動産会社があれば紹介いただけますか?

銀行を主体に不動産投資会社を紹介してもらうことで、
金融機関が一様に信頼している投資会社(不動産会社)でしょうから、

  • 物件選び
  • 融資審査

がスムーズに進むかもしれませんね。

不動産投資の融資が厳しい現状:まとめ

不動産投資ローン審査は厳しいものですが、適切な対策を講じることで乗り越えることが可能です。

信用情報の改善、収入証明の準備、資産状況の開示などを行い、自身の信用力を高めることが重要です。

また、具体的なビジネスプランを策定し、それを金融機関に提示することも忘れてはなりません。

不動産投資はリスクとリターンが共存する投資手段です。

そのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、成功への道を切り開くことができます。